★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.350 ―――――――――

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◆――――――――　平成２６年３月末現在の管理実績　―――――――◆

オーナー様数５，０６８名、管理戸数１２，８０３戸、入居率９９．７０％

◆―――――――――――――　ＩＮＤＥＸ　――――――――――――◆

１.　３月末入居率９９．７０％！高い入居率を維持できる秘密とは！？

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

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■　３月末入居率９９．７０％！高い入居率を維持できる秘密とは！？

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通勤電車内で真新しいスーツに身を包んだ、

新社会人を見かけるようになりました。

新社会人に限らず、新しい学校、新しい職場、そして新しい仕事、

４月から新生活をスタートさせている方も

たくさんいらっしゃるのではないでしょうか。

賃貸管理会社の私たちは、

お部屋探してを通じてこうした方々の

新生活のスタートをサポートしてきました。

当社では１月から３月の引越しシーズンの期間中に、

１０４３件の賃貸契約を行いました。

そして、３月末時点での入居率は９９．７０％。

これは、過去５年間のうち最も高い入居率です。

現在の管理戸数は、１２，８０３戸で、

５年前と比べて約２倍に増えていますが、

おかげさまで、以前と変わらず

高い入居率を維持することができています。

５年前に比べて新しい入居者募集のノウハウを

取り入れていることも、入居率の維持に役立っています。

ただ、高い入居率を維持できている一番の理由は、

物件ごとの特徴に見あった募集方法を心がけている点です。

今回のコラムでは、空室を早期解消するために、

物件の特徴に最適な募集方法を実践して

満室化した事例をご紹介します。

昨年１０月に管理を委託された物件で、

西武新宿線「野方」駅から徒歩１分。

築１９年、総戸数２３戸、

４階建ての鉄筋コンクリート造のマンションです。

管理委託当初は、２３室のうち空室は１部屋だけで、

入居中の部屋のうち、１４室は大手電力会社が社宅として利用していました。

ところが、その大手電力会社が引越しシーズンを前に

社宅契約を打ち切り、２３室中１５室が空室となってしまったのです。

社宅契約は１２月末まで残っていましたが、

すでに引っ越しも終わり、空室になっている部屋が１１室ありました。

１日でも早く空室を埋めるためには、

賃貸需要がピークを迎える引越しシーズンにあわせて

募集を開始することが大切です。

そこで、すでに退去した部屋は先行して契約を打ち切り、

内装工事に取りかかりました。

すでに空室になっていた１１室の内装工事は１０月中終わらせ、

残りの４室も契約満了になり次第、内装工事に着手しました。

この物件の空室を埋めるためには、大きく２つの取り組みは行ないました。

まず、１つ目が『お部屋に見合った入居者を募集すること』

そして、２つ目は『内見されたお客様を手堅く契約に結び付ける』ということです。

今回発生した空室１５室のうち、ワンルームは１４室で、

ファミリータイプの部屋が１室です。

なかでも、ファミリータイプの空室は、

もう半年以上も続いている状況でした。

その理由は、お風呂が無くてシャワールームだったからです。

湯船のない部屋は日本人からは敬遠されます。

それがファミリータイプの部屋となれば、

なおさらです。

そこで、シャワールームに抵抗が少ない

外国人を中心に入居者募集を行なうことにしました。

これが、お部屋に見合った入居者募集をとった理由です。

池袋や大久保には、外国人コミュニティが形成されています。

そのエリアの賃貸仲介会社には、

お部屋探しをする外国人がたくさん訪れます。

そこで、地元の仲介会社をまわって、

物件図面を配ったり、部屋や近隣環境の魅力を伝え、

今回の物件を紹介していただくよう積極的に働きかけました。

すると、訪問を開始してから９日後、

池袋の賃貸仲介会社から、台湾人の夫妻をご紹介いただき、

無事、成約することができたのです。

さて、次にワンルーム１４室です。

この物件は、３階と４階部分にファミリータイプの部屋が８室、

下階の２階と１階にワンルームが１５室という構造です。

特に１階の室内は、道路から目隠しの役割を担っている植栽の手入れが

行き届いておらず、昼間でも日当たりが十分ではなく、薄暗い印象でした。

ワンルームにお住まいの入居者は、

学生や社会人といった方がほとんどです。

日中は外出されているため、

日当たりはあまり重要視されません。

しかし、１日でも早く満室にするためには、

室内を見学に来てくれたお客様を、

しっかりと契約に結びつけていく必要があります。

そのためには、

室内の印象を少しでも良くすることが重要でした。

そこで、１階の部屋に関しては、

数百円で購入できる電球を取り付けて、

内見時に室内を明るく見せるようにしました。

また、退去後のリフォームの際にも、

壁の一面をデザインクロスにしたり、

柱の部分だけ色の違う壁紙を使いました。

壁紙を替えるだけでも、

他の物件との差別化にもつながり、

室内を見学したお客様に良い印象を残すことができます。

こうした取り組みを実施した結果、

１１月に４室、１２月に１室、そして残りの１０室も１月中に

契約することができました。

早いものでは内装工事が完了してから、

１日で次の入居者が決まった部屋もありました。

物件には立地や築年数、間取り、近隣環境などの特徴があり、

ひとつとして同じ物件はありません。

立地や設備など、物件の特徴によっては、

入居するお客様の属性も異なります。

だからこそ、

入居者募集のノウハウを一律にあてはめるのではなく、

物件の特徴に見あったものを、適切に運用していくこと、

なにより物件の特徴をよく知ることが、

空室の早期解消、入居率を維持するための秘訣です。

引越しシーズンが過ぎても、まだ空室が埋まっていない、

また、空室が常態化しているアパートがある方は、

ぜひお気軽にご相談下さい。

物件を調査させていただき、

物件に見あったオーダーメイドの提案を致します。

日本財託管理サービス　契約部　管理受託課　大原　孝太

◆スタッフプロフィール

東京都品川区出身の３２歳。

入社以来、入居者募集、新規契約業務を経験し、

現在は管理受託課にて管理のお悩みの相談窓口として活躍。

趣味は、キャプテン翼の影響で小学校からはじめたサッカー。

日本財託のサッカー部でも創部以来、中心選手として活躍。

プレーのみならず、チームのムードメーカーとしても大活躍中です。

◆　≪不動産投資コラムが３００本以上≫

不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/

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■ ２．≪登場人数３５０名以上≫

マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【老後の年金を作る　No.２２０】

『安心できるお金の運用先』

Ｙ・Ｋ様　３３歳　東京都在住

日本財託を知ったきっかけ：知人の紹介

物件購入日：平成２５年１０月

ご購入物件：板橋区（東武東上線「大山」徒歩１１分）平成５年築

　　　　　　頭金１４０万円

「もし良かったら、マンション投資を考えてみれば？」

過去に株で損をした苦い経験から、投資に対して後ろ向きだった私に、

親友がくれたアドバイスです。

この５年間、投資は控えて貯金を続けてきました。

ただ、お金が貯まっても、将来の不安は強く感じ、

何とかしなければと思っていたのです。

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/post-229.html

◆　過去のオーナー様の体験談はこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/

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■　３.　セミナーのご案内　〜　参加無料　〜

【延べセミナー参加者１４，０００名の実績！】

『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』

【札　幌】２０１４年４月２０日（土）ＰＭ１：３０〜３：３０

【東　京】２０１４年５月２４日（土）ＰＭ１：００〜３：３０

セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/manage_seminar/schdule.html

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◆　セミナーで学べる内容をご紹介　◆

『なぜ、中古ワンルームなのか？』

『なぜ、東京なのか？』

『一棟アパート経営との違い』

『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』

『投資物件の見分け方　失敗しない３つのポイント』

『地震に強い物件選び３つのポイント』

など、

最新の不動産市況を読み解きながら、

『なぜ、いまが買いどきなのか』

客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

◆　今回の特選物件のご紹介　◆

≪セミナー限定≫

年間平均入居率９８％の賃貸管理会社の特選物件のご紹介

当社では、毎月約７０戸の中古ワンルームマンションを

ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。

こうした、表に出ない物件の情報も、

セミナーにご参加頂いた方にご紹介しております。

満室経営を目指すためには、

入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。

平均入居率９８％を誇る賃貸管理会社が選んだ物件を公開しておりますので、

物件情報に興味がある方も、

ぜひこの機会にセミナーにご参加ください！

セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

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■　賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか？

長期安定収入を得るための賃貸ノウハウ公開！

【賃貸管理セミナー】開催中！

２０１４年４月２６日（土）１４：００〜１５：３０

入居率９８％の入居者募集のノウハウに加えて、

今回のセミナーでは、≪滞納トラブルの解決事例≫もたっぷりご紹介！

ぜひご参加ください♪

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どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。

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【担　当】坂元　寛和

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