★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.349 ―――――――――

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１.　借りた方が得なローンの見分け方とは！？

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

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■　借りた方が得なローンの見分け方とは！？

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先週のコラムでは、「火の車」の日本の財政状態と、

金利上昇リスクについてご紹介しました。

◆　３月２０日配信号のコラム

『公示地価上昇！いまだから伝えたい金利上昇リスク』はこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/category03/post-239.html

金利上昇リスクについてお話すると、

それだけリスクがあるのであれば、

借金をしてはいけないのか？

マンション投資を始めるには、現金購入するしかないのか？

このように思われるかもしれません。

確かに、借金はマンション投資を行う上では、

空室や滞納よりもずっと影響の大きいリスクです。

ただ、借金がマンション投資の最大のリスクだからといって、

借金を活用したマンション投資を否定しているわけではありません。

借金も上手に活用すれば、

あなたの資産形成のスピードをより速めてくれる

確かな投資手法です。

たとえば、毎月５万円を貯めることができる人が、

価格１，０００万円、毎月の手取り家賃収入５万円の物件を

購入するケースで考えてみます。

ここでは計算を簡略化するために

空室や家賃下落については考慮しないものとします。

毎月５万円ずつ貯めて１，０００万円の購入資金を作るには、

２００カ月、１６年８カ月かかります。

一方、購入資金１，０００万円を金利３％のローンでまかない

物件を購入した場合ではどうでしょうか。

ローンは毎月５万円の手取り家賃収入と

貯金に充てていた５万円の計１０万円ずつ

毎月返済していきます。

すると、１，０００万円のローンは、

わずか９年８カ月で完済することができます。

現金で購入した場合が１６年８カ月でしたから、

その差は丸７年にもなります。

投資用不動産のローンの場合、

マイホームローンとは異なり、

入居者の家賃収入も返済に充てることができるので、

これだけ返済のスピードが違ってくるのです。

さらに、この７年間の家賃収入は

累計で４２０万円にもなります。

金利上昇リスクに備えるあまり、現金購入にこだわってしまうと、

資産形成のスピードだけではなく、

家賃収入を得る機会も失ってしまいます。

ただ、資産形成のスピードや

ローン完済後の家賃収入に差が出るといっても、

やはり金利上昇リスクは気になりますよね。

では、ローンを利用して物件を購入した際に、

金利が上昇し始めたらどうしたらよいのか。

また、ローンは資産形成のスピードを速めるといっても、

どれくらい借りた方がいいのか。

借金との上手な付き合い方のポイントは、

ズバリ『借入割合４０％』です。

先ほどと同じ価格１，０００万円、毎月の手取り家賃収入５万円の

物件で考えてみます。

ただ、先ほどの事例と異なるのは、

すでにローンを完済したマンションが２戸あるということです。

２戸のマンションから、毎月１０万円の手取り家賃収入が入ってきます。

この状態で３戸目の同条件のマンションを現金で購入する場合、

毎月の手取り家賃収入１０万円で購入資金１，０００万円貯めると、

８年４カ月かかります。

一方、ローンを利用して３戸目のマンションを購入し、

３戸目の手取り家賃家賃収入５万円を加えた、

合計１５万円で返済した場合は、

６年２カ月でローンを完済できます。

このスピードの違いは、

さきほどの事例でもご紹介した通りです。

ポイントはここからです。

ローンのないマンションが２戸、

そして３戸目をローンで購入した場合、

すぐに金利が上昇したらどうなるでしょうか。

この状態で、金利が３％から６％に上がったとしても、

実は、ローンは６年１０カ月で完済できます。

金利８％になったとしても

７年５カ月で返済できます。

購入資金を貯めるまでに８年４カ月かかりましたから、

これでもまだ家賃収入を貯めてから買うよりも早い計算です。

つまり、ローンのないマンション２戸あれば、

もう１戸同額のマンションをローンで購入したとしても、

金利上昇リスクは怖くないということです。

ローンのないマンションが２戸、

そしてローンで購入したマンションが１戸。

資産全体に占める借金の割合は、約３３％です。

いますぐに金利上昇することは考えづらいので、

借入割合４０％を目安にしておけば大丈夫です。

当社では、この借入比率４０％を、

『レバレッジの黄金率』と呼んでいます。

このレバレッジの黄金率は、

資産形成のスピードを加速させ、

金利上昇リスクにも負けない借り入れ比率です。

レバレッジの黄金率のすごいところは、

金利上昇リスクに備えられるだけではなく、

金利上昇局面でも資産を増やしていけるということです。

たとえ、金利が６％、８％あったとしても、

ローンのないマンションが２戸あれば、

家賃収入だけでもローンを完済していくことができます。

経済環境の変化にかかわらず、

着実に資産を作っていくことができるのです。

この借金４０％という借入割合は、

「借りてもいいローン」ではなく「借りた方が得なローン」です。

もちろん、はじめからローンのないマンションが

２戸ある必要はありません。

最初は、１戸から初めて４０％を目標に繰り上げ返済を行い、

２戸のローンのないマンションを目指せば大丈夫です。

そして、最初の１戸は１０年を目安に返済します。

２戸目は１戸目のマンションから得られる家賃収入を

返済にまわせるので、今度は５年を目標に返済します。

１５年でなんとか２戸のローンのないマンションを作ることができれば、

あとは、金利上昇リスクにも負けずに、

マンションを増やしていくことが可能です。

ただ、１棟アパート・マンションのように、

最初に多額のローンを抱えてしまうと、

借り入れ割合を４０％にするといっても至難の業です。

多額のローンがある状態で、繰り上げ返済をするといっても、

１００万、２００万円の繰り上げ返済では焼け石に水です。

ひとたび金利が上昇をはじめると

ひとたまりもありません。

中古ワンルームであれば、

借り入れの金額も小さいので金利が上昇し始めても、

すぐには大きな影響はでません。

数百万円の繰上返済であっても、

毎月のローン返済額を十分抑えることができます。

金利上昇が見込まれるなかでは、

借入割合４０％を意識して繰り上げ返済を行うこと。

そして、最初から多額の借入は行わない。

この２点を守ってマンション投資を進めていけば、

金利上昇リスクにも負けずに、

資産を増やしていくことができるはずです。

日本財託　マーケティング部　坂元　寛和

◆スタッフプロフィール

東京都江東区出身の３５歳。

マーケティング部所属し、セミナーやＨＰの運営、

メールマガジンの執筆などを通じて

東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。

マーケティング部所属し、セミナーの企画・運営、ＨＰメンテナンスなど、

東京・中古ワンルームに関する情報を発信する。

妻と娘の３人家族。

東京マラソンは４時間３８分で無事完走。

さらなる、タイム短縮を目指してトレーニングも再開。

◆　≪不動産投資コラムが３００本以上≫

不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/

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■ ２．≪登場人数３５０名以上≫

マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【資金の効果的な運用　No.８２】

『利回りよりも優先するもの』

Ｊ・Ｉ様　３９歳　茨城県在住

日本財託を知ったきっかけ：お金の教養フェスティバル

物件購入日：平成２６年２月

ご購入物件：新宿区（東京メトロ丸ノ内線「新宿御苑前」徒歩６分）

平成１３年築　頭金１５０万円

「悩んでいるのなら、無理に買わない方がいいですよ」

中古とはいえ、紹介されたのは１８００万円もする東京のワンルームマンション。

駅からの距離も近く、築年数も浅いマンションですが、

本当に入居者が付く良い条件が揃っているのか私には分かりません。

そんな悩んでいる私の姿を見て、日本財託の担当者さんが掛けてくれた言葉です。

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report04/post-228.html

◆　過去のオーナー様の体験談はこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/

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■　３.　セミナーのご案内　〜　参加無料　〜

【延べセミナー参加者１４，０００名の実績！】

『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』

【札　幌】２０１４年４月２０日（土）ＰＭ１：３０〜３：３０

【東　京】２０１４年５月２４日（土）ＰＭ１：００〜３：３０

セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/manage_seminar/schdule.html

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◆　セミナーで学べる内容をご紹介　◆

『なぜ、中古ワンルームなのか？』

『なぜ、東京なのか？』

『一棟アパート経営との違い』

『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』

『投資物件の見分け方　失敗しない３つのポイント』

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など、

最新の不動産市況を読み解きながら、

『なぜ、いまが買いどきなのか』

客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

◆　今回の特選物件のご紹介　◆

≪セミナー限定≫

年間平均入居率９８％の賃貸管理会社の特選物件のご紹介

当社では、毎月約７０戸の中古ワンルームマンションを

ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。

こうした、表に出ない物件の情報も、

セミナーにご参加頂いた方にご紹介しております。

満室経営を目指すためには、

入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。

平均入居率９８％を誇る賃貸管理会社が選んだ物件を公開しておりますので、

物件情報に興味がある方も、

ぜひこの機会にセミナーにご参加ください！

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２０１４年４月２６日（土）１４：００〜１５：３０

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■４．編集後記

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　最近、新しい家族のルールが誕生しました。

　それは、

　『毎月1回、家族が集まって食事をする』というものです。

きっかけは、妹の結婚式でした。

私には３歳上の兄、

そして、３歳下に双子の兄妹がいます。

妹とは年の近い兄でしたが、

特別妹が私に懐いていたという訳ではありません。

兄らしいことは何もしてこなかったように思います。

男３人が少年野球に打ち込んでいるなか、

妹は家でお人形遊びやままごとをやっていました。

妹一人が仲間外れで、少しかわいそうなことしたとは思いましたが、

妹は妹で、近所の同年代の女の子とも仲良くしていたので、

特に気に留めることもありませんでした。

披露宴の最後、家族に向けた言葉のなかで、

妹の思わぬ本音を知りました。

「私たちは４人兄妹で育ちました。

４人兄妹のなかで、女の子は私だけです。

幼い頃は、兄妹で一緒に遊んだり、

野球の練習をしたりしました。

ただ、大きくなるにつれて妹の私だけ、

兄たちとの距離が開いていった気がしています。

きっと同じ男の子であれば、

もっと色々な相談ができたのに、

何度もそう思ったこともあります。

ただ、これからは主人と一緒です。

主人が加えた新しい家族として、

もっと兄妹が仲良くなれると思います」

中学生になってソフトボール部に入部した妹から、

「キャッチボールをやろう」と誘われたことがあります。

妹とはいえ女の子とキャッチボールをしている姿を

友達にでも見られたら恥ずかしいという理由から、

断ってしまいました。

私の高校卒業と入れ替わりで、同じ高校に入学してきた妹は、

私が所属していた野球部に入部し、

マネージャーを務めるようになりました。

試合があるたび、後輩たちの活躍を嬉しそうに話してきましたが、

野球を見るよりもプレーすることが好きな私は、

そっけない態度をとっていました。

思い返せば、何度も妹からコミュニケーションの

ボールは投げられていたのです。

ただ、当時は妹の想いをきちんと

受け止めてあげることができていませんでした。

妹にはずっと寂しいと想いをさせていたことに、

結婚式の妹の言葉で初めて気づいたのです。

これからは、妹にとって頼れる兄になろうと決めて、

兄と相談して作ったのが、この新しい家族のルールです。

先日、吉祥寺のイタリアンレストランで

はじめて食事会を行いました。

ビール党の妹のグラスが、どんどんと空いていきます。

顔を真っ赤に染めながら、

楽しそうにしている妹を見ていると、

こちらまでうれしくなってきます。

「男ばかりの兄妹で寂しい」という気持ちを

「男ばかりの兄妹で良かった」と変えられるよう、

これから兄妹の距離を縮めていきたいと思います。

日本財託　マーケティング部　N・K

◆スタッフプロフィール

東京都東村山市出身の３１歳

システム部に所属し、オーナー様、入居者様、

管理物件に関する情報を一元管理する

当社独自の賃貸管理システムのメンテナンスや機能拡張、

またＰＣ、ネットワーク、ＨＰの運用管理を行なっている。

趣味はバイクに乗ることです。

いつか愛車スティードに乗って、

日本一周の旅に出掛けることを夢見ています。

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