★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.378 ―――――――――

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１.　全焼から６５日で生まれ変わったワンルームマンション

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

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■　全焼から６５日で生まれ変わったワンルームマンション

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今週のコラムでは、前回に引き続き、

Ａマンションで起きた火災事故による

室内のリフォーム費用と保険の保障範囲についてご紹介します。

　≪前回のコラムはこちらから≫

タバコの不始末で室内全焼！フルリフォームで収益力も大幅アップ

http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/category02/post-271.html

リフォーム工事の費用と保険についてお話しする前に、

火災事故の状況について、もう１度確認しておきましょう。

火災が起きたのは東西線「早稲田」駅から徒歩５分、

築２４年の鉄筋コンクリート造７階建ての

総戸数５７戸のＡマンションです。

火災の原因はタバコの不始末でした。

直接の火災被害は火元となった４０９号室だけでおさまりましたが、

放水による漏水被害を受けたのは、

火元となった両隣りの４０８号室、４１０号室、

下階の３０９号室、３１０号室、３１２号室の全部で５部屋です。

いずれの部屋も当社がオーナーとして、

自社で保有している物件です。

では、ここで放水による漏水被害を受けた５部屋のリフォーム費用と

入居者の仮住まいの費用について見ていきましょう。

まずは、リフォーム費用です。

それぞれの部屋の漏水状況に応じて、

天井と壁紙、フローリングなどを張替えるリフォーム工事を行いました。

その間、最も漏水被害が大きかった４１０号室の入居者には、

ホテルで仮住まいをしてもらいました。

４１０号室のリフォーム工事費用は５０万円。

工事費用の合計金額は５部屋で２１９万円でした。

また、工事期間中の仮住まいの費用が２２日間で１５万円、

工事費用とあわせて２３４万円がかかりました。

リフォーム工事費用と仮住まい費用は、

すべて各部屋の火災保険でカバーすることができました。

今回の火災保険は５部屋の入居者の保険ではなく、

オーナーである日本財託が加入している保険を利用しました。

もらい火の場合、入居者の保険では家財は保障されますが、

建物の被害は保障の適用の範囲外になるからです。

さらに、火元である入居者の火災保険でも

カバーすることはできません。

なぜかというと

入居者の火災保険の保障範囲は

あくまでも自室内に限られ、

自室の被害以外は保障の範囲外になるからです。

そこで、オーナーである日本財託が

加入している火災保険を利用しました。

それでは次に、火元となった４０９号室の

リノベーション工事の内容と費用、そして保険について見ていきます。

火元となった４０９号室は部屋中が真っ黒に焦げつき、

強烈な臭いが染みついています。

そこで、一度コンクリート剥き出しのスケルトンの状態まで戻し、

フルリフォーム工事を行わなければなりません。

もともとバスとトイレが一緒だった部屋を、

バスとトレイを別々に分けました。

居室には、後付けした洗濯機置き場がありましたが、

廊下にあるキッチンスペースと入れ替えました。

さらに天吊りタイプのクローゼットに変更して、

より広い空間と収納のスぺースを確保するなど、

フルリフォーム工事を行いました。

　≪写真で見る火災の復旧工事のビフォーアフターはこちらから≫

http://www.nihonzaitaku.co.jp/bs/object/images/kasai_20141030_2.pdf

火災被害の状況を受けて、４６０万円の保険金を受け取ることができました。

一方、フルリフォーム工事費用は３９６万円です。

保険金は火災被害を受けた代償として受け取っているため、

必ずしも全額を使わなければならない訳ではありません。

そのため保険金からリフォーム費用を差し引いた

６４万円を手元に残すことができました。

しかも、火災発生から工事の完了までの期間は６５日間です。

わずか２カ月程度で新しい部屋に生まれ変わることができました。

このように、全焼事故が起きたとしても、

鉄筋コンクリート造のマンションの場合は、

その復旧費用はすべて保険で賄うことができます。

もし、これが木造アパートで起きた火災事故であれば、

どうなっていたでしょうか。

火災は一室に留まることはなく、

アパート一棟をまるごと全焼させてしまうほどの

火災事故となったかもしれません。

燃えてしまったアパートを解体して、

一からアパートを建てるとすれば、

少なくても１年はかかります。

その間、家賃収入が途絶えても、ローンの返済は待ってはくれません。

それほどの被害となれば、火災保険の保障の範囲内では、

立て直すことは出来ないはずです。

火災が起きて建て直すことができず、

しかも、多額のローンだけが残ってしまう。

そんな事態も起きかねません。

一方で、鉄筋コンクリート造のマンションの場合は

復旧費用も保険ですべてカバーでき、

しかも部屋のグレードアップしています。

火災リスクに備えるためには、

被害を最小限にとどめて、リフォームで収益性もアップさせることができる

鉄筋コンクリート造のマンションがお勧めです。

≪火災からの復旧工事費用に関するまとめはこちらから≫

http://www.nihonzaitaku.co.jp/bs/object/images/kasai_20141106.pdf

日本財託管理サービス 管理部管理課　笠原　良太

◆スタッフプロフィール

東京都八王子市出身　３５歳。

管理部に所属し、室内の設備故障・事件事故・近隣クレーム等、

入居者のトラブルに対応を行っている。

トラブルをいち早く解決できるように心掛けています。

趣味は釣りで、休日には雨が降っても釣りに出かけるほど。

釣れた魚は自分で捌いて食べている。

◆　≪不動産投資コラムが３００本以上≫

不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/

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■ ２．≪オーナー様の生の声　合計４０５話　ＨＰ掲載中≫

マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【老後の年金を作る　No.２２９】

『義母が証明してくれた不動産投資の安定性』

Ｔ・Ｎ様　５７歳　東京都在住

日本財託を知ったきっかけ：書籍「東京の中古ワンルームを３戸持ちなさい」

物件購入日：平成２６年２月

ご購入物件：足立区（千代田線「北千住」徒歩９分）

平成２年築

還暦まであと３年。今後の生活やお金について妻と話し合い、

話題にのぼったのはマンション投資でした。

妻の母がワンルームマンションを所有し、

年金以外に家賃収入を得ていることを知っていたため、

妻は興味を持ったようです。

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/post-259.html

◆　過去のオーナー様の体験談はこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/

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■　３.　セミナーのご案内　〜　参加無料　〜

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『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』

【名古屋】２０１４年１２月　６日（土）ＰＭ１：００〜３：３０

【東　京】２０１５年　１月１７日（土）ＰＭ１：００〜３：３０

セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

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◆　セミナーで学べる内容をご紹介　◆

『なぜ、中古ワンルームなのか？』

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■４．編集後記

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今から２年前、２４歳のときに知り合いに誘われ、

居酒屋に転職しました。

店長としてお店を切り盛りしていましたが

わずか半年であえなく閉店。

新規開店する店の約半分が１年足らずで閉店してしまうという

飲食業界の厳しさを知りました。

そんな業界で、

『多くのお客様から喜ばれるお店』を経営し

さらなる高みを目指す自慢の友人がいます。

私と同じ時期にラーメン店をはじめた

井原（いはら）です。

彼のお店は、

ＪＲ青梅線『中神（なかがみ）』駅から徒歩２０分という

お世辞にも立地が良いとは言えない場所にありました。

そんなこともあり、

開店当初はひとりもお客が来ないことも、たびたびありました。

「誰も来ないからスープを全部捨ててやった。

どうしたらもっと愛されるラーメン店になるんだろうか...」

悲しそうに笑う彼の顔を今でも覚えています。

私が店をたたむことになり、

井原が飲みに誘ってくれました。

グラスを酌み交わしながら

たわいない話のあと井原がぽつりとつぶやきました。

「潮田（うしおだ）、俺のつくるラーメンはもっとうまくなる。

なにが足りないかいつも考えているんだ。」

彼は美味しいと客をうならせるようなラーメンづくりのために

飽くなき挑戦をずっと続けていたのです。

聞けば、時間を見つけてはラーメンを食べ歩き

人気ライバル店を分析していると言うのです。

食材の買いつけに走り回って

美味しいスープを日々研究し、麺も改良を重ねていました。

お客様から愛される店にするため

井原はずっと努力を続けていたのです。

そんな彼の努力を知って

売り上げの落ち込みばかり気にしていた自分が

恥ずかしくなりました。

自分は居酒屋のメニューや接客など

より良くする努力をしていただろうか。

裸一貫でスタートした井原の覚悟や情熱が

私に足りなかったかもしれない。

ようやく何が足りなかったのか

気づかせてもらったのです。

いま思えば、彼自身の取り組み、努力を伝えることで、

私に努力の大切さ、継続して改善していく重要性を

伝えようとしてくれたのかもしれません。

彼は着々とステップアップし

今年の４月、新宿御苑に出店しました。

いまではすっかり評判のお店になって、

昼時には長い行列でにぎわっています。

井原のラーメンのとりこになった常連客がいると思うと

自分のことのようにうれしく思います。

現在、私は日本財託で賃貸管理業務をしており、

月に２回ほど仕事帰りに彼のラーメンを食べにいきます。

頑張っている彼の姿を見るたびに気持ちが引き締まります。

学び続ける井原に負けないよう

熱い情熱をもって日々業務に励みたいと思います。

【独歩】※新宿御苑駅から徒歩３分

http://tabelog.com/tokyo/A1304/A130402/13122104/

看板メニューは、魚介中華そば。

現在、新宿御苑の食べログランキング１位です。

是非、立ち寄ってみてください。

日本財託管理サービス　管理部業務課　U・S

　◆スタッフプロフィール

東京都江東区出身の２７歳。

管理部業務課に所属し、退去時の敷金精算、内装工事や

入居時の鍵交換を担当している。

必要最低限の内装工事でも入居者が決まりやすいように心掛けています。

高校時代の友人のラーメン屋『独歩』によく出没する。

おすすめは「魚介中華そば」。魚介のスープにハマっている。

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どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。

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【発　行】株式会社　日本財託

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【住　所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル9F･10F

【担　当】坂元　寛和

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