★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.348 ―――――――――

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１.　公示地価上昇！いまだから伝えたい金利上昇リスク

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

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■　公示地価上昇！いまだから伝えたい金利上昇リスク

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給料が４０万円しかないのに、

毎月、収入のほぼ倍にあたる７８万円も

お金を使っている。

不足分の３８万円は借金で補い、

しかも、その借金の累計金額は７，８００万円以上！

しかも、この人は生活態度を改めようとはせずに、

これからも借り入れを続けて、

どんどんお金を使おうとしています。

幸い、いまはまだ金利も安いので、

家計は破綻せずに、なんとか騙し騙しやっています。

あなたならこの方に、

どんなアドバイスをしますか？

借金を返済する、節約して生活費を圧縮する、

収入を上げるためにもっと働く。

やるべきことは

色々あると思います。

何より問題なのは、莫大な借金でしょう。

いまはまだ低金利で助かっていますが、

金利が上昇をはじめると、ひとたまりもありません。

まずは、借金をなんとかするべきです。

実は、この人はマンション投資の相談に

こられた方ではありません。

日本の財政状況を家計に例えた姿、

それが、この人の正体なのです。

つまり、この破綻寸前の家計は

日本の財政状態そのものを表しているのです。

今年の１月、財務省は２０１２年度末の

資産と負債の状況を表した貸借対照表をまとめました。

これによると、

負債が資産を上回る「債務超過」は４７７兆円となり、

２０１１年度末に比べて約１８兆円も増えています。

日本の財政状況はまさに火の車です。

このままのペースで支出が減ることなく増え続け、

借金も増えていけば、日本の財政はいったいどうなってしまうのでしょう。

こうした状況から、日本の財政破綻、そして急激な金利上昇を

予測する人もたくさんいます。

こうした主張の根拠が、

国債の引き受けにも限度があるというものです。

２０１３年１２月末時点の国債発行残高は、

１，０１７兆円です。

地方の債務も含めた国の借金は２０１４年３月末時点で、

１，１０７兆円にも及んでいます。

一方で、個人の金融資産はおよそ１，６００兆円、

ここから個人の負債を差し引いた純資産は１，２６０兆円程です。

個人の純資産は１，２６０兆円、国の借金が１，１０７兆円、

つまり、世界的にみてもお金持ちといわれている

日本人の正味の金融資産とほぼ同額の借金があることになります。

さらに、国債の発行は毎年４０兆円規模で行われているので、

借金はどんどん膨れ上がっていきます。

国債の消化が難しくなってくると、

今度は、国債の魅力を高めるために発行金利を引き上げる必要があります。

債権価格と金利は、反比例の動きをするため、

金利の引き上げは保有債券の値下がりを招きます。

すると、国債を保有している金融機関は、

損失を回避するために、国債の売りを加速。

それが、一層の金利上昇を招く。

これが、日本が財政破綻して、

金利が急上昇するという人たちの主張のロジックです。

将来の日本の財政がどうなるか

完全に言いあてることは誰にもできません。

しかし、金利上昇局面で、過去にどのようなことが

起こったのかを振り返ることはできます。

たとえば、２５年前のバブル時代の住宅ローンは

いまでは考えられないほどの高金利でした。

都市銀行の住宅ローンの金利は７％を超え、

最盛期には８．５％という驚異的な金利を記録しました。

しかも、金利の上昇はじわじわと上がるのではなく、

急激に上がりはじめます。

１９８７年には４．９％だった金利が

４年後の１９９１年には、８．５％にまで急上昇したのです。

この間、１年で２％程度も上昇した年もありました。

いまマンション投資がブームになりつつあります。

１８日には、公示地価が発表されて、

３大都市圏では６年ぶりに地価が上昇しました。

さらに、東京オリンピックも決まり、

東京の再開発も加速していくことでしょう。

明るいニュースで世の中があふれているときこそ

注意が必要です。

こうした時は、

目の前のリスクが見えなくなる、

たとえリスクがあっても軽視しがちです。

しかも、１９９９年にゼロ金利政策がとられてから、

もう１０年以上も異常な低金利が続いています。

これだけ長い間低金利が続くと、

これがいつまでも続くと錯覚してしまいます。

しかし、いつまでもこの低金利が続くわけではありません。

いつか金利が上昇する時が来ます。

投資用のローンは、

入居者の家賃収入で返済するといっても、

入居者がいなければ、

そのローン返済はあなた自身で行う必要があります。

誰も肩代わりはしてくれません。

そして、金利上昇リスクに備えるためには、

繰り上げ返済するしかありません。

だからこそ、

身の丈を超えた借金をして買わないこと、

購入する前には、きちんと繰り上げ返済の計画を立てておくことが大切です。

金利上昇の可能性がある以上は、

しっかりと準備しておくことが欠かせません。

では、金利が上昇する気配が見えているなかでは、

まったく借金をしてはいけないのか？

マンション投資は現金を

持っている人しか行えないのか？

そういうわけでもありません。

まずは、借金のリスクや金利上昇のリスクを正しく認識しておくこと。

そのうえで、上手に借り入れを利用していくことが、

効率的な資産形成を行うためのポイントです。

来週のコラムでは、

効率的な資産形成を行うための

借金との付き合い方についてご紹介していきます。

日本財託　マーケティング部　坂元　寛和

◆スタッフプロフィール

東京都江東区出身の３５歳。

マーケティング部所属し、セミナーやＨＰの運営、

メールマガジンの執筆などを通じて

東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。

マーケティング部所属し、セミナーの企画・運営、ＨＰメンテナンスなど、

東京・中古ワンルームに関する情報を発信する。

妻と娘の３人家族。

東京マラソンは４時間３８分で無事完走。

さらなる、タイム短縮を目指してトレーニングも再開。

◆　≪不動産投資コラムが３００本以上≫

不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/

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■ ２．≪登場人数３５０名以上≫

マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【老後の年金を作る　No.２１９】

『正しいローンの活用法を知る』

Ｒ・Ｉ様　５０歳　東京都在住

日本財託を知ったきっかけ：友人の紹介

物件購入日：平成２４年１月

ご購入物件：杉並区（京王井の頭線「高井戸」徒歩５分）平成１１年築

頭金４００万円 他２戸

もともと、私はマンション投資に否定的でした。

バブル経済の最中、父がマンション投資を行い、大変な目に合っていたからです。

当時は、マンションを持てば持つだけ値上がりした土地神話の時代です。

父がマンションを売却する前に、やがてバブル経済は崩壊しました。

そして、父の手元には多額のローンが残り、長年、ローンの返済に悩まされていたのです。

ただ、日本財託と出会い、怖いだけと思っていたローンについて

考え方が大きく変わることになりました。

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/post-227.html

◆　過去のオーナー様の体験談はこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/

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■　３.　セミナーのご案内　〜　参加無料　〜

【延べセミナー参加者１３，０００名の実績！】

『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』

【札　幌】２０１４年４月２０日（土）ＰＭ１：３０〜３：３０

【東　京】２０１４年５月２４日（土）ＰＭ１：００〜３：３０

セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/manage_seminar/schdule.html

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◆　セミナーで学べる内容をご紹介　◆

『なぜ、中古ワンルームなのか？』

『なぜ、東京なのか？』

『一棟アパート経営との違い』

『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』

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など、

最新の不動産市況を読み解きながら、

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客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

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当社では、毎月約７０戸の中古ワンルームマンションを

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満室経営を目指すためには、

入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。

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■４．編集後記

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先月、母校の三重県立四日市中央工業高等学校サッカー部に、

謎の郵便物が届きました。

現在のサッカー部の監督を務めているのは、

高校時代、全国大会に出場した時のチームメイトです。

「いやぁ、郵便物を開けてみたらさ、お前宛のファンレターだったよ！

取りあえず、お前の自宅に送るから。悪いね」

口では詫びながらも、何やらとても楽しそうな友人からの電話。

３年ぶりのＯＢ会へのお誘いかと思いきや、驚きの展開です。

私がサッカー部に在籍していたのは、

もう３７年も前のことです。

高校３年の時、三重県代表として出場した

『第５６回全国高校サッカー選手権大会』がきっかけで、

私たちをとりまく環境は劇的に変わりました。

１回戦を４対０、２回戦を５対０と勝ち進み、

準々決勝、準決勝も無事勝ち上がることができました。

そして、ついに迎えた決勝戦。

相手は、当時は高校生ながら日本代表に呼ばれる選手もいた

常勝「帝京高校」です。

結局、試合は０対５で負けてしまいましたが、

その試合はテレビの全国ネットで放映されました。

地元「四日市」駅のホームに着くと、

溢れるばかりの人が待っていてくれました。

なんと、凱旋パレードまで開催してもらえたのです。

その年のバレンテインデーには、

段ボール２箱分ものファンレターとチョコレートが

私宛に届きました。

それも、もう３７年前の出来事です。

そんな思い出もすっかり頭の片隅に追いやっていたぐらいです。

５４歳になった自分に今さら、なにが送られてきたのか。。。

ほどなくして謎の郵便物は、自宅に届きました。

１度は友人の手によって開けられたため、

包装紙は、ぎこちない包み方でした。

包装紙を開けると、

ゴディバのチョコレートが１箱。

どうやら、バレンタインのプレゼントだったようです。

チョコと一緒に１通の手紙が入っていました。

『お久しぶりです。○○です。

運良くこの手紙が届き、

読んでいただけることを期待して書いています。

高校サッカー選手権大会以降、応援させていただいたものです。

覚えていらっしゃいますか？』

丁寧につづられた文字を目で追いながら、

当時の記憶を辿ります。

大学に進学してからも、

熱心に手紙や試合を見に来てくれた人がいたことを思い出しました。

今年の選手権で、母校である四中高が

ベスト４まで勝ち進んだことで、

昔を懐かしんでお便りをくれたそうです。

お正月、テレビから流れる

全国高校サッカー選手権大会のテーマソングを聞くたびに

青春の１ページに刻んだ記憶を思い出していたといいます。

後輩たちの活躍が、

３７年ぶりのご縁を運んできてくれました。

ホワイトデーには、プレゼントに添えて、

これまでの感謝の気持ちと近況をまとめた手紙を送りました。

グランドの土の匂い、ボールを蹴る音、

泥にまみれたユニフォーム、そして大観衆のなか国立競技場で行われた決勝戦。

青春の１ページに、３７年の時間を経てエピローグが加わった。

そんな不思議な出来事でした。

日本財託　総務部　A・D

◆スタッフプロフィール

鹿児島県霧島市出身の５４歳。

日本財託の総務部に所属し、

社員が働きやすい職場環境づくりを目指している。

中学２年生の時、両親の転勤をきっかけに三重県に引っ越して来ました。

三重県代表として出場した全国高校サッカー選手権では、

決勝の舞台「国立競技場」のピッチに立つことができました。

今年、サッカー王国ブラジルでワールドカップが開催されます。

日本とブラジルの時差は１２時間。早朝のキックオフとなるようです。

早起きする日々が続きそうです。

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