★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.143 ―――――――――-
☆☆　　　　■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■
☆★☆　　　　　〜あなたの老後、本当に大丈夫！？〜
☆☆☆★　　　日本財託ＨＰ　http://www.nihonzaitaku.co.jp
★☆☆☆☆―――――――――――――――――――――――――――――-

※このメールは、お名刺の交換や当社への資料請求、また弊社のメルマガ登
　　録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
　　ます。

◆―――――――――――　９月末現在の管理実績　―――――――――――◆

　　　　　オーナー様数２，９４３名、管理戸数７，０７２戸、入居率９８．００％

◆―――――――――――――　ＩＮＤＥＸ　―――――――――――――――-◆

　１.　 賃貸管理会社社員のよもやま話

　　 『管理契約を解除したい・・・』

　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

　３．「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
　　　　　　　　 〜参加者募集のお知らせ〜

４．『お仕事帰り・休日の個別相談』申込み受付中

５． 賃貸管理もお任せください！
　　　　　　 　賃貸管理実績２０年のノウハウで、
　　　　　　　　　 　　　　あなたの期待に応えます。

　６． 編集後記

◆◆◆◆◆◆◆◆◆　日本財託グループからのお知らせ　◆◆◆◆◆◆◆◆◆

　日本財託グループ代表　重吉勉の第２弾本　
　　　　　　　　　　　
　『東京の中古ワンルームを３戸持ちなさい』（かんき出版）

　１０月１９日（月）発売決定！

◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

　２００７年に出版した『中古ワンルームマンションで収益を上げる』では、

　不動産投資は『うまい話・儲かる話』ではなく、
　
　あくまでも長期的安定的に家賃収入を得ることが目的として、
　その家賃収入を得るために
　『都内中古ワンルームマンション投資』をご紹介しました。

　そして今回、出版する『東京の中古ワンルームマンションを３戸持ちなさい』では、
　
　ゆとりある老後生活を送るために３戸の中古ワンルームマンションを持つこと、
　
　ローンを活用して効率的にマンションを増やしていく方法、

　金利上昇も怖くない安全な借入れ割合、

　マンション投資の意外な盲点など、

　目からウロコの不動産投資のノウハウをご紹介します!
　

　《内容を一部ご紹介》

　◆　ロバート・キヨサキの大罪

　◆　低金利の思わぬ落とし穴

　◆　他人のお金を当てにするな

　◆　東京に３戸の中古ワンルームを持つ方法

　◆「利回りと金利が逆転!」それでも購入したほうがいい理由

　◆　こんな建物管理会社には要注意!

　『東京の中古ワンルームを３戸持ちなさい』かんき出版　重吉勉・著

　　＜Amazon.co.jpで購入する＞

　http://www.amazon.co.jp/dp/4761266341/ref=pe_10702_14681992_pe_test_d1

======================================================================

　■ １． 賃貸管理会社社員のよもやま話

　　　　『管理契約を解除したい・・・』

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

　『日本財託さんにお任せしている物件の管理契約を
　　解除したいと考えています』
　
　突然のお言葉に思わず、
　次の言葉が出てきませんでした。

　「どうして契約を解除したいのだろう」
　
　「管理に問題があったのだろうか」

　「どこかで行き違いがあったのかもしれない」

　契約解除の理由は一体なんだろうと、
　管理を頂戴してからの出来事を
　ひとつひとつ思い返していました。

　このオーナーＡ様との出会いは、
　いまから１年前のことでした。

　「担当者が変わってからというもの、管理会社の対応が良くない」

　「空室がなかなか埋まらない」

　と、お悩みのご相談をいただきました。

　そして、
　当時、空室だった２物件の入居社募集を当社が行い、
　入居者を決めた後に、この物件の管理を委託していただきました。
　

　長期間空室が続いていた部屋に、入居者がついたということで
　Ａ様から大変感謝され、他の物件に関しても、
　管理を委託しますとのお言葉をいただきました。

　それから半年ほど経った、今年の４月末頃に　
　「他の物件の管理をお願いしている会社からの
　　家賃送金が送れている」

　と、再びＡさんからご相談いただきました。

　

　詳しくお話を聞くと、
　管理会社はすでに破産手続きを開始しており、
　早急に管理を引き上げる必要がありました。

　倒産した管理会社から回収した賃貸借契約書をもとに、
　入居者ひとりひとりに連絡をしてまわりました。

　今回の事情をご説明した上で、賃貸管理業務を引き継ぐ旨を
　ご了承いただき、当社に管理を移行しました。

　

　そして、倒産した管理会社から物件の引継ぎも
　ひと段落した１ヵ月後・・・

　Ａ様が冒頭のお話をされたのです。

　「管理契約を解除したいというのは・・・」

　長い沈黙のあと、
　思い切って聞いてみました。

　すると、契約解除は当社の管理に問題があったわけではなく、
　自分の手で物件を管理したいからということでした。

　前管理会社の倒産を経験したので、
　当社も同じように倒産するのではないか？　
　とＡさんのご家族が心配され、家族会議のうえ
　ご自分で管理をすると決断したとのことでした。

　
　そのときのＡ様の決意は固く、Ａ様の意向を尊重して、
　入居者にオーナーが自主管理する旨の手紙を送付し、
　自主管理の手続きをとらせていただきました。
　

　自主管理に移行してから３ヵ月後の９月中旬。
　Ａ様より、またご相談の連絡が入りました。
　

　今度はいったいなんだろう？
　不思議に思ってＡ様のお話を聞かせていただきました。

　すると、
　Ａ様は再び管理をお願いしたいというのです！

　「自主管理を３ヶ月ほど行ってきたが、
　　入居者募集、入居者からのクレーム処理、契約更新手続き、
　　さらに、退去立会いや敷金精算等など、
　　全てにおいて対応する事が大変でした。　
　　管理会社の皆さんのご苦労を改めて認識しました。」

　とおっしゃられました。

　
　賃貸管理業務というものは、
　細かい業務が多く、日々色々な問題が発生します。

　例えば、入居者への対応ひとつとっても、
　
　「隣の部屋の音がうるさい」

　「鍵を失くして部屋に入れない」

　「お湯が出ない」

　「エアコンが壊れたので急いで直して欲しい」
　
　などなど、
　
　こうした連絡は昼夜を問わず入ってきます。

　夜だからもう対応できない、明日改めて連絡して欲しい
　といっても、入居者は納得しません。

　また、間違えた対応をしたり、対応するのが遅かったりすると、
　入居者が退去しかねません。
　

　そのためにも、入居者からの連絡には
　２４時間３６５日休まずに対応することが大切です。

　ただ、こうした入居者対応を日中仕事をしているオーナーが
　行うことはとても難しいことです。

　不動産投資で得られる家賃収入は、
　本来不労所得のはずです。

　管理を自分の手で行ってしまうと、
　不労所得ではなく勤労所得になってしまいます。

　そうなると、
　なんのためにマンション経営をしているかわかりません。

　今回のケース以外にも、
　管理会社に支払う管理委託料を節約しようと、
　自主管理されるオーナーもいらっしゃいます。
　
　しかし、短期的な管理委託料金の節約よりも、
　管理委託料を支払ってでも賃貸管理会社に管理を委託して、
　空室が発生したら素早く埋め、
　入居者からの要望に迅速に対応することのほうが、
　長期的に見れば、はるかにメリットのほうが大きいはずです。

　例えば、当社では
　入居者募集から契約更新手続き、退去立会い、敷金精算、
　入居者クレーム対応や滞納家賃の回収など、
　あらゆる賃貸管理業務を販売物件であれば、
　毎月３，１５０円で管理しております。

　また、既にお持ちの物件の管理であれば
　家賃収入の５％で管理をさせて頂いております。

　不動産投資の良きパートナーとして
　上手に私たち賃貸管理会社を利用していただければ幸いです。

　　　　　　　　　　　日本財託管理サービス　管理受託課　河原　豊

　◆　このコラムについてのご意見・ご感想はこちらから
　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　mg-info@nihonzaitaku.co.jp

======================================================================

　■ ２．マンション投資を実践されたオーナー様のナマレポート≪最新版≫
　
―――――――――――――――――――――――――――――――――――

《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！　》

【老後の年金をつくる　Ｎｏ.９０】

　　　『６０歳までに１０戸を目指す！』

　　http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/index.html

======================================================================

　■３．『サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー』　　　　　　　　　　　　　
　　　　２００９年１２月５日（土）ＰＭ１：００〜３：３０開催
　　　　２００９年１２月６日（土）ＰＭ１：００〜３：３０開催
　　　　　　　　　　　　　〜　参加無料　〜　　

――――――――――――――――――――――――――――――――――

◆『成功するマンション投資は実績７，０００戸の賃貸管理会社に聞け！』

　当社社長の重吉が、賃貸管理会社として歩んできたからこそ、自信
　を持って話すことのできる「失敗しないための確かな投資法」をセミナー
　に参加された方だけに、惜しげもなく大公開します。

　『なぜ、中古ワンルームなのか？』
　『なぜ、東京なのか？』
　『一棟アパート経営との違い』
　『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』
　『投資物件の見分け方　失敗しない３つのポイント』
　『出口戦略（物件は最後まで持ったほうが良いのか、途中で売るべきか？）』

　など、

　最新の不動産市況を読み解きながら、
　『なぜ、いまが買いどきなのか』
　客観的なデータを交えながら、詳しくご説明いたします。
　　
　最新の不動産市況を知りたい方、物件購入のタイミングを見極めている方、
　必見です！

　また、第２部の「あなたにあったマンション投資の実践法」では、

　本当の意味でレバレッジを聞かせた不動産投資の方法、
　そして、ローンを活用して効果的に不動産を増やしていく方法を、
　分かりやすく解説！

　どこのセミナーでも聞けない、
　そしてどの本にも書いていない不動産投資理論、
　常識を覆すローン活用法についてお話します！

　そのほかにも、
　年間平均入居率９８％以上を誇る日本財託グループの他社ではマネできない
　『当社独自の入居者募集のノウハウ』や
　『客付け営業マン会員数１５００名以上！
　　　　　　　　　　　日本唯一のポイント会員システム』もお話します！

　さらに、
　セミナー参加者全員へ
　この第２部の内容をまとめた最新小冊子、
　
　『資産が資産を生むマンション投資術』をもれなくプレゼント！

　この機会にぜひセミナーにお申込みください！
　

　◆セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）
　　　 ↓　↓　↓　↓
　　 http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_manage/

　セミナー終了後には、別室に相談会を設け、
　専門スタッフによる個別相談も開催！

　このセミナーを通じて、
　あなたも経済的自由への第一歩を踏み出していただければ幸いです。

　◆セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）
　　　 ↓　↓　↓　↓
　　 http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_manage/

　
◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

　大阪に引き続き！

　《初の【名古屋】開催決定！》
　【サラリーマンのための都内中古ワンルームマンション経営セミナー】
　　　　　　１１月１５日（日）１３：００〜１５：３０
　　　　　　　　　　　　〜　参加無料　〜　　
　　　
◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

　大阪での初開催をお知らせしてきました、
　『サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー』ですが、

　大阪でのセミナー開催にひきつづき
　【名古屋】でのセミナー開催が決定いたしました！

　
　大阪でのセミナー開催が決まってからというもの、

　『大阪だけでなく、
　　　
　　　　名古屋でもセミナーを開催して欲しい！』

　こうしたお声をたくさん頂戴いたしました。

　そのセミナー開催の声にお応えして、

　１１月１５日（日）名古屋でのセミナー開催が決定いたしました！

　もちろんセミナー参加費は無料です！

　【名古屋開催】セミナーのお申込みはこちらから《参加無料》

　⇒　https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/s_manage/schdule.htm
======================================================================

　■４．『お仕事帰り・休日の個別相談』申込受付中！　■

―――――――――――――――――――――――――――――――――――
　　　
〜★平日のお仕事帰りや休日に、気軽に相談できるサービス★〜

　　不動産投資について、物件探しについてなど、あなたのお仕事帰りや休日
　　の空いた時間にあわせて、お気軽にご相談できるサービスです。

　　不動産投資だけにこだわらず、日頃感じているあなたの疑問など、
　　どんなことでも、気軽にご相談ください。

　◆相談者の声は、こちらから

⇒　http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_work/voice.html

　◆完全予約制となっていますので、事前のお申込みをお願いいたします。

　　　※個別相談の予約お申し込みはこちらから
　　　　　↓　↓　↓　↓　↓
　　　http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_work/

======================================================================

　■５．賃貸管理はお任せください！
　　　　　　　　　　賃貸管理実績２０年のノウハウで、
　　　　　　　　　　　　　　　　　　あなたの期待に応えます。■

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

　『一戸からでも管理を頼んでいいんですか？』
　『木造アパートでも入居者を見つけてくれますか？』
　　　　　　　　　　　　　　というあなたの声にお応えします！

　空室、滞納、入居者トラブル・・
　　賃貸のことなら、なんでもご相談ください！
　　賃貸管理のプロがあなたの悩みを解決します。
　　　
　★　１室からのご相談はこちらから！
　　　１室からでも心のこもった管理をお約束いたします。
　　
　　　まごころ安心『一室入魂』
　　　http://www.nihonzaitaku.co.jp/tru/tru_m03.html

　★　お任せください！１棟管理の名人技。
　　　年間平均入居率９８％の賃貸管理と
　　　　　　　　　　　建物改善提案を駆使した建物管理をお約束。
　　　
　　　まるごと安心『一棟名人』
　　　http://www.nihonzaitaku.co.jp/tru/tru_m04.html

　★　空室・滞納、管理に関するご相談はこちらから

⇒ https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/expert12/index.html

　★ 管理を委託したオーナー様の声はこちらから

　　⇒　http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/report08.html

======================================================================

　■６．編集後記　

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

　最近、よく休日に散歩をします。
　
　私は家が四ツ谷近辺にあるので
　歩いていける距離には、
　明治神宮や代々木公園、武道館横の北の丸公園、
　小石川植物園や小石川後楽園、新宿御苑、浜離宮恩賜公園などがあります。

　今挙げた場所には何度か行きましたが、
　その他にも廻りたいと思う公園はまだまだ沢山あります。

　そうした中で地図を見ていると、
　「都会の中にも自然を満喫できる場所が沢山あるんだなぁ」
　とつくづく思います。
　
　東京というとコンクリートジャングルをイメージされる方も多いと
　思いますが、すぐそばに自然を楽しめる環境があるのも、
　東京の魅力です。

　また、仕事のときに歩いた場所を休日に歩くと
　面白いことに同じ場所でも
　違う景色が見えることもあります。

　そのときそのときの状況や心持ちによって、
　見える景色が変わるものですね！
　
　心と体の健康のために
　また、新しい発見を楽しむために、
　みなさんもまだ知らない場所、知っているけど行ったことのない場所を
　探索してみてはいかがでしょうか？

　　　　　　　　　　　　　日本財託管理サービス　管理受託課　A・K　
　　　　　　　　　　
----------------------------------------------------------------------

　◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、どんなことでも結
　　構です。ご意見をお聞かせください。
　　お待ちしています。

　　ご意見・ご感想はこちらから ⇒ mg-info@nihonzaitaku.co.jp

======================================================================

　　▼このメールのお問い合わせはこちらにお願いします
　　　【メール】mg-info@nihonzaitaku.co.jp
　　　【ＵＲＬ】http://www.nihonzaitaku.co.jp
　　　【発　行】株式会社　日本財託
　　　　　　　　TEL：03‐3347‐2411　FAX：03‐3347‐2300
【発　行】株式会社　日本財託管理サービス
　　　　　　　　TEL：03-3347-2414　　FAX：03-3347-2420
　　　【住　所】東京都新宿区西新宿1‐11‐11河野ビル2F
　　　【担　当】坂元　寛和

======================================================================