★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.352 ―――――――――

☆☆　　　　■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■

☆★☆　　　　　〜あなたの老後、本当に大丈夫！？〜

☆☆☆★　　 日本財託ＨＰ

★☆☆☆☆ 　http://www.nihonzaitaku.co.jp/

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

※このメールは、お名刺の交換や当社への資料請求、また弊社のメルマガ登

録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい

ます。メルマガの配信停止をご希望の方は、本文最後にございますＵＲＬ

をクリックして下さい。

◆――――――――　平成２６年３月末現在の管理実績　―――――――◆

オーナー様数５，０６８名、管理戸数１２，８０３戸、入居率９９．７０％

◆―――――――――――――　ＩＮＤＥＸ　――――――――――――◆

１.　生命保険会社がマンション投資をはじめた理由とは！？

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

======================================================================

■　生命保険会社がマンション投資をはじめた理由とは！？

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

『第一生命、賃貸マンション投資へ本格参入』

４月８日の日本経済新聞夕刊の

トップニュースでした。

ゴールドマン・サックス系の資産運用会社と協力して、

６棟で総額１２０億円規模の投資を行いました。

今後も数百億円規模の投資を続けて、

数年後には残高１，０００億円以上とする考えです。

生命保険会社は、将来の保険金の支払いに備えたり、

配当金の割り当てをするために、

契約者から支払われた保険料を運用しています。

その運用先は、

将来保険金の支払いに支障がないよう

安全性が重視されます。

また、保険金の支払いが集中した場合に備えて、

高い換金性も求められます。

さらに、運用益を見込んで、

契約者が支払う保険料も割り引かれているので、

収益性もおろそかにできません。

つまり、生命保険会社の運用先は、

「安全性」「換金性」「収益性」の３つの条件が揃っている必要があり、

どんな投資先でも良いというわけではないのです。

こうした生命保険会社の運用先といえば、

公社債が中心でした。

報道にもあった第一生命の決算書（平成２４年度末）をみると、

運用先の半数以上、

５１．５％が国や地方公共団体が発行する『公社債』です。

そして、いま新たな運用先として、

マンション投資が注目されています。

ではなぜ今、マンション投資なのか？

今回のコラムは、生命保険会社の資産運用を読み解きながら、

中古ワンルーム市況への影響について考えていきます。

昨年４月、日銀に黒田新総裁が誕生し、

発足から２０１４年末までの２年間で、２倍以上の規模になるまで、

国債を買い入れると宣言しました。

異次元の金融緩和のスタートです。

これは、毎月の国債発行額の約７割を買う計算になります。

一時的には、国債の利回りは乱高下しまいたが、

いまは低い水準で落ち着いています。

これによって、国債の利回りは

１０年物国債で０．６％程度になっています。

各生命保険会社が想定している利回りは１％台ですから、

これでは十分な投資先とはいえません。

収益性が落ちてきた国債に替わる、

新たな投資先を探す必要ができたのです。

そこで、白羽の矢が立ったのが、

不動産投資です。

バブル経済の崩壊以降、

阪神・淡路大震災や山一證券や長銀をはじめとした金融機関の破綻、

そして、ＩＴバブルやリーマンショック。

記憶に新しいところでは東日本大震災など、

様々な出来事が起こりました。

こうした出来事が起こるたび、

日経平均株価は大きく乱高下しました。

過去１５年間における、

各年の日経平均株価を見てみると、

最も高い日経平均株価が１９９９年の１８，９３４円で、

最も低い年が２００８年の８，８６０円でした。

最高値と最低値では、

実に、２倍以上の開きがあります。

このように株価が乱高下する中でも、

家賃収入は変わらず入ってきており、

不動産投資は安定して収益を上げてきました。

この安定性に注目して、

不動産投資に本格的に乗り出しているのです。

これまでも、生命保険会社は不動産投資を行ってきましたが、

ほとんどがオフィスビルを中心としたものでした。

今回、第一生命が取得した６棟は、

東京都内にある数十世帯から１００世帯程度が入居する

東京２３区の駅から徒歩１０分以内の賃貸マンションです。

想定入居者に単身者が含まれていることから、

もちろんワンルームも入っています。

世界的な金融危機の引き金となったリーマンショック以降、

オフィスビルは賃料の下落幅が大きかったのに対し、

賃貸マンションの大きな下落はありませんでした。

東京の賃貸マンションは、

賃貸需要も安定しており、利回りも取れるため、

手堅い投資先と保険会社は判断したのです。

つまり、都内の賃貸マンションが

生命保険会社の投資条件である、

「安全性」「収益性」を満たした投資と判断しているのです。

さらに、もうひとつの条件である「換金性」も満たしています。

東京の不動産であれば、いざ現金が必要になった時でも、

素早く売却して、換金することが可能です。

今後、第一生命と同じように、他の保険会社も同じように

「安全性」「収益性」「換金性」に優れた

東京のマンション投資に本格参入することも十分考えられます。

そうなれば、限られた都内の優良な中古物件に

人気が集中して、品薄にあることも考えられます。

実際、アベノミクスによる景気回復への期待から、

新たにマンション投資を考える方が増えています。

２０２０年には東京オリンピックも開催されます。

開催に向けてインフラ整備や都市の再開発に

関する報道がされるたび、

東京のマンション投資にますます注目が集まるはずです。

すると、さらに投資家の注目が集まり、

物件の品薄になることが考えられます。

幸い、いまはまだ優良物件も出ており、

手取り利回りと借入金利の差も十分取れています。

第一生命が想定している運用利回りは３％台後半ということですが、

当社が取り扱う都内の中古ワンルームであれば、

手取り利回りで５％程度は確保できます。

不動産に多くの人の注目が集まる前に、

ぜひマンション投資を考えてみてはいかがでしょうか。

日本財託　マーケティング部　小林　和徳

◆スタッフプロフィール

横浜市出身の３５歳。

マーケティング部所属し、セミナーやＨＰの運営、

メールマガジンの執筆などを通じて

東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。

家庭では５歳になる男の子と３歳の女の子の父親です。

先日、うえの子どもに自転車を購入しました。

倒れないようにと後ろで体を支えての練習。

ついに父親の出番と張り切ったのも束の間、

１０分ほどで乗れるようになっていました。

少し拍子抜けでしたが、

楽しそうに自転車に乗っているので何よりです。

◆　≪不動産投資コラムが３００本以上≫

不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/

====================================================================

■ ２．≪登場人数３５０名以上≫

マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

――――――――――――――――――――――――――――――――――

《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【資金の効果的な運用　No.８４】

『収入と時間のコントロール』

Ｋ・Ｃ様　３１歳　東京都在住

日本財託を知ったきっかけ：知人の紹介

物件購入日：平成２５年６月

ご購入物件：中央区（東京メトロ有楽町線「新富町」２分）平成１５年築

看護師として働いてきた１０年間。

昼夜問わず不規則な生活は大変でしたが、本当にアっと言う間に感じます。

「もっともっと勉強して、様々な現場で知識を活かしたい」

強いスキルアップへの想いから、仕事をしながら医大に通うことを考えました。

しかし、医大へ通うためには、仕事のボリュームを減らさなくてはなりません。

そう考えると、自然と自分自分の気持ちにブレーキを掛けていました。

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report04/post-231.html

◆　過去のオーナー様の体験談はこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/

=====================================================================

■　３.　セミナーのご案内　〜　参加無料　〜

【延べセミナー参加者１３，０００名の実績！】

『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』

【札　幌】２０１４年４月２０日（土）ＰＭ１：３０〜３：３０

【東　京】２０１４年５月２４日（土）ＰＭ１：００〜３：３０

セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/manage_seminar/schdule.html

――――――――――――――――――――――――――――――――――

◆　セミナーで学べる内容をご紹介　◆

『なぜ、中古ワンルームなのか？』

『なぜ、東京なのか？』

『一棟アパート経営との違い』

『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』

『投資物件の見分け方　失敗しない３つのポイント』

『地震に強い物件選び３つのポイント』

など、

最新の不動産市況を読み解きながら、

『なぜ、いまが買いどきなのか』

客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

◆　今回の特選物件のご紹介　◆

≪セミナー限定≫

年間平均入居率９８％の賃貸管理会社の特選物件のご紹介

当社では、毎月約７０戸の中古ワンルームマンションを

ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。

こうした、表に出ない物件の情報も、

セミナーにご参加頂いた方にご紹介しております。

満室経営を目指すためには、

入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。

平均入居率９８％を誇る賃貸管理会社が選んだ物件を公開しておりますので、

物件情報に興味がある方も、

ぜひこの機会にセミナーにご参加ください！

セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/manage_seminar/schdule.html

■　賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか？

長期安定収入を得るための賃貸ノウハウ公開！

【賃貸管理セミナー】開催中！

２０１４年５月１０日（土）１４：００〜１５：３０

入居率９８％の入居者募集のノウハウに加えて、

今回のセミナーでは、≪滞納トラブルの解決事例≫もたっぷりご紹介！

ぜひご参加ください♪

http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_kanri/index.html

======================================================================

■４．編集後記

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

毎朝、押上から新宿までの約３０分。

iPodで音楽を聴きながら電車に揺られ、

気分良く通勤しています。

定番は大好きなＫＲＥＶＡ（クレバ）のヒップホップですが、

その日はいつもと違う気分だったので、

懐かしの９０年代ヒットソング集を聞いていました。

その日もいつものように、

通勤時間をエンジョイしていました。

満員で込み合う車両のなか、

すぐ横に立っている女性から視線を感じました。

ふと目線をやると、

２０代後半で仲間由紀恵さんをふくよかにした感じの

キャリアウーマン風の女性が私を見ていました。

ただ、こちらに気があるような

熱い視線ではありません。

キッとこちらをにらんでくるような

冷たい視線です。

知らぬ間に足でも踏んでしまったのかもしれない・・・

軽く会釈をして、

また音楽の世界に没頭しました。

しばらく音楽を聴いていると、

その女性だけではなく、

斜め前に立っている中年の男性も

こちらを振り返ってきます。

つり革の前に座っている学生二人も

何やらコソコソと私を見ながら密談しています。

不思議に思ってイヤホンを外してみました。

すると、聞こえるはずのない音楽が、

まだ聞こえてきます。

ポケットからiPodを取り出してみると、

イヤホンは確かに刺さっていました。。

どうやら、iPodが壊れていて、私が聞いている音楽は周りの人たちに、

すべて聞こえている状態だったのです。

くしくもその時にかかっていた曲が、

相川七瀬の「トラブルメイカー」。

『ひとりじゃいられない　誰ともいたくない♪

トラブルメェーカァ〜♪』

『お前がトラブルメーカーだよ！』

まわりの乗客のツッコミが聞こえてくるようです。

ネタのような本当のお話。

あのときは、本当にご迷惑をおかけしました。

iPodが修理から戻ってくるまでは、

しばらくはＫＲＥＶＡのラップをハートでつぶやく

「通勤快速ラッパー」でいこうと思います。

日本財託　法人営業部　D・T

◆スタッフプロフィール

大分県大分市出身の３０歳。

法人営業部にて、当社の管理物件を社宅としてご利用いただける

法人の新規開拓を行っています。

前職は、元テニスのコーチという異色の経歴を持つ。

座右の銘は、「この一球は絶対無二の一球なり」。

常に今、現在に最善を尽くすことを心掛けています。

----------------------------------------------------------------------

◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、

どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。

お待ちしています。

ご意見・ご感想はこちらから ⇒ mg-info@nihonzaitaku.co.jp

======================================================================

▼このメールのお問い合わせはこちらにお願いします

【メール】mg-info@nihonzaitaku.co.jp

【ＵＲＬ】http://www.nihonzaitaku.co.jp/

【発　行】株式会社　日本財託

TEL：03‐3347‐2411　FAX：03‐3347‐2300

【発　行】株式会社　日本財託管理サービス

TEL：03-3347-2414　　FAX：03-3347-2420

【住　所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル10F

【担　当】坂元　寛和

======================================================================