ペット可物件の落とし穴!？
2014/02/27
★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.346 ―――――――――
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１. ペット可物件の落とし穴!？
２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」
〜参加者募集のお知らせ〜
４． 編集後記
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■ ペット可物件の落とし穴!？
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単身者のなかには、ペットとの暮らしを希望する方も
少なくありません。
最近では、賃貸物件でもペットの飼育を認める
『ペット可物件』を見かけるようになりました。
ペット可物件にすれば、入居募集の間口が広がり、
また、長く住み続けてもらえることも期待できます。
ただ、ペット可物件も良いことばかりではありません。
ペットが壁紙を破いたり、独特の臭いによって、
室内の原状回復費用が高額になるケースあります。
こうした費用は入居者負担だからといっても、
室内の痛みはどうしても激しくなります。
今回のコラムは、近隣住民から「猫屋敷」と呼ばれていた
物件のリフォーム工事を通じて、
ペット可物件のリスクについてご紹介していきます。
この物件は築２４年、入谷駅から徒歩１０分、
１０階建てＲＣ造のマンションです。
総戸数６７戸のうち３階にある部屋が、
近隣住民から『猫屋敷』と呼ばれていました。
ベランダに数匹の猫が集まっていて、
鳴き声と臭いがとにかくひどい。
室内にも自由に出入りしているというので、
入居者が野良猫に餌をあげているのではなく、
室内で飼っているようです。
入居者のＡさんは、６８歳の女性です。
当社がオーナー様から物件の管理を委託される前から、
入居されていて、もう２０年以上もお住まいになっています。
「このマンションでは、ペットの飼育は禁止されています。
猫を手放せないのであれば、退去していただくことになります。」
Ａさんに連絡しましたが
『猫は飼っていない。言いがかりだ。』
と一方的にまくしたて、取りつくしまもありません。
電話で話していても、埒があかないので、
直接訪問して確認することにしたのですが、
留守なのか会うことができませんでした。
その後も、何度訪問してもなかなかＡさんとお話しすることができません。
そして先日、今日こそはと決意し、
部屋の前で待っているとＡさんらしき人が帰ってきました。
「Ａさんですよね？部屋を管理している日本財託です。
部屋のなかを見せてもらえませんか」
いくらお願いしても『掃除していないから、とても見せられない』の一点張りで
なかなか室内を確認させてはくれません。
しばらく食い下がっていると、
ようやくドアを開けて室内を見せてくれることになりました。
『ゥグッ』
ドアを開けた瞬間、
ムワァと独特のペット臭が鼻をつきます。
そして、目に映るのは猫というよりも、
ゴミ、ゴミ、ゴミ。
部屋中がゴミだらけです。
よく見れば、ドアの内側に設置されている郵便受けや
キッチンのコンロ、サッシのステンレスなど、
金属の部分が腐食し、所々に穴が開いていました。
おそらく、室内で猫を自由に放し飼いしていたのでしょう。
猫のオシッコで金属が腐食していたのです。
壁紙や柱は猫が爪で引っかいたのか、
ボロボロになっています。
カーペットは全て剥がれて
床材は剥き出し、足元は泥と毛玉だらけでした。
また、ユニットバスやベランダにもゴミ袋が
大量に山積みに置かれていました。
猫屋敷だけではなく、ゴミ屋敷でもあったのです！
保証人になっているＡさんの娘さんに連絡をして、
娘さんが探してきた新しい部屋に引っ越してもらうことになりました。
問題は残された部屋の原状回復工事です。
これほど強烈に染みついてしまったペット臭は、
壁紙を剥がしただけでは消えません。
全ての壁を解体して、
いったんコンクリート剥き出しのスケルトン状態にして、
殺菌と清掃作業を行ないました。
それでも完全に消臭することが出来ないため、
剥き出しの壁の上から、さらにコンクリート素材を上塗りして、
臭いを閉じ込めました。
エアコンやキッチン、バス、トイレといった設備の汚れも酷く、
錆びてしまってとても使えるような状態ではありません。
すべて新しい設備に取り換えました。
今回のように、入居者の過失によって生じた、
室内や室内設備の復旧費用は、入居者の負担となります。
そして、この復旧工事にかかった金額は２４０万円です。
また、このうち４０万円はリノベーション工事費用です。
この機会に部屋を一新することにしました。
カーペットをフローリングに変えて、
バスとトイレが一体型のユニットバスをバスとトイレを別々にする
工事を行いました。
このリノベーション部分の工事費用は原状回復ではないので、
オーナー様の負担になります。
リノベーションを除いた、原状回復費用の２００万円は高額でしたが、
根気よく説明すると、前入居者のＡさんも支払いに承諾してくれました。
ただ、一括で支払うことが難しいということで、
当社がいったん立て替え払いをして、
現在は、毎月７万円ずつ分割で支払ってもらっています。
こうしてリノベーション工事で生まれ変わった猫屋敷は、
繁忙期だったこともあり、入居者を募集してから３日で、
新しい入居者が見つかりました。
今回のケースでは、Ａさんが素直に過失を認め、
原状回復費用の支払いに応じてくれたので、
事なきを得ました。
入居者のなかには、ペットの飼育が禁止されていても、
内緒で飼ってしまう方もいます。
そうした部屋は、退去後に室内確認にいくと、
ペットの臭いで、飼っていたのかどうかはすぐに分かります。
ただ、その場にペットがいるわけではないので、
退去者が簡単に認めることはまずありません。
ペットを飼っていたことが分かれば、
ルームクリーニング費用以外にも、
殺菌・消臭清掃費用がかかるからです。
そのため、文字通り「くさい」と思った部屋にあたった際には、
壁紙にペットの爪跡が残っていないか、
カーペットやフローリング、ドアのサッシやペットの毛が付着していないか、
目を皿のようにしてチェックします。
こうして状況証拠を集めて、
指摘すると大抵は認めてくれるのです。
ペットの飼育ができる賃貸物件は、
周辺の相場よりも家賃が１割ほど高く設定できるだけでなく、
比較的長い入居期間が期待できると言われています。
ただ一方で、ご紹介した事例のようにペット可物件には、
リスクもあります。
仮に原状回復費について、入居者との交渉がまとまらず、
問題が長期化すれば空室期間が長引くことも考えられます。
都内の分譲マンションであれば、なにもペット可物件にしなくても、
十分入居者をつけることができます。
空室解消に有利だからといって、
安易にペット可物件にするのではなく、
メリットとリスクをしっかり把握したうえで、検討することが大切です。
日本財託管理サービス 管理部業務課 根岸 豊（ねぎしゆたか）
◆スタッフプロフィール
埼玉県さいたま市出身の３３歳。
管理部業務課に所属し、退去時の敷金精算、内装工事。
入居時の鍵交換を担当している。
必要最低限の内装工事でも入居者が決まりやすいように心掛けています。
趣味は、小学校３年生から続けていた野球です。
カーブとスライダーを投げられる日本財託野球部「ビーンズ」の
左のエースです。
◆ ≪不動産投資コラムが３００本以上≫
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■ ２．≪登場人数３５０名以上≫
マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫
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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》
【家族の生活を守る No.２５】
『女性でも出来た不動産投資』
Ｋ・Ｓ様 ４７歳 東京都在住
日本財託を知ったきっかけ：東京の中古ワンルームを３戸持ちなさい
物件購入日：平成２５年１０月
ご購入物件：豊島区（西武池袋線「桜台」徒歩５分）
平成元年築 他２戸
http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report02/post-224.html
働いて得る収入だけではリスクだと感じていました。
ただ、離婚して２人の子どもを抱えたまま、
夜遅くまで仕事をしていたため、
投資について具体的に考える時間が持てなかったのです。
その後、親の介護のため仕事を辞めざるを得なくなり、
改めて不労所得を産む不動産投資の必要性について、
考えるようになりました。
◆ 過去のオーナー様の体験談はこちらから
http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/
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■ ３. セミナーのご案内 〜 参加無料 〜
【延べセミナー参加者１３，０００名の実績！】
『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』
【東 京】２０１４年４月６日（日）ＰＭ１：００〜３：３０
セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）
https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/manage_seminar/schdule.html
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◆ セミナーで学べる内容をご紹介 ◆
『なぜ、中古ワンルームなのか？』
『なぜ、東京なのか？』
『一棟アパート経営との違い』
『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』
『投資物件の見分け方 失敗しない３つのポイント』
『地震に強い物件選び３つのポイント』
など、
最新の不動産市況を読み解きながら、
『なぜ、いまが買いどきなのか』
客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。
◆ 今回の特選物件のご紹介 ◆
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こうした、表に出ない物件の情報も、
セミナーにご参加頂いた方にご紹介しております。
満室経営を目指すためには、
入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。
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【賃貸管理セミナー】開催中！
２０１４年３月１５日（土）１４：００〜１５：３０
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■４．編集後記
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先日、東京マラソン２０１４が開催されました。
日本財託からは、４８名の社員がチャリティーランナーとして参加しました。
チャリティーランナーの協賛金は、
経済的な支援を必要としているボランティア団体
「そらぷちキッズキャンプ」と「スペシャルオリンピックス日本」へ寄付されます。
昨年は、２９名の社員がチャリティーランナーとして参加しました。
そのうち、完走が出来なかったのは私１人でした。
スタートから７キロの地点の水道橋付近で
はやくも足がもつれて、頭から一回転しながら大きく転んでしまいました。
転んでしまった恥ずかしさから、
すぐにでもその場を去りたいと思ったのですが、
両足に力が入りません。
何度かストレッチをして走り始めましたが、
足がつってしまい歩き出すことが精一杯でした。
それでも、歩き続けること４時間。
３０キロ地点の浅草を越えてさらに進もうとしていると
「君、早くこっちに来て」係員の方に声を掛けられ、
コースの外に引っ張り出されてあえなくタイムアウトになった
苦い経験があります。
翌日、完走した会社の仲間たちは、
疲労した足を引きづりながら働いているのに、
ピンピンとした自分がなさけなく思えていました。
『日本財託で唯一東京マラソンをリタイアした男』という
汚名を返上するため、
夏から本格的な練習に取り組んできました。
足にかかる負担を減らすため、１２月まではスポーツジムの
ランニングマシーンを走り込みました。
そのおかげで、７８キロあった体重を
６８キロまで減らすことができました。
体を絞った後は
、いよいよ路上でのトレーニングの開始です。
週３回４キロのランニングを欠かせず続けてきました。
新宿や渋谷で早朝の清掃ボランティアがある際にも、
電車を使わずに、走って現地まで駆けつけました。
そうして、いよいよ迎えた本番当日。
５キロごとに決められている関門閉鎖時刻を
手のひらに書いて走ることにしました。
「やれることは全部やった」
準備万端で挑んたはずの本番でしたが
１２キロ地点で東京タワーが見えてきた時、
『ビリッ』
太ももに電気が走るような強い痛みを感じました。
昨年のリタイアの記憶がよみがえりました。
『２年連続で東京マラソンをリタイアした男』
そうは呼ばれまいと心を奮い立たせて、
関門目指して歩きはじめました。
１５キロの関門を通過して、２０キロ、２５キロと関門を通過するたび、
ズルズルとタイムが遅れていきました。
「関門閉鎖の３０分前に通過する」という目標からも遅れていき、
３０キロ地点では、閉鎖の１０分前に通過するようになっていました。
それでも、信号を目印に、
次の信号までは走って、次の信号までは歩くということを繰り返し、
前へ、前へと進んでいきました。
そしてスタートから６時間２０分。
ついに、ゴールにたどり着くことができました！
「ヨッシャ―！」
どこにそんな力が残っていたのか自分でも不思議でしたが、
感極まって自然と派手なガッツポーズを決めていました。
これが東京マラソンでなければ、
おそらく私は完走できなかったと思います。
途中、もう歩くことしかできないと思っていた私が、
ふたたび走り出すことが出来たのは、沿道から声援送ってくれた
たくさんの方のおかげです。
「ナイスラン！」と声を掛けてもらったり、
沿道の人とハイタッチをするたびに、
走り出すパワーをくれました。
そして、まるでディズニーランドのキャストのように、
暖かくランナーをサポートしてくれたボランティアの人たち。
ひとり１人からもらった暖かさ、優しさを力を変えて、
無事に完走することが出来ました。
東京マラソンの完走から、４日経った今でも、
足腰の痛みは完治していません。
階段を降りるたび、両足に激しい痛みが襲いますが、
その度に、完走したんだと実感してニンマリとしています。
応援頂いた方、運営に携わってくれた方、
交通規制にご協力頂いた都民の方々
感謝感謝の６時間２０分でした。
日本財託 総務部 I・S
◆スタッフプロフィール
沖縄県出身 ２５歳
日本財託総務部に所属し、採用活動を通じて、
賃貸管理会社の魅力を伝えている。
就職をきっかけに沖縄からはじめて上京。東京の魅力に取りつかれ、
街散策がすっかり趣味となっています。
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