★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.376 ―――――――――

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１.　タバコの不始末で室内全焼！　フルリフォームで収益力も大幅アップ

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

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■　タバコの不始末で室内全焼！　フルリフォームで収益力も大幅アップ

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『これじゃまるでゴミ部屋だな』

真っ黒に焼き焦げたペットボトルや空き缶が、

足の踏み場がないほど散乱しています。

熱で歪んだエアコンは、いまにも壁から落ちそうで、

火災の激しさが伝わってきました。

部屋に入ると、

焼け焦げた臭いが鼻をつきます。

火災が起きたのは東西線「早稲田」駅から徒歩５分。

築２４年の鉄筋コンクリート造７階建てのＡマンションです。

総戸数５７戸のうち、４５戸の賃貸管理を当社が行っています。

「Ａマンションの４階で火事が起きています。

至急、入居者と連絡を取りたいのですが、お願いできますか」

突然の消防署からの連絡でした。

すぐに、入居者に連絡を試みましたが、

電話はつながりません。

心配になって、急いで現場に駆けつけるとＡマンションの前には、

５台の消防車が並んでいました。

すでに火災は消火されていて、

２０名を超える消防隊員が現場検証を行っていました。

幸い、入居者は外出していて無事だったようです。

消防隊員にマンションの管理会社であることを告げ、

被害状況の説明を受けます。

火災の原因はタバコの不始末でした。

Ａマンションは共用廊下を挟んで、

部屋が左右に別れています。

火災事故が起きた部屋は、

道路の反対側に位置していたため、

道路から放水することができませんでした。

そこで、やむを得ずドアを壊して

室内から消火活動を行いました。

さらに、隣りの部屋のベランダからも、

放水したようです。

室内だけでなく、水浸しになった共用廊下をみると、

火災の激しさが分かります。

こうした消火活動のおかげもあり、

直接の火災被害は火元の部屋だけでおさまりました。

しかし、放水による漏水被害が

他の部屋に及んでいる可能性があります。

被害状況を確認するため、

全５７戸に対して訪問しました。

昼間ということもあり、

入居者のほとんどが留守でした。

そこで、不在の入居者の方々には電話で被害状況を確認し、

電話がつながらない方は、手紙を投函して、

被害があった場合には、知らせてもらうことにしました。

その後、火元となった両隣りの部屋と階下の部屋、

全部で５部屋に漏水被害が起きていることが分かりました。

放水によって漏水被害を受けた部屋は、

天井と壁紙、フローリングなど張替えるだけの

簡単な工事で済みました。

問題は、火元となった部屋の復旧工事です。

部屋中は真っ黒に焦げつき、強烈な臭いが染みついています。

そこで、部屋全体をコンクリートむき出しのスケルトンの状態にして、

フルリフォームを行いました。

せっかくのフルリフォームですから、

部屋の間取りから変更することにしました。

具体的には、バスとトイレが一体式の３点式ユニットを

バスとトイレが別々になるよう仕切りをつくりました。

また、リフォーム前の居室には、

後から取り付けた洗濯機置場がありましたが、

これも、居室から廊下に面しているキッチンスペースと入れ替えました。

クローゼットは天吊りタイプに変更して、

より広い空間と収納スペースを確保することができました。

さらに、天井には茶色のデザインクロス、

フローリングはホワイトの明るい素材のものに張り替え、

明るさと落ち着きがある雰囲気になりました。

このように、火災前よりも

はるかにグレードアップした部屋にすることができたのです。

しかも、このフルリフォーム工事は、

火災発生からわずか６５日間という短期間で済みました。

火災前は６２，０００円の家賃でしたが、

フルリフォーム後は７５，０００円の家賃で入居者を募集しています。

≪写真で見る火災の復旧工事のビフォーアフターはこちらから≫

http://www.nihonzaitaku.co.jp/bs/object/images/kasai_20141030_2.pdf

火災被害を最小限にとどめ、

さらに短期間で室内をグレードアップさせる工事ができたのは、

これが鉄筋コンクリート造の構造だったからです。

もし、今回の火災が木造アパートで起きていたら、

火元の部屋だけでなく、アパート全体に広がっていたかもしれません。

そうなればリフォームどころではなく、

入居者の生命に関わってきます。

当社では、法人社宅を専門に扱う部署がありますが、

社員の生命を守るため、木造アパートにＮＧを出す企業が、

年々増えています。

火災事故後、Ａマンションに息子を住まわせている母親から

お話しを伺う機会がありました。

当社からの連絡で火災が起きたことを知り、

急いで息子さんに電話しました。

毎朝７時には必ず職場に行っていると聞いていたので、

すでに部屋にはいないと思っていましたが、

それでも万が一、風邪でもひいて部屋にいたらと、

不安でしかたありませんでした。

「仕事なんだから部屋にいるわけないでしょ。

焦げ臭い匂いはするけれど、部屋は全く問題ないよ」

仕事を終えて部屋に戻った息子さんからの電話。

『木造アパートでなくて、マンションで良かった』

心からそう思ったと教えてくれました。

火災に強いマンションだからこそ、

親も安心して１人暮らしをさせることが出来るのだと実感しました。

実際、火災や地震、そしてセキュリティの面から

一人暮らしのお子様を住まわせる住宅に

マンションを指定される方も増えています。

火災が起きても被害を最小限に抑えられる鉄筋コンクリート造のマンションは、

入居者からも選ばれているのです。

来週のコラムでは、

引き続き、Ａマンションの火災についてご紹介します。

今回のフルリフォーム工事は、どのくらいの費用がかかったのか、

仮住まいしてもらうための入居者への費用負担はどうしたのか、

保険でどこまでの費用がカバーできたのかなど、

火災事故を保障や費用負担の側面から詳しく解説します。

日本財託管理サービス 管理部管理課　笠原　良太

◆スタッフプロフィール

東京都八王子市出身　３５歳。

管理部に所属し、室内の設備故障・事件事故・近隣クレーム等、

入居者のトラブルに対応を行っている。

トラブルをいち早く解決できるように心掛けています。

趣味は釣りで、休日には雨が降っても釣りに出かけるほど。

釣れた魚は自分で捌いて食べている。

◆　≪不動産投資コラムが３００本以上≫

不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/

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■ ２．≪オーナー様の生の声　合計４０５話　ＨＰ掲載中≫

マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【老後の年金を作る　No.２２８】

『マンションは最高のコピーロボット』

Ｓ・Ｕ様　３８歳　神奈川県在住

日本財託を知ったきっかけ：書籍「中古ワンルームマンションで収益を上げる！」

物件購入日：平成２６年６月

ご購入物件：渋谷区（千代田線「代々木公園」徒歩１１分）

平成１２年築　頭金１００万円　他１戸

マンションは、いつも私の代わりに家賃を稼いでくれます。

私が仕事をしている時も、寝ている時も２４時間、一言も文句も言いません。

まさにコピーロボットです。

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■４．編集後記

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「大きな試合があって家の近くにいるんだ。少し顔を見せにこないか？」

高校を卒業以来、一度も会っていなかった

バレー部時代の恩師からの突然の電話です。

急いで指定されたお店に向かうと

バレー部の学生１０名と食事をしていました。

軽く挨拶をして、先生の隣に座ります。

先生は、同席していた部員に

私を紹介してくれました。

「私の教え子の中でもバレーに対する考え方や姿勢は

１、２を争う優秀な選手じゃないかな。」

思わず耳を疑いました。

当時の私は

いつも浅井（あさい）先生に叱られていて、

褒められたことは、ただの一度もありません。

予期せぬ温かい言葉をかけられ

ついつい目頭がじわっと熱くなってしまいました。

ちょうどよく、

注文したマグロの漬け丼がきたので

必死にほおばりながら、照れ笑いをしてごまかします。

先生の言葉をかみしめながら、

毎日の厳しい練習や試合に勝った喜び、

仲間たちと全国制覇を目指して駆け抜けてきた

３年間を思い出していました。

そんな私をみて、浅井先生はポンッと肩をたたきました。

その瞬間、こらえていた涙腺が一気に崩壊、

後輩たちの前だというのに

涙がポロポロとあふれて止まりませんでした。

私がキャプテンを務めた『市立船橋高校』の女子バレー部は

上下関係、部の規則、練習量など

全国でトップ３に入るほど大変厳しい指導で有名です。

当時、浅井先生がかけてくれた言葉があります。

『難選（なんせん）しなさい』

実際にはこのような熟語はありませんが

「難しい」方を自ら「選び」なさい、という意味の造語です。

「楽をせず、あえて険しい道を選びなさい。

その経験がのちに自分の肥やしになるから

たくさんの壁にぶつかって人一倍の苦労をしなさい。」

例えば、苦しい練習が終わった後、

そのまま帰ることもできます。

ただ、どんなに疲れていても、残って

レシーブ練習を２００本は必ず行っていました。

私のレシーブが上手くなれば

チャンスが増えるからです。

また、私が一番苦労した≪難選≫は

キャプテンとしての意見をチームの仲間に伝えることです。

練習試合で負けてしまった時

いままではチームのメンバー同士でなぐさめあっていました。

しかし、傷をなめあってもプレーの向上にはなりません。

「あのとき、トスとアタックの息が合ってなかった。

もう一度合わせる練習したほうがいい。」

「あのボールを拾えなかったのは声が出てなかったから。

もっとかけ声だそうよ。」

仲間のプレーに対して意見や要望があったら思い切って指摘し、

改善するために、練習に誘いました。

チームを思うからこそ

厳しいことも言おうと決めました。

仲間や自分のために本音でぶつかることで

チームの一体感が出て、それが成果としても

徐々に表れてきました。

市立船橋高校の史上初、

全国大会で準決勝まで勝ち上がり

３位という結果を残すことができたのです。

私は今年４月に入社して

いまは、法人営業部でお部屋探しのご提案をしています。

半年が過ぎ、仕事を少しずつ覚えてきて、

≪難選≫を道しるべにして業務に取り組んでいます。

連絡をメールで済ませずに

その後必ずフォローの電話をするようにしたり、

お客様のお部屋探しで希望条件の物件を

たくさん調べるようにするなど、

より踏み込んだ接客を心がけています。

まだまだ未熟で、叱られることもありますが

先輩社員の期待に応えられるようになりたいです。

今では

浅井先生も私に期待してくれたからこそ

あえて他の誰よりも厳しく指導してくれたのだとわかります。

今度会うときには

社会人として一人前に成長した姿で報告できるように

これからも≪難選≫を忘れないようにしたいと思います。

日本財託　法人営業部　T・N

　◆スタッフプロフィール

東京都調布市出身。

今年の４月入社の新入社員。

日本財託法人営業部にて、法人契約をした企業の社員の方々に対して

快適なお部屋探しのご提案を行なっている。

学生時代はバレーボールの強豪「千葉市立船橋高校」キャプテンを務め、

全国大会３位という結果を残す。

いまも、休日に小学生にバレーボールを教えている。

その情熱は「にいなコーチは鬼コーチだ」と口をそろえて言われるほど。

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【担　当】坂元　寛和

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