★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.389 ―――――――――

☆☆　　　　■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■

☆★☆　　　　　〜あなたの老後、本当に大丈夫！？〜

☆☆☆★　　 日本財託ＨＰ

★☆☆☆☆ 　http://www.nihonzaitaku.co.jp/

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

※このメールは、お名刺の交換や当社への資料請求、また弊社のメルマガ登

録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい

ます。メルマガの配信停止をご希望の方は、本文最後にございますＵＲＬ

をクリックして下さい。

◆――――――――――　平成２６年１２月末現在 ――――――――――◆

オーナー様数５,４２８名、管理戸数１３，８５１戸、入居率９８．９９％

◆―――――――――――――　ＩＮＤＥＸ　――――――――――――◆

１.　購入した翌月から家賃が入らない！？物件の収益性を左右する賃貸管理会社選び

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

◆◆◆◆◆◆◆◆◆　日本財託グループからのお知らせ　◆◆◆◆◆◆◆◆◆

ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください

≪簡単スピード査定サービス実施中≫

https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp_vend/

◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

日本財託グループでは、東京２３区内の中古ワンルームマンションの

ご紹介だけではなく、ワンルームマンションの買い取りも行っております。

創業２５年、これまで１万戸以上のワンルームを取り扱ってきた実績を活かし、

正確でスピーディーな査定を実施。最短１週間で現金化します。

≪日本財託の５つのメリット≫

メリット１　スピード査定

翌営業日までに査定金額をお伝えします。

メリット２　仲介手数料不要

日本財託が買主になるので仲介手数料はかかりません。

メリット３　売却後のトラブルも心配なし

売却後のトラブルも私たちが責任を持って対応いたします。

メリット４　手続きは簡単

マンション名と号室が分かれば査定金額をお出しできます。

メリット５　最短１週間で現金化

抵当権の設定のない不動産であれば最短１週間で現金化できます。

≪簡単スピード査定のお申込みはこちらから≫

https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp_vend/

======================================================================

■　購入した翌月から家賃が入らない！？物件の収益性を左右する賃貸管理会社選び

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

年が明けてから１ヶ月が経ちますが、

昨年から引き続き、今年も不動産投資市況は好調です。

先日、収益物件のポータルサイトを運営している方に

お話を聞く機会があったのですが、

サイトへのアクセス数も好調に推移しているようです。

連日、目を皿にして、

ネット上で収益物件を探している方も

いるかもしれませんね。

なかには、利回りも高くて、立地も優れている物件を

運よく見つけることもできるかもしれません。

しかし、物件自体は良かったとしても、

実は、その後の管理でトラブルに巻き込まれてしまうというケースも

珍しくありません。

今回のコラムは、物件購入後に実際にあった

トラブル事例を通じて、賃貸管理会社選びの重要性について

ご紹介していきます。

『先月、買ったばかりなのに、

家賃がまだ振り込まれなんです。どうしたらよいでしょう？』

ご相談いただいたＡさんは、

千葉県にお住まいの３２歳の男性です。

Ａさんは東急池上線にある

鉄筋コンクリート造１０階建てのマンションをお持ちでした。

駅から１分という立地を気に入り

仲介会社を通じて物件を購入し、

不動産投資をスタートしました。

待ちに待った家賃の振り込み日。

通帳を記帳したところ、家賃の振り込みが確認できなかったのです。

不思議に思って、賃貸管理会社の担当者に

何度も電話を入れましたが、いっこうに繋がりません。

その後、メールも送ったそうなのですが、

結局、担当者とは連絡が取れず、当社に相談に来られたのです。

Ａさんからこの賃貸管理会社の社名を聞いて、

すぐにピンときました。

実は、Ａさんと同じ賃貸管理会社に物件を預けていて

同じく家賃が振り込まれないという別のオーナー様からも

相談を受けていたからです。

そのオーナー様とやり取りをする中で、

すでにＡさんの賃貸管理会社が

経営破たん寸前だということを知っていました。

まずは、入居者がこの賃貸管理会社の口座に

これ以上、家賃振り込まないよう対処します。

そのためには、管理代行契約を解除する必要があります。

そこで提携先の弁護士から、管理代行契約の解約通知書を送ってもらい、

同時に滞納の家賃と鍵の返却を求めることにしました。

そして、入居者に対しては、

部屋を管理している賃貸管理会社が変わったこと、

そして、新しい口座に家賃を振り込んでほしいことを記載した

書類を送りました。

翌々日、入居者から連絡が入りましたが、

物凄い剣幕です。

「どっから住所を聞いたのか知らないけど、

こんな書類を送ってきて！お宅は詐欺なんじゃないの！

ついこの間、管理会社から連絡が来て、

注意してくださいと言われたばかりなんだから！」

どうやら弁護士から届いた書類を見て、

『騙されないようにしてください』と入居者に念を入れていたようです。

入居者には書面で挨拶になってしまったことを丁重にお詫びして、

きちんと経緯を説明し、なんとか誤解を解くことができました。

翌月からようやくＡさんも

安定した家賃収入を得ることができました。

仲介会社を通じて、物件を購入する際、

あらかじめ賃貸管理会社に問題があれると分かっていれば、

賃貸管理会社を変更することもできます。

しかし、今回のケースでは、

賃貸管理会社に問題があることを

見極めることはできませんでした。

実際、購入時に初めて紹介してもらった賃貸管理会社が、

倒産の危機に瀕しているのか、

または、入居者募集に強いのか、

もしくは、入居者の対応をしっかりしてくれているのか、

その場で調べることは困難です。

仲介で物件を購入するときに多いのが、

勧められるがままに、特に深く考えずに

賃貸管理会社を選んでしまうことです。

仲介で物件を購入した時でも、

物件を選ぶときと同じように、

賃貸管理会社も自分自身で選ぶことができます。

仲介会社から物件を購入する時には、

事前に信頼のおける賃貸管理会社を選んでおくことが大切です。

その会社が入居者募集に強いのか、滞納保証はあるのか、

そして、急なトラブルにもすぐに対応してくれるのか、

入居率や管理戸数はどうなのか、会社の財務内容はどうなのか、

こうした情報も公開している賃貸管理会社を

パートナーとして選びましょう。

それでも心配であれば、

仲介ではなく、売主が不動産会社で、

管理までしっかりと行ってくれる会社が安心です。

不動産投資市況が盛り上がってくると、

物件ばかりに注目が集まりますが、

物件の収益性を最大限に引き出すためには

賃貸管理会社の働きが重要な要素となります。

日本財託管理サービス　賃貸営業部管理受託課　伊藤　駿（いとうしゅん）

◆スタッフプロフィール

東京都練馬区出身の２５歳。

日本財託管理サービスの賃貸営業部管理受託課にて、

オーナーが抱える空室や滞納など

賃貸管理のお悩みついての相談窓口として活躍。

週末は「第一建設サッカースポーツクラブ」の一員として、

汗を流している。最近では１０キロの減量に成功した。

◆　≪不動産投資コラムが３００本以上≫

不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/

====================================================================

■ ２．≪オーナー様の生の声　合計４１８話　ＨＰ掲載中≫

マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

――――――――――――――――――――――――――――――――――

《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【家族の生活を守る　No.２８】

『途切れない収入を作る』

Ｏ・Ｗ様　４７歳　愛媛県在住

日本財託を知ったきっかけ：読売新聞

物件購入日：平成２６年７月

ご購入物件：文京区（有楽町線「護国寺」徒歩１０分）平成１４年築

定年を迎えるであろう１５年後、我が家の２人の子供は、

おそらく大学生と中学生になっているはずです。

もっとも教育資金が必要なタイミングで、

収入が無くなってしまうなんて、とても不安です。

退職後も安定した収入を得る方法を探しているうちに、

不動産投資に興味を持つようになりました。

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report02/post-270.html

◆　過去のオーナー様の体験談はこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/

=====================================================================

■　３.　セミナーのご案内　〜　参加無料　〜

【延べセミナー参加者１５，０００名の実績！】

『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』

【東　京】２０１５年３月　７日（土）ＰＭ１：００〜３：３０

セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp3/

――――――――――――――――――――――――――――――――――

◆　セミナーで学べる内容をご紹介　◆

『なぜ、中古ワンルームなのか？』

『なぜ、東京なのか？』

『一棟アパート経営との違い』

『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』

『投資物件の見分け方　失敗しない３つのポイント』

『地震に強い物件選び３つのポイント』

など、

最新の不動産市況を読み解きながら、

『なぜ、いまが買いどきなのか』

客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

◆　特選物件のご紹介　◆

≪セミナー限定≫

年間平均入居率９９％の賃貸管理会社の特選物件のご紹介

当社では、毎月約８０戸以上の中古ワンルームマンションを

ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。

こうした、表に出ない物件の情報も、

セミナーにご参加頂いた方にご紹介しております。

満室経営を目指すためには、

入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。

平均入居率９９％を誇る賃貸管理会社が選んだ物件を公開しておりますので、

物件情報に興味がある方も、

ぜひこの機会にセミナーにご参加ください！

セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp3/

■　賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか？

長期安定収入を得るための賃貸ノウハウ公開！

【賃貸管理セミナー】開催中！

２０１５年２月１４日（土）１４：００〜１５：００

入居率９９％の入居者募集のノウハウに加えて、

今回のセミナーでは、≪滞納トラブルの解決事例≫もたっぷりご紹介！

ぜひご参加ください♪

http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_kanri/index.html

======================================================================

■　４．編集後記

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

もうすぐ２月、寒い日が続きますね。

東京では明日は雪も降るそうです。

寒くなると腰が痛むため、腰痛持ちには厳しい季節です。

６年前にスノーボードで腰を強打して以来、

毎年寒くなるとシクシクと痛みます。

一昨年、妊娠をきっかけに

腰痛がさらに悪化してしまいました。

最初のうちは、朝だけ少し痛む程度でしたが

お腹が大きくなるにつれて痛みは増すばかりです。

痛みに耐え切れずに整形外科で診療してもらったところ

椎間板ヘルニアと診断されました。

立っていても座っていても痛むため

仕事も休み、ほとんど寝たきりの状態です。

少し迷いましたが、

両親を頼って実家へ帰ることにしました。

実は、これまで両親をあまり頼ったことがありません。

「自分でやらなければならない」

「迷惑をかけないようにしなきゃ」

３姉妹の末っ子として育ったためか、

自立意識が強く

つい強がってしまうのです。

いつもちゃんと自分で出来ていたことができない。

まわりに迷惑をかけて、情けない。

実家に帰っても、

勝手にしょんぼりしている私を

両親は温かく歓迎してくれました。

料理や掃除、洗濯など任せっぱなしです。

『寒くないか、毛布を持ってくるか』と

張り切っていろいろ持ってくる父。

母は食事の準備のたびに、

『何が食べたい？』と聞いては、

いそいそ食材の買い出しに出かけていきます。

痛み続ける腰の症状や出産への不安や

迷惑かけている両親への申し訳ない気持ちで、

憂鬱になっている私をみて、母が声をかけてくれました。

『いいじゃない、たまには。気にせず甘えなさい。』

なにげないこの一言に救われました。

頼ってはいけない、迷惑をかけてはいけないと、

頑なになっていた心が、一気にほぐれたのを感じました。

当時、お腹の中にいた息子も

いまではすっかり大きくなりました。

腰痛持ちということで、抱っこはもっぱら夫の役割ですが、

一人で家事ができるまでに回復しました。

ひとりではできないこともたくさんありますが

出産を機に、まわりからのサポートで支えられていることに

改めて気付くことができました。

今では、差しのべられた手や温かい言葉を

素直に受け入れられるようになり、

感謝の気持ちも、そのつど伝えるようにしています。

まわりの力を借りながら

私なりの子育て頑張っていきたいと思います。

日本財託　事業部　I・A

◆　スタッフプロフィール　◆

埼玉県川口市出身。

事業部にて、固定資産税や修繕積立金など諸経費を算出し、

売買契約書などの書類を作成しています。

冷え性対策で買ったシルクのレッグウォーマーは冬の必需品。

他にもウォーキングやヨガなど適度な運動を取り入れているが、

ニュースの寒波予報が怖くて仕方ない。

----------------------------------------------------------------------

◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、

どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。

お待ちしています。

ご意見・ご感想はこちらから ⇒ mg-info@nihonzaitaku.co.jp

======================================================================

▼このメールのお問い合わせはこちらにお願いします

【メール】mg-info@nihonzaitaku.co.jp

【ＵＲＬ】http://www.nihonzaitaku.co.jp/

【発　行】株式会社　日本財託

TEL：03‐3347‐2411　FAX：03‐3347‐2300

【発　行】株式会社　日本財託管理サービス

TEL：03‐3347‐2414　FAX：03‐3347‐2420

【住　所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル9F･10F

【担　当】坂元　寛和

======================================================================