★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.393 ―――――――――

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オーナー様数５,４７３名、管理戸数１３，８９０戸、入居率９９．１１％

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１.　滞納金額１５５万円！滞納トラブルに最も効果的な対策とは？

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

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■ １．滞納金額１５５万円！滞納トラブルに最も効果的な対策とは？

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マンション投資の代表的なリスクといえば、

やはり空室です。

入居者がいなければ家賃が入ってきませんから、

ローンで投資用不動産を購入していた場合、

毎月のローンの支払いもあなた自身で行う必要があります。

自宅のローンの支払いや生活費に加えて、

投資用ローン返済までとなると、

負担は大きいですよね。

ローンで物件を購入して家賃収入が途絶えてしまうということは

マンションオーナーにとって重大な問題です。

同じように家賃収入が入ってこなくなるリスクとして、

滞納があります。

ただ、オーナーの誰もが一度は経験する空室に比べて、

滞納を経験される方はあまり多くはありません。

全国約１，２００社の不動産会社が加盟する

日本賃貸住宅管理協会の調査によれば、

２カ月以上の滞納率は約２％ほどです。

（賃貸住宅市場景況感調査「日管協短観」より）

とはいえ、実際に滞納が起きた時に、

適切に対応しなければ、空室以上に深刻な問題になりかねません。

実際、当社に相談に来られる不動産オーナ−のなかにも、

１００万円を超える家賃滞納で抱えている方もいます。

そこで、今回のコラムは、

総額１５５万円という滞納家賃を回収する事例をもとに、

滞納が起きた場合、どのように行動していけば良いのかお伝えしていきます。

家賃の滞納があった物件は、

都内にある９階建、

鉄筋コンクリート造のマンションです。

３階から上は、ファミリータイプの住居ですが、

１階と２階が事務所用となっており

Ｂ社が撮影スタジオとして利用していました。

毎月の家賃は２戸あわせて３５万円です。

オーナーのＡさんからご相談をいただいた時には、

滞納金額は１５５万円にもなっており、

毎月の家賃と滞納分の家賃をあわせて、

毎週１１万円ずつ分割して支払う約束を取り交わしていました。

当初は約束通りに入金されていましたが、

また徐々に支払いが滞り始めたのです。

そのため、Ａさんは回収に不安を感じて、

当社に滞納の相談をされたのでした。

家賃の入金日は毎週火曜日です。

まずは約束通りの入金を再度徹底しました。

そのかいもあり、しばらくは約束の日には、

１１万円がきちっと振り込まれていました。

しかし、約束から半年が経つと、

パタっと入金が途絶えました。

翌日すぐに連絡の窓口になっている

Ｂ社の社長の携帯へ連絡を取りました。

「今月の売上が悪かったので、金曜にまとめて払います。」

それならばと、金曜日に必ず支払っていただくように念を押して、

その日は終わりました。

しかし、その金曜日に家賃が振り込まれることはありませんでした。

社長の携帯に電話してもいっこうに繋がらないため、

会社に連絡をいれました。

電話に出た経理担当者に理由を伝えても、

家賃の件は、社長でないと分からないの一点張りです。

いよいよ、直接訪問してみることにしました。

まずは、スタジオとして利用している問題の物件です。

スタジオには、モデルとカメラマンがいて撮影の真っ最中です。

家賃は再び遅れていますが、

どうやら仕事自体は継続しているようです。

事務所にも訪問しましたが、

社長は不在で会うことはできませんでした。

ただ、経理担当者と話をすることはできたので、

社長に連絡が取れ次第、

すぐに連絡するように伝言をお願いしました。

するとその晩、社長から連絡がかかってきました。

今後の返済計画に相談に乗って欲しいというのです。

翌日、指定された時間に再び事務所を訪問しました。

話を聞けば、返済計画というのは、毎週の支払いを月払いに

変更してほしいというものでした。

Ｂ社の支払余力を考えれば、

月払いに戻すという選択肢もありました。

しかし、スタジオはしっかり稼働していましたし、

事務所でも電話が鳴っていましたので

仕事自体に困っている様子でもありません。

毎週の支払いでも十分やっていけるはずです。

ここで安易に要求を応じてしまうと、

またずるずると滞納が膨らむ可能性もありました。

そのため、提案は断りこれまで通りの支払いをおねがいしました。

そして、入金が確認できたときには、

必ずこちらから連絡を入れて近況なども聞くことにしました。

入金履歴だけをみるのではなく、

対話を通じて関係を構築することで入金の遅れを防ぎます。

１年経った今では、当初１５５万円あった滞納金は、

残り５０万円まで回収をすることができました。

なんとか回収の目途が立ったＡさんですが、

すべての滞納でこうして順調に回収が進むわけではありません。

なかには、滞納家賃をそのままに夜逃げ同然で

出て行ってしまうこともあります。

滞納トラブルを深刻化させないために、

何より大切なことは『早期の対応』です。

滞納が発生してから、回収そしてまた家賃の遅れということを繰り返して、

１５５万円まで滞納家賃が膨れ上がってしまいました。

大切なことは、家賃の入金日にお金が振り込まれていなかったり、

引き落としがかからなかった時点で、すぐに対応することです。

忙しい方であれば入金日をうっかり忘れてしまったり、

口座にお金を入れ忘れてしまうこともあるでしょう。

実際に、冒頭でご紹介した日管協のデータでも、

月初時点での滞納率は７％にもなります。

これが、月末時点になるとの滞納率は４％下がって、

滞納率は約３％となります。

しかし、２ヶ月以上の滞納となると、

滞納率は２％程度で１ケ月経過時点と

それほど変わりません。

つまり、滞納が長引けば長引くほど、

滞納家賃の回収は難しくなってくるのです。

いくら賃貸契約で『滞納保証』がついているといっても、

滞納保証の期間が短い場合、何カ月も滞納が続いた状態で

保証が切れてしまうことも考えられえます。

そうなったときに、入居者から家賃を回収したり、

立ち退いてもらうための訴訟費用は高額になります。

だからこそ、滞納が発生した時には、

問題を深刻化しないために早期の対応が必要になるのです。

もし、いま滞納でお悩みを抱えているなら、

ぜひ１度ご相談ください。

早ければ早いほど、

回収はスムーズに行えるはずです。

日本財託管理サービス　債権管理部　馬場　裕一(ばばゆういち）

◆スタッフプロフィール

神奈川県横須賀市出身の３８歳

債権管理部にて、滞納家賃の回収だけでなく、

高齢の入居者様への定期訪問を行っています。

休日は１０キロのウォーキングを欠かさず、

体力づくりに励んでいる。

今年の夏、富士登山に初挑戦の予定。

◆　≪不動産投資コラムが３００本以上≫

不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/

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■ ２．≪オーナー様の生の声　合計４２２話　ＨＰ掲載中≫

マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【資金の効果的な運用　No.９５】

『ローンを組んだことで生まれた安心感』

Ｙ・Ｓ　様　３５歳　福岡県在住 ご登場回数：２回

日本財託を知ったきっかけ：インターネット

物件購入日：平成２３年１月

ご購入物件：品川区（京浜急行線「大森海岸」徒歩５分）

平成９年築　頭金１５０万円　他２戸

恐る恐るローンを使って、１戸目を購入してから早４年。

今では私は、３戸のワンルームを所有する不動産オーナーです。

その間、ボーナスが入る度に繰上返済を行い、

ついに昨年、１戸目のローンを完済することができました。

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report04/post-274.html

◆　過去のオーナー様の体験談はこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/

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■　３.　セミナーのご案内　〜　参加無料　〜

【延べセミナー参加者１５，０００名の実績！】

『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』

【東　京】２０１５年３月　７日（土）ＰＭ１：００〜３：３０

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◆　セミナーで学べる内容をご紹介　◆

『なぜ、中古ワンルームなのか？』

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『一棟アパート経営との違い』

『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』

『投資物件の見分け方　失敗しない３つのポイント』

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最新の不動産市況を読み解きながら、

『なぜ、いまが買いどきなのか』

客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

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◆日本財託では今年も社会貢献活動の一環として、

４３名が東京マラソンを走りました。

詳細は、こちらからご覧ください。

http://www.nihonzaitaku.co.jp/bs/object/images/NewsRelease-tokyo-marathon-20150206-%82S.pdf

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◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、

どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。

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【住　所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル9F･10F

【担　当】坂元　寛和

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