★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.362 ―――――――――

☆☆　　　　■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■

☆★☆　　　　　〜あなたの老後、本当に大丈夫！？〜

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録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい

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◆――――――――　平成２６年６月末現在の管理実績　―――――――◆

オーナー様数５，２００名、管理戸数１３，０９５戸、入居率９９．１３％

◆―――――――――――――　ＩＮＤＥＸ　――――――――――――◆

１.　ゲリラ豪雨が東京を襲う！建物を漏水から守る取り組みとは！？

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

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■　ゲリラ豪雨が東京を襲う！建物を漏水から守る取り組みとは！？

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今年もゲリラ豪雨の被害が出始めました。

調布では、豪雨どころか、

雹（ひょう）が降り注いで排水溝を埋め尽くし、

街の一部が水浸しになってしまった程です。

また、先月５日から８日の豪雨は

首都圏に大きな被害をもたらしました。

３日間に渡って降り続いた雨は、

神奈川県で４００ミリ、東京で３００ミリ以上の

雨量を記録しました。

わずか３日間のうちに、

例年の１ヶ月分を上回る大雨が降りました。

この集中豪雨の影響で、当社の管理物件でも、

漏水や漏電被害が発生しました。

漏水は、早期解決が難しいトラブルです。

漏水箇所が一つだったとしても、

雨水が流れ込んでいる原因も１箇所だけとは限りません。

外壁の細かなひび割れや屋上の防水層の亀裂など、

複数の原因考えられます。

仮に、漏水対応が長期化すれば、腐食やカビの発生を招き、

リフォーム費用も高額になります。

入居者の不満も募って、

最悪のケースでは退去してしまうことも考えられます。

そこで今回のコラムでは、梅雨のこの時期、

ゲリラ豪雨や台風を原因とした

漏水問題への当社の対応法をご紹介していきます。

漏水被害の連絡が入ったのは、

降り始めてから、２日後の夜８時でした。

「障子の引き戸から、雨水が垂れてきている。

　これじゃあ、お客さまを案内できないぞ

すぐに直しにきてくれ！」

連絡をいただいたのは、

マンションの１階で蕎麦屋の経営している入居者です。

外は相変わらずの大雨でしたが雨ガッパを着て、

練馬の自宅から神楽坂の現場まで駆けつけました。

店舗は純和風の造りで、

お座敷席の窓には障子が取り付けられていました。

この障子の木枠とサッシの間から雨水が垂れており、

床もすっかり濡れてしまっています。

「お食事中、申し訳ありません。

大変ご迷惑をおかけしています。」

蕎麦を食べているお客さまに頭を下げながら、

引き戸の木枠に何枚も重ねたタオルを置いて、

店舗内に雨水が落ちてこないようにしました。

しかし、これはあくまでも緊急時の一時対応です。

漏水を完全に止めるために、

根本の原因を絶つ必要があります。

ただ、多くの場合、雨が降り続いている間は、

雨水が浸透している原因箇所が特定できないので、

降り止むのをおとなしく待つしかありません。

それでも、室内漏水の特徴から、

ある程度は今回の漏水原因を予測することはできます。

たとえば、今回のように漏水個所が窓ガラスのサッシ周辺の場合、

可能性が高いのが『シーリングの劣化』です。

シーリングとは、外壁のタイルの継ぎ目に埋め込まれているゴム状の素材で、

家庭内では、洗面所の流し台と壁の隙間によく注入されています。

このシーリングの劣化が原因であれば、

たとえ雨が降っていても確認することができます。

すでに外は暗くて確認することはできませんでしたが、

翌日小雨が降るなか、訪問して原因箇所を確認すると、

古く固くなったシーリングに

無数のヒビが入っていることが分かりました。

雨があがり次第、補修作業を行うことを伝えて、

入居者には納得していただきました。

この集中豪雨で当社に寄せられた被害報告は

全部で１０件です。

なかには、集中豪雨の影響で漏電し、排水ポンプが止まって、

一晩中、警報ブザーが鳴り響いていた物件もあります。

豪雨の対応に追われ、現場に駆け付けた時は、

夜中の２時をまわっていました。

この物件の排水ポンプは、

貯水槽と一緒に地下にありました。

２段はしごを３メートル程伸ばして、

懐中電灯を口にくわえながら、そろりそろりと

はしごを下りていきます。

そして、暗闇のなかブレーカーを起動させ、

復旧を行いました。

集中豪雨が重なると、

私たち社員だけでは人員が足りません。

そこで、頼りになるのが協力会社の存在です。

深夜や天候状況が悪くても、私たちと同じように、

現場に駆けつけてくれて、復旧作業を行ってくれます。

また、復旧だけではなく、迷惑を掛けている入居者にまで、

きちんとお詫びしていただけます。

こうしてお世話になっている協力会社の皆さんとの関係を

より深くするためにも、当社では年に１度、

協力会社の方々をお招きして、慰労会を開催しています。

夜遅い時間であっても、また豪雨という悪条件のなかでも、

対応していただけるのは、日頃からの信頼関係があるからこそです。

ここまで、実際に漏水被害が起こった際の対応をご紹介してきましたが、

一番の漏水対策は、漏水が起こらないように事前にしっかりと

建物をメンテナンスしておくことです。

それには、日常の巡回業務が欠かせません。

日常の巡回時には、建物自体や設備に不備がないか点検していますが、

最近ではゲリラ豪雨に対応するために、

定期点検時のチェック項目を追加しています。

たとえば、１階部分が道路より低い位置にある物件や

過去に床上浸水したことがある物件については、

排水枡（ます）に落ち葉や枯葉が詰まっていないか。

また、漏電によって排水ポンプが故障した場合も、

迅速に対応できるよう、予めポンプの形式や年式を把握しています。

ゲリラ豪雨の被害が予測されるなか

当社では、巡回業務を行うスタッフを増員しました。

集中豪雨や台風など、漏水被害が集中するケースでも、

素早く対応できる体制を作ること。

そして、普段から漏水被害をもたらす原因がないか、

きっちり確認をしておくこと。

この２つが機能してはじめて、

十分な漏水対策ができると考えています。

梅雨が明けると、今度は台風シーズンの幕開けです。

体制をしっかり整えて、オーナー様の資産をしっかりと

守っていきたいと思います。

日本財託管理サービス　一棟建物管理課　重吉　宏平

◆スタッフプロフィール

石川県小松市出身の４６歳。

一棟建物管理課にて、営定期巡回、清掃業務など

日常メンテナンスを通じて建物の資産価値を維持している。

また、大規模修繕工事の実施や新設備の設置など、

建物の資産価値を高めるためのお手伝いをしている。

趣味のゴルフでは、いつまで経ってもスライス修正中。

◆　≪不動産投資コラムが３００本以上≫

不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/

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■ ２．≪登場人数３８０名以上≫

マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【充実した管理システム　No.３９】

『マイナスからプラスへの転換』

Ｙ・Ｏ様　５１歳　東京都在住

日本財託を知ったきっかけ：ホームページ

管理委託日：平成２４年２月

管理委託物件：品川区（京浜東北線「大森」徒歩９分）平成１８年築　他１棟６室、２戸

ご購入日：平成２５年７月

ご購入物件：港区（山手線「田町」徒歩８分）平成１４年築　他１戸

賃貸経営を始めたきっかけは、２棟１３戸のアパートを相続したことです。

アパートには、まだローンが残っていましたが

「収支がマイナスにならなければいいか」ぐらいの軽い気持ちで考えていました。

しばらくして、入居者が退去して満室でなくなりました。

その後も退去が続き、空室が増えていきましたが

「こういうこともあるものだ」と割り切って捉えていました。

ただ、一向に新しい入居者は見つからず、

半年後、空室は７戸に広がっていきました。

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report03/post-242.html

◆　過去のオーナー様の体験談はこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/

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■４．編集後記

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今年、社会人として２回目の春を迎えました。

思えばこの１年間、何もかもが初めての経験で、

仕事を覚えることに必死の毎日でした。

頭では理解したつもりでも、

いざ自分でやってみると失敗してしまい、

何度も落ち込んだ時もあります。

そんな時、黙って私の話しを聞いてくれて、

最後には、

「大丈夫だって、何とかなるから」

そう決まって笑顔で励ましてくれるのは、

４歳上の姉『智（トモ）ちゃん』です。

私たち姉妹は、大学入学をきっかけに、

長野県から上京してきました。

初めは姉が東京で一人暮らしをはじめ、

その後、追いかけるように私が上京して来ました。

極度の方向音痴の私を心配する両親に見送られながら、

一人夜行バスに乗って、

大都会東京の新宿を目指しました。

バスを降りてびっくりしたのが、

『人、人、人』その人の多いこと！

引っ越し先に行こうとしても、

どの電車に乗っていけばいいのかわかりません。

券売機の上に掲げてある東京の複雑な路線図を前に

しばらく呆然としていました。

券売機で切符を買ったお客さんが

立ち尽くす私を邪魔そうにしながら横切っていき、

早足で改札へと飲み込まれてきます。

なんだかとんでもないところに来てしまったと、

不安になったことをよく覚えています。

結局、新宿に到着したその日は、

姉に電話をして、迎えに来てもらいました。

そんな私が、東京での一人暮らしに慣れるまで、

毎日のように一緒に過ごしてくれたのも姉でした。

久しぶりに会った姉は、すっかり都会の人になっており、

たくましく頼りがいのある人に成長していました。

渋谷や原宿のおしゃれなカフェ、

テレビでしか見たことがないような東京の人気スポットにも

連れて行ってくれました。

今にして思えば、当時、姉は社会人１年目。

口には出さないものの、きっと自分も大変だったはずです。

私も社会人として働いているからこそ、

当時の姉の苦労がよくわかります。

それでも、自分よりも

いつも私のことを優先してくれていました。

そんな姉も、もうすぐ結婚します。

結婚式を３ヶ月後に控え、新居探しや結婚式の準備など、

慌ただしい毎日を送っているようです。

そのせいもあり、普段から決して綺麗好きとは言えない姉の部屋は、

写真や招待状で一段と散らかっています。

そんな姿を見るにつけ、

ちゃんと結婚生活を遅れるのかなぁと心配しています。

ただ、その一方で姉がお嫁に行った後のことを考えると、

少し寂しさも感じて、複雑な気落ちです。

ただ、

いつまでも姉に頼っているわけにもいきません。

私も社会人として働いていますし、

上京当時の右も左もわからなかった自分ではありません。

「これからは対等に、支え合っていけることが出来るよう、

お互いが自立していこう」姉と二人で話したことがあります。

１０月の結婚式では

いつまでも姉に守られている妹ではなく、

今度は頼り、頼られる存在として、

智ちゃんを送り出そうと考えています。

日本財託　事業部　Y・N

◆スタッフプロフィール

長野県伊那市出身の２４歳。

事業部にて、投資用物件の仕入れに関する書類の作成やチェック、

ファイリング、期日管理を行う。

先日、同期の女子３人で、はとバスツアーに参加して、

新潟までさくらんぼ狩りに出かける。

次回のはとバスツアーも計画中。

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【担　当】坂元　寛和

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