★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.347 ―――――――――

☆☆　　　　■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■

☆★☆　　　　　〜あなたの老後、本当に大丈夫！？〜

☆☆☆★　　 日本財託ＨＰ

★☆☆☆☆ 　http://www.nihonzaitaku.co.jp/

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

※このメールは、お名刺の交換や当社への資料請求、また弊社のメルマガ登

録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい

ます。メルマガの配信停止をご希望の方は、本文最後にございますＵＲＬ

をクリックして下さい。

◆――――――――　平成２６年２月末現在の管理実績　―――――――◆

オーナー様数５，００８名、管理戸数１２，６７５戸、入居率９９．４７％

◆―――――――――――――　ＩＮＤＥＸ　――――――――――――◆

１.　あなたは２０２０年問題を知っていますか？

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

◆◇◆◇◆◇◆◇　日本財託グループからのお知らせ　◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇

『確定申告書が作れる！オンライセミナーのご案内』

日本財託では毎年、昨年新規にオーナー様になられた方を対象に、

税理士の先生を講師に迎えて確定申告説明会を開催しております。

今回、この確定申告説明会が、

オンラインセミナーとしてＰＣから視聴できるようになりました！

「確定申告書の手引き」とあわせて、

ぜひ申告書の作成お役立てください。

オンラインセミナーの視聴・確定申告書の手引きのダウンロードは

日本財託オーナー様専用サイトよりご利用いただけます。

◆　日本財託オーナー様専用サイトはこちらから

https://www.nihonzaitaku.co.jp/owner/auth/login

※　オンラインセミナー視聴、確定申告書の手引書のダウンロードは、

日本財託グループのオーナー様限定のサービスになりますので、

予めご了承ください。

======================================================================

■　あなたは２０２０年問題を知っていますか？

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

レジェンド葛西選手の銀メダル、

史上最年少メダリストとなったスノーボートハーフパイプの平野選手、

そして、見事金メダルに輝いたフィギュアスケートの羽生選手など、

日本勢はソチオリンピックでも大活躍でした。

２０２０年に開催される東京オリンピックでの

日本選手の活躍も今から楽しみですね。

また、東京オリンピックの開催決定をきっかけに

東京の再開発も盛り上がってきました。

湾岸エリアだけでなく、交通インフラの整備も予定されているので、

ますます東京の利便性が高まることが予想されます。

２０２０年の東京オリンピック開催が

東京のターニングポイントになったのです。

ただ、２０２０年は東京にとっては記念すべき年であるとともに、

もうひとつ大きなターニングポイントの年でもあることを

ご存知でしょうか。

実は、２０２０年を境に、

東京の人口が減少し始めるのです。

東京における人口減少元年、

それが２０２０年です。

２００８年を境に日本は人口減少時代に突入しました。

これまで一貫して増え続けた日本の人口が、

２００８年からゆるやかに減少をはじめたのです。

日本全体では人口は減少していましたが、

東京はこの間も、人口を増やし続けてきました。

たとえば、昨年の都道府県別の転入超過数をみると、

昨年１年間だけで、他の道府県から東京へと

７０，１７２人が流入しています。

東京都の１０年間の転入超過数を累計すると

約７０万人もの人口が増えている計算になります。

◆　都道府県別の転入超過数に関するコラムはこちらから

『１０年間で新たに誕生　東京２４区！？』

http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/category03/post-234.html

その東京都の人口は、

２０２０年に１，３３５万人のピークに達し、

その後、ゆるやかに減少していき、

２０５０年には１，１７５万人になるといわれています。

また、東京２３区と都下では人口減少スピードにも差があります。

東京２３区の現在の人口は８９５万人、

ピーク時の２０２０年の人口予測は９１６万人です。

２０３０年には９０５万人となりますが、

これは、現在とほぼ変わらない数値です。

一方、都下の場合、現在の人口が４０９万人、

２０２０年の人口予測は４１０万人となります。

これが、２０３０年には、

現在と比べて３．６％減の３９４万人となるとされています。

このように２３区よりも、都下の方が減少率が大きく、

東京２３区と東京都下では人口に大きな差が出てきます。

人口の数は賃貸需要に直結するので、

東京であっても、安定したマンション経営を行うためには

やはり東京２３区の物件を選ぶことがお勧めです。

そうというのも、不動産に投資した場合、

立地条件が悪いからといって、

簡単には場所の移動ができないからです。

地方や郊外の不動産に投資をして

現在、高い利回りが取れていたとしても、

それが将来いつまで続くか分かりません。

また、地方で人口減少が目立ち始めたときに、

いざ売却して賃貸需要のある東京の不動産に組み替えようといっても、

賃貸需要の少なくなった土地にある

古いアパートやマンションは売りづらいでしょう。

仮に売却できたとしても、

仲介手数料や税金などの余計なコストもかかります。

だからこそ、

マンション経営をはじめるのであれば、将来の賃貸需要が安定している

東京２３区の物件に投資をしておくことをおすすめしています。

ただし、ご紹介したように東京であっても

２０２０年を境に人口減少時代に入ります。

これは東京２３区であっても例外ではありません。

では、人口減少時代に入った東京でマンション投資は成り立つのか？

心配されるかもしれませんね。

東京で人口が減少するといっても

２０３０年の東京２３区の人口は９０５万人、

現在の人口が８９５万人ですからほぼ変わりません。

また、１９９５年の東京２３区の人口は７８７万人で

いまよりも少ない状況でしたが、

賃貸需要は安定しており、マンション経営も順調でした。

このように、将来、賃貸需要が激減してしまって、

マンション経営が成り立たないということにはならないのです。

東京２３区で人気の駅から徒歩１０分以内の、

ＲＣ造・ＳＲＣ造のマンションであれば、

将来にわたって安定した収益をあげることができます。

ただし、立地や建物を厳選したとしても、

築年数の経過による家賃下落は避けることができません。

だからこそ、将来の家賃下落リスクを見込んだうえで、

内装費用や設備交換費用、税金などの支出項目も考慮して

資金計画を立てておくことが大切です。

東京でも人口の減少がはじまると、

入居者募集に強い賃貸管理会社と、

そうでない賃貸管理会社との間で

いままで以上に空室期間に差が出ることが考えられます。

空室期間が長引けば、それだけマンション経営の収益性にも

大きな差が出てきます。

人口減少時代は、

賃貸管理会社選びがマンション経営の収益性を

いままで以上に大きく左右する時代です。

東京２３区の不動産を選びながらも、

入居者募集に強い信頼のおける賃貸管理会社選ぶことが

将来にわたって安定した家賃収入を得るための

重要なポイントです。

日本財託　マーケティング部　坂元　寛和

◆スタッフプロフィール

東京都江東区出身の３５歳。

マーケティング部所属し、セミナーの企画・運営、ＨＰメンテナンスなど、

東京・中古ワンルームに関する情報を発信する。

妻と娘の３人家族。

東京マラソンは４時間３８分で無事完走。

さらなる、タイム短縮を目指してトレーニングも再開。

◆　≪不動産投資コラムが３００本以上≫

不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/

====================================================================

■ ２．≪登場人数３５０名以上≫

マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

――――――――――――――――――――――――――――――――――

《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【老後の年金を作る　No.２１７】

『サバイバル時代を生きる』

Ｄ・Ｗ様　６１歳　熊本県在住

日本財託を知ったきっかけ：中古ワンルームマンションで収益を上げる！

物件購入日：平成２４年１１月

ご購入物件：板橋区（都営三田線「板橋区役所前」２分）

平成元年８月 他２戸

頭金：２００万円

仕事から家に帰るとポストに「ねんきん定期便」が届いていました。

どうやら、私の定年後は、想像よりも少ない年金しか、

受け取ることが出来ないと分かりガッカリしたものです。

これまで、投資について必要性は感じていましたが、

お金に余裕が無くて、先送りにしていました。

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/post-225.html

◆　過去のオーナー様の体験談はこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/

=====================================================================

■　３.　セミナーのご案内　〜　参加無料　〜

【延べセミナー参加者１３，０００名の実績！】

『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』

【東　京】２０１４年４月６日（日）ＰＭ１：００〜３：３０

セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/manage_seminar/schdule.html

――――――――――――――――――――――――――――――――――

◆　セミナーで学べる内容をご紹介　◆

『なぜ、中古ワンルームなのか？』

『なぜ、東京なのか？』

『一棟アパート経営との違い』

『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』

『投資物件の見分け方　失敗しない３つのポイント』

『地震に強い物件選び３つのポイント』

など、

最新の不動産市況を読み解きながら、

『なぜ、いまが買いどきなのか』

客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

◆　今回の特選物件のご紹介　◆

≪セミナー限定≫

年間平均入居率９８％の賃貸管理会社の特選物件のご紹介

当社では、毎月約７０戸の中古ワンルームマンションを

ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。

こうした、表に出ない物件の情報も、

セミナーにご参加頂いた方にご紹介しております。

満室経営を目指すためには、

入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。

平均入居率９８％を誇る賃貸管理会社が選んだ物件を公開しておりますので、

物件情報に興味がある方も、

ぜひこの機会にセミナーにご参加ください！

セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/manage_seminar/schdule.html

■　賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか？

長期安定収入を得るための賃貸ノウハウ公開！

【賃貸管理セミナー】開催中！

２０１４年３月１５日（土）１４：００〜１５：３０

入居率９８％の入居者募集のノウハウに加えて、

今回のセミナーでは、≪滞納トラブルの解決事例≫もたっぷりご紹介！

ぜひご参加ください♪

http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_kanri/index.html

======================================================================

■４．編集後記

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

『ガシャン』

あぁ。

やってしまった。

足元には見事にひっくり返った『カレーうどん』の丼がひとつ。

そして、少し離れた場所にトッピングのコロッケが転がっていました。

お客さんで込み合うランチ時、皆の視線が私に突き刺さります。

天王洲アイルのセルフうどん屋『讃岐製麺麦まる』での出来事です。

片手は荷物でふさがっていたので、

もう一方の片手でお盆を持ったことがいけませんでした。

気を付けていたにもかかわらず、

お盆についた水滴で手をツルッと滑らせ

せっかくのカレーうどんをダメにしてしまいました。

ただ、驚いたのはこの後です。

店員のおばさんが、

「やけどはしませんでしたか？お怪我はありませんか？」といって、

雑巾を片手に飛んできたのです。

そして、厨房の若い男性スタッフになにやら目配せすると

男性はすぐに新しいカレーうどんを作りはじめました。

さらに、『お客様はお座りになってお待ちください』と言い残し、

注文に並んでいたお客様に断りを入れてから、スッと最前列に入りました。

そして、ニコニコ顔でカレーうどんを

運んできてくれました。

この間わずか数分です。

あれよあれよという間に、

コロッケ付きのカレーうどんが手元に戻ってきました。

カレーうどんとコロッケの代金６００円を支払おうとすると、

お代は結構ですといって、受け取ろうとしません。

結局、ありがたくうどんを頂きました。

おそらく気を利かせてくれたおばさんや

厨房内の男性スタッフもパートのはずです。

それでも、

ここまでしっかりとホスピタリティのこもった応対ができたのは、

「お客様に満足して頂くにはどうすればよいのか」ということを、

働くひとすべてが共有していたからだと思います。

こうした応対を出会うたびに、

日本の接客は世界一なんだと改めて実感しています。

一部の高額なお店ではなく、

チェーン店でもこうした対応を

目にすることがあるのですからなおさらです。

日本には、石油などの天然資源はありませんが、

『人』が最高の資源であると感じます。

２０２０年の東京オリンピックで

世界中のひとがこうした対応に

感動してもらえたら嬉しいですね。

また、ご紹介した麦まるは天王洲アイルだけではなく、

都内にも店舗があるようなので、

お近くに立ち寄った際にはぜひ食べてみてください。

うどんもとってもおいしいですよ。

日本財託　マーケティング部　S・H

----------------------------------------------------------------------

◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、

どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。

お待ちしています。

ご意見・ご感想はこちらから ⇒ mg-info@nihonzaitaku.co.jp

======================================================================

▼このメールのお問い合わせはこちらにお願いします

【メール】mg-info@nihonzaitaku.co.jp

【ＵＲＬ】http://www.nihonzaitaku.co.jp/

【発　行】株式会社　日本財託

TEL：03‐3347‐2411　FAX：03‐3347‐2300

【発　行】株式会社　日本財託管理サービス

TEL：03-3347-2414　　FAX：03-3347-2420

【住　所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル10F

【担　当】坂元　寛和

======================================================================