★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.381 ―――――――――

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１.　悩むボーナスの使い道！住宅ローンの繰り上げ返済か、投資用不動産の購入か！？

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

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相続対策をしながら年金対策もできる！

≪第１２回≫

『親子で考える東京・中古・ワンルームの相続対策セミナー』

日時：２０１４年１２月１３日（土）１３時〜１５時（開場１２時３０分）

場所：新宿ＮＳビル３０Ｆ　ホールＢ

〜　参加無料・定員１２０名　〜

◆セミナーの詳しい内容・お申し込みはこちらから（参加無料）

http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_souzoku/

お電話でもお問い合せ・お申し込みいただくことができます。

フリーダイヤル：０１２０−４１１−０４７

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いよいよ来年１月から、相続税が増税されます。

基礎控除額が４割削減されるということで、

節税対策に興味をお持ちの方もいるのではないでしょうか。

しかし、相続対策はなにも節税だけではありません。

節税対策だけを目的にして、

賃貸需要のない土地にアパートを建てた場合、

将来は空室で頭を悩ませることになります。

大切なことは、『分割・納税・節税』の

バランスのとれた対策です。

そこで、このセミナーでは、

分割・納税・節税に効く東京・中古・ワンルームの

相続対策についてをご紹介します。

セミナーの第１部は、

『間違いだらけの相続対策！相続対策の勘所』と題して、

具体的な事例を用いながら

円満相続を実現するためのポイントを講演。

そして、第２部では、

セミナーでは、相続対策の３つのポイント「分割・納税・節税」を

満たした東京・中古・ワンルームを使った相続対策法を

こちらも事例を交えながら、わかりやすくご紹介します。

◆　セミナーのおもな内容

・東京・中古・ワンルームの４つの魅力「収益力・換金性・節税力・将来性」

・生前贈与で大幅な資産移転に成功した事例

・法人にすることで本当に相続税が節税できるのか

・不動産会社が見る不良資産と優良資産の見分け方

・相続『税』対策だけだと失敗する！気を付けるべきポイントとは？

◆セミナーの詳しい内容・お申し込みはこちらから（参加無料）

http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_souzoku/

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■　悩むボーナスの使い道！住宅ローンの繰り上げ返済か、投資用不動産の購入か！？

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いよいよ冬のボーナスの時期が近づいてきました。

欲しいものを買ったり、海外旅行に出かけたり、

ボーナスの使い道を考えるとワクワクしますよね。

ところが現実的なボーナスの使い道となると、

貯蓄や住宅ローンの繰り上げ返済にまわす方も

多いのではないでしょうか。

昨年、日経新聞が実施したボーナスの使い道に関するアンケートでも、

一番が貯蓄、そして２番目が生活費の補てんという結果でした。

現実はなかなか厳しいようです。

ただ、ボーナスをそのまま貯金をしたとしても、

普通預金の利息は０．０２％程度です。

では、ボーナスを頭金にして、

投資用不動産を購入するという選択肢はどうでしょうか。

そこで今回のコラムでは、手元に１００万円があった場合に

『住宅ローンの繰り上返済資金とするか、

投資用不動産を購入する頭金とするか。』

いったい、どちらの選択肢を選んだ方が、

効果的なのか紹介していきたいと思います。

まずは、住宅ローンの繰り上げ返済をした場合について

見ていきましょう。

住宅ローンは３０００万円で金利は０．８％、

これを３０年で返済する計画です。

ここでは、シミュレーションを分かりやすくするため、

金利は変動しないものとして計算していきます。

この時の毎月のローン返済額は

９３，７６１円です。

このまま３０年間ローンを借り続けると、

ローンの総支払額は３，３７５万円です。

つまり３７５万円の利息を支払うことになります。

購入から１年後に、ボーナスの１００万円を使って

繰り上げ返済をします。

すると、返済期間はちょうど１年間短縮することができ、

約２６万円の利息を節約することができました。

１００万円を投資して、２６万円の支払利息の軽減です。

悪くない結果ですよね。

なお、繰り上げ返済は早いうちに行えば行うほど、

金利の節約効果が高まります。

では、次にボーナスの１００万円を頭金にして

投資用不動産を購入した場合について、見ていきましょう。

投資用不動産の価格は１，５００万円、手取り利回りは５％で、

毎月６２，５００円の手取り家賃収入があります。

この投資用不動産を１００万円の頭金を入れ、

残りをローンで購入します。

投資用ローンの借入金額は１，４００万円で金利は２．５％、

借入期間は３０年です。

このときの毎月のローン返済額は、５５，３１７円です。

手取り家賃収入が６２，５００円ですから、

家賃収入だけで返済しても、毎月約７，２００円が手元に残る計算です。

投資用不動産の特徴は、

ローンを入居者の家賃収入で返済していけることです。

入居者がローンの金利はもちろん、元本まで返済してくれるのです。

つまり、ボーナスの１００万円を使って投資用不動産を購入しておけば、

入居者の家賃だけで、３０年後には、

１，５００万円に相当する資産を形成することになります。

もちろん、入居者の家賃収入だけでなく、自身で繰り上げ返済も進めていけば、

さらに早くローンを完済することができます。

ローンを完済すれば、手元にはまるまる家賃収入が残るので、

それを自分たちの老後のために使うこともできます。

一方で、金利上昇リスクについても考えておく必要があります。

さきほどの事例で考えると、

住宅ローンに加えて、新たに投資用ローンを組むことになり、

合わせて４，４００万円のローンを抱えることになります。

金利上昇リスクを解消するには、

積極的に繰上げ返済を進めていくしかありません。

では、

３，３００万円の住宅ローン（金利０．８％）と

１，４００万円の投資用ローン（金利２．５％）、

どちらから先に返済していくべきでしょうか。

この場合、投資用ローンから返済した方が、

リスクを抑え、繰り上げ返済のメリットを受けることができます。

住宅ローンの繰り上げ返済シミュレーションで、

利息の節約効果を紹介しました。

そして、この利息の節約効果は

金利が高いほど大きくなります。

金利２．５％、１，４００万円の投資用ローンで

繰り上げ返済の効果を計算してみます。

住宅ローンと同じように購入から１年後、

１００万円分の繰り上げ返済を行います。

すると、借り入れ期間は２年１１カ月短縮することができ、

利息も約１００万円ほど節約することができます。

住宅ローンを繰り上げ返済した時の利息の節約額が約２６万円ですから、

約４倍もの利息を節約できたことになります。

また、投資用不動産の場合、

築年数の経過による家賃下落やエアコンや給湯器の設備交換、

退去後のリフォーム費用の負担なども出てきます。

こうした状況下で金利が上昇してしまうと、

家賃収入だけでは毎月のローン返済を

まかないきれないことも考えられます。

投資用ローンの繰り上げ返済を進めておけば、

こうした事態も回避することができます。

投資用ローンが完済されれば、家賃収入はまるまる手元に残るので、

その家賃収入を自宅のローンの返済にまわすこともできます。

さらに、投資用不動産のローンが完済されると

その不動産を担保として活用して、

次の物件を購入するため、新たな融資を受けることも可能です。

同じ１００万円の使い方でも、

これだけの効果が違ってきます。

冬のボーナスの使い道のひとつとして、

不動産投資も選択肢にいれてはいかがでしょうか。

日本財託　営業部　佐藤　誠治

◆スタッフプロフィール

岡山県岡山市出身の４０歳

物件の仕入れから販売・賃貸管理まで、

賃貸管理会社として必要なあらゆるセクションを経験し、

現在は営業部にて東京の中古ワンルームマンション投資をご紹介している。

学生時代に没頭したバンド活動で培った

ボーカルの腕前をカラオケで披露している。

◆　≪不動産投資コラムが３００本以上≫

不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/

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■ ２．≪オーナー様の生の声　合計４１０話　ＨＰ掲載中≫

マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【老後の年金を作る　No.２３１】

『親として誇りを持てる投資先』

Ｈ・Ｓ様　５４歳　北海道在住

日本財託を知ったきっかけ：日経新聞

物件購入日：平成２４年４月

ご購入物件：文京区（有楽町線「護国寺」６分）

平成９年築　頭金５０万円　他２戸

娘が留学をしたいというならば、叶えてやりたいのが親心です。

まだ、中学生の１人娘。本当にそういう日が来るかどうかは、分かりませんが、

少なくても、お金の問題で子供の可能性を狭めることだけは、したくありません。

こつこつ家賃収入が貯まっていく通帳を見ると、

『興味のある事には、どんどん挑戦しなさい』と安心して言えます。

中古ワンルーム投資をはじめたことで、

親として誇りを持てるようになりました。

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/post-262.html

◆　過去のオーナー様の体験談はこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/

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■　３.　セミナーのご案内　〜　参加無料　〜

【延べセミナー参加者１５，０００名の実績！】

『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』

【名古屋】２０１４年１２月　６日（土）ＰＭ１：００〜３：３０

【東　京】２０１５年　１月１７日（土）ＰＭ１：００〜３：３０

セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp3/

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◆　セミナーで学べる内容をご紹介　◆

『なぜ、中古ワンルームなのか？』

『なぜ、東京なのか？』

『一棟アパート経営との違い』

『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』

『投資物件の見分け方　失敗しない３つのポイント』

『地震に強い物件選び３つのポイント』

など、

最新の不動産市況を読み解きながら、

『なぜ、いまが買いどきなのか』

客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

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満室経営を目指すためには、

入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。

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■４．編集後記

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結婚して実家を離れて暮らすようになり

ちょうど半年がたちます。

仕事をしながらの家事はなかなか大変で

振り返ればあっという間でした。

先日、母から連絡があり

私あての郵便物をとりに

久々に練馬区の実家へ帰ることにしました。

帰ることを決めてから

ずっと楽しみにしていたことがあります。

それは、夕飯を母と一緒に作ることです。

実家を離れると、

無性に母の味が恋しくなります。

何度も母の味を再現しようと挑戦しましたが

なかなかうまくいきません。

「いつも目分量だから分かんないのよ」

母に聞いてもこの調子です。

この際、母と一緒に夕食をつくって

自分の目で確認しようと思ったのです。

献立は私がリクエストした≪すき焼き≫です。

「ごぼうのささがきが小さいし太すぎるね」

「にんじんはもっと薄くしたほうがいい」

味がよく染みるように

野菜の切り方に細かいチェックが入ります。

主婦になったのにこんなこともできないのかと、

きっと呆れているだろうと母を見ると、

ニコニコと鼻歌をうたっていました。

調理をしながらテキパキと片付けも進めていきます。

さらに、野菜を鍋に入れるタイミング、

その動きに無駄はありません。

母の流れるような作業を習得するには

もう少し時間がかかりそうです。

お肉が柔らかくなる頃に

砂糖、酒、しょうゆを入れます。

末続家の「母の味」は

少ししょうゆをきかせて

甘さ控えめにするのがポイントのようです。

しばらくしてふたを開けると

春菊のいい香りがしてきました。

家族みんなで群がるように

すき焼き鍋をつつきます。

久しぶりの母の味はやっぱり格別です。

鍋はあっという間に空っぽになってしまいました。

離れて暮らすようになって

忙しいとついつい外食をしてしまおうか迷うことがあります。

「風邪をひかないように

簡単でいいから毎日１食は手作りしなさい。」

私のさぼり心を見透かしているかのように

定期的に母が野菜を届けに来てくれます。

おかげで冷蔵庫の野菜室は

いつもぎっしり詰まっています。

家族の体を気遣う、母の深い愛情を

食を通じて知ることができました。

来月は早いもので年末です。

次は、おせち料理を教えてもらうため

近々帰りたいと思います。

日本財託　マーケティング部　S・A

◆スタッフプロフィール

東京都練馬区出身　２５歳。

マーケティング部所属し、セミナーの運営、

メールマガジンの執筆などを通じて

東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。

趣味は姉弟で作るボーカロイド『初音ミク』を利用した作詞・作曲。

インターネット配信中です。ＹouTubeで視聴できます。

https://www.youtube.com/watch?v=YHxO2Y9BTS8

お時間あるときよければアクセスしてください！

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どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。

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