物件は最後まで持つべきか？マンション寿命を考える
2015/04/09
★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.399 ―――――――――
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１. 物件は最後まで持つべきか？マンション寿命を考える
２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
３. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
４．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」
～参加者募集のお知らせ～
５． 編集後記
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■ 物件は最後まで持つべきか？マンション寿命を考える
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個別相談会でお客さまとお話していると、
『出口戦略について教えてほしい』
という質問をいただくことがあります。
私たちはいつも『いったん所有した東京２３区内の中古ワンルームは、
最後まで持ち続けたほうが良い。』
そうお客様にお伝えしています。
とはいえ、やむを得ずお金が必要なときに売却できないと困りますよね。
地方や郊外で駅からも遠いような一棟アパートなら
売却するまで時間がかかってしまいます。
しかし、私たちが扱う東京の中古ワンルームなら
素早く売却して必要なお金を手にできます。
東京の中古ワンルームは年々人気が増加しており、流通市場も活発です。
２００３年で１０，２０４戸だった流通数も、
２０１３年には６９，８８６戸と約７倍の規模に成長しました。
いざとなったら、いつでも売却して現金を手にすることができるのです。
このように万が一の時、売却してまとまったお金を手にすることもできますが、
利益の最大化を目指すなら、
売却の必要がない限り、東京の中古ワンルームは最後まで持つことをおすすめします。
仮に購入した金額よりも高く物件が売れたとして、
そのお金を次はどこに投資をするのでしょう？
物件が高く売れたということは、
不動産全般の価格も上がっているということです。
購入当時と同じような利回りの物件を購入することはできないでしょう。
いま所有している不動産以上に
安定した収益を生む投資先がないのであれば、
売る理由もないはずです。
ローンを返済し終わった後に入ってくる家賃収入は
すべてあなたの利益になります。
そのために繰り上げ返済を進めてきたのに、
なぜ途中で売る必要があるのでしょうか。
お金を手元に置いておくだけでは、利益を生むことはありません。
とはいえ、マンションの寿命まで所有し続けたらどうなるか、
あなたも気になりますよね。
そこで今回のコラムでは、
マンション寿命のその先を考えていきたいと思います。
マンションの寿命は６０年以上と言われています。
減価償却時に使われる鉄筋コンクリート造の償却年数は
税法上４７年と定められていますが、
これはマンション寿命とは関係ありません。
そもそも、当初は６０年に設定されていましたが、
建物部分の減価償却方法として節税効果の高い
定率法の採用ができなくなっため、期間が短縮されたのです。
マンション寿命を考えるとき参考になるのが、
民間初の分譲マンションである四谷コーポラスです。
昭和３１年（１９５６年築）に建てられた
総戸数２８戸５階建てエレベーターなしのマンションです。
築５９年になる物件ですが、
ＪＲ四ツ谷駅から徒歩５分という好立地ということもあり、
現役のマンションとして現在も稼働しています。
今年の２月には同マンションで
３ＬＤＫのファミリーマンションが売りに出されましたが、
その時の価格が２，４８０万円でした。
また賃貸でもファミリータイプの部屋で
１５万円の家賃で成約しました。
さらに古い物件となると、
最後の同潤会アパート上野下アパートがあります。
昭和４年（１９２９年）に建てられ
平成２５年（２０１３年）に建て替えで取り壊されるまで、
実に８４年にわたって現役のマンションとして稼働し続けました。
マンションが長期にわたって稼働し続けることができるのであれば、
途中で売却するのではなく最後まで持ったほうが最終的な利益は大きくなります。
そして、いよいよマンション寿命が迫ってきたという時でも、
東京２３区の駅から１０分以内のマンションのような好立地の条件であれば、
建て替えの話がでてきます。
これまで全国でマンション建て替えが
確認された事例数は２０２件です。
（東京カンテイより）
もっとも多いのが東京都の１１７件。
次に大阪府２７件、神奈川県２０件、兵庫県１３件、埼玉県８件と続き、
上位５都府県だけで９３％を占めています。
ほかのエリアでは建て替え事例があったとしても、
軒並み２件以下という数値です。
全国の建て替え事例の約６割が集中している東京都のなかでも、
２３区内が１０６件と９割を占めています。
マンションの建て替え事例が都心ばかりに集中している要因の１つに、
『保留床（ほりゅうしょう）』があります。
建て替えを行う際、
容積率に余裕があれば階数を増やすことができます。
この増えた面積部分が保留床です。
この持ち分を売却できれば、
建て替えの事業資金に充てることで、
オーナーの負担を減らすこともできます。
ところが地方ではなかなか売れず、
売却できたとしても思うような価格で売れないため、
建て替えが進まないのです。
一方、都心であればあるほど、立地の良さや利便性の高さから、
購入希望者も多く、自分の持ち分を売却することは難しくありません。
具体的な事例でいえば、
先ほどご紹介した同潤会アパート上野下アパートがあります。
建て替え前は総戸数７１戸地上４階建てのマンションでしたが、
新たに建て替えられるマンションは、
総戸数１２８戸地上１４階地下１階となり規模が大きくなっています。
今年の６月から販売される予定です。
また、保留床が確保できなくても、
好立地にある都心のマンションであれば、
建て替えの話しが出てきます。
その時は、土地の持ち分を売却して換金してもいいですし、
建物代金を払うことで、新築分譲価格に対してかなり割安で
新しい物件を手に入れることもできます。
このように、建物の寿命まで持ち続けて、
利益を最大化するためには、
東京２３区内の中古ワンルームマンションがおすすめです。
日本財託 マーケティング部 小林 和徳(こばやしかずのり）
◆スタッフプロフィール
横浜市出身の３６歳
マーケティング部所属し、セミナーやＨＰの運営、
メールマガジンの執筆などを通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。
３月１９日はマイホームの引き渡しと引っ越し、
子供の出産が重なり、てんわやんわでした。
２週間がたった今は、
４年ぶりの新生児に我が家は大忙しです。
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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》
【老後の年金を作る No.２４１】
『私のビジネスパートナー』
Ｙ・Ｎ様 ３９歳 神奈川県在住
日本財託を知ったきっかけ：書籍「中古ワンルームマンションで収益を上げる！」
物件購入日：平成２６年７月
ご購入物件：横浜市港北区（京浜東北線「東神奈川」徒歩５分）
平成１６年築 頭金１００万円
最近よく「不動産投資」という言葉を耳します。
「老後の備え」や「年金の補てん」「投資で不労所得を得る」といった
甘い言葉が躍っていますが、私はそうは考えていません。
不動産投資は、投資と言うよりも不動産賃貸業というビジネスだと
考えているからです。
http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/post-280.html
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■ ５．編集後記
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４月、入社して２年目の春を迎えました。
緊張する１０名の新入社員を前に
入社式では歓迎のあいさつを述べました。
背筋をピンと張って、ぎこちなく歩く新入社員の姿は
去年の自分を見ているようで
なんだかくすぐったい気持ちになります。
この１年は私の人生で一番濃密な１年でした。
最初は、ビジネス文章の作成もままならず
メールの返信でさえ一人で出来ませんでした。
今思い出しても恥ずかしいミスは
一括借り上げの『サブリース契約』のことを、
消臭剤の『ファブリーズ』と聞き間違えたことです。
そんなとき、周りの先輩社員は
笑いをこらえながらも、しっかり説明してくれました。
お問い合わせの電話も正確に聞き取れず、
お客様を待たせてしまい、お客様だけでなく、
まわりの部署にもたくさんの迷惑をかけたことがあります。
そんなときは、ふがいない自分に腹が立ち
気になって夜寝れなくなることが何度もありました。
そこで失敗を繰り返さないように作ったのが
自分専用の『成長ノート』です。
基本的な仕事の手順だけでなく
なぜ注意されたのか、何が悪かったのかを書いた反省文まで、
メモ書きや色とりどりの付せんでノートはびっしりです。
最近は、成長ノートを見直す機会が減ったことに
自分の成長を感じることができました。
悩みながら格闘したこの一年で嬉しかった事があります。
セミナー資料の作成を一部を手伝うことになり
必死で作成した資料が
来場された１００名以上のお客様の手に渡った時です。
『資料がわかりやすかった』
アンケートに書かれたコメントを見たときは
それまでの苦労が報われたような気がしました。
わずか１行程度のコメントでしたが、
そのアンケート用紙を何度も見返していました。
先輩社員に付き合ってもらい、何度も何度も赤字を直しましたが
だからこそ、ものづくりの楽しさややりがいを
知ることができたのだと思います。
会社にいる全ての人は、新入社員を心から歓迎し、
何があっても絶対に味方でいてくれます。
それは、１年目に誰もが必ず
たくさんの挑戦と失敗を経験しているからに違いありません。
これからは、サポートされる側でなく
後輩をサポートする側になります。
お客様から信頼される社会人として
後輩のお手本となれるように、
今日も一生懸命に業務に励みたいと思います。
日本財託 マーケティング部 I・K
◆ スタッフプロフィール ◆
東京都武蔵野市出身の２３歳。
入社２年目。マーケティング部に所属し、セミナー準備や運営、
営業活動のフォローを行う。
４年前に段ボールに捨てられていた猫「めんま」を溺愛している。
毎日、猫のしつけに奮闘中です！
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