★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.336 ―――――――――

☆☆　　　　■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■

☆★☆　　　　　〜あなたの老後、本当に大丈夫！？〜

☆☆☆★　　日本財託ＨＰ　http://www.nihonzaitaku.co.jp/

★☆☆☆☆――――――――――――――――――――――――――――――

※このメールは、お名刺の交換や当社への資料請求、また弊社のメルマガ登

録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい

ます。メルマガの配信停止をご希望の方は、本文最後にございますＵＲＬ

をクリックして下さい。

◆――――――――　平成２５年１１月末現在の管理実績　―――――――◆

オーナー様数４，８９４名、管理戸数１２，２６１戸、入居率９８．６６％

◆―――――――――――――　ＩＮＤＥＸ　――――――――――――◆

１.　アベノミクスで賃貸経営が危ない！？

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

◆◇◆◇◆◇◆◇　日本財託グループからのお知らせ　◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆

借金してアパートはもう建てるな

超金融緩和のいまこそ空き地・空き家・古アパートを高値で売ろう！

「東京・中古・ワンルームの資産組み替えセミナー」

〜ＤＶＤプレゼントのご案内≪無料≫〜

１０月２７日に開催した、

「東京・中古・ワンルームの資産組み替えセミナー」が

ＤＶＤになりました！

家のテレビでゆっくり見たい方や

ＰＣがないご両親にプレゼントしたい方などにお勧めです。

オンラインセミナーと同様、

ＤＶＤでも好きなパートから視聴することができるので大変便利です。

この機会に、ぜひお気軽にお申し込みください。

◆　ＤＶＤプレゼント・オンラインセミナーの視聴はこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/bs/object/dvd_pre/

≪セミナーで学べるポイント≫

・土地はいまや「お荷物」！？と言われる時代

遊休地の３つの損

・不動産経営で大切な３つのポイント

・３０年一括保証の落とし穴

「なぜ、ハウスメーカーは家賃保証をするのか？」

・空き地・空き家・古アパートはいまこそ売却しよう

いまが売却の絶好機　３つの理由

・古くなったアパートを東京・中古・ワンルームに組み替えた事例

・売却事例に学ぶ古アパート・空き家を高く売る方法　など

======================================================================

■　アベノミクスで賃貸経営が危ない！？

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

「賃貸経営はアベノミクスで悪化した」

１０月２７日に行われた「資産の組み替えセミナー」で、

講師を務めてくださった幸田昌則先生のお言葉です。

幸田先生は、リクルートの「住宅情報」誌の創刊責任者を務め、

現在は不動産市況アナリストの第一人者として活躍されています。

アベノミクスによって、株価も上昇し

景気回復への兆しが見えはじめています。

さらに、基準地価も５年ぶりに上昇するなど、

いいことばかりのようです。

それなのに、

なぜ、賃貸経営はアベノミクスで悪化したのか？

今回のコラムは、安部政権が発足してから１年、

アベノミクスが不動産市況に与えた影響を振り返りながら、

幸田先生の発言について考えていきます。

全国の住宅着工戸数は、２０１２年９月から

１３ヶ月連続で前年同月比プラスを達成しました。

大手ハウスメーカーの業績は軒並み好調です。

このハウスメーカーの躍進を支えたのが、

相続税・消費税の増税です。

２０１５年１月から、

相続税の基礎控除額は約４割縮小し、

最高税率は５０％から５５％へと引き上げられます。

不動産の相続税評価額は、

購入価格のおよそ３分の１程度に抑えられため、

相続対策として有効です。

そこで、所有する土地にアパートを建て、

来たるべき大増税時代の相続に備えようというのです。

また、消費税は２０１４年４月から

現在の５％から８％に増税されます。

さらに、２０１５年の１０月には、

１０％への引き上げも検討されています。

消費税の増税前にアパートを建てようとする

「駆け込み需要」もアパート建築ラッシュに拍車をかけました。

消費税の駆け込み需要は、

アパートだけに限ったことではありません。

マイホームにも影響しています。

いつかはマイホームを購入したいと考えていた人たちが、

消費税の増税をきっかけに、

自宅を購入するという動きが活発化したのです。

相続税や消費税の増税に備えるために、

新しいアパートが大量に供給され、

そして、マイホームを購入して

賃貸物件から移り住む人たちも増えた。

つまり、

賃貸物件の供給は増えたが、

肝心の賃貸需要は減ってしまっているというのです。

　幸田先生は、

「これから空室は増加し、

　家賃も値下がりするかもしれない」

とも言っています。

ただ、ひとくくりに賃貸物件といっても、

物件の築年数や種類、エリアによって、

その特徴は様々です。

ここで、東京のワンルームで、

アベノミクスの影響を考えてみましょう。

消費税の増税によって

自宅を購入して移り住んでいく人たちは、

２ＬＤＫや３ＬＤＫに住むようなファミリー層です。

ワンルームの入居者は、

学生やサラリーマンといった単身者です。

あくまでワンルームは、

学校や職場に通うための仮の住まいです。

消費税が増税されるからとって、

自分が住むためのワンルームを購入しようと

考える方は少ないでしょう。

また、今回の増税によって、アパートが建てられたエリアは

郊外や地方の賃貸経営に向いているとはいえない場所です。

都内の駅から徒歩１０分以内といった

賃貸経営に適した土地の所有者は多くはありません。

むしろ、アベノミクスによって、

都内の好立地の投資用マンションの希少価値は、

高まっています。

東京カンテイの資料によれば、

首都圏中古ワンルームの流通事例数は、

２００２年には７，３８２件でした。

毎年、流通数は増加していき、

１０年後の２０１２年には７４，７４２件と

１０倍の規模に成長したのです。

ところが、２０１３年は９月時点で５２，８３８件。

年間を通じても７０，０００件に到達するものの、

昨年を下回る見込みです。

専門家にいわせれば、

景気回復を見込み、

本格的な売り手市場になることを予測した「売り渋り」が

起きているのではないかということです。

実際、「東京の中古ワンルーム」の価格は、

昨年と比較して１割値上がりしています。

アベノミスクで賃貸経営は悪化したといっても、

それは、賃貸アパートの供給が増えた、

地方の賃貸経営に限ったものです。

さらに、今後地方では人口の減少が目立ち、

賃貸需要も先細っていくことが考えられます。

一方、日本の経済の中心地である東京では、

年々人口が増えています。

昨年１年間だけでも

他の道府県から５万６千人も転入してきており、

日本の人口の１割となる１，３００万人が、

東京で暮らしています。

そうした東京で駅から近い好立地のワンルームなら、

今後も高い賃貸需要を期待できます。

アベノミクスによって都心と地方の賃貸住宅市況は、

２極化していくことが考えられます。

空室が続き、修繕費用や固定資産税ばかりが

かかる地方の不動産から、

都心のワンルームへと資産を組み替えるには、

まさに今が絶好期です。

日本財託　マーケティング部　小林　和徳

◆スタッフプロフィール

横浜市出身の３５歳

マーケティング部所属し、セミナーやＨＰの運営、

メールマガジンの執筆などを通じて

東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。

家庭では５歳になる男の子と３歳の女の子の父親です。

最近、仮面ライダーガイムに夢中の息子にせがまれ、

変身アイテムを大人買いしています。

そのたびに、娘のおもちゃも購入するため、

お小遣いの大半がおもちゃへと変わっています。

◆　≪不動産投資コラムが２９０本以上≫

不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/

====================================================================

■ ２．≪登場人数３５０名以上≫

マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

――――――――――――――――――――――――――――――――――

《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【老後の年金を作る　No.２１３】

『家賃収入がもたらす幸せな生活』

Ａ・Ｋ様 ７８歳　東京都在住

日本財託を知ったきっかけ：知人の紹介

ご購入日：平成７年７月

ご購入物件：品川区（東急目黒線 「武蔵小山」徒歩３分）昭和６３年築 他１戸

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/post-214.html

私はもう１０年以上も、

賃貸のファミリーマンションで暮らしています。

友人にいわせれば、

毎月それだけの家賃を支払ってもったいないということですが、

私にとっては賃貸住まいのメリットを満喫しています。

もともと姉妹で暮らしていた戸建の２階部分を賃貸に出しており、

自宅の管理の大変さを身に染みていたからです。

◆　過去のオーナー様の体験談はこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/

=====================================================================

■　３.　セミナーのご案内　〜　参加無料　〜

【延べセミナー参加者１３，０００名の実績！】

『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』

【東　京】２０１４年１月１８日（土）ＰＭ１：００〜３：３０

セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/manage_seminar/schdule.html

――――――――――――――――――――――――――――――――――

◆　セミナーで学べる内容をご紹介　◆

『なぜ、中古ワンルームなのか？』

『なぜ、東京なのか？』

『一棟アパート経営との違い』

『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』

『投資物件の見分け方　失敗しない３つのポイント』

『地震に強い物件選び３つのポイント』

など、

最新の不動産市況を読み解きながら、

『なぜ、いまが買いどきなのか』

客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

◆　今回の特選物件のご紹介　◆

≪セミナー限定≫

年間平均入居率９８％の賃貸管理会社の特選物件のご紹介

当社では、毎月約７０戸の中古ワンルームマンションを

ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。

こうした、表に出ない物件の情報も、

セミナーにご参加頂いた方にご紹介しております。

満室経営を目指すためには、

入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。

平均入居率９８％を誇る賃貸管理会社が選んだ物件を公開しておりますので、

物件情報に興味がある方も、

ぜひこの機会にセミナーにご参加ください！

セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/manage_seminar/schdule.html

■　賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか？

長期安定収入を得るための賃貸ノウハウ公開！

【賃貸管理セミナー】開催中！

２０１３年１２月７日（土）１４：００〜１５：３０

入居率９８％の入居者募集のノウハウに加えて、

今回のセミナーでは、≪滞納トラブルの解決事例≫もたっぷりご紹介！

ぜひご参加ください♪

http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_kanri/index.html

======================================================================

■４．編集後記

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

１２月に入り、新宿の街もイルミネーションで

彩られるようになりました。

街中でサンタクロースの格好した人を見かけるたびに

思い出す記憶があります。

小学校４年生のクリスマスイブ、

プレゼントを届けに来るサンタクロースに初めて会いました。

これまでは、クリスマスの翌朝、

目が覚めると枕元にプレゼントが置いてありました。

クリスマスイブには「早く明日にならないかな」と

２歳年下の弟と一緒に、はしゃいでいました。

しかし、その年のクリスマスイブは違いました。

「誰か来たみたいだよ。」

母が階段を覗き込みながら、手招きしました。

我が家は２世帯住宅で、１階は祖母の家となっています。

２階と１階をつなぐ階段を

白い袋を担いたサンタがノッシ、ノッシと上がってきました。

「メリークリスクマス。

君たちが翔（シュウ）と峻（シュン）君だね。

いつも、いい子にしていると聞いたので

プレゼントを持ってきたよ。」

サンタから直接プレゼントを渡されたのです。

このサンタクロースの正体は、父親が変装したものした。

白い眉毛と髭で顔が覆われ、赤い帽子に赤い服を着ている姿は、

子供が本物と信じるには充分でした。

翌年、父が家にいるのにも関わらず、

ふたたびサンタは、プレゼントを持ってやって来ました。

今度は、叔父が変装していたのです。

親戚総出で仕掛けてくるものだから、

小学校６年生になっても、

サンタの存在をすっかりと信じていました。

『まだサンタを信じているのか！』

バカにしてきた友人と、

取っ組み合いの喧嘩をしたこともあります。

「いるんだよ。本当に家に来るんだ。」

喧嘩を止めてくれた先生に対し、

興奮しながら訴えたことを良く覚えています。

さすがに、中学生にもなるとサンタの正体に気付きましたが、

小学生の弟のため、出張サンタは続きました。

その度、サンタが来たの？ビックリしたね。

と嬉しそうな母親にあわせて、

中学生になっても騙されたふりをしていました。

大人になって、この話を思い出すたび、

家族や親戚たちの優しさに包まれて育ったことを

改めて感じています。

その後、叔父の家に赤ちゃんが生まれると

サンタの衣装は貸し出されていきました。

その子も中学生に成長して、今年のクリスマスには、

ふたたびサンタの衣装が我が家に戻ってくる予定です。

まだ、幼い親戚の子供たちのため、

今後は私がサンタの衣装に身を包み、

鈴木家の伝統「出張サンタ」を伝えていきたいと思います。

そして、数年後には自分の子供を驚かせたい。

そんな夢を描いています。

日本財託　営業部　S・S

◆スタッフプロフィール

東京都練馬区出身の２３歳。新卒入社１年目。

営業部にて、長期安定収入が得られる東京中古ワンルームをご紹介し、

お客様の老後の不安を解消することを目指している。

趣味は、旅行にドライブ。

休日には、地域ごとの景色や温泉、食事を目的に車で走り回っています。

----------------------------------------------------------------------

◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、

どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。

お待ちしています。

ご意見・ご感想はこちらから ⇒ mg-info@nihonzaitaku.co.jp

======================================================================

▼このメールのお問い合わせはこちらにお願いします

【メール】mg-info@nihonzaitaku.co.jp

【ＵＲＬ】http://www.nihonzaitaku.co.jp/

【発　行】株式会社　日本財託

TEL：03‐3347‐2411　FAX：03‐3347‐2300

【発　行】株式会社　日本財託管理サービス

TEL：03-3347-2414　　FAX：03-3347-2420

【住　所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル10F

【担　当】坂元　寛和

======================================================================