★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.388 ―――――――――

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１. アベノミクスで物件価格が上昇！では家賃への影響は！？最新の家賃動向に迫る

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

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間違いだらけの相続対策！？

タワーマンション・１棟アパートを活用した相続対策の落とし穴

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◆　間違いだらけの相続対策！？

今年から相続税も大きく変わり、

雑誌やテレビでも相続に関する特集を数多く目にするようになりました。

こうした状況で、最近よく見聞きするのが、

タワーマンションや１棟アパートを活用した相続対策です。

ただ、これらの相続対策には本当にリスクはないのでしょうか。

実際に、タワーマンションを活用した相続対策では、

その対策が否認されてしまったというケースも出てきています。

今回無料でプレゼントする相続対策ＤＶＤでは、

一般に相続に有効だといわれているこれらの対策の

思わぬ落とし穴についても、わかりやすく解説しています。

◆　相続対策の３本柱と収入対策

相続対策で重要なことは、

「分割」「納税」「節税」のバランスがとれていることです。

無料ＤＶＤでご紹介するのは、

この３つの対策が１度にできる

東京・中古・ワンルームを活用した相続対策です。

さらに、不動産から毎月入ってくる

家賃収入は老後の収入対策になります。

つまり、相続対策と収入対策の２つを

同時に対策することができるのです。

◆　相続対策ＤＶＤの主な内容

・間違いだらけの相続対策

・新築アパートのリスクと３０年一括借上げのワナ

・タワーマンション節税のリスク

・東京・中古・ワンルームを使った相続対策４つのポイント

・贈与５つの大原則と２つの注意点

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■　アベノミクスで物件価格が上昇！では家賃への影響は！？最新の家賃動向に迫る

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安倍政権の誕生以来、

株価は右肩上がりを続け、不動産価格も上昇しました。

当社が取り扱う東京の中古ワンルームの価格も

アベノミクス前に比べると、１割以上上昇しています。

『株価も不動産価格も上がっているのなら、

いよいよ家賃も下げ止まり、これから上昇してくるのではないか？

ひょっとしたら、その兆しがもう見えているのかも。』

このように考える方も多いのではないでしょうか。

さらに、不動産市況に関する明るいニュースにも事欠きません。

東京オリンピックの開催やそれに伴うインフラ整備、

さらに、山手線の新駅開発や都心と羽田空港を結ぶ新線の開通など、

東京を中心にして再開発のニュースをよく目にします。

海外企業による日本の不動産取得高が、

昨年は約１兆円にもなったという報道もありました。

これだけ不動産市況が盛り上がっているのであれば、

家賃の動向も気になりますよね。

そこで、今回のコラムでは

アベノミクスが家賃にどのような影響を

与えているのか検証していきます。

それでは、まずはじめに

安倍政権誕生前の２０１２年から

アベノミクスが発動された２０１３年、２０１４年にかけて

家賃がどのように推移してきたのかをみていきましょう。

当社では、賃貸成約状況を四半期ごとにまとめた

「ワンルームマンション賃貸実績レポート」を発行しています。

安部政権が発足する前、２０１２年１０月から１２月における

平均家賃は７２，５４８円でした。

その後、２年間における同一期間の平均家賃は、

２０１３年が７４，０７７円、

２０１４年が７３，３１８円と推移しています。

平均家賃はこの３年間では、

ほとんど変わっていないことが分かります。

ワンルームマンション賃貸実績レポート（２０１４年１０月〜１２月）はこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/bs/object/images/201410-201412mansion.pdf

また、全国約１２００社の不動産会社が加盟している

業界団体「日本賃貸住宅管理協会（以下日管協）」によれば、

家賃は依然として厳しい状況が続いています。

日管協が半年ごとに賃貸住宅の景況感を調査してまとめた

「日管協短観（２０１４年４月〜２０１４年９月）」では、

『成約件数は上昇するなど、

全体的な景況感は回復傾向にあるものの、

肝心の家賃と一時金は減少傾向にあり、

依然として厳しい状況が続いている』と報告されています。

最新版「日管協短観（２０１４年４月〜２０１４年９月）」がこちらから

http://www.jpm.jp/topics/2014/1210-1463.html

ではなぜ、家賃は上がらないのでしょうか。

その一番の理由は、

入居者であるサラリーマン層の給料が上がっていないからです。

株価や不動産など資産価格はあがっても、

肝心の給料までは、まだその効果が波及していません。

大手企業の一部では、昨年からベアが実施された会社もあるようですが、

大手企業のサラリーマンは、就業人口のほんの一握りです。

家賃を引き上げるほどの、多くの効果は望めません。

今後、景気回復が進んでいけば、

資産価格の上昇だけではなく、サラリーマンの給料も上がるかもしれませんが、

それがいつになるかは、誰にもわかりません。

それまでは、家賃は現在の水準のまま推移することでしょう。

家賃がここ数年ほぼ横ばいなのであれば、

なぜ、自分が所有する物件の家賃は入居者が入れ替わるたびに、

下がるのかと思われる方もいるかもしれません。

家賃が下落するのは、ここ数年続いたデフレなども要因の一つですが、

一番の理由は築年数の経過によるものです。

当社が管理する物件で、同一物件のみを対象にして

２年間の家賃の推移を検証してみました。

２０１２年に入居が決まってから、

２年以内に入退去があった物件は１４３７戸でした。

そのうち、約７割の物件では、

家賃の変動はありませんでした。

一方、４分の１の物件で

家賃が数％程度値下がりしています。

なかには、家賃が上がった物件もありますが、

それはリノベーション工事を実施したり、

前管理会社の設定した家賃が低かったケースです。

アベノミクスによって、

家賃が上がった訳ではありません。

では、築年数の経過による

家賃の下落にはどのように対応すればよいでしょうか。

それは、あらかじめ家賃の下落率が

低いエリアを選ぶことです。

築年数の経過と家賃下落の関係を調べたレポートが、

東京カンテイより発表されています。

対象物件は、東京２３区、大阪市、名古屋市にある

専有面積４０平米から１００平米未満のファミリータイプです。

築３年の家賃を１００％として、

築５年から築３０年までの家賃下落の推移を

５年ごとに表わした調査データです。

東京２３区では、

築１０年で８％、築１５年で２０％、築２０年で３０％となっています。

とはいえ、築２０年以降も家賃が下落し続けるわけではく、

約３０％のままで下げ止まり、家賃が安定しています。

同じように大阪市と名古屋市のデータを見ると、

大阪市が築１０年で２７％、築１５年で３４％、

築２０年で４２％、築２５年で４１％。

名古屋市が築１０年で２１％、築１５年で２８％、

築２０年で３６％、築２５年で４０％となっています。

東京に比べて、大阪市、名古屋市の家賃下落の

大きさがわかります。

人口が集中して、再開発も盛んで利便性の高い東京は、

他の大都市よりも家賃の下げ幅は少ないのです。

このデータはファミリータイプを対象にしたものです。

家賃も高額なファミリータイプに比べて、

もともと家賃が手頃なワンルームの下げ幅は、

もっと小さくて済むはずです。

アベノミクスで資産価格が上がったといっても、

それはまだ給料の上昇まではつながっておらず、

家賃が上昇するかはまだわかりません。

そうしたなかで、少しでも家賃の下落を防ぐには

東京に投資することが有効な手段です。

日本財託　マーケティング部　小林　和徳

◆スタッフプロフィール

横浜市出身の３６歳。

マーケティング部所属し、セミナーやＨＰの運営、

メールマガジンの執筆などを通じて

東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。

休日は子ども達の間で大人気の妖怪ウォッチを探す日々を過ごし、

すっかりと妖怪ウォッチ難民と化している。

◆　≪不動産投資コラムが３００本以上≫

不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから

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■ ２．≪オーナー様の生の声　合計４１７話　ＨＰ掲載中≫

マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【老後の年金を作る　No.２３７】

『１つの収入源に頼らない生き方』

Ａ・Ｈ様　４７歳　東京都在住

日本財託を知ったきっかけ：書籍「中古ワンルームマンションで収益を上げる！」

物件購入日：平成２３年３月

ご購入物件：墨田区（都営大江戸線「両国」徒歩７分）平成２年築

頭金２００万円　他７戸

「１つの収入源に頼らない生き方」

これが不動産を購入した目的です。

一般サラリーマンとしての収入には限界があります。

学歴や上司の一声で大きく左右され、

どんなに仕事に対して前向きに取り組もうと、

全てそこで決まるといっても過言ではありません。

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■　３. セミナーのご案内　〜　参加無料　〜

【延べセミナー参加者１５，０００名の実績！】

『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』

【東　京】２０１５年３月　７日（土）ＰＭ１：００〜３：３０

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『なぜ、中古ワンルームなのか？』

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『一棟アパート経営との違い』

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最新の不動産市況を読み解きながら、

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客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

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■５．編集後記

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私が中学３年の時、

女手ひとつで姉と私を育ててくれた母が再婚しました。

なんと、驚くことに「新しいお父さん」は

小学生の時のバレークラブの先生だったのです！

母に打ち明けられた時は、かなり驚きましたが

優しくて頼りになる先生との結婚は

娘として本当に嬉しいものでした。

弟が生まれ、常に忙しい両親の姿をみて、

いつか自分たちの手でお母さんにウェディングドレスを着せてあげたい

と思うようになりました。

３年前、成人を迎えた期に、これまでの感謝の気持ちを込めて

サプライズの結婚式をプレゼントすることにしました。

ブライダルの専門学校に通っていた友人に協力してもらい

文字通りの「手作りの結婚式」です。

両親は再婚後も忙しく結婚式を挙げていないため、

きっと喜んでくれるはずです。

しかし、両親に隠れて準備するのは想像以上に大変でした。

ウェディングドレスのサイズがわからないため

夜中、母の寝室にこっそり忍びこんでスーツを持ち出し、

友人と打ち合わせしました。

両親の休暇をあわせるために、父の上司の力も借りました。

休暇をとるように言ってもらえないかお願いしたのです。

事情を話すと、

『親孝行だね、任せといて』と快諾してくれました。

式当日の参列者は両親の親族、友人をあわせて約５０名です。

ブライダルの専門学校に通っている友人にも手伝ってもらって、

電話口で事情を話しながら、この日のために集まってもらいました。

たくさんの人の協力があって

なんとか手作り結婚式の準備が整ったのです。

式場は両親が出会った思い出の体育館です。

友人が手配した照明器具を搬入し、

花やレッドカーペットで華やかに装飾しました。

普段はバレーやバスケットで賑やかな体育館も

この日ばかりは、おごそかな雰囲気です。

なんだかんだと理由をつけて、両親を体育館まで連れ出しました。

そして、目隠しをして、２人の手を引いて更衣室へ連れて行きます。

ついにネタばらしです。

目隠しを取ると、目の前には純白のウェディングドレスが飾られています。

母は呆然としていましたが、

しばらくすると、手で顔を覆いながら涙を流していました。

めったに泣かない母の涙です。

感動のセレモニーのあとは、ブーケの代わりにバレーボールを投げたり

一生懸命作ったビデオレターを上映するなど、

参加者全員が楽しめる大変にぎやかな式となりました。

式が終盤に差し掛かったころ、

私から２人へ感謝の手紙を読みます。

読み上げる前から、母はもう泣いています。

式中に何度も泣いたため、化粧は崩れ、目も赤くなっていました。

その姿を見て、今度は私がもらい泣きです。

涙で文字が見えず、しばらく手紙が読めませんでした。

『お母さんへ。

仕事を掛け持ち、夜遅くまで働いて女手一つで育ててくれました。

金銭的な余裕はないはずなのに

せっかく稼いだお金を、喜んで道具代や合宿費にあててくれましたね。

お母さんのおかげで

なに不自由なく大好きなバレーを続けることができました。

いつも子供のやりたいことを優先してくれて本当に感謝しています。

お父さん、母や私たちを大切にしてくれてありがとう。

これからもよろしくお願いします。』

せっかくきれいに清書した手紙は、

読み終わった後には、

こぼれた涙と鼻水でしわくちゃになってしまいました。

今でも、両親がケンカしたときは

しわのよったその手紙と、みんなで撮った写真をみて

仲直りするそうです。

今度は新婚旅行にまだ行っていない両親に、

得意のサプライズで海外旅行をプレゼントしたいと考えています。

日本財託　法人営業部　T・N

◆　スタッフプロフィール　◆

東京都調布市出身。

新卒１年目。日本財託法人営業部にて、

法人契約をした企業の社員の方々に対して快適なお部屋探しのご提案を行なっている。

学生時代はバレーボールの強豪「市立船橋高校」キャプテンを務め、

全国大会３位という結果を残す。いまも、休日に小学生にバレーボールを教えている。

その情熱は「にいなコーチは鬼コーチだ」と口をそろえて言われるほど。

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