★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.379 ―――――――――

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１.　価格１５００万円のマンションを自己資金７００万円で手に入れる方法

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

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■　価格１５００万円のマンションを自己資金７００万円で手に入れる方法

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中古のワンルームマンションには、

築１０年以内に建てられた『築浅物件』と

バブル景気の時に、建てられた『バブル期物件』の２つがあります。

築浅物件の価格は１５００万円〜２０００万円で、

手取り利回りは４％〜５.５％程度です。

手取り利回りは家賃収入から管理費・修繕積立金と管理代行手数料を

差し引いて、計算した利回りです。

価格が高いぶん、バスとトイレが別になっていたり、

宅配ロッカーがあるなど、設備が充実しています。

一方で、バブル期物件の価格は１，０００万円〜１，２００万円で、

築浅物件に比べて価格が安く、手取り利回りも５％〜６％ほどです。

ただ、価格が手ごろな分、

バスとトイレが一体になっている３点式ユニットバスが主流で、

部屋の広さも１６平米から２０平米と狭く、築浅物件に比べて見劣りします。

もしあなたが投資をするなら、

どちらの物件を選びますか？

実際、不動産投資をはじめようと考えている方の多くが、

価格が安いバブル期物件を希望されます。

理由を聞けば、築浅物件の魅力は認めつつも、

５００万円の価格差が気になり、価格の安い物件からスタートされたいと

考えているようです。

多くの方が気にされているこの価格差ですが、

実は、ローンを使って物件を購入して、繰り上げ返済を活用することで、

その価格差を縮めることができるのです。

今回のコラムは、

ローンで物件を購入した場合、借り入れを完済するまでに

どれくらいの資金が必要なのか？

また、バブル期物件と築浅物件を、それぞれローンで購入した場合、

完済するまでの繰上資金の総額とその期間についても比較していきます。

まず１５００万円の築浅物件を例に、

完済までに必要な繰り上げ返済の金額と期間についてみていきます。

この物件の手取り家賃収入は６８，０００円で、

手取り利回りは５.４％です。

仮に、この１５００万円の築浅物件を

２．５％の金利で借り入れ期間３０年の

フルローンで購入した場合で考えてみましょう。

このとき、繰り上げ返済は２年ごとに１００万円ずつ実施します。

ここでは計算を簡単にするために、返済期間中の空室や家賃下落、

税金、繰り上げ返済手数料は考慮外とします。

すると、完済までの繰り上げ返済回数は７回で済み、

１５年９カ月後には完済することができました。

販売価格１５００万円のマンションが、

７００万円で手に入れることができたのです。

さらに、繰り上げ返済を毎年１００万円ずつにすると、

繰り上げ返済回数は１０回となり、１０年で完済できます。

投入金額は３００万円増えましたが、

５年９か月分の家賃収入は約４７０万です。

つまり、繰り上げ返済を毎年実施した方が、

１７０万円分お得だということです。

では、バブル期物件と比較した場合ではどうでしょうか。

築浅物件と比べて、繰り上げ返済の投入金額は

どれだけ変わってくるか見ていきましょう。

バブル期物件の価格は１０００万円、

そして毎月の手取り家賃収入は５万円で

手取り利回りが６％の物件で考えてみます。

同じように、この物件を２．５％の金利で

借り入れ期間３０年のフルローンで購入します。

このとき、繰り上げ返済は２年毎に１００万円ずつ実施します。

すると、この１０００万円のローンを完済するまでに

必要な繰り上げ返済は６回、投下した資金は６００万円になります。

完済までの期間は、１２年２カ月です。

築浅物件のローンを完済するまでに投入した金額が７００万円、

一方でバブル期物件を完済するまでに投入した金額は６００万円。

わずか繰り上げ返済１回分の１００万円しか違いません。

ただし、繰り上げ返済するまでの期間は、

バブル期物件のほうが、３年７カ月早いので、

その分の家賃収入を手にすることができます。

この間の家賃収入額は２１５万円です。

つまり、繰り上げ返済１回分の１００万円と家賃収入２１５万円の

合計３１５万円が、実質的な築浅物件とバブル期物件の差になります。

当初、築浅物件とバブル期物件の、

販売価格の差は５００万円ありました。

しかし、繰り上げ返済を前提として購入することで、

その収支の差はおよそ３００万円程度にまで圧縮することができます。

しかも、この３００万円は

築浅物件の当初の手取り家賃で考えれば

３年８カ月で取り戻せる計算です。

マンション寿命を６０年と考えて、

築浅物件の築年数を１０年、バブル期物件の築年数が２５年だとすれば、

１５年分築浅物件のほうが収益を上げる期間が長くなります。

そうであれば、冒頭にご紹介したように

なにもバブル物件にこだわる必要もありません。

こうした効果を見込めるのも、

投資用のローンは毎月入居者の家賃収入で

返済していくことができるからです。

価格が高いという理由で、

築浅物件を選択肢から外されている方は、

ぜひ改めて検討の範囲を広げてみてはいかがでしょうか。

日本財託　営業部　　米田　聖平

◆スタッフプロフィール

福岡県出身　２８歳

営業部に所属し、セミナーや個別相談などを通じて

マンション投資を検討するお客様の疑問や質問にお応えしている。

小学校から大学まで人生の半分をサッカーと共に過ごす。

サッカーの名門東福岡高校では、日本代表の長友選手ともチームメイト、

全国大会にも出場する。

◆　≪不動産投資コラムが３００本以上≫

不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/

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■ ２．≪オーナー様の生の声　合計４０８話　ＨＰ掲載中≫

マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【資金の効果的な運用　No.９３】

『四十にして不動産投資で迷わず』

Ａ・Ｊ様　４０歳　東京都在住

日本財託を知ったきっかけ：資産デザイン研究所

物件購入日：平成２６年６月

ご購入物件：台東区（山手線「秋葉原」徒歩９分）

平成１９年築 頭金７０万円

「四十にして惑わず」と言いますが、４０歳を前に惑ってばかり。

それが１年前の私です。

『早期リタイアして、時間とお金に余裕を持ちたい』

そんな夢のような将来を本当に実現するためには、

仕事だけしていては叶えることができません。

次第に、投資という選択肢を選ぶようになりました。

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【名古屋】２０１４年１２月　６日（土）ＰＭ１：００〜３：３０

【東　京】２０１５年　１月１７日（土）ＰＭ１：００〜３：３０

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■４．編集後記

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９月に、夫に誘われて東京の奥多摩にある「都民の森」に

ハイキングに出かけました。

人ごみが苦手な私は、出かけるのが億劫で

休日はもっぱら、料理やゲームをして過ごしています。

通勤時の満員電車で

他人の小競り合いを見ているだけで

なんだか、げんなりしてしまいます。

だったら、人が少ない自然豊かな場所で、

リフレッシュしようと夫が誘ってくれたのです。

ハイキングなんて、小学生の時以来ですから、

１７年ぶりになります。

体力に少し不安があったので

２〜３時間で下山できるという手軽さが人気の

「三頭沢と野鳥のコース」を歩くことにしました。

しばらくすると落差３３メートルもある

三頭大滝（みとうおおたき）が現れます。

涼しい風がとても心地よく

「来てよかった」このときはまだそう思っていました。

しかし、滝を越えたあたりから

どんどん坂道が急になっていきます。

簡単にまわれるはずのコースなのに・・・

やっとのことで、見つけた案内板に取りつくと、

『三頭山周遊コース』の文字。

いつの間にか、山頂を目指す上級者コースに

紛れ込んでしまっていたのです。

今から滝のところまで戻ることもできましたが、

いつもの自分なら絶対選ばないコースです。

少し迷いましたが、好奇心もあり

思い切って山頂を目指すことにしました。

くま除けの鈴代わりに

２人で歌ったり、大きな声で会話しながら

ゆっくりゆっくり登っていきます。

反対まわりで来る登山客と何人もすれ違いましたが、

そのたびにお互いに笑顔で挨拶をしました。

「この先少しぬかるんでいるから気を付けたほうがいいよ」

「ありがとうございます」

夫に励まされ、すれ違う登山者にも声をかけてもらい

たくさんの元気をもらいました。

片道だけで３時間以上かかりましたが

ついに、山頂までたどり着くことができたのです。

標高１５３１メートルの三頭山の山頂からは、

うっすらと富士山を見ることができました。

風でさわさわと揺れ動く木々は、

太陽の光に照らされて神秘的です。

地平線を見ながら、ぐぅーと背伸び。

これまでの疲れが一気に吹き飛んでいくようです。

家と職場を中心の狭い活動範囲から抜け出てみると

たくさんの感動に気付くことができました。

下山した頃には、すっかりクタクタでしたが、

この達成感はやみつきになりそうです。

山の魅力にはまる女性が増えるのも納得です

翌週には、アウトドアショップに行き、

登山用の靴を下見しました。

次回は、桜の季節にぜひまた登りたいと思います。

日本財託管理サービス　契約部　N・K

　◆スタッフプロフィール

新潟県出身。

契約部にて、販売する物件のオーナー変更にともない、

入居者へのご案内や更新に関わる手続きを行う。

甘いものが大好き。先日『クリスピークリームドーナッツ』で食べた

ハロウィン期間限定のパンプキンドーナツが忘れられない。

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どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。

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【発　行】株式会社　日本財託

TEL：03‐3347‐2411　FAX：03‐3347‐2300

【発　行】株式会社　日本財託管理サービス

TEL：03‐3347‐2414　FAX：03‐3347‐2420

【住　所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル9F･10F

【担　当】坂元　寛和

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