★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.339 ―――――――――

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１.　解約引き留めのチャンスは２回！

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

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■　解約引き留めのチャンスは２回！

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あけましておめでとうございます。

本年もどうぞよろしくお願いいたします。

さて、年もあけると

いよいよ引っ越しシーズンもピークを迎えます。

この時期は、空室を埋める絶好機として注目が集まりますが、

一方で、入居者の退去も一年で最も多い時期でもあります。

入居者が退去すると、

一時的に家賃が途絶えてしまうだけではなく、

室内のリフォームも必要になるので

オーナーの負担も大きくなります。

オーナーにとっては、

できるだけ契約を更新してもらって、

長く住んでもらいたいですよね。

そこで、今回のコラムでは、退去を未然に防ぎ、

契約を更新してもらうための取り組みについてご紹介します。

一般的な賃貸借契約の期間は２年間で、

２年以上住み続ける場合には契約の更新を行います。

当社では、契約を更新せずに退去される場合は、

退去日の１ヶ月前までに、

解約のご連絡をいただくようお願いしています。

残念ながら退去となってしまった場合でも

１カ月前に連絡をもらえれば、

入居者を募集するための準備期間を作ることができます。

ここで重要なポイントは、

『なぜ、更新せずに退去するのか』

その理由を明らかにすることです。

退去の理由が、転勤や結婚、就職など、

やむを得ない理由なら、仕方ありません。

しかし、「近隣住民の騒音トラブル」や「設備の不具合」など、

問題を解決することで、防ぐことのできる退去もあります。

そこで、

契約満了日の３カ月前を目安に、

入居者に電話で連絡して、

生活する上で困っていることはないか確認をしています。

１１月は３２８名、１２月は１８３名の入居者に連絡して、

お困りごとをヒアリングしました。

ほとんどの方は、特に困っていることもなく

快適に住まわれているのですが、

なかには、室内設備の不具合や故障に関する

ご相談を頂くことがあります。

エアコンや給湯器、水回りなどの室内設備は、

経年劣化によって不具合が出たり、

故障することは避けられません。

しかし、正しい使い方をされていないため、

設備に不具合があると勘違いされるケースもあります。

「キッチンの排水口からコバエが出てきて困っています。

どこか排水管のパイプが緩んでいるんじゃないの？」

空室時など、長期間キッチンの水を流さないと、

排水管に溜まった水が枯れて、

下水からコバエが上がってくることがあります。

日頃、キッチンを使われているか、尋ねてみると、

ほとんどキッチンを使われていないことが分かりました。

定期的に水を流して、排水管内に水を貯めておけば

コバエが発生することもありません。

解決策をお伝えし、

入居者の誤解を解くことが出来ました。

そのほかにも、エアコンの効きが悪い、

ゴミ出しのマナーが守られていない、

隣人の生活音が気になるなど、相談の内容は様々です。

ただ、こうした小さな不満の積み重ねを放っておくと、

退去につながることもあります。

そこで、ひとりひとり丁寧にヒアリングして、

問題を解決することで、

不満の芽を事前に刈り取っています。

また、家賃や更新料といった金銭面について

ご相談頂くこともあります。

「更新料が高いから、更新するつもりはありません」

という入居者もいました。

この方は、前管理会社が募集した入居者でした。

前管理会社が交わした賃貸借契約では、

更新料が家賃の１．５ヶ月分となっていたのです。

そこで、オーナーと相談の上、更新料を１月分に変更して、

無事、契約を更新していただくことになりました。

こうした事前の対応に加えて、

実際に退去の連絡があった際にも、

再度、その理由をヒアリングしています。

前回、連絡した際には出てこなかった問題が発生していたり、

連絡がつかずにヒアリングできなかった方もいるからです。

このように、

≪契約満了日の３カ月前≫、

そして、≪実際に退去の連絡を頂いた際≫の２回、

退去理由を確認し、解約の引き留めを行っています。

生活トラブルを解消することで入居者満足にもつながりますし、

なにより、オーナーにとっても入居者に長く住み続けてもらうことで、

安定した家賃収入を得ることにつながります。

引越しシーズンもこれからピークを迎えます。

入居者募集に力を入れるのはもちろんですが、

解約の引き留めも同じように、しっかりフォローしていきたいと思います。

日本財託管理サービス　契約部　 河原　豊

◆スタッフプロフィール

神奈川県相模原市出身の３８歳。

契約部にて、新規契約業務、更新業務、保険業務を統括。

空室や滞納で悩むオーナーから管理相談も対応。

平成１０年に日本財託に入社後、日本財託一筋で経験を積む。

これまで蓄積した賃貸経験をもとに、お客様に対して、わかり易く

ご満足頂ける提案を行う事を心がけています。

◆　≪不動産投資コラムが３００本以上≫

不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/

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■ ２．≪登場人数３５０名以上≫

マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【資金の効果的な運用　No.７８】

『失敗したからこそ分かる確かな投資』

Ｄ・Ｎ様 ５０歳 東京都在住

日本財託を知ったきっかけ：日経新聞

ご購入日：平成２５年９月

ご購入物件：板橋区（都営三田線「本蓮沼」徒歩９分）昭和６３年築　他２戸

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report04/post-217.html

私は人生で２度、大きな失態を経験しています。

１度目は、バブル崩壊による株式投資での失敗。

２度目は、リーマンショックで投資信託の大損です。

５０歳にして、今度こそ失敗は許されませんでした。

そして、選んだのがマンション投資です。

◆　過去のオーナー様の体験談はこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/

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■　３.　セミナーのご案内　〜　参加無料　〜

【延べセミナー参加者１３，０００名の実績！】

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◆　セミナーで学べる内容をご紹介　◆

『なぜ、中古ワンルームなのか？』

『なぜ、東京なのか？』

『一棟アパート経営との違い』

『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』

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など、

最新の不動産市況を読み解きながら、

『なぜ、いまが買いどきなのか』

客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

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当社では、毎月約７０戸の中古ワンルームマンションを

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■４．編集後記

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昨年、父が定年退職を迎えました。

退職後も変わらず、毎朝６時に起きて、

大好きなＴＢＳラジオを聞いています。

特に趣味もない父は、

どこに出かけて行くわけでもなく、

時間を持て余しているようです。

健康のために、自宅から２キロ先にある所沢航空公園まで、

ウォーキングすることが父の日課です。

「キャッチボールしない？」

ある日、ウォーキングから帰ってきた父から、

突然、声を掛けられました。

小学生の頃から、スポーツが大好きだった私は、

サッカーを習っていました。

サッカーだけでなく、マイグローブを買って持つほど、

野球も大好きでした。

子どもの頃は、よく家族で公園に出かけては

父とキャッチボールをしたものです。

しかし、それも１８年前のことです。

父は、公園でキャッチボールをしている親子でもみかけ、

昔を思い出したのかも知れません。

あまりに突然のことだったため、

『もうキャッチボールなんでやらないよ。はずかしい』と、

つい反射的に答えてしまいました。

２週間後、ランニングに出掛けようとシューズの紐を結んでいると、

１階の一番奥にある父の部屋から、

いつものＴＢＳラジオの音声が聞こえてきました。

『今朝も難しい顔をして新聞を読みながら、

ラジオを聞いているのかな？』

そんな父の姿を想像すると、

先日、せっかくの父の誘いを断ってしまったことを

急に思い出しました。

いまさら二人でキャッチボールするのは、

恥ずかしかったのですが、

思い切って父を誘ってみました。

一瞬、間を置いた後、

「ああ、そうか。久しぶりにやろうか」と笑みを浮かべて答え、

母にグローブとボールをしまった場所を聞きに行きました。

１８年ぶりの父とのキャッチボール。

昔は、とても速く感じていた父のボールも、

今はきちんと受けることが出来ます。

最近では、私も仕事で忙しく、同じ屋根の下で暮らしながら

父との会話も少なくなり、顔をあわせない日も増えていました。

キャッチボールの最中、

会話は特にありませんでした。

それでもボールを通じて、

言葉にできない想いを交わしているようで、

気が付けば３０分以上も、２人でボールを投げあっていました。

キャッチボールが終わると、

それじゃと父は言い残して、家へ向かって歩き出し、

私はしばらくランニングしてから、帰ることにしました。

キャッチボールをしたことで、

二人の関係が大きく変わったわけではありません。

ただ、同じ時間を共有したことで、

二人の距離がぐっと近づいた気がします。

今年は家族との時間をもっと大切にしよう。

そんなことを改めて思い出させてくれる

１８年ぶりのキャッチボールでした。

日本財託　事業部業務課　N・A

◆スタッフプロフィール

埼玉県所沢市出身の２６歳。

お客様にご紹介する販売図面の作成を担当、

正確な情報と見やすさを心掛けて作成している。

今年２月に東京マラソンの完走を目指して、週２回ジムに通っています。

１回１０キロを走るまで帰らないと決めて、練習に臨んでいます。

トレーニング後の爽快感が今のお気に入りです。

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どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。

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【担　当】坂元　寛和

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