★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.356 ―――――――――

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１.　東京・中古・ワンルームの『底力』

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

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■　東京・中古・ワンルームの『底力』

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「う〜ん、賃貸需要が高い東京なら、

空室の心配が少ないことは、分かっているんだけどね。

でも、家賃っていつか下がるでしょ。

そのことを考えるとさ、いまいち踏み切れないんだよね。」

先日、名古屋でお会いしたお客様から、

こうした悩みをお聞きしました。

ご指摘のように、

築年数が経過しても、家賃が下がらず、

いつまでも新築同様というわけにはいきません。

では、家賃はいつまで下がっていくのか。

際限なく下がってしまうのか。

とても気になるところですよね。

ただ、家賃下落は

ずっと続いていくわけでありません。

今回のコラムは、実際のデータに基づきながら、

『家賃下落の底』について探っていきたいと思います。

先日、不動産業界誌で興味深いグラフが掲載されていました。

築３年の家賃を１００％として、

築３０年までの家賃下落の推移を表したグラフです。

東京２３区、名古屋市、大阪市にある

４０平米から１００平米未満の空室時の募集賃料を

築年数ごとにまとめて、グラフ化したものです。

（東京カンテイ調べ）

このグラフによれば、東京２３区では、

築１０年で約１０％、築１５年で約２０％、築２０年で約３０％と

築年数が経過するにつれて家賃は値下がりしていきます。

とはいえ、

これが築３０年になると、４０％減となるわけではなく、

築３０年の減価率は築２０年と同様の３０％減です。

築２０年以降はほとんど変わらないことから、

家賃が底堅く、安定していることが分かります。

名古屋市や大阪市のグラフを見ても、

やはり、同じ推移をたどっています。

築２０年まで家賃は時間の経過とともに下がり、

築２０年以降はほとんど変わらないのです。

ただし、各エリアによって、

家賃の値下がり幅は大きく異なります。

東京２３区では３０％減で下げ止まりましたが、

名古屋市と大阪市の家賃下落の底は約４０％です。

賃貸需要が安定している東京では、

他の都市に比べて、家賃の下げ幅も少なくなっています。

ただ、ご紹介したこのデータは、

４０平米から１００平米未満の広めのマンションです。

これが、単身用のワンルームでは

家賃の下落幅はどうなるのでしょうか。

将来の家賃がどのように推移するかを

言い当てることはできませんが、

現在、築年数が異なるワンルームマンションで

どの程度、家賃が異なっているかは

確認することができます。

それでは、当社が管理している１２，９５２戸の

管理物件の賃貸成約実績をもとに見てみましょう。

昨年１年間に成約した賃貸物件のなかから、

築３年までの物件の成約家賃を１００％として

マンションの家賃を比較します。

築１０年、１５年の物件でも、

築３年の物件と比べてほとんど変わりはありません。

築１５年の物件で５.３％の値下がりです。

ただ、これが築２０年の物件になると、

２４％減と大きく値下がりします。

これは、築１５年の物件と築２０年の物件の間では、

室内設備に大きな差があることが要因です。

築年数の浅い物件の場合、

浴室とトイレが別々についていますが、

築年数の古い物件の場合、一体型がほとんどです。

また、築年数の浅い物件の場合、

居住性を重視して作られているので、

築年数の古い物件と比べて

居室が広く作られていることも要因の一つです。

ただ、これが築３０年になっても、

築３年の物件と比較して２４．５％減にとどまります。

つまり、ワンルームマンションはファミリータイプの物件同様、

築２０年を境に一度下げ止まりを見せますが、

下げ幅は小さくて済むのです。

そもそもファミリータイプはワンルームと比べて、

お部屋も広いため、家賃も高額になる傾向にあります。

その分、家賃の値下がりする幅も

大きくなっているのです。

業界誌や当社管理物件のデータから、

大阪や名古屋の物件よりも東京２３区、

ファミリータイプよりもワンルームタイプのマンションのほうが

家賃の値下がり幅が小さく、底堅いことが分かります。

不動産会社が活用する不動産情報ネットワーク「レインズ」の

成約状況を見ると、

実際に、築４０年山手線「巣鴨」駅　徒歩５分のワンルームが５９，０００円、

築４５年の山手線「高田馬場」駅　徒歩６分のワンルームも

６０，０００円の賃料で入居者が決まっています。

そのほか、

昭和３８年築、築５１年になる都営大江戸線「森下」駅

徒歩２分の木造２階建てアパートで、

お風呂を後付した２３平米の部屋も６０，０００円で成約しています。

木造アパートでも、立地と設備がしっかりしていれば、

底堅い家賃で成約していますので、

分譲タイプのワンルームであればなおさらです。

ローンで物件を購入した場合、

返済額は基本的には毎月一定ですから、

家賃下落幅の少ない物件の方が、

資金計画も立てやすいですよね。

もちろん、東京２３区のワンルームで駅から近いというだけでなく、

家賃収入を維持するためには、管理も重要になります。

家賃の下落幅を少なくし、安定した収入を得るためには、

立地選び、物件選びだけでなく、

管理にも十分注意をしていきたいですね。

日本財託　マーケティング部　小林　和徳

◆スタッフプロフィール

横浜市出身の３５歳

マーケティング部所属し、セミナーやＨＰの運営、

メールマガジンの執筆などを通じて

東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。

家庭では５歳になる男の子と３歳の女の子の父親です。

息子の影響ですっかり特撮ヒーロー番組にはまっています。

◆　≪不動産投資コラムが３００本以上≫

不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/

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■ ２．≪登場人数３８０名以上≫

マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【充実した管理システム　No.４３】

『投資額７割減からの再出発』

Ｔ・Ｗ様　３７歳　長野県在住

日本財託を知ったきっかけ：書籍「中古ワンルームマンションで収益を上げる！」

物件購入日：平成２２年１月

ご購入物件：新宿区（西武新宿線「下落合」駅 徒歩５分）

平成１１年築　頭金２００万円　他１戸

私が安心して不動産投資ができているのは、

日本財託の入居者募集と管理能力が、しっかりしているからです。

物件購入後、入居者が退去して空室になったり、

設備が故障したこともありました。

いずれも日本財託がしっかりと対応してくれたため、

わざわざ、自分が出ていく必要もありません。

初めて入居者の退去を経験したのは、２年前のことです。

すでに引越しのピークは終わった６月中旬での退去でした。

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report03/post-236.html

◆　過去のオーナー様の体験談はこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/

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■４．編集後記

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「バスケットはお好きですか？」

私が好きな漫画『スラムダンク』で有名な言葉です。

それまで、バスケットなんて知らなかった主人公が、

可愛い女性のひと言でバスケをはじめ、

バスケに魅せられていくストーリーです。

そんな私もバスケットに魅せられた一人です。

家族全員がバスケ経験者という

『バスケ一家』で生まれ育った私にとって、

バスケはまさに生活の一部でした。

物心がついたころからバスケをはじめ、

高校３年生の最後の大会が終わるまでの時間を

ずっとバスケに捧げてきました。

これまで多くの試合を行いましたが、

そのなかでも１番印象に残っているのは、

高校最後の試合です。

３年前の埼玉県大会。

対戦した相手チームには、

小学校からの親友『美沙』がいました。

美沙とは通っていた小学校は違いましたが、

２人とも地区選抜のメンバーに選ばれ、

一緒に練習をしてきました。

中学もそれぞれ別々の学校に進学しましたが、

二人とも１年生からレギュラーになることができ、

お互いに励ましあいながら、プレーを続けました。

そして高校進学、

私は部員全員にプレー機会を与えるため、

少人数制をとっている学校に進みました。

ところが、ひとつ上の世代が

関東大会に出場したことで部の方針ががらりと変わります。

これまでの少人数制から一転、

全国から多くの有望な学生をスカウトするようになったのです。

それによって、スタメンも後輩に

取られるようになりました。

気持ちが押しつぶされそうな時、

『バスケが好きなら絶対やめちゃダメ』という

美沙のひと言が支えてくれました。

こうして、諦めずバスケを続けていると

スタメンではないですが、

徐々に試合に出られるようになったのです。

そして迎えた、

高校３年最後の大会。

美沙と初めて対戦することになったのです。

チームメイトからボールを貰おうと動いても、

美沙のマークはなかなか外れません。

得意の３ポイントシュートも無理な体勢から

無理やりに打たされたりと、

全く何にもさせてもらえませんでした。

終わってみれば、

１０点以上の点差を着けられ

負けてしまいました。

試合終了のホイッスルが鳴ると、

悔しいとか、悲しいとか、そういった感情は

まったく浮かばず、しばらく放心状態になりました。

後輩が泣いているのを見て、

本当に終わったんだと実感しました。

何もすることができずに完敗でしたが、

バスケ人生の最後を美沙との試合で締めくくれたことが

本当に嬉しかったです。

ケガに悩まされたり、親とぶつかったり、

これまで何度も辞めようと思ったこともありましたが、

最後まで辞めずに頑張って本当に良かったと思います。

「バスケットはすきですか？」と聞かれたら

今も私は迷わず「はい」と答えます。

大好きなバスケットは、

親友の美沙やチームメイト、努力の大切さなど、

大切なものを私にもたらしてくれました。

これから先もずっとバスケットと

付き合っていきたいと思ます。

日本財託　法人営業部　M・Y

◆スタッフプロフィール

埼玉県松伏町出身の２０歳

法人営業部にて、社宅として利用いただける法人の

新規開拓を行っています。

休日は、幼い頃から続けてきたバスケットボールを

友達と楽しんでいます。

家族とショッピングモールへ出かけることも大好きです。

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