★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.369 ―――――――――

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１. リートが好調のいまだからこそ、実物不動産との特徴を比較する

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

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■　リートが好調のいまだからこそ、実物不動産との特徴を比較する

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Ｊリートが好調です。

昨年、Ｊリートが購入した不動産は４７３件。

不動産取得額は２兆２３３４億円と過去最大の規模となりました。

２００１年にＪリートが登場した時は、約２５００億円でしたので、

この１２年のうちに約９倍の市場規模に拡大したことになります。

今年に入ってからも昨年の勢いは続いており、

７月までに取得した不動産は２４８件、

９２６６億円に上ります。

このペースを続けていけば、昨年度そして

２００６年の「不動産ミニバブル」２兆１４０億円に次いで、

過去３位まで増加する見通しです。

「実物不動産も欲しいけど、リートも気になるんだよねぇ」

「ローンも組まなくていいし、リートで十分かな」など、

私がお会いしたお客さまにも、リートと実物不動産への投資を

比較している方がいらっしゃいます。

そこで、今回のコラムでは、リートの特徴についてまとめながら、

実物不動産との違いについて考えてみます。

Ｊリートとは、ファンドが投資家からお金を集めて、

そのお金を使って不動産を取得、

投資家はファンドが購入した不動産から得られる家賃や

売却益を投資した金額に応じて受け取ることができます。

取得する不動産もファンドによって、

オフィスビルを中心に投資をするものや商業施設、

流通施設、住宅など様々です。

では、なぜ今これほどリートが注目されているのでしょうか？

それは、リートならではの特徴にあります。

リートの代表的な特徴を５つにまとめました。

いま人気を集めている、最も大きい理由が、

「インカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙える投資」ということです。

リートの分配金は年２回、受け取ることができます。

現在、東京証券取引所に上場している４６銘柄のうち、

利回りは２．７３％から５．４０％で、

平均すると３．４６％になります。

銀行の普通預金の金利が０．０２％程度、

東証一部上場企業の配当利回りがおよそ２％弱ですから、

リートの利回りは魅力的です。

さらに、日経平均株価に相当する

リート指数も安倍政権に代わっからの

この２年で１．５倍に上昇しています。

東京オリンピックも決まり

これからますます不動産市況の盛り上がりが期待されることから、

値上がり益を期待して購入している方がたくさんいるのです。

これがいま、リートが注目されている理由です。

２つめの特徴が、「手ごろな価格で始められる」という点です

実物不動産に投資をしようとすると、

都内の中古ワンルームであれば、安いものでも８００万円以上はします。

手元資金に余裕がない方でも、

安いものであれば数万円程度の資金があればリートを通じて

不動産に投資をすることができます。

３つ目の特徴が『換金性の高さ』です。

リートは株式と同じように、

売りたいときにいつでも売却でき、換金することができます。

売買が成立すれば、４営業日目には現金を手にすることが可能です。

４つ目が『税金の安さ』です。

リートで得た利益は、株と同じで一律２０％と決まっています。

いくら投資で利益をあげても税率が変わることはありません。

５つ目が『ランニングコストがかからない』ということです。

実物不動産を所有していれば、

エアコンや給湯器等の設備の修繕費や

固定資産税がかかりますが、リートの場合はこうした費用はかかりません。

こうして特徴を並べてみると、

実物不動産に比べて良いことづくめのようです。

とはいっても、実物不動産ならではのメリットもありますし、

リートにもデメリットがあります。

次に、実物不動産と比較することで、

リートの注意点を考えていきたいと思います。

リートに投資をする際に、

最も注意しないといけないのが

株式投資と同じように価格の変動が大きいということです。

たとえば、２００７年のファンドバブルの最盛期には

先ほどご紹介したリート指数は２６１２ポイントを記録しました。

しかし、リーマンショックによって

リートは一気に暴落。

わずか１６ケ月間で７３％も値を下げました。

このように、売却益を狙える一方で、

値動きが激しく、虎の子の資金が一気に目減りしてしまう危険もあります。

実物不動産の場合は、

東京２３区内、駅から徒歩１０分以内の分譲マンションのように、

資産価値の落ちづらいエリアの価値ある物件に投資をすれば、

価格が一気に落ちることはありません。

資産価値が落ちづらく、安定して家賃収入が取れるのが

実物資産の特徴です。

そして、手取りの利回りも５％〜６％程度はまわるので、

リートと比べても２％程度は高く利回りが取れることになります。

また、実物不動産であっても、

ローンを利用することでリートと同じように、

少額の頭金からスタートすることができます。

ローンを利用して資産を形成できる点が、

リートにはない実物不動産投資の一番のメリットです

現在、当社の提携ローンの金利は２％から２．５％です。

手取り利回りからローンの金利を引いても３％前後プラスになります。

プラスの差があるということは、家賃収入だけで、

ローンの金利の返済はもちろん元本まで返し、

手元にお金を残すこともできます。

入居者があなたの代わりにローンを返してくれます。

そして、完済後のマンションは担保として活用でき、

新たに融資を引き出すこともできます。

ローンを組んでもう１戸同額のマンションを購入した場合、

２戸のマンションから得られる家賃収入を合わせれば、

ローン返済のスピードは加速して資産を増やしていくことができます。

これは実物不動産に資産性があるからこそ

できることです。

リートの分配金は年２回ですが、

実物不動産が生みだす家賃収入は、毎月の現金収入です。

お金は、毎月の「収入」があるから使えるのです。

収入がなければ不安でなかなか使えないものです。

毎月、家賃収入があれば、

旅行に行ったり、レジャーを楽しんだり、社会貢献や趣味とか、

自分たちの好きなことにお金を使うことができます。

これから東京オリンピック開催にむけて

ますます不動産市況が盛り上がってくることが予想されます。

「値上がりしているから」「みんながやっていて儲かりそうだから」

というのではなく、

リートと実物不動産の特徴を見極めながら、

自分にあった投資法で資産を作っていきましょう。

株式会社　日本財託　マーケティング部　小林　和徳

◆スタッフプロフィール

マーケティング部所属し、セミナーやＨＰの運営、

メールマガジンの執筆などを通じて

東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。

休日は子ども達の間で大人気の妖怪ウォッチを探す日々を過ごし、

すっかりと妖怪ウォッチ難民と化している。

◆　≪不動産投資コラムが３００本以上≫

不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/

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■ ２．≪オーナー様の生の声　合計３９９話　ＨＰ掲載中≫

マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【資金の効果的な運用　No.９０】

『最も資産価値の高い物件』

Ｙ・Ｔ様　３３歳　東京都在住

日本財託を知ったきっかけ：同僚の紹介

物件購入日：平成２６年５月

ご購入物件：千代田区（総武線「馬喰町」徒歩６分）

平成１７年築　頭金１３０万円

私は、大金持ちになりたいとは思っていません。

ただ、自分の身は自分で守りたいと考えています。

そのために選んだ手段が、東京中古ワンルームでした。

はじめは不動産投資ではなく、株式投資や投資信託に興味を持ちました。

リーマンショック後、私なりに市場の底を感じ、

投資をはじめたいと思ったのがきっかけです。

そこで毎月、決まった株と投資信託の銘柄を買い続ける

「ドルコスト平均法」を３年続けてきました。

ドルコスト法は定期的に購入することで、購入単価を平均化できます。

安定して資産を形成できると考えたのです。

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report04/post-251.html

◆　過去のオーナー様の体験談はこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/

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■　３. セミナーのご案内　〜　参加無料　〜

【延べセミナー参加者１４，０００名の実績！】

『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』

【東　京】２０１４年１１月１５日（土）ＰＭ１：００〜３：３０

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『なぜ、中古ワンルームなのか？』

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最新の不動産市況を読み解きながら、

『なぜ、いまが買いどきなのか』

客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

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■４．編集後記

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『佐賀北高校の誤算、植田４失点で炎上！』

７年前の全国高校野球佐賀県大会。

準々決勝で唐津商業高校に４対６で負けた翌日、

佐賀新聞のスポーツ欄に掲載されました。

当時、高校１年生にも関わらず大抜擢され、

皆の期待を一身に背負って登板しましたが、

相手チームの打線につかまり、打ち込まれてしまいました。

しばらくは野球については考えられないほど

トラウマとなりました。

小学生の頃から、毎日休むことなく続けて野球には、

人一倍自信がありました。

中学校の軟式野球部では４番でキャッチャー、

さらにキャプテンを務めていました。

日本中学校体育連盟の県大会で

準優勝したこともあります。

高校進学の際には、

いくつかの高校からお誘いをいただきました。

そのなかでも、甲子園常連校の佐賀北高校からも

声をかけていただき、迷わず進学を決めました。

高校に入学して初めての夏、

佐賀北高校は甲子園に出場し、見事優勝を果たします。

「がばい旋風」といえば、覚えている方もいるかもしれません。

甲子園球場での先輩たちの激闘、

その全てを目に焼き付け、

「今度は自分が甲子園のマウンドに立って、

みんなを優勝へ導く！」

そう信じて疑いませんでした。

高校１年の秋、ピッチャーとしてレギュラーを勝ち取り、

迎えた佐賀県大会。

先発としてマウンドに上がるも

毎回ランナーを出し、試合は完全に相手のペースになっていました。

２点を先取されてからは、まわりがみえないほど焦ってしまい、

気が付くと、さらに２点を追加され０対４。

別のピッチャーと交代させられてしまいました。

結局、打ち込まれた４点が響き、

その後、仲間が必死に追い上げましたが、

チームは敗退してしまいました。

試合後、がっくり肩を落とした私をみて

先輩から「植田気にするな！夏がんばるぞ！！」と

励ましの言葉をもらいましたが、

数日間はろくに眠れないほど、とても悔しい思いをしました。

甲子園で「がばい旋風」を起こして

優勝を果たした直後の大会です。

世間から注目されていたこともあり、

新聞では書き立てられ、

ネットでも「植田のせいで負けた」という書き込みであふれました。

校内を歩いていると、

「あいつが打たれた人でしょ」などの声も

耳に入ってきます。

そんな声を振り切りたくて、

ひたすら野球に没頭しました。

『野球で味わった悔しさは野球で返してやろう』と

これまで以上に練習に力を入れました。

そんな想いが空回りしたのか、

冬のオフシーズンも休まず球を投げ続けたことで、

肘を壊してしまいました。

その後、手術は無事成功しましたが、

すぐには全体練習に参加できず、リハビリに専念しました。

足腰がなまらないように走りこんだり

体幹を鍛えるストレッチをするなど

一人リハビリのメニューをこなしながら、

マウンドで再びチームを勝利に導くことだけを考えていました。

そして、高校３年の最後の大会、

ピッチャーとして再びマウンドに戻ることができました。

「お前で負けたら仕方がない」

仲間から言われた言葉を私は一生忘れません。

彼らはリハビリに必死に取り組む姿を見て、

ずっと私のことを応援してくれていたのです。

最後の夏の大会は、打撃が伸び悩み

不運にも仲間のエラーが重なったことで、

残念ながら甲子園に出場することはできませんでした。

しかし、大会中は高校３年間で

一番良い投球ができたと思っています。

甲子園出場という夢は叶えることができませんでしたが

投げ出さず努力を続ければ、必ず報われるということを

仲間や監督から教えてもらったことは

私にとってかけがえのない宝物です。

４月から社会人として働きはじめ、

いまはまだ、分からないことばかりです。

それでも、野球で学んだあきらめずに努力する姿勢や

仲間のサポートへの感謝の気持ちを忘れず、

全力投球で頑張りたいと思います。

日本財託　営業部　U・K

◆スタッフプロフィール

佐賀県佐賀市出身の２２歳。新卒１年目。

営業部にて、東京中古ワンルームマンションを通じて

お客様の老後の不安を解消するのお手伝いをしています。

日本財託グループ野球部『ジャパンビーンズ』の３番センターとして活躍し、

７月に行われた不動産健康保険野球大会２部リーグの優勝に貢献した。

結果の出ないダイエットに日々頭を悩ませる。

駅前にあるフィットネスクラブへの申込みを真剣に迷いながら、

毎日、素通りしている。

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