★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.382 ―――――――――

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１.　東京オリンピックの前と後、投資物件はいつ買うべきか！？

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

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相続対策をしながら年金対策もできる！

≪第１２回≫

『親子で考える東京・中古・ワンルームの相続対策セミナー』

日時：２０１４年１２月１３日（土）１３時〜１５時（開場１２時３０分）

場所：新宿ＮＳビル３０Ｆ　ホールＢ

〜　参加無料・定員１２０名　〜

◆セミナーの詳しい内容・お申し込みはこちらから（参加無料）

http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_souzoku/

お電話でもお問い合せ・お申し込みいただくことができます。

フリーダイヤル：０１２０−４１１−０４７

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いよいよ来年１月から、相続税が増税されます。

基礎控除額が４割削減されるということで、

節税対策に興味をお持ちの方もいるのではないでしょうか。

しかし、相続対策はなにも節税だけではありません。

節税対策だけを目的にして、

賃貸需要のない土地にアパートを建てた場合、

将来は空室で頭を悩ませることになります。

大切なことは、『分割・納税・節税』の

バランスのとれた対策です。

そこで、このセミナーでは、

分割・納税・節税に効く東京・中古・ワンルームの

相続対策についてをご紹介します。

セミナーの第１部は、

『間違いだらけの相続対策！相続対策の勘所』と題して、

具体的な事例を用いながら

円満相続を実現するためのポイントを講演。

そして、第２部では、

セミナーでは、相続対策の３つのポイント「分割・納税・節税」を

満たした東京・中古・ワンルームを使った相続対策法を

こちらも事例を交えながら、わかりやすくご紹介します。

◆　セミナーのおもな内容

・東京・中古・ワンルームの４つの魅力「収益力・換金性・節税力・将来性」

・生前贈与で大幅な資産移転に成功した事例

・法人にすることで本当に相続税が節税できるのか

・不動産会社が見る不良資産と優良資産の見分け方

・相続『税』対策だけだと失敗する！気を付けるべきポイントとは？

◆セミナーの詳しい内容・お申し込みはこちらから（参加無料）

http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_souzoku/

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■　東京オリンピックの前と後、投資物件はいつ買うべきか！？

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はやいもので、もう１２月ですね。

来年になれば、２０２０年の東京オリンピック開催まで、

残り５年となります。

アベノミクスによる大胆な金融緩和から、

もともと不動産市況も好調でしたが、オリンピックの開催が決まってから、

ますますこの傾向が強まっています。

ただ一方で、

『２０２０年の東京オリンピックまでは不動産の価格は上がっていく。

開催後には、不動産価格は下落していくだろう。』といった報道も目にします。

近い将来、不動産価格が下がるのであれば、

なにもいま焦って買う必要はない。

下がるのをじっと待っていたほうが、得なのではないか？

ただ、本当にそうなのでしょうか。

そこで、今回のコラムでは、

東京オリンピックの開催を念頭に、

不動産の買い時について考えていきたいと思います。

通常の不動産であれば、もちろん価格が安い時に買ったほうが有利です。

ただ、投資用不動産の場合は家賃収入が入ってくるので

話は単純ではありません。

たとえば、

１，０００万円で購入した投資用物件から、

毎年６０万円の手取り家賃収入が入ってくるケースで考えてみます。

ここでは、計算を簡略化するために、

売却時の手数料や税金は考慮しないで考えます。

１年後にこの不動産を購入金額と同じ１，０００万円で売却した場合、

１年間の家賃収入とあわせると１，０６０万円の現金が手元に残ることになります。

では、仮に売却価格が９５０万円だったらどうでしょう。

価格は５０万円下がりましたが、この間１年分の家賃収入である６０万円が入ってきます。

９５０万円で売却したとしても、

家賃収入とあわせると１，０１０万円の現金が手元に残ります。

つまり、値下がりを待つよりも、

先に購入して家賃収入を得ておいたほうが

よかったということになります。

このように、入ってくる家賃収入額以上に、

物件価格が値下りしない限りは、

早い段階で購入したほうが有利ということが分かります。

では、より実態に近い形で

シミュレーションしてみましょう。

物件価格は１，０００万円で手取り利回りは６％の物件です。

毎月の手取り家賃収入は５万円、

年間では６０万円の家賃収入が入ってきます。

なお、シミュレーションを分かりやすくするため、

家賃下落や税金は考慮せず計算していきます。

オリンピック開催まで５年間の

手取り家賃収入の総額は３００万円になります。

物件価格が１，０００万円ですから、

この５年間で投下資金の３０％を回収することができました。

冒頭にお伝えしたように、物件価格の値下がりの幅が

これまでに取得した家賃収入の累計金額よりも小さければ、

事前に、購入していたほうが有利ということになります。

物件価格の１，０００万円から、

５年間の家賃収入金額３００万円を差し引いた

７００万円が基準になります。

では、いまから東京オリンピックが開催される５年後に、

物件価格は３０％下落しているでしょうか。

日本財託が２０１３年１０月から２０１４年９月までの１年間で、

販売した投資用中古ワンルームマンションのうち、

その前年にも販売した同一マンション内のワンルームの物件価格を比較すると、

平均 で９.１％上昇しています。

これからも物件価格が上昇していくかどうかは分かりませんが、

東京オリンピックまでは、物件価格が下落する要因は

いまのところ見当たりません。

仮に、物件価格が７００万円になったとしたら、

家賃収入がそのままだとすると、手取り利回り８．５％という、

高利回りの物件が出てくることになります。

現在、東京の中古ワンルームマンションの手取り利回りは

４．５％から６％程度です。

これだけの高利回りの物件が出てくるとは

考えづらい状況です。

一方で、これが自分が住むための不動産であれば、

エリアによっては値下がりすることもあるかもしれません。

たとえば、オリンピック開催の中心地である湾岸エリアには、

タワーマンションが盛んに建設されています。

そのタワーマンションが建っているなかに、

選手村の建築が予定されています。

「選手村は過去数十年で最大級の住宅開発だ」

猪瀬前東京都知事がＩＯＣ総会のプレゼンテーションで話したように、

オリンピック終了後には、選手村は分譲住宅として、

生まれ変わります。

数千戸にもなる住宅が湾岸エリアに供給されることになるのです。

そうなれば、もとの価格が高いだけに、

タワーマンションも値下がりすることも考えられます。

では、投資用ワンルームはどうでしょうか。

東京カンテイの資料によれば、

２０１４年１月から９月の新築ワンルームマンション供給は、

４５１５戸でした。 年間で７０００戸超になる見通しです。

供給戸数は ３年連続で７０００戸台で推移しており、

ほとんど横ばいです。

横ばいの理由のひとつが、

「ワンルームマンション開発規制条例」です。

東京２３区すべての自治体で、

ワンルームマンションの建設を規制する条例が制定されています。

例えば、渋谷区では最低面積を２８平米と定められていますし、

ファミリータイプの部屋も含めなれば、

マンションを建てられないという区もあります。

単身者はなによりも利便性を重視しますが、

都心の駅前といったワンルームの開発に適した土地は

もうほとんど残されていません。

このように、ワンルームは短期間で

大幅に値下がりすることは考えづらい状況です。

現在は低金利が続いており、

投資にふさわしい物件もまだ出てきています。

そうであれば、なにも実際に起こるかどうかわからない

物件価格の下落を待つよりも、目当ての投資物件が出てきたら

投資を前向きに検討されるのはいかがでしょうか。

株式会社　日本財託　マーケティング部　小林　和徳

◆スタッフプロフィール

マーケティング部所属し、セミナーやＨＰの運営、

メールマガジンの執筆などを通じて

東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。

休日は子ども達の間で大人気の妖怪ウォッチを探す日々を過ごし、

すっかりと妖怪ウォッチ難民と化している。

◆　≪不動産投資コラムが３００本以上≫

不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/

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■ ２．≪オーナー様の生の声　合計４１１話　ＨＰ掲載中≫

マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【退職金の効果的な運用　運用　No.９】

『退職金を使って不動産投資をはじめる』

Ｏ・Ｔ様　６６歳　神奈川県在住

日本財託を知ったきっかけ：日経新聞

物件購入日：平成２６年３月

ご購入物件：港区（山手線「浜松町」徒歩４分）

平成１１年築　他２戸

昨年、定年退職時に購入した住宅のローンが残り半分となりました。

退職時にそのまま貯金していた退職金を使って、

一気に返済することもできましたが、そうはしませんでした。

私が利用している住宅ローンは１％台と低金利で、

毎月の負担も多くはありません。

また、ローンを完済してしまえば、

住宅ローン控除も受けることもできなくなります。

なにより、手元の資金が一気に無くなってしまうことも不安でした。

そこで、退職金を住宅ローンの返済にまわすことはせず、

このお金を使って不動産投資を始めようと考えたのです。

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report05/post-263.html

◆　過去のオーナー様の体験談はこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/

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■　３.　セミナーのご案内　〜　参加無料　〜

【延べセミナー参加者１５，０００名の実績！】

『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』

【名古屋】２０１４年１２月　６日（土）ＰＭ１：００〜３：３０

【東　京】２０１５年　１月１７日（土）ＰＭ１：００〜３：３０

セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp3/

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◆　セミナーで学べる内容をご紹介　◆

『なぜ、中古ワンルームなのか？』

『なぜ、東京なのか？』

『一棟アパート経営との違い』

『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』

『投資物件の見分け方　失敗しない３つのポイント』

『地震に強い物件選び３つのポイント』

など、

最新の不動産市況を読み解きながら、

『なぜ、いまが買いどきなのか』

客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

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当社では、毎月約７０戸の中古ワンルームマンションを

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満室経営を目指すためには、

入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。

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■４．編集後記

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１２月に入り、街のあちこちでイルミネーションが輝き、

きれいで目をうばわれることもしばしばあります。

毎年、クリスマスが近づくと、

地元和歌山で過ごした家族との思い出が蘇ります。

今から３１年前、私が小学４年生の頃、

ファミコンが発売され大ブームになりました。

発売したばかりのファミコンはとにかく大人気。

どの店も品切れ状態でした。

「クリスマスに何が欲しい？」

父から尋ねられました。

『う〜ん。野球の軟式ボールで良いよ！』

思わずファミコンが欲しいと言いかけましたが、

高いものは申し訳ないと、幼心に遠慮してしまいました。

クリスマス当日、

いつもは８時前には帰宅する父ですが

この日に限って帰ってきません。

そのうちに眠くなり、

帰りを待てず先に寝てしまいました。

次の日、朝起きると枕元に大きい箱が！

大きさからして野球ボールではなさそうです。

ひょっとしたら・・・

期待をしつつ、青い包み紙を一気に広げると

「ファミコン」が出てきました！

ファミコンを抱きしめて、

母に叱られるまで、ずっとソファーで飛び跳ねていました。

「仕事から帰ってきたらお父さんにお礼いうのよ。

プレゼントを探し回って、

夜中の１２時まで帰ってこなかったの」

ただでさえ人気のファミコンです。

クリスマスの時期に手に入れることは、

不可能に近かったはずです。

父は車の免許を持っていません。

真冬の中、自転車に乗って

和歌山市内のおもちゃ屋さんを駆けずり回っていたそうです。

奇跡的にキャンセルが出たファミコンを、

やっと手に入れることができたのです。

翌日、父が帰ってくるなり、

玄関先まで飛び出して父に飛びつきました。

そんな私の頭を、

優しくなでてくれたことを思い出すと、

今でも心が温かくなります。

先月、父の１３回忌の供養で

和歌山の実家に帰省しました。

父は胃がんのため、６０歳という若さで亡くなりました。

２０歳から上京していた私は、

忙しさにかまけて２０代の頃には３年に一度位しか帰省せず、

親孝行らしいことをしてきませんでした。

亡くなる直前は意識があまりなかったことから、

感謝の言葉も十分に伝えられていません。

こうした父とのエピソードを思い出すたび、

後悔の念も募ります。

将来、私にも子供ができたなら、

笑顔と優しさにあふれた父のような存在になりたいと考えています。

父の姿を受け継ぐことが、

いまの私にできる親孝行です。

日本財託管理サービス　管理部管理課　T・M

◆スタッフプロフィール

和歌山県出身の４１歳

管理部に所属し、漏水や火災といった緊急時のトラブルをはじめ、

室内設備や騒音問題など入居者のお困り事の解決を行っています。

趣味は、ショッピングモールへ、お気に入りの洋服を見つけに行くこと。

野球を通じて、４１歳になった今でも熱く青春しています。

日本財託グループでは野球部の監督も務めています。

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