★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.397 ―――――――――

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　１.　不動産はいまが買い時？投資用不動産の買い時がわかる指標とは！？

　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

　

　３.　ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください

　

　４．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

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　５． 編集後記

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　■ 不動産はいまが買い時？投資用不動産の買い時がわかる指標とは！？

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　３月１８日、国土交通省が公示地価を発表しました。

　

　公示地価は、毎年１月１日時点の土地価格を国土交通省が調べて

　発表するもので、土地を取引する際の目安として利用されます。

　

発表された公示地価を見ると、

地方と都市部で二極化が進んでいることが分かります。

　地方の公示地価は平均で１．２％下落となる一方で、

　東京、大阪、名古屋の３大都市圏では０．７％上昇しました。

　なかでも東京都の上昇率１．９％は被災地を除けばトップです。

　

　さらに、東京都の商業地の上昇率は２．９％で、

　これは２年連続で全国のトップとなります。

　

　都心の不動産が好調なのは、

　低金利で資金が調達しやすく、

　こうしたお金が都心の不動産になだれ込んでいるからです。

　

　円安によって割安になった国内不動産に対して、

　流入した海外マネーも都心の不動産価格を押し上げています。　

　公示地価と同様に、

　当社が扱っている東京２３区内の投資用中古ワンルームの

　価格も上昇しています。

　

　昨年と比べると２．５％ほどの上昇です。

　（２０１４年の日本財託によるマンション販売データ１，１７１件より）

　不動産価格の上昇すると

　「もっと前に買っておけば良かった。」

　「いまは買い時ではないので、もう少し待とう。」

　こんなふうに考える方もいるかもしれませんね。

　しかし、もう買い時を逃しているかといえば、

　そうではありません。

　買い時かどうかを見極めるポイントは

　不動産価格や手取り利回りだけではありません。

　

　ポイントは借入金利です。

　

　この借入金利と手取り利回りの差が、

　投資判断の基準になります。

　今回のコラムは、

　投資利回りと金利の差から見た

　不動産投資の買い時について考えていきます。

　手取り利回りと金利の差のことを

　イールドギャップと言います。

　

　たとえば、家賃から管理費・修繕積立金、集金代行手数料を差し引いて計算した

　手取り利回りが５％で、借り入れ金利が２％の場合、

　イールドギャップは３％ということになります。

　

　ちなみに、『イールド（yield）』を和訳すると、

　投資による収益、利回りといった意味のほかにも、

　作物などの収穫高や生産量といった意味もあります。

　

　つまり、イールドギャップがあるということは、

　投資先からしっかりと利益という果実を

　収穫できているということになります。

　

　そして、イールドギャップが取れるということは、

　長期のローンを利用して物件を購入した場合、

　家賃収入で、ローンの利息のみならず、元本まで返済することができ、

　手元に現金が残すことが可能です。

　

　ですから、物件価格が上昇していたとしても、

　イールドギャップが十分に取れているなら、

　不動産投資をはじめる良いタイミングと言えます。

　

　

　それでは、現在のイールドギャップの状況が

　どうなっているのか、確認していきましょう。

　

　昨年、当社が扱った東京２３区内の投資用中古ワンルームの

　平均価格は１，４３２万円、平均家賃収入は７７，３０５円でした。

　家賃収入から管理費・修繕積立金、管理手数料を差し引いた

　平均手取り利回りは５．２８％です。

　

　当社提携金融機関の平均借入金利が２．１３％でしたから、

　その差は３．１５％になります。

　

　イールドギャップが３％以上あれば、

　投資用不動産を長期のローンで購入した場合、

　家賃収入だけで十分ローンを返済していくことが可能です。

　

　現在のイールドギャップの数値は、

　過去の数値と比べてもほぼ変わりません。

　たとえば、リーマンショックで不動産価格が落ち込んだ

　２００８年と比較してみます。

　

　このときの平均価格は１１８８万円で平均家賃収入は７５，１５０円です。

　平均手取り利回りは６．１６％で、当時の借入金利の平均は２．７９％でした。

　

　つまり、このときのイールドギャップは、

　３．３７％ということになります。

　

　たしかに現在は、投資用中古ワンルームの価格は上昇していますが、

　一方で、金利は２％前半の水準で推移しているので、

　イールドギャップが確保できており、

　不動産投資をはじめるには良いタイミングです。

　なかには、東京オリンピック開催後に

　不動産価格が下がるのかもしれないと、待っている方もいるかもしれません。

　

　ただ、将来の価格が下がるかは

　どうかはわかりません。

　

　いま手取り利回りが５％の物件を購入しておけば、

　２０２０年までの５年間で、投下資金の２５％分を

　回収することができます。

　

　そうであれば、イールドギャップの取れている、

　いまからはじめたほうが計画的に資産を作っていくことができます。

　

　

　３０年前のバブル全盛期には、

　都内の投資用ワンルームの手取り利回りは

　１％?２％ほどしかありませんでした。

　

　中古のワンルームでも３，０００万円以上の価格をつけていました。

　

　一方で、ローンの借入金利は８％?９％もなり、

　イールドギャップはマイナス６％以上にもなっていたのです。

　

　ローンを組んで不動産投資を始めた場合、

　毎月１５万円程度の持ち出しになっていたほどです。

　

　幸い今はまだイールドギャップが

　２％以上も取れ、ローンを組んでも毎月の収支は黒字になります。

　　

　ただ、イールドギャップが取れるからといって、

　ローンをそのままにしていては、いざ金利が上昇した場合、

　リスクを抱えたままになります。

　そうならないためには、

　計画的に繰り上げ返済を進めることが大切です。

　イールドギャップが取れている今、

　不動産投資を検討されてはいかがでしょうか。

　日本財託　営業部　佐藤　誠治

　◆スタッフプロフィール

　岡山県岡山市出身の４１歳

　物件の仕入れから販売・賃貸管理まで、

　賃貸管理会社として必要なあらゆるセクションを経験し、

　現在は営業部にて東京の中古ワンルームマンション投資をご紹介している。

　学生時代に没頭したバンド活動で培った

　ボーカルの腕前をカラオケで披露している。

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【老後の年金を作る　No.２４０】

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　Ｊ・Ｆ様　39歳　茨城県在住

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　■　５．編集後記

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　来月４月２５日は、妹「美保」の出産予定日です。

　現在、二十歳の美保は３兄妹の末っ子で

　私と４つ離れています。

　昨年結婚し、その後すぐにおめでたと

　妹を中心として我が家には明るい話題が絶えません。

　ただ、妹の美保に対して

　申し訳なく感じていることがあります。

　それは、しっかり者の美保に甘え

　これまで母親役を背負わせてしまったことです。

　母子家庭だった我が家では、

　母親はいつも夜遅くまで働いていました。

　私が中学生の時から

　兄妹３人で一緒に留守番をしていました。

　『困ったらみんなで協力するように』が母の口グセです。

　その言葉を誰より理解して、

　２人の兄を相手に母親役をしていたのが、末っ子の美保でした。

　弟が勝手に私の服を着ていたことが原因で

　弟と大ゲンカしたことがあります。

　美保は怖かったのか遠くから見ているだけでしたが、

　母親が帰ってくると一部始終を報告し、

　私たちが落ち着いたところで、仲直りするよう仲裁に入ってくれるのです。

　また、私が牛乳を飲みすぎると、母が言う言葉があります。

　「ほら、そんなに牛乳のむとお腹下るからやめといたら」

　留守番中に、同じセリフを美保が言った時は

　少しカチンときましたが

　いま思うと私を気遣ってくれたのかもしれません。

　そんなしっかり者の美保が、母にベタベタ甘える姿を

　あまり見たことがありません。

　しかし、妊婦になって以来、食べたいものをねだったりと

　思う存分、母に甘えているようです。

　当時は疲れて帰宅した母を気遣って

　甘えたい気持ちをぐっと我慢していたのだと思います。

　しっかり者の美保に、

　これまで任せっぱなしだったことを反省しています。

　今でも、家族が仲良くいられるのは

　よく気が付く美保のおかげです。

　先月に久々に実家へ帰ると

　美保のお腹はますます大きくなっていました。

　３兄妹で一番しっかり者の妹なら

　いい母親になれるはずです。

　これから生まれてくる子供が

　男の子か女の子かはまだわかりませんが、

　一緒にサッカーで遊ぶことをいまから楽しみにしてます。

　美保が無事出産できるよう

　家族そろって安産祈願にいこうと思います。

日本財託　第二営業部　O・T

　◆スタッフプロフィール

東京都府中市出身　新卒２年目の２４歳。

日本財託営業部にて、投資用ワンルームの物件をご紹介して、

お客様の老後の不安の解消をお手伝いしている。

趣味は、スポーツ観戦。

４歳からプレーしてきたのはサッカーですが、

プロ野球の観戦も趣味にしています。

チャンスに強い巨人の長野選手がお気に入りです。

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