★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.331 ―――――――――

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オーナー様数４，８７１名、管理戸数１２，１８３戸、入居率９８．６５％

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１.　その差は歴然　わずかな違いが家賃回収の秘訣

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

◆◇◆◇◆◇◆◇　日本財託グループからのお知らせ　◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆

借金してアパートはもう建てるな

超金融緩和のいまこそ空き地・空き家・古アパートを高値で売ろう！

「東京・中古・ワンルームの資産組み替えセミナー」

〜オンライセミナー視聴のご案内≪無料≫〜

◆　異次元の超金融緩和で空き地・空き家・古アパートの売却の絶好機が到来！

異次元の超金融緩和政策によって、

不動産市場も盛り上がりを見せはじめています。

不動産市場では、まさに強い追い風が吹いているのです。

いまが地方や郊外で空室や滞納を抱えている収益を産まない

アパートや土地といった「不良資産」を売却して、

都心の優良不動産に組み替える絶好機です。

さらに、今後法律の改正が行われて、

あなたが所有する空き家が火災や犯罪を誘発する「老朽危険家屋」と認定されると、

空き家は自治体が解体し、費用をあなた自身が負担する必要が出てきます。

空き家の処分も待ったなしです。

このような状況を背景に、先月２７日（日）

「東京・中古・ワンルームの資産組み替えセミナー」を開催致しました。

セミナーでは、

なぜ、いまが空き地・空き家を売却する絶好機なのか、

安易なアパート建築が招く落とし穴、

実際の資産組み替えの事例や古アパートを高く売却する方法などをご紹介。

セミナー当日は、１１７名のお客様がご参加され、

大変ご好評をいただきました。

今回、この「東京・中古・ワンルームの資産組み替えセミナー」が

インターネット上での視聴が可能になりました！

このオンラインセミナーでは、

あなたが興味を持つ、好きなパートから視聴することもできます。

ぜひお気軽にお申し込みください。

◆　オンラインセミナーの視聴はこちらから

https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/shisan_seminar_apply/

≪セミナーはこんな方におすすめです≫

・地方や郊外に不動産(アパート、土地など)を所有している方

・増加する一方のアパートの修繕費用にうんざりしている方

・築２５年以上のアパートをお持ちの方

・利用していない建物や土地をお持ちの方

・アパート建築を検討されている方

・所有するアパートの空室や滞納が目立ってきた方

・不動産から得られる家賃収入を増やしたい方

≪セミナーで学べるポイント≫

・土地はいまや「お荷物」！？と言われる時代

遊休地の３つの損

・不動産経営で大切な３つのポイント

・３０年一括保証の落とし穴

「なぜ、ハウスメーカーは家賃保証をするのか？」

・空き地・空き家・古アパートはいまこそ売却しよう

いまが売却の絶好機　３つの理由

・古くなったアパートを東京・中古・ワンルームに組み替えた事例

・売却事例に学ぶ古アパート・空き家を高く売る方法　など

◆　オンラインセミナーの視聴はこちらから

https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/shisan_seminar_apply/

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■　その差は歴然　わずかな違いが家賃回収の秘訣

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賃貸管理というと、どのようなイメージをお持ちでしょうか？

賃貸管理と言ってもわかりづらいかもしれませんね。

いわゆる大家代行業のことです。

「お湯が出ない」

「電気がつかない」

「隣の生活音が気になる」など、

入居者の生活トラブルの解決を

イメージされる方が多いのではないでしょうか。

入居者が快適に暮らせるよう生活のサポートをすることは、

もちろん賃貸管理の重要な仕事のひとつです。

ただ、当社では賃貸管理業務を入居中のサポートだけに

限定しているわけではありません。

たとえば、

滞納した入居者に対して、滞納家賃を回収するだけで終わらず、

その入居者が新たな生活をスタートできるよう

サポートを行っています。

今回のコラムでは、この滞納トラブルがきっかけで、

入居者が生活を再建することができた事例をご紹介します。

滞納が確認された入居者のＡさんが

お住まいになっている物件は、

中央線「中野」駅から徒歩８分、

築２９年になる鉄筋コンクリート造のマンションです。

何度か連絡をしたものの、Ａさんとは一向に連絡がとれません。

まだ、Ａさんとは１度もお会いしたこともありませんので、

この機会に直接訪ねてみることにしました。

お住まいになっている部屋の前につくと、

部屋には明かりがついていて、電気メーターも動いています。

どうやら在宅中のようでした。

ところが、インターフォンやノックをして、

「Ａさん。お部屋の管理会社の者です。

いらっしゃいますか」

と声をかけても、応答がありません。

実は訪問する前に、Ａさんの勤務先にも連絡したのですが、

もう何日も無断欠勤をしたままだということを聞いていました。

最悪の場合、お部屋のなかで倒れていることも考えられます。

そこで、警察にお願いして安否確認のため、

入室させてもらうことにしました。

ドアを開けて入室しようとした瞬間、

「あっすいません。」といってＡさんが出てきました。

髪はボサボサで無精ひげも目立ちます。

見ると手が小刻みに震えていて、

話しかけてもどこか上の空といった感じです。

お部屋の管理している管理会社だということ、

そして、家賃の入金が確認できていないことを伝えると

「じつは・・・」と言ってＡさんは理由を話してくれました。

なんでも、うつ病にかかってしまい

人と会うことに恐怖を感じるようになったというのです。

そうしているうちに、働くこともできなくなり、

家賃も払えなくなってしまったのです。

うつ病の診断書も、そして治療の薬も部屋にはありました。

確かに、Ａさんはうつ病で苦しんでいるようです。

今後、Ａさんが生活していくためには、

家賃だけでなく食費や光熱費など必要です。

そのためには生活保護を申請したほうがいいのでは、

と提案しました。

人と会うことに恐怖心を抱いているＡさんは、

一人で区役所を訪ねることをためらっていました。

そこで、私も一緒に区役所を訪問することを伝え、

後日、必要書類を揃えて、

Ａさんと共に生活保護の申請をすることにしました。

幸いなことにＡさんは、生活保護を受けることが出来ました。

生活保護には、家賃についても対象として含まれるため、

家賃も無事回収することが出来ました。

区役所では、Ａさんの今後について、

ケースワーカーさんを交えて３人で話し合いました。

生活を再建するため、また心機一転するためにも、

家賃負担が少ない部屋に引っ越すという結論になりました。

その後、Ａさんはケースワーカーさんの協力のもと、

中野区内に希望する引っ越し先を見つけることができました。

１ヶ月後、Ａさんの退去の立ち合いに伺うと、

さっぱりと髪を切って、目つきもしっかりとした

Ａさんがいました。

そして、

「いろいろとご迷惑を掛けましたが、もう大丈夫です。

どうもありがとうございました。」という力強い言葉をもらいました。

どうやら、新しい生活に向けて動き出したことが、

Ａさんの気持ちを前向きにしたようです。

私たちは、単に滞納家賃を回収するだけで終わらせず、

入居者の将来を考えた時、今どうすることが最適な行動なのか、

生活再建までの道筋も一緒に考えるようにしています。

とはいっても、入居者が抱えている問題点を一緒になって考え、

解決に導くのは、信頼関係の構築が欠かせません。

まったくの見ず知らずの人間が

突然、訪問してきてトラブルはありますかと聞いても、

悩み事を打ち明ける人は、そうはいないですよね。

そこで、

入居者と信頼関係を構築するためにも

まずは、入居者のお話をよく聞くことを心がけています。

最近では、入居者との距離をより縮めるために、

『傾聴、アクティブリスニング』の継続的な研修も実施しています。

単にお話を『聞く』のではなく、

注意深く、そしてしっかりと入居者の気持ちに寄り添いながらお話を

『聴く』姿勢を大切にしています。

こうして構築した入居者との信頼関係が、

滞納家賃の回収にもつながり、

さらには入居者の生活再建にもつながります。

今後もまずはお話を『聴く』ことから、

はじめていきたいと思います。

日本財託管理サービス　債権管理部　堀　正明

◆スタッフプロフィール

埼玉県久喜市出身の３１歳。

債権管理部に所属し、滞納家賃の回収を行うとともに、

高齢の入居者様への定期訪問を行っています。

趣味はバイクと剣道。週末にはアメリカンバイクを乗って道場に通い、

剣道で仲間と汗を流しています。剣道を通じて心身を鍛え、

いつも礼を重んじる事が出来るよう精進しています。

◆　≪不動産投資コラムが２９０本以上≫

不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/

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■ ２．≪登場人数３５０名以上≫

マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【資金の効果的な運用　Ｎｏ.７５】

『経済的自由を得るためのローン知識』

Ｈ・Ｏ様　３８歳　神奈川県在住

ご購入日：平成２５年５月

ご購入物件：板橋区（都営三田線「高島平」駅２分）平成１９年築

自己資金２５０円　他３戸

「金持ち父さん 貧乏父さん」を読んで、

手元のお金を増やすことの重要性を知りました。

ただ、自分は起業家には向かないと思ったので、

サラリーマンを続けながら行える投資を考えたのです。

投資について色々な勉強をして行く中、

私が理想とする長期的かつ安定的に収入を得られる

投資スタイルを見つけたのです。

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report04/post-209.html

◆　過去のオーナー様の体験談はこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/

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■　３.　セミナーのご案内　〜　参加無料　〜

【延べセミナー参加者１３，０００名の実績！】

『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』

【　柏　】２０１３年１１月１７日（日）ＰＭ１：００〜３：３０

【東　京】２０１３年１１月３０日（土）ＰＭ１：００〜３：３０

【大　阪】２０１３年１２月　８日（日）ＰＭ１：００〜３：３０

セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/manage_seminar/schdule.html

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◆　セミナーで学べる内容をご紹介　◆

『なぜ、中古ワンルームなのか？』

『なぜ、東京なのか？』

『一棟アパート経営との違い』

『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』

『投資物件の見分け方　失敗しない３つのポイント』

『地震に強い物件選び３つのポイント』

など、

最新の不動産市況を読み解きながら、

『なぜ、いまが買いどきなのか』

客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

◆　今回の特選物件のご紹介　◆

≪セミナー限定≫

年間平均入居率９８％の賃貸管理会社の特選物件のご紹介

当社では、毎月約７０戸の中古ワンルームマンションを

ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。

こうした、表に出ない物件の情報も、

セミナーにご参加頂いた方にご紹介しております。

満室経営を目指すためには、

入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。

平均入居率９８％を誇る賃貸管理会社が選んだ物件を公開しておりますので、

物件情報に興味がある方も、

ぜひこの機会にセミナーにご参加ください！

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【賃貸管理セミナー】開催中！

２０１３年１１月１３日（水）１９：００〜２０：３０

入居率９８％の入居者募集のノウハウに加えて、

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■４．編集後記

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結婚式まであと２日。

１１月９日は私と彼の結婚式です。

「人生最大のイベント」となる日を迎えるまで、

あとほんのわずかとなりましたが、あまり実感が沸いてきません。

彼とは、お付き合いをはじめて２年、

一緒に暮らして半年になります。

一緒に暮らすと決めたときから、

私のなかでは結婚を考えていました。

しかし、そんな私の思いとは裏はらに、

数ヶ月経っても、彼からは何も言ってきません。

芸能人が結婚するニュースを見ても、

素知らぬ顔で、結婚のけの字も見せません。

とうとう、私のほうから

「私たちのことをどう考えてるの！」としびれを切らして

問い詰めました。

それでも、のらりくらりと答える彼に不満が爆発。

大ケンカをしてしまいました。

数日後、いつものようにお風呂からあがり、

Ｔシャツと短パンに着替え、

顔にパックをしてリビングに行きました。

彼とはあれ以来、冷戦関係です。

麦茶でも飲もうと、冷蔵庫を開けると、

今朝、冷蔵庫を見たときにはなかったシャンパンと

グラスが冷やされていました。

「謝罪のつもりかな。。。」

ただ、ケンカの元になったのは、

二人の大切な問題です。

結婚に対する答えを彼の口から聞きまでは

私の気持ちも治まりません。

「何これ？どういうつもり」とシャンパンを彼に突き付けました。

すると、少しも悪いそぶりを見せず

「ちょっと、ちょっと」と手招きをしています。

てっきりうろたえるかと思っていましたが、

予想外の展開です。

仕方なく歩みよると、両手に収まるほどの

大きな箱を手渡されました。

箱を開けてみると、お花に包まれたなかに、

さらに小さな箱があります。

そして、その小さな箱のなかに、

キラリ光る指輪ががありました。

一瞬状況が飲み込めず、言葉が出ませんでした。

「僕と結婚してください」

ストレートなプロポーズの言葉でした。

一瞬状況がのみこめず、笑ってしまいましたが、

「はい」と、これまでの想いを込めて返事をしました。

そのときは、自分がお風呂上がりのＴシャツ、短パン姿、

しかも、顔にはパックまでしていたこともすっかり忘れていました。

はたからみたら、

なんともおかしな二人に見えたはずです。

どんな場面でプロポーズをされるのか、

色々と想像してきましたが、

まさか、こんなシチュエーションで

プロポーズされるなんて、

夢にも思いませんでした（笑）

実はこの話には、後日談があって、

数日後、婚約指輪の刻印を見ると

「２０１３．６．１２」と刻まれていました。

「日付が間違ってる？」

確かに６月１２日は、私たちがお付き合いを始めた記念日でしたが、

プロポーズを受けたのは５月１２日だったからです。

理由を尋ねると、

彼は今年の６月１２日にプロポーズをしようと

前から密かに計画してくれたそうなのですが、

あまりの私の剣幕に１カ月プロポーズを前倒しにしたそうです。

「もっと早くいってくれれば良かったのに」と答えながらも、

私を驚かそうとひそかに計画してくれていた彼の気持ちが、

何よりも嬉しかったです。

その後、結婚式会場探しや両家のあいさつなど、

大変な日々でしたが、いよいよ明後日

結婚式当日を迎えます。

そんな二人の晴れの舞台の晴天に恵まれるよう、

大小ふたつのテルテル坊主を仲良くベランダに飾っています。

日本財託管理サービス　契約部　管理受託課　Y・I

◆スタッフプロフィール

管理受託課に所属し、賃貸管理セミナーの企画・運営を担当。

また、ブログを通じて最新の賃貸市況の情報を配信している。

趣味は、とにかく食べること。お酒を飲むこと。

そして、お散歩をすることです。

２０１３年の東京マラソンに参加して、

無事に完走することができました。

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