★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.354 ―――――――――

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１.　期待にあふれた新生活が暗転！？引越し当日に起きた出来事とは

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

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■　期待にあふれた新生活が暗転！？引越し当日に起きた出来事とは

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「あんたねぇ、こんな部屋で暮らせるわけないだろ！

なに考えてんだ！！」

本来であれば、

その日から新生活がスタートできたはずでした。

ただ、部屋を見渡せば、フローリングには、

白い塗料の粉がところどころに広がっていて、

洗面室の化粧台や下駄箱の扉も取り付けられていません。

それどころか、電気、ガス、水道などの

インフラも活用できない状況でした。

人が住むどころか、

荷物を運び入れるのも無理な話です。

入居者がご立腹するのも当然でした。

実は、新築マンションの施工を請け負った建設会社が、

建物を期日通りに完了させることができなかったのです。

そして、この新築マンションの入居者募集は全室、

当社で行っており、工事状況の確認が十分とれておらず、

このような状況を引き起こしてしまいました。

今回のコラムでは、この当社の失敗事例から学んだ

新築マンションの施工管理の重要性についてご紹介していきます。

オーナーのＡさんから、

新たに建設するマンションの賃貸管理を依頼されたのは、

昨年の１２月のことでした。

都営浅草線「蔵前」駅から徒歩３分、

スカイツリーも臨める好立地、

総戸数１４戸、１０階建ての細長ペンシルマンションです。

竣工予定日は３月３０日でした。

１月から入居募集を開始すると、

１月中に８部屋、２月中に５部屋、

残る１部屋も３月中に決めることができました。

そして４月５日、

冒頭のトラブルが起こりました。

室内の状況は冒頭でもお伝えした通りですが、

外観やエントランスも、完成には程遠い状況でした。

現地にいってみると、工事用の足場が組まれ、

いまだに職人達がマンションに出入りしています。

エントランスや廊下も、コンクリート剥き出しの部分が多く、

土嚢（どのう）やペンキ缶も通路の端に積まれています。

そんな状況でも、マンション前には引越しのトラックが駐車してあって

冒頭の入居者を含む、３名のお客様が入居のため来ていました。

入居者を募集し、その日に入居ができると約束したのは私たちです。

その約束を守ることができなかった責任は

私たちにあります。

実は、竣工予定日の一週間前、

工事状況の確認のため、マンションを訪れていました。

その時も、まだ外壁に足場が組まれていて、

室内の壁紙も張られていないような状態でした。

本当に入居予定日までに完成するのか、

その場にいた現場監督に確認しました。

『大雪の影響で工事が遅れているものの、

これから職人を総動員して必ず間にあわせます。』

週末、引越し予定の３部屋については、

必ず工事を完了するよう念を押して、

その日は帰りました。

そして、入居日の前日、

３部屋の仕上がり具合を確認するため現地に行きました。

室内には、まだ壁紙が張られていない部分があり、

下地が丸見えです。

また、一部のコンセントはカバーがはめられておらず、

壁の中の配線がむき出しの状態でした。

「大丈夫。これから明日入居の部屋は優先して工事を行うので、

必ず間に合いますよ。」

現場監督はあくまでも楽観的な姿勢でした。

いまにして思えば、あの時どのような段取りで

工事を進めるつもりなのか確認すべきでした。

引越し当日を迎えてみると、

冒頭でご紹介したとおりの状況です。

引っ越しに来ていた３名の入居者に対して、

丁重にお詫びをして、ホテルと荷物を保管するための

トランクルームを手配しました。

内装工事が完了して、部屋に住めるようになるまで、

ひとまずは、そちら利用していただくようお願いしました。

また、そもそもなぜ工事が予定日に終わらなかったのか

現場監督に確認すると、

大雪によって必要な資材が届かなかったことや

工事に必要な人員を集められなかったことが影響したとのことでした。

そうはいっても、結局工事の進捗状況を

把握しきれなかった私たちの責任です。

次に、これから引っ越し予定の入居者と連絡を取り、

入居日を延ばしにしていただくよう、

平身低頭お願いしました。

そして再度、調整をした入居日にあわせて、

室内工事を優先的に終わらせるよう、

オーナーのＡさんから現場監督に指示を出してもらったのです。

また、その日から毎日、

必ず現場に顔を出すようにして、自らの目で工事の進み具合を確かめ、

現場監督とも工事内容について打ち合わせを行いました。

そうして、すべての入居者の引っ越しが終わったのは、

２週間後の４月１９日のことでした。

今回のトラブルで、引っ越しのキャンセル費用をはじめとして、

入居者のホテル代やトランクルーム代など、

あわせて約１２０万円の費用が発生しました。

この費用については、

マンションの建設会社が負担することになります。

今回、経験をもとに、

建設中の物件の賃貸管理を行う際に、

新たな取り組みを実施しています。

それが、工程表の管理です。

建設中の物件の賃貸管理を行う場合、

工事の工程表を確認するようにしています。

仮に、工事が遅れているならば、

その都度、施工会社から新しい工程表を入手して、

入居予定日に間に合うのか、確認していきます。

通常は、オーナー様と施工会社でやり取りする内容ですが、

入居者募集を行う私たちも、今回のような事態を招かないために、

情報を共有するようにしているのです。

特に、最近では東日本大震災の復旧工事や

政府の経済対策による工事の増加に伴って、

職人不足が深刻化しています。

もともと、

長引く不況で人員を削減してきた背景があるなかで、

突然の需要増加で人員不足が加速しています。

今後は、東京オリンピックの開催も控えており、

職人不足に拍車がかかることも考えられます。

ですから、当初の予定通りに、工事が進まない可能性も高く、

進捗状況については、工程表の確認に加えて、

現地での確認もあわせて実施しています。

現在、このマンションでは、１４部屋全室で入居者が

新生活をスタートされています。

今回の件で、失ってしまった信頼を、

これからの生活サポートで取り戻せるよう

全力を尽くしていくつもりです。

まずは、入居から１ヶ月を経った段階で、

あらためてお詫びとともに、

困っていることや生活でトラブルを抱えていないか、

ごあいさつに伺いたいと思います。

日本財託管理サービス　契約部　 河原　豊（かわはらゆたか）

◆スタッフプロフィール

神奈川県相模原市出身の３８歳。

契約部にて、新規契約業務、更新業務、保険業務を統括。

空室や滞納で悩むオーナーから管理相談も対応。

平成１０年に日本財託に入社後、日本財託一筋で経験を積む。

これまで蓄積した賃貸経験をもとに、お客様に対して、わかり易く

ご満足頂ける提案を行う事を心がけています。

◆　≪不動産投資コラムが３００本以上≫

不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/

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■ ２．≪登場人数３８０名以上≫

マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【充実した管理システム　No.４１】

『オーナーの気持ちを理解できる会社』

Ｆ・Ｙ様　５５歳　神奈川県在住

日本財託を知ったきっかけ：日経新聞

管理委託日：平成２４年６月

管理委託物件：港区（東京メトロ南北線「麻布十番」徒歩３分）平成３年築

他１１戸

例えば、１ヶ月以上が経っても入居者が見つからなかったとします。

その場合「時間が掛かってしまって申し訳ない」と言う賃貸管理会社もあれば、

「お問い合わせがないんだから仕方ない」と開き直る賃貸管理会社もあります。

どちらがオーナーの立場になって考えているかは明白です。

私が日本財託に賃貸管理を任せている理由は、

まさに、前者の考え方を持った賃貸管理会社だからです。

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report03/post-234.html

◆　過去のオーナー様の体験談はこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/

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■４．編集後記

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もうすぐ母の日ですね。

毎年、母の日にはカーネーションをプレゼントしています。

「もう、無理しなくていいのよ」

口ではそう言いながらも、

母の笑顔を見れば、本当は嬉しいことが分かります。

小学４年生の時、

突然の肺炎で父が亡くなりました。

それ以来、２つ年上の姉と私を

女手ひとつで育てられました。

友達のなかに、片親の家庭はありません。

母は「片親だから」と私たちが言われなよう、

仕事をしながらも、授業参観や運動会といった学校行事には、

必ず出席してくれました。

また、挨拶と礼儀に厳しく育てられました。

今にして思えば、

きちんと父親の役目もしなければならないという

母なりの考えだったように思います。

そうして、姉と私の２人の子供を

愛情いっぱい育ててくれたのです。

そんな母にガンが見つかったのは、

８年前のことです。

幸い早期に発見できたため、

手術が成功すれば助かる可能性は高いということでした。

手術の当日、手術室に向かう母を見ていると

これまでの出来事が次々とよみがえってきました。

『仕事から帰ると着替えもせずに、そのまま私たちの夕飯を作り、

そのまま９時には寝てしまっていたこと』

『毎朝７時には家を出ているのに、きちんと朝食まで作ってくれたこと』

『高校生の頃、夜遅くまで遊んで母を心配させてしまったこと』

色々な感情が胸をこみあげてきて、

「頑張って」と声をかけるだけで精一杯でした。

いつも明るい母ですが、その時はこちらに背を向けながら

「うん」と、首だけで返事をしました。

気丈な母が初めて見せる弱々しい姿でした。

５時間後、手術は無事終わりました。

長時間の手術で体力を使ったのでしょう、

口元に酸素マスクを付けて、

ベッドでぐっすりと眠っていました。

そんな母の姿と見ていると、

自然と涙が溢れてきました。

『母が元気になるまで、一緒に暮らそう』

そう決意して横須賀の実家に戻ることにしました。

そんな母も今では、

すっかり元気になりました。

姉が結婚して、３人の孫ができたことで、

これまで以上に気力が湧いてきたようです。

６７歳になった今でも働きながら、

３人の孫を保育園に送り迎えをしています。

毎日、仕事から私が帰ってくるのを待っていて、

「顔を見れば、バァバと呼ぶようになった」

「保育園で、バイバイしたくないと泣いた」など

うれしそうに孫の話をしてくれます。

そんな微笑ましい母のことを思えば、

新宿までの約２時間の通勤時間も苦ではありません。

母も元気になったことだし、

一人暮らしをはじめようと思うこともありますが、

もうしばらくは、母と過ごす時間を

大切にしようと考えています。

日本財託管理サービス　債権管理部　B・Y

◆スタッフプロフィール

神奈川県出身の３８歳

債権管理部にて、滞納家賃の回収だけでなく、

高齢の入居者様への定期訪問を行っています。

現在、家庭菜園でミニトマトやキュウリを栽培しています。

休日は収穫した野菜でキムチを作ることに夢中です。

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【担　当】坂元　寛和

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