★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.367 ―――――――――

☆☆　　　　■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■

☆★☆　　　　　〜あなたの老後、本当に大丈夫！？〜

☆☆☆★　　 日本財託ＨＰ

★☆☆☆☆ 　http://www.nihonzaitaku.co.jp/

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

※このメールは、お名刺の交換や当社への資料請求、また弊社のメルマガ登

録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい

ます。

◆――――――――　平成２６年６月末現在の管理実績　―――――――◆

オーナー様数５，２００名、管理戸数１３，０９５戸、入居率９９．１３％

◆―――――――――――――　ＩＮＤＥＸ　――――――――――――◆

１.　過去２０年で最も過熱している競売市況！

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

======================================================================

■　過去２０年で最も過熱している競売市況！

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

話題の山手線の新駅周辺に、

就業人口１０万人の巨大オフィス街が誕生します。

超高層ビルを８棟建設する予定で、

総事業費は５，０００億円以上。

就業人口１０万人規模となると、六本木ヒルズの３倍以上、

人口で言えば東村山市や国立市、狛江市以上にもなる

巨大なオフィス街です。

新駅周辺の再開発にだけでなく、東京オリンピック開催に向けて、

東京のインフラ整備、再開発が活発化しています。

それに伴って、不動産市況も好調です。

７月１日に発表された路線価をみると、

東京都は６年ぶりに上昇。

下落地点も６年ぶりにゼロという好調さです。

いまのところ、東京オリンピック開催までの６年間は、

不動産価格が下がる要素がない状況です。

こうした背景を踏まえて、

最近では『値上がり益』を期待して

不動産に注目している方も多いようです

当社に不動産投資のご相談にこられるお客様のなかにも、

今後の不動産価格の上昇について質問される方が

多くなりました。

不動産市況が過熱をはじめ、

値上がり期待がかつてないほど高まっています。

しかし、不動産投資の本来の目的は、

あくまでも安定した家賃収入を得ることです。

今回のコラムは、過熱する不動産市況を背景にして、

値上がりを目的にした不動産投資の危険性について、

あらためてお伝えしたいと思います。

不動産価格の上昇は、競売市場にも顕著に表れています。

ワイズ不動産投資顧問の山田社長によれば、

『競売マーケットも過去２０年間で今が最も過熱している。』といいます。

（週刊住宅より）

山田氏によれば、五輪招致決定に加えて、

アベノミクスによる、異次元の金融緩和によって出回ったお金が、

不動産に向かって底上げしているということです。

あるタワーマンションは、坪単価３００万円で競落され、

消費者への販売価格は坪３５０万円になると見込んでいます。

一方で、タワーマンションの賃料が低迷しているなかでは、

手取りの利回りは１％台にしかならず、

売却益を考慮しなければ、採算は到底あいません。

ただし、売却益を得るには、

今後も人口が安定して増加していくことが前提となります。

人口が増えて、住宅の需要が見込まれるからこそ、

不動産の価格もあがっていくのです。

たとえば、新興国への海外不動産投資では、

家賃収入を得るというよりも、売却益を得る目的で

行われることが多くなっています。

新興国の人口は増加傾向にあり、

しかも若者人口の層が厚くなっています。

だからこそ、今後所得水準が増えて、

住宅への需要が高まることが予想されるので、

不動産価格の値上がりを期待できるのです。

日本の高度経済成長期の土地神話と同じ考え方です。

しかし、日本はバブル崩壊とともに土地神話は崩壊。

それどころか、日本の人口は２００８年を境に、

減少しはじめています。

それは、東京であっても同様で、

２０２０年を境に東京でも人口は減少するという予測もあります。

人口が減少するなかでは、

不動産価格の上昇は見込めません。

今回の不動産価格上昇の背景にあるのは、

アベノミクスによる金融緩和と

東京オリンピック誘致決定の２つです。

この２つが終わったときには、

不動産価格の上昇もストップする可能性が高いのです。

また、いくら不動産を売却して資金を得たとしても、

今度はその資金の使い道も問題です。

新たな不動産を購入するといっても、

不動産全般の価格も値上がりしているはずです。

つまり、いま持っている不動産と

同じ利回りでは物件を購入することが難しいのです。

では、不動産価格が下がるのを待つのはどうでしょうか。

それも、いつ価格が下がるかわかりませんし、

待っている間は、資金を有効に活用していないわけですから、

投資していたら得られたはずの、家賃収入も入ってきせん。

これが、遊休不動産や地方や郊外のアパートを売却して、

都心の優良不動産に組み替えるのであればいいのですが、

そうでなければ、せっかくの不動産を売却してしまうのは

家賃収入を産んでくれる金のニワトリを手放すようなものです。

これからますます不動産市況が過熱してくると、

不動産価格も上がり、高い利回りが取れなくなることがあります。

こうした時は、値上がり益を期待して不動産に飛びつくのではなく、

じっと待つことも大切です。

利回りが取れずに、不動産価格が上がっているから買うというのでは、

まさにバブルと同じことの繰り返しです。

不動産投資は値上がり益ではなく、

家賃収入を得ることを目的にすること。

そして、不動産価格が上がって利回りが取れなくなったら、

無理して買わないことです。

ただ、いまはまだ都内の中古ワンルームでは、

手取り利回りは５％前後を確保していますし、

ローンも２％程度の金利で利用することができます。

長期投資に適した物件が出てきているのです。

こうした物件もセミナーや個別相談会で

ご紹介しておりますので、ぜひお気軽にご相談頂ければと思います。

オリンピックやアベノミクスで

不動産市況が過熱し始めているいまだからこそ、

『長期的安定的に家賃収入を得る』という、

不動産投資の目的を押さえておくことが大切です。

株式会社　日本財託　マーケティング部　坂元　寛和

◆スタッフプロフィール

マーケティング部所属し、セミナーやＨＰの運営、

メールマガジンの執筆などを通じて

東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。

２日前に出産で里帰りしていた妻が子供たちと共に帰宅。

寝かしつけやお風呂など、久しぶりの育児に悪戦苦闘している。

◆　≪不動産投資コラムが３００本以上≫

不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/

====================================================================

■ ２．≪オーナー様の生の声　合計３９５話　ＨＰ掲載中≫

マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

――――――――――――――――――――――――――――――――――

《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【資金の効果的な運用　No.８９】

『キーワードは衣・食・住』

Ｎ・Ｂ様　３８歳　東京都在住

日本財託を知ったきっかけ：インターネット

ご購入日：平成２５年９月

ご購入物件：横浜市中区（横浜市営地下鉄「阪東橋」徒歩1分）

平成１５年築　頭金１３０万円　他１戸

昨年から、マンション投資を始めて２戸のワンルームを所有しています。

そのうち、１戸のローンは先月、無事に完済することができました。

繰り上げ返済には、１０年前からコツコツと貯めてきた貯金を使いました。

１０年前、友人からロバート・キヨサキ氏が書いた

書籍「金持ち父さん貧乏父さん」を薦められ、衝撃を受けました。

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report04/post-246.html

◆　過去のオーナー様の体験談はこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/

=====================================================================

■　３.　セミナーのご案内　〜　参加無料　〜

【延べセミナー参加者１４，０００名の実績！】

『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』

【京　都】２０１４年８月２３日（土）ＰＭ１：００〜３：３０

【東　京】２０１４年９月　６日（土）ＰＭ１：００〜３：３０

セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/manage_seminar/schdule.html

――――――――――――――――――――――――――――――――――

◆　セミナーで学べる内容をご紹介　◆

『なぜ、中古ワンルームなのか？』

『なぜ、東京なのか？』

『一棟アパート経営との違い』

『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』

『投資物件の見分け方　失敗しない３つのポイント』

『地震に強い物件選び３つのポイント』

など、

最新の不動産市況を読み解きながら、

『なぜ、いまが買いどきなのか』

客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

◆　特選物件のご紹介　◆

≪セミナー限定≫

年間平均入居率９８％の賃貸管理会社の特選物件のご紹介

当社では、毎月約７０戸の中古ワンルームマンションを

ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。

こうした、表に出ない物件の情報も、

セミナーにご参加頂いた方にご紹介しております。

満室経営を目指すためには、

入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。

平均入居率９８％を誇る賃貸管理会社が選んだ物件を公開しておりますので、

物件情報に興味がある方も、

ぜひこの機会にセミナーにご参加ください！

セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/manage_seminar/schdule.html

■　賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか？

長期安定収入を得るための賃貸ノウハウ公開！

【賃貸管理セミナー】開催中！

２０１４年８月２４日（日）１４：００〜１５：３０

入居率９８％の入居者募集のノウハウに加えて、

今回のセミナーでは、≪滞納トラブルの解決事例≫もたっぷりご紹介！

ぜひご参加ください♪

http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_kanri/index.html

======================================================================

■４．編集後記

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

前からずっといきたいと思っていた

人気のパンケーキ屋さん。

舞台を見る前に食べるか、

それとも、舞台を見た後に食べるか。

一人は舞台前、もう一人が舞台後がいいといって、

意見が分かれました。

「白岩はどっちがいいと思う？」

二人の視線が私に集中します。

『うーん、どちらでもいいよ』

こんな時、私はいつも曖昧な返事をしてしまいます。

「もういつも白岩はそうなんだからっ。

なにか趣味とかないの？いつもは何して過ごしているの？」

私がはっきりと意見を言わないためか、

友人はプリプリしています。

ただ、私にも趣味と言えるものがあります。

それは庭園巡りです。

休日は、朝早くから国分寺にある『殿ヶ谷戸庭園』や

代官山の『旧朝倉家住宅』に足を運びます。

縁側に腰掛けて、庭園を眺めながら、

ぼんやり、ゆったりした時間を過ごすと心がスゥーと静まります。

都会の喧騒がうそのようです。

これまで、足しげく庭園に通っていることを

友達に話したことはありません。

どうせ同世代の友人は興味がないだろうし、

お年寄りのような趣味だと思われるのも嫌だからです。

質問になかなか答えないでいると、

「白岩さぁ、ちゃんと自分のこと話しなよ。

何を言ったって嫌いになんかならないからさ。」

とさらに畳みかけられましたが、

結局、話すことが出来ませんでした。

友人の小野とは、

大学で出会って以来の付き合いになります。

不思議とお互いの馬があって、

苗字で呼び合っています。

彼女はいつも正直に自分の気持ちをぶつけてきます。

思ったことをすぐに口にしてしまうため、

危なっかしいところもありますが、

ちゃんと相手と向き合おうとしていることを私は知っています。

そんな彼女の気持ちを受け流してしまったことを後悔しました。

数日後、思い切って彼女に電話をしました。

『よかったら、根津神社に行かない？』

こちらからの初めての誘いに、少し驚いたようでしたが、

「根津かあ、いいよ。あそこは美味しいタイ焼きがあるんだよ」

いつもと変わらない調子で付き合ってくれました。

根津神社を参拝した後、タイ焼き屋さんを目指して歩いていると、

雲行きが怪しくなり、突然大雨が降り出しました。

傘を持ってこなかったため、

びしょ濡れになるとこでしたが、

スッと小野が折り畳み傘を広げてくれました。

「ね、やっぱり二人で来て良かったでしょ」

顔を覗みこむようにして、どこか自慢げな様子です。

『ありがとう。でも、きっと１人で来てたら、

とっくに帰っていたから雨に濡れることなかったよ。

雨女の小野は今度から必ずもってくるように。』

そんな冗談で返して、お互いに笑い合いました。

まだまだ、引っ込み思案が治らない私ですが、

いつも真っ直ぐな彼女の存在が私を引っ張ってくれています。

彼女とは早いもので１２年間も付き合ってきましたが、

これからは、もっと密度の濃い時間を過ごせるような気がします。

日本財託管理サービス　経理部　S・K

◆スタッフプロフィール

東京都練馬区出身

経理部の送金チームとして、

毎月、オーナー様に振り込む家賃の確認を行っています。

趣味は、庭園を回ること。１番のお気に入りは代官山にある旧朝倉家住宅。

縁側からお庭を見て、ゆったりとした時間がお気に入り。

----------------------------------------------------------------------

▼解除はこちらから

※下記アドレスをクリックしてください。

◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、

どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。

お待ちしています。

ご意見・ご感想はこちらから ⇒ mg-info@nihonzaitaku.co.jp

======================================================================

▼このメールのお問い合わせはこちらにお願いします

【メール】mg-info@nihonzaitaku.co.jp

【ＵＲＬ】http://www.nihonzaitaku.co.jp/

【発　行】株式会社　日本財託

TEL：03‐3347‐2411　FAX：03‐3347‐2300

【発　行】株式会社　日本財託管理サービス

TEL：03-3347-2414　　FAX：03-3347-2420

【住　所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル10F

【担　当】坂元　寛和

======================================================================