★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.332 ―――――――――

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１.　出口戦略を実現させるための条件とは

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

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借金してアパートはもう建てるな

超金融緩和のいまこそ空き地・空き家・古アパートを高値で売ろう！

「東京・中古・ワンルームの資産組み替えセミナー」

〜オンライセミナー視聴のご案内≪無料≫〜

◆　異次元の超金融緩和で空き地・空き家・古アパートの売却の絶好機が到来！

異次元の超金融緩和政策によって、

不動産市場も盛り上がりを見せはじめています。

不動産市場では、まさに強い追い風が吹いているのです。

いまが地方や郊外で空室や滞納を抱えている収益を産まない

アパートや土地といった「不良資産」を売却して、

都心の優良不動産に組み替える絶好機です。

さらに、今後法律の改正が行われて、

あなたが所有する空き家が火災や犯罪を誘発する「老朽危険家屋」と認定されると、

空き家は自治体が解体し、費用をあなた自身が負担する必要が出てきます。

空き家の処分も待ったなしです。

このような状況を背景に、先月２７日（日）

「東京・中古・ワンルームの資産組み替えセミナー」を開催致しました。

セミナーでは、

なぜ、いまが空き地・空き家を売却する絶好機なのか、

安易なアパート建築が招く落とし穴、

実際の資産組み替えの事例や古アパートを高く売却する方法などをご紹介。

セミナー当日は、１１７名のお客様がご参加され、

大変ご好評をいただきました。

今回、この「東京・中古・ワンルームの資産組み替えセミナー」が

インターネット上での視聴が可能になりました！

このオンラインセミナーでは、

あなたが興味を持つ、好きなパートから視聴することもできます。

ぜひお気軽にお申し込みください。

◆　オンラインセミナーの視聴はこちらから

https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/shisan_seminar_apply/

≪セミナーはこんな方におすすめです≫

・地方や郊外に不動産(アパート、土地など)を所有している方

・増加する一方のアパートの修繕費用にうんざりしている方

・築２５年以上のアパートをお持ちの方

・利用していない建物や土地をお持ちの方

・アパート建築を検討されている方

・所有するアパートの空室や滞納が目立ってきた方

・不動産から得られる家賃収入を増やしたい方

≪セミナーで学べるポイント≫

・土地はいまや「お荷物」！？と言われる時代

遊休地の３つの損

・不動産経営で大切な３つのポイント

・３０年一括保証の落とし穴

「なぜ、ハウスメーカーは家賃保証をするのか？」

・空き地・空き家・古アパートはいまこそ売却しよう

いまが売却の絶好機　３つの理由

・古くなったアパートを東京・中古・ワンルームに組み替えた事例

・売却事例に学ぶ古アパート・空き家を高く売る方法　など

◆　オンラインセミナーの視聴はこちらから

https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/shisan_seminar_apply/

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■　出口戦略を実現させるための条件とは

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マンションの寿命はおよそ６０年。

では、マンションの寿命が来た時には、

そのマンションはいったいどうなってしまうのでしょうか？

とても気になる問題ですよね。

選択肢は２つあります。

１つは、土地の持ち分を売却すること。

区分所有のマンションでも、マンションの躯体部分のほかに、

土地部分の権利をオーナーは所有しています。

その土地持ち分を売却するというものです。

もうひとつが、老朽化したマンションを建て替えて、

ふたたび家賃収入を得るという方法です。

今回のコラムは、実際のマンションの建て替え事例を交えながら、

どのようなマンションで建て替えが行われるのかをご紹介します。

全国で建設されたマンションの数は、約５９０万戸になります。

（２０１２年末時点、国土交通省調べ）

では、これまでどれだけのマンションが建て替えられたかというと、

全国で約１８０件、１万４０００戸程度しかありません。

日本初の民間マンション「四ツ谷コーポラス」が分譲されたのが、

１９５６年ですから、マンションが本格的に普及し始めてから４０年程度です。

６０年の寿命を超えるような、

マンションがまだほとんどないので、

建て替え事例が少ないという背景があります。

しかし、建て替えが進まない理由は

ほかにもあります。

それは、マンションオーナーの意思統一の難しさです。

マンションの所有権や管理に関する法律「区分所有法」では、

建て替えには、

オーナー及び議決権（マンション１戸につき１議決権）の

５分の４以上の賛成が必要と定められています。

この厳格な決議要件が、

これまでマンションの建て替えを阻んできました。

ただ、そんな中でも、

実際に建て替えが進んでいるマンションもあります。

先日、オーナーのＡさんから、

マンションの建て替えに関するご相談を頂きました。

建て替えが検討されているマンションは、

築３９年の鉄骨鉄筋コンクリート造の１５階建、

総戸数４８９戸の大規模マンションです。

今から１６年前に、

Ａさんから管理をお預かりした物件です。

さきほどもご紹介したように、

厳格な決議要件から、

大規模なマンションになればなるほど、

オーナーが増えれば増えるほど、

建て替えは難しくなります。

しかし、マンションの管理組合によれば、

スムーズに建て替えは進められるだろうということでした。

その秘密は「容積率の緩和」にあります。

たとえば、これまで容積率が２００％だったマンションが、

規制緩和によって容積率が４００％となったとします。

容積率の未消化分を利用して

新しいマンションの部屋数を増やすことができます。

この増えた部屋を売却した代金を

既存のオーナーの建て替え費用にまわすことで、

オーナーの費用負担を軽減できます。

これによってオーナーは、

わずかな金額で新しいマンションが手に入るので、

建て替えの同意が得やすいのです。

Ａさんが所有するマンションは、

中央区大江戸線「勝どき」駅から徒歩５分の場所にあります。

晴海通りや環状３号線と隣接し、

これから開通予定の環状２号線、通称マッカーサー道路も

敷地に隣接する予定です。

毎日、たくさんの車や人通りがあり、

これからの発展も見込まれるため

東京都と中央区から、特に公共性が高い再開発事業と認めれました。

これにより容積率が、

現在の４００％から、なんと９００％に緩和されたのです。

マンションは新しく生まれ変わり、

商業施設を含んだ再開発事業が計画されています。

再開発された敷地のなかには、

地下鉄の出入り口や消防暑も新設される予定です。

マンションを取り壊してから、

新しいマンションに生まれ変わるまでの間、

家賃は再開発事業組合によって

保証される方法で検討されているそうです。

今月５日、アベノミクスの成長戦略として

「国家戦略特区法案」を閣議決定し、国会に提出しました。

規制の緩和の柱として注目を集めているのが、

『容積率の緩和』です。

この容積率の緩和が進めば、

これから建て替えの事例も増加していくことが考えられます。

また、そのほかの事例では、

首都高の大橋ジャンクションの新設に伴い

マンションが建て替えられたケースもあります。

築２２年の１２階建て、

総戸数７７戸のマンションが周辺の住宅とともに再開発が行われ、

地上４２階建て、地下２階

総戸数６８９戸の大型マンションに生まれ変わりました。

不動産投資の出口戦略を考えたとき、

冒頭でもご紹介したように、

土地持ち分の売却、そして建て替えの２つが考えられます。

ただ、いずれのケースでも、

東京の不動産に投資をしておくことが大切です。

これが地方の物件であった場合には、

土地の持ち分を売却しようにも、

買い手がいないということにもなりかねません。

不動産はマンション寿命が尽きる最後まで持つことが大切ですが、

寿命が尽きた後の、出口戦略のことまで考えると、

『東京』のマンションを選ぶことが欠かせません。

日本財託管理サービス　オーナー事務局　猪熊　元気

◆スタッフプロフィール

山口県徳山市出身の３３歳

マンション投資に関する税金に関するお問い合わせや管理組合へ対応、

オーナー様向け情報誌「まめール」の作成も担当する。

家事や掃除が得意で、平日や休日を問わずまめに掃除を行う。

水まわりを清潔に保つことはもちろん、掃除機をかけた後は、

雑巾がけを行うなど掃除にはこだわりをもつ。

◆　≪不動産投資コラムが２９０本以上≫

不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/

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■ ２．≪登場人数３５０名以上≫

マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【老後の年金を作る　Ｎｏ.２１０】

『資産が資産を生み出す瞬間』

Ｎ・Ｍ様 ４３歳　兵庫県在住

ご購入日：平成２５年２月

ご購入物件：文京区（都営三田線 「千石」徒歩7分）平成1０年築

自己資金２５０万円　他３戸

これまでローンを組んで所有物件の数を増やして来ました。

さらに、６戸目の物件を購入をしようと思い、

担当の方に相談した時、ある問題が起きました。

銀行から、これ以上お金を貸すことが出来ないと断られたのです。

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/post-210.html

◆　過去のオーナー様の体験談はこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/

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■　３.　セミナーのご案内　〜　参加無料　〜

【延べセミナー参加者１３，０００名の実績！】

『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』

【　柏　】２０１３年１１月１７日（日）ＰＭ１：００〜３：３０

【東　京】２０１３年１１月３０日（土）ＰＭ１：００〜３：３０

【大　阪】２０１３年１２月　８日（日）ＰＭ１：００〜３：３０

セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/manage_seminar/schdule.html

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◆　セミナーで学べる内容をご紹介　◆

『なぜ、中古ワンルームなのか？』

『なぜ、東京なのか？』

『一棟アパート経営との違い』

『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』

『投資物件の見分け方　失敗しない３つのポイント』

『地震に強い物件選び３つのポイント』

など、

最新の不動産市況を読み解きながら、

『なぜ、いまが買いどきなのか』

客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

◆　今回の特選物件のご紹介　◆

≪セミナー限定≫

年間平均入居率９８％の賃貸管理会社の特選物件のご紹介

当社では、毎月約７０戸の中古ワンルームマンションを

ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。

こうした、表に出ない物件の情報も、

セミナーにご参加頂いた方にご紹介しております。

満室経営を目指すためには、

入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。

平均入居率９８％を誇る賃貸管理会社が選んだ物件を公開しておりますので、

物件情報に興味がある方も、

ぜひこの機会にセミナーにご参加ください！

セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

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長期安定収入を得るための賃貸ノウハウ公開！

【賃貸管理セミナー】開催中！

２０１３年１２月７日（土）１４：００〜１５：３０

入居率９８％の入居者募集のノウハウに加えて、

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ぜひご参加ください♪

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■４．編集後記

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私の妻は、中国の遼寧（りょうねい）省出身の中国人です。

妻とは前の職場で出会い、結婚しました。

結婚してから３年が経ち、

昨年末に娘の彩音（あやね）が誕生しました。

いまは、仲良く３人で暮らしていますが、

つい１年程前までは、妻の両親も含めて５人で賑やかに暮らしていました。

妻の妊娠が分かると、

中国からお義父さん、お義母さんがやって来ました。

妻の出身地では、妊婦が水に触れるような作業をすると、

赤ちゃんにとって良くないという風習があります。

そこで、炊事や掃除、洗濯と言った家事全般を、

娘の変わりに親が行うのが、一般的だというのです。

そこで半年間、妻の両親が我が家に滞在することになりました。

これまで、お義父さんとお義母さんとは数回お会いした程度です。

そんな私たちが半年という長期に渡って、

ひとつ屋根の下で無事生活していけるのか不安でした。

なんといっても妻の両親は日本語が話せず、

私も中国語は話せません。

妻には通訳に入ってもらいますが、

これからの生活がどうなるのか、まったく想像がつきませんでした。

４人で暮らし始めて、

驚いたことがあります。

それは、掃除や洗濯、炊事などの家事全般を

本当に驚くほどテキパキこなすからです。

毎朝、掃除や洗濯をどちらが行うか

２人だけで作戦会議を始めます。

家事の分担が決まると、

「それいけぇ！」と言わんばかりに、

それぞれの仕事にとりかかります。

満足に中国語を話せない私は、

感謝の気持ちを伝えるため

いつも妻に通訳をしてもらっていました。

ある日、仕事で少し帰りが遅くなって帰ると、

まだ、テーブルには料理が並んでいました。

時計の針はすでに９時をまわっていました。

「あれ？まだみんな食べてないの。」

遅くなるから先に食べてと伝えていたはずです。

不思議に思って妻に尋ねると

『あなたが戻って来るまで、食べないって言うのよ』

と言って両親を見ました。

「待っていてくれてありがとうございます。

でも遅くなった時は、先に食べてください。」

妻に通訳してもらうと、

『明白了（ミンバイラ）』

わかりましたと言って、

ウンウンとうなづきながら、

笑顔を見せてくれました。

これまで、妻と両親の３人で、中国語で話している姿を見ていると、

どこか疎外感を感じていました。

しかし、妻の身を案じながらも、

一家の主として、しっかり私を立ててくれているのが分かり、

この日からぐっと両親との距離が縮まった気がします。

娘も無事生まれ、

妻の両親が帰国する日がやってきました。

荷物をまとめていたお母さんがふいに、

「半年間どうもありがとう。お世話になりました」と、

突然、日本語で話しかけてくれたのです。

とても綺麗な発音でした。

きっと妻に教えてもらい。

何度も何度も繰り返し口にして、

練習してくれたはずです。

思わず涙が出そうになりましたが、

なんとか堪えて、私が知る限りの中国語で

「謝謝（シェイシェイ）」と言うと

『不客气（ブカチー）』どういたしましてと

素敵な笑顔で返してくれました。

片言の中国語でしたが、

想いはしっかりと伝えられた気がします。

今度、中国へ行く時には、

苦手な中国語の発音とヒアリングを勉強し、

きちんと綺麗な発音で、

しっかり感謝の気持ちを伝えるつもりです。

日本財託　システム部　I・Y

◆スタッフプロフィール

東京都練馬区出身の３３歳。

システム部に所属し、オーナー様、入居者様、

管理物件に関する情報を一元管理する

当社独自の賃貸管理システム「ｓｔｕｄｉｏ」の

メンテナンスやバージョンアップ作業に携わる。

社内の部活動では「ボディビルディング部」に所属し

日々筋力アップに励んでいます。

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【担　当】坂元　寛和

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