「断る」から「いかに審査を通すか」
2009/10/01
★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.141 ――――――――――
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■ １．入居者審査は「断る」から「いかに審査を通すか」
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賃貸管理会社の業務の一つに
『入居者審査』があります。
入居者審査というのは、入居希望者が
毎月きちんと家賃を支払う能力があるのか、
入居後にトラブルを起こす心配がないのか、
事前に確認することです。
入居者に家賃の支払い能力がなかったり、
本人が暴力団関係者などの場合、
オーナー様も私たち管理会社も困ります。
そこで、入居のお申込みが入ると、
入居希望者が入居者として適切であるかどうか
判断するための『審査』をするのです。
このように、
管理会社にとっても物件のオーナーにとっても
『入居者審査』はとても重要です。
家賃滞納常習者の入居を避けようとして、
独自の審査基準を設けている賃貸管理会社はたくさんあります。
特に、大手の賃貸管理会社ほど
厳格な審査基準を設けて、
滞納の発生を未然に防ごうとしています。
例えば、税理士でもある当社のあるオーナー様は、
会社員の息子を一人暮らしさせるときの保証人になった際、
３期分の確定申告書の提出を求められたといいます。
さらに、その申告書の内容の細部にいたるまで
あれこれ質問攻めにされたというのです。
家賃７万円のワンルームマンションですら、
厳格な審査基準を設けているのです。
大手の管理会社ほど厳しくはありませんが、
当社も、これまで一定の審査基準を設けていました。
たとえば、
入居者が大学生の場合、収入がアルバイトぐらいしか望めないので、
必ず収入の安定している親の名前で契約してもらい、
さらに収入のある配偶者や兄弟、親戚の保証人を求めていました。
そのため、
両親が離婚していて母親しかおらず、
さらに母親がパート勤めで収入が不安定な場合は、
契約をお断りしていました。
しかし、
本当にこうした考えが正しいのか、
私たちはもう一度よく考えてみました。
家賃を払えずに、部屋を追い出されようとしている我が子を
見て見ぬ振りするを母親がはたしているのか？
当社では過去２０年間の
家賃滞納常習者を調べて統計をとりました。
その結果、
子供が家賃を滞納して責任を取らない親は
一人もいませんでした。
もちろん、ワンルームマンションということもあり、
家賃の設定も手頃な価格であったということも理由の一つです。
そこで、当社では、
入居者が学生で収入がまったくなかったとしても、
親に保証人になってもらえれば、たとえ親がパート勤めであっても
保証人となることを認めました。
こうして審査基準の見直しを図りましたが、
滞納トラブルが増えたといったケースはありません。
もちろん、当社から物件をご購入頂いたお客様や
管理を委託されたお客様（３０平米以下のお部屋に限らせて頂きます）は
滞納保証がついているので、滞納が起きて家賃が入ってこなくなる
ということはありません。
オーナー様にとっては滞納のリスクがなしで、
いままでお断りしてきた入居者層を取り込むことができるので、
空室を埋めることに役立っています。
「断る」から「いかに審査を通すか」
この発想は、高い入居率を維持するために、
当社が実践している工夫のひとつです。
日本財託 マーケティング部 坂元 寛和
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