★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.337 ―――――――――

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オーナー様数４，８９４名、管理戸数１２，２６１戸、入居率９８．６６％

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１.　三本の矢で引越しシーズンに備える！

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

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１０月２７日に開催した、

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家のテレビでゆっくり見たい方や

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オンラインセミナーと同様、

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≪セミナーで学べるポイント≫

・土地はいまや「お荷物」！？と言われる時代

遊休地の３つの損

・不動産経営で大切な３つのポイント

・３０年一括保証の落とし穴

「なぜ、ハウスメーカーは家賃保証をするのか？」

・空き地・空き家・古アパートはいまこそ売却しよう

いまが売却の絶好機　３つの理由

・古くなったアパートを東京・中古・ワンルームに組み替えた事例

・売却事例に学ぶ古アパート・空き家を高く売る方法　など

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■　三本の矢で引越しシーズンに備える！

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師走に入り、いよいよ本格的な引越しシーズンがやって来ます。

この時期は、問い合わせの数も約３倍に増えますから、

空室を埋めるには、まさに絶好の機会です。

今回のコラムでは、本格的な引越しシーズンを迎える前に、

この絶好機を活かすために実施した

３つの取り組みについてご紹介します。

当社では毎月、約２５０件の賃貸契約を行っています。

そのうち９割は、

当社が提携する４，０００社の賃貸仲介会社からの紹介です。

さらに、この４，０００社のなかには、

２，７９１店舗の当社独自のポイント会員がいます。

ポイント会員が当社の物件を成約した際には、

豆のマークのポイントをつけています。

このポイントを貯めると商品券や旅行券と交換できるため、

賃貸仲介会社のモチベーションがアップして、

優先的に当社の物件をお客様に紹介頂くことが期待できます。

この費用は仲介手数料や広告料と別に、

当社が身銭を切って負担しています。

１１月の賃貸契約は２５８件ありましたが、

そのうち約８割の１９９件がポイント会員による成約です。

このように、ポイント会員は

空室の早期解消の原動力となっているのです。

引越しシーズンを迎えるにあたって、

ポイント会員組織を活性化させ、さらに会員を増やすため、

仲介会社の訪問を強化しています。

毎年この時期には、クリスマスチョコレートを持って、

７５０店舗の仲介会社を訪問してまわり、

物件のご紹介はもちろん、ポイント会員制度の紹介を行っています

こうした取り組みを通じて、

毎月、３０店舗のポイント会員の増加を目標にしています。

また、賃貸仲介会社のネットワークを強化するだけではなく、

仲介会社の皆さんが、当社の物件をお客様に紹介しやすいように

空室中の部屋や図面を工夫することも、

空室の早期解消には欠かせない要素です。

そこで、今回の繁忙期からはじめたのが、

照明の取り付けです。

空室物件の居室には、もともと照明がついていません。

居室の照明は入居者が取り付けることが多いため、

空室の部屋には照明がついていないのです。

ですから、仕事帰りのビジネスマンが部屋を見る際には、

キッチンや洗面所の明かりだけを頼りに室内を見学しているのです。

これでは部屋の魅力は十分に伝わりません。

そこで、仲介会社が夜間でも部屋を案内できるよう、

リビングに照明を付けています。

照明が備えつけられている物件であれば、

仲介会社の担当者は優先的にご案内してくれるはずです。

本来であれば、土日に部屋を見て回る予定が、

平日の夜でも部屋を見学することができるのであれば、

それだけ、早期に空室が埋まる可能性が高まります。

他に物件の紹介を受けていたとしても、

照明が付いている物件であれば、

イメージはグッと良くなるはずです。

また、照明を取り付けるといっても、

明るい室内を見学してもらうことが目的ですから、

裸電球などの簡易ライトで充分です。

２００円程度の照明を取り付けただけでも

他の物件と差別化が出来き、

選ばれる可能性が高くなるのです。

そのほかにも、図面にQRコードをつけて物件写真をネット上で見られるようにしたり、

室内の寸法を測って図面に反映するなど、

お客様に勧めやすい部屋にするための工夫を重ねています。

最後の取り組みが、

外国人入居者からの紹介制度です。

就職情報会社の調査によれば、

来年、外国人留学生の採用を予定している企業は、

全体で４８．４％と約半数に上ると言います。

これは前年に比べて１３．２％も増加している計算です。

さらに、従業員１，０００人を超える大手では６９．０％に上ります。

外国人留学生が日本で学んだ語学力を

社会人として活かせる舞台が整ってきたのです。

当社が外国人入居者の受け入れを

積極的に開始したのは４年前です。

今では年間を通じた賃貸契約数の１５．２％が

外国人入居者による成約になるほど

欠かせない賃貸需要となっています。

外国人同士のつながりは強く、

そのコミュニティを活用しようと考えたのが、

FACEBOOKを活用した紹介制度です。

当社の物件に成約した際、FACEBOOKに

「日本財託でお部屋探しをしました。」

というコメントを投稿していただければ、

その場で５００円分のクオカードをプレゼンしています。

この企画をご案内するチラシも、

中国語、ハングル語、日本語の３バージョンを作成してました。

当社のなかにも、外国に留学した経験を持つ社員がいます。

外国でなにより頼りになる情報は、同じ日本人の口コミだったそうです。

近いうち、日本に来る前に外国人入居者から、

お部屋探しの依頼が入ることも期待できるはずです。

１２月から３月にかけての引越しシーズンのピークは

空室を埋める絶好機です。

この機会を最大限に生かすためにも、

ポイント会員制度を活性化させ、

お客様を案内しやすいように照明をつけたり、図面を工夫すること、

さらに、入居者からの紹介を強化すること。

この３つの取り組みを強化して、

１件での多くの空室を解消し、

１日でも早く家賃をお届けできるよう取り組んでいきます。

日本財託管理サービス　賃貸営業部　酒井　英雄

◆スタッフプロフィール

東京都品川区出身の３４歳。

賃貸営業部に所属し、城西エリアの入居者募集担当。

１日でも早く空室を埋めるため、

仲介会社とのネットワークの強化をめざし活動している。

家庭では３歳になる男の子の父親です。

休日は、もっぱら子供と一緒に遊んでいます。

子供の成長を感じることが生き甲斐となっています。

◆　≪不動産投資コラムが３００本以上≫

不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/

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■ ２．≪登場人数３５０名以上≫

マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【老後の年金を作る　No.２１４】

『自分の力で新しい収入をつくる』

Ｍ・Ｉ様 ５２歳　東京都在住

日本財託を知ったきっかけ：Google検索

ご購入日：平成２５年７月

ご購入物件：江東区（都営大江戸線 「森下」徒歩２分）平成２２年築 他１戸

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/post-215.html

私たち夫婦は、肉料理を提供するお店を経営しています。

今までを振り返ってみると、主人に頼る部分が大きく、

自分の力で何かやってみたいという気持ちが芽生え

不動産投資に興味を持つようになりました。

お店で働くスタッフもワンルームを借りて住んでおり、

確かな需要を感じたからです。

◆　過去のオーナー様の体験談はこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/

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■　３.　セミナーのご案内　〜　参加無料　〜

【延べセミナー参加者１３，０００名の実績！】

『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』

【東　京】２０１４年１月１８日（土）ＰＭ１：００〜３：３０

セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

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◆　セミナーで学べる内容をご紹介　◆

『なぜ、中古ワンルームなのか？』

『なぜ、東京なのか？』

『一棟アパート経営との違い』

『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』

『投資物件の見分け方　失敗しない３つのポイント』

『地震に強い物件選び３つのポイント』

など、

最新の不動産市況を読み解きながら、

『なぜ、いまが買いどきなのか』

客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

◆　今回の特選物件のご紹介　◆

≪セミナー限定≫

年間平均入居率９８％の賃貸管理会社の特選物件のご紹介

当社では、毎月約７０戸の中古ワンルームマンションを

ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。

こうした、表に出ない物件の情報も、

セミナーにご参加頂いた方にご紹介しております。

満室経営を目指すためには、

入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。

平均入居率９８％を誇る賃貸管理会社が選んだ物件を公開しておりますので、

物件情報に興味がある方も、

ぜひこの機会にセミナーにご参加ください！

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入居率９８％の入居者募集のノウハウに加えて、

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■４．編集後記

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１２月４日、宅建の合格発表が行われました。

昨年は、合格点にあと１点足らず、悔しい思いをしました。

しかし、今年はリベンジを果たして、

無事合格することができました。

「合格するには、直近４年分の過去問を４回はまわす必要がある」

先輩のアドバイスを守らず、

不合格に終わっていたので、今年こそは必ず達成しようと決めていました。

通勤の電車に乗っている間や昼休みの時間を利用し、

問題を解き続けました。

「たまには、一緒に遊ぼうよ」

休日は、小学校１年生になったばかりの息子 千晴（ちはる）から

せがまれても、ひたすら机にかじりついて、

問題集と格闘していました。

私の横でウルトラマンのフィギュアを広げて、

１人で遊んでいる息子の姿を見かね、

妻が公園に連れ出していくこともありました。

そんな、家族のバックアップもあって

過去問４年分を４回まわすという当初の目標を大幅に超えて、

１０年分の過去問を４回まわして試験に挑みました。

宅建試験の模範解答は、試験当日の夕方頃、

各予備校から発表されます。

恐る恐るパソコンを立ち上げて、

自己採点をしてみた結果、

３７点でした！

昨年の合格点が３３点でしたから、

よほどの事がない限り、合格しているはずです。

それでも、チェック漏れはないかと心配で、

問題用紙を片手にモニターとにらめっこしていると、

後ろから、トントンと肩をたたかれました。

振り返って見ると千晴が３歳の弟の一惺（いっせい）を抱っこしています。

そして、一惺が手紙を差し出したのです。

「パパえ　しけんごくろうさまでした。

きょうはゆっくりやすんでください。

おつかれさまでした。

ちはる。いっせいより」

Ａ３サイズの用紙を使って作られた手紙には、

黄色と黒のクレヨンを使って大きな文字で書かれていました。

さらに「はい。パパおつかれさまでした。」

と言って、青い折り紙で作られたメダルを掛けてくれたのです。

メダルの裏側は、首にかける青ビニールの紐をとめるため、

ベタベタとセロハンテープが張られていました。

子供たちが一生懸命に作ってくれたことが分かります。

「ありがとう。でもメダル、金色のほうが良いんじゃない」

少し照れくさそうにしているので聞いて見ました。

すると「青のほうがカッコ良いじゃん」

と言って笑いながら走って行きました。

私が合格することができたのは、

こうした家族の支えがあったからです。

宅建試験を通じて家族の温かさまで、

教わるとは思ってもいませんでした。

宅建の合格も嬉しかったですが、

子供からもらった青いメダルが何よりのプレゼントです。

合格証は、すぐに棚に閉まってしまいましたが、

青い折り紙のメダルは、しばらく飾っておくつもりです。

※「青い折り紙のメダルと手紙」はコチラから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/bs/object/images/20131219.pdf

日本財託管理サービス　賃貸営業部　M・R

◆スタッフプロフィール

静岡県出身の３８歳。

賃貸営業部に所属し、城南エリアを担当する。

年間を通じて９８％以上の入居率を維持するため、

仲介会社から賃貸市況のトレンドをヒアリングして、

オーナー様に提案を行っている。

趣味は、イラストを書くことです。

小学生の頃から、好きなキャラクターを模写をして、

イラストの技術を上げてきました。

なかでも、好きな作品はジョジョと北斗の拳です。

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【担　当】坂元　寛和

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