首都圏の地震発生確率を発表！今こそ押さえたい地震に強い物件選びのポイント！
2015/04/30
★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.402 ―――――――――
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２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
３. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
４．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」
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５． 編集後記
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基礎控除額が４割削減されました。
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相続税の対象になるといわれています。
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これからの先の老後の暮らしも同じように心配という方も
多いのではないでしょうか。
そこで、今回開催するセミナーでは、
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セミナーでは、
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■ 首都圏の地震発生確率を発表！今こそ押さえたい地震に強い物件選びのポイント！
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２５日、ネパール中部で
マグニチュード７．８の大地震が発生しました。
これまでに亡くなられた方が５，５００名以上、
痛ましい災害となりました。
ニュース映像でも盛んに取り上げられているので、
被災地の様子をご覧になった方も多いのではないでしょうか。
ネパールでは石材やレンガ造りの建物が多いようで、
大きな揺れによって、こうした古い構造の建物が
軒並み崩れてしまっています。
ユネスコの世界文化遺産にも認定された
歴史ある寺院も今回の地震によって大きな損害を受けています。
ネパールが大きな地震に襲われたのは、
今回がはじめてではありません。
ネパール付近ではＭ７クラスの地震が過去にも起きており、
近年では、１９８８年にＭ６．６の地震が発生して、
１，４００名以上の方が犠牲となっています。
私たちが暮らす日本もいくつものプレート上にあり、
いつ大きな地震が起きても不思議ではありません。
２４日には、政府の地震調査委員会が、
日本の地域別に活断層が引き起こす
地震の発生確率を発表しています。
不動産という実物資産に投資をする以上、
地震リスクへの備えは欠かすことはできません。
そこで、今回のコラムでは改めて、
地震リスクとその備え方について考えていきたいと思います。
さきほどの政府の調査によれば、
今後３０年内にＭ６．８以上の地震が首都圏で起こる確率を、
東京都心を含む区域で１％～３％、
横浜や甲府を含む関東南部が１５％～２０％、
宇都宮や水戸などの関東北部が４％～５％としています。
以外に低いと思われた方もいるのではないでしょうか。
東京都心に関してはわずか３％以内です。
しかし、今回の調査は活断層が引き起こす地震に限ったものです。
これとは別に、プレートの境界部で起こるプレート型地震では、
都心で地震が発生する確率を今後３０年内で７０％としています。
ですから、不動産投資を行う上では、
地震リスクに備えておくことは欠かせません。
では、地震に備えてどのように対策をとればよいでしょうか。
セミナーや書籍でも繰り返しお伝えしていますが、
地震による建物の損壊や倒壊を防ぐためには、
新耐震基準法で造られた鉄筋コンクリート造のマンションを選ぶことです。
新耐震基準法は、
震度６強以上の地震でも倒れない建物と定められ、建物のみならず、
建物内にいる人の安全を確保することを目的としています。
実際に、最大震度７を記録した阪神淡路大震災では、
旧耐震基準の建物で被害が目立ちました。
一方、新耐震基準で造られた鉄筋コンクリート造の
分譲タイプのワンルームマンションの倒壊は１棟もありませんでした。
これは２０１１年に発生した、東日本大震災の時でも同様でした。
３月３０日に救援物資をワゴン車２台に積み込んで、
仙台市内を訪れたときに、市内の建物の被害状況も確認しました。
比較的新しい建物は被害があってもタイルが剥がれ落ちたり、
エントランスのガラスが割れている程度でした。
被害が目立ったのは、旧耐震基準の物件です。
屋上の高架水槽が傾いたり、
市営住宅では各階のベランダの壁面に十字のひび割れが入り
立ち入り禁止のテープまではられていました。
新耐震基準が定められたのは１９８１年（昭和５６年）です。
ですから、地震に強いマンションを選ぶには、
昭和５６年以降に建築確認申請を出して建てられたマンション、
建築期間を考えれば、昭和５８年以降のものであれば問題ありません。
また、地震による被害は揺れによる建物の損害だけではありません。
地震によって発生した火災も重大なリスクです。
地震による火災被害は、
木造家屋が倒壊することによって拡大していきます。
つまり、立地を選ぶ際には木造家屋が密集している地域や、
万が一のときには、緊急車両が入ることが困難な狭い道路が
入り組んでいるような場所は避けること。
そして、防火地域・準防火地域であれば、
さらにリスクを下げることができます。
道路幅があれば火災のときも安心ですし、
万が一火がまわったとしても、
外壁が耐火性の高いコンクリート造のワンルームマンションであれば、
火災による延焼の被害を最小限にとどめる事ができます。
なお、地震による火災被害は、通常の火災保険では保障されず、
地震保険でしかカバーされません。
この点も十分注意が必要です。
さらに、老朽化が進んだ木造アパートの場合、
必要な修繕や耐震工事をせずに、
建物が倒壊して入居者に被害を及ぼすと
損害賠償責任を問われることもあります。
これは実際に阪神淡路大震災であった事例です。
震災により建物が倒壊、１階に入居中の４人が亡くなられました。
建物自体に問題があったとして
総額３億３３４万円の損害賠償請求を求めて遺族が訴訟を起こしたのです。
結果は、
オーナー側に約１億２８００万円の支払いを命じるものでした。
実は、倒壊した建物は建築当初から
当時の建築基準を満たしていなかったのです。
そのため、建物の倒壊原因のすべてが「地震」によるものではなく、
建物自身にもある、つまりオーナー側の責任も追求されたのです。
不動産投資は安定した収益をあげることのできる投資ですが、
他の投資商品とは異なり、所有する不動産で入居者が生活を営んでいます。
オーナーには、建物の管理をしっかりとして、
入居者の安全を確保する責任があるのです。
利回りばかりを追求して物件を選んでしまうと、
建物が被害を受けて入居者が住めなくなったり、
入居者の安全も守れないことも考えられます。
入居者も安心して暮らしていける物件を選ぶことが、
オーナーの長期安定収入にもつながります。
ここでご紹介したポイントを地震リスクの備えに
ぜひ参考にしていただけば幸いです。
日本財託 マーケティング部 坂元 寛和
◆ スタッフプロフィール ◆
マーケティング部所属し、セミナーやＨＰの運営、
メールマガジンの執筆などを通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。
東京マラソン以来、すっかりご無沙汰している
ランニングをＧＷから再開する予定。
◆ ≪不動産投資コラムが３００本以上≫
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■ ５．編集後記
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みなさんはエジプトと聞くと何を思い浮かべますか？
ピラミッドやツタンカーメンなど
考古学や遺跡のイメージがあるかもしれません。
私がエジプトと聞いて思い浮かぶのは
孤児院で出会った子どもたちのまぶしい笑顔です。
６年前、大学の卒業旅行で行ったエジプトで
孤児院を訪れました。
きっかけは、偶然目にした
学生向けのボランティア旅行の募集案内です。
学生時代に幼児教育を学んでいたため、
「エジプトでの孤児院交流と清掃活動」という内容に惹かれました。
海外の子どもの教育や孤児院の環境を
ぜひ自分の目で見てみたいと思ったのです。
エジプトに到着し、ギザのピラミッドやスフィンクスなど
様々な観光地を巡った後、いよいよ孤児院への訪問です。
孤児院には、すべり台や手おし車などの最低限の道具がありましたが
資金不足なのか、設備は色あせてくたびれています。
イスは寄付の寄せ集めなのか、大小様々でデザインはバラバラでした。
最初は、私たちの様子を遠巻きに見ていましたが
怖くないとわかると徐々に寄ってきてくれました。
慣れてきたのか目をキラキラさせて
遊びをせがむ子どもたちは、日本の子どもと同じです。
アラビア語の通訳がなければ、
言葉でのコミュニケ―ションはほとんどとれません。
それでも、滑り台や縄跳び、ボール遊びなど遊び始めてしまえば
言葉が通じないことなど関係ありませんでした。
そんな中、ベンチに座ってじっとこちらの様子を
見ている子どもがいます。
１０歳くらいで長身のわりに細身の
目がぱっちりしたかわいい女の子です。
一緒に遊ぼうと誘いましたが
足が悪く走れないということでした。
とっさに思いついたのが日本の子どもが大好きな手遊びでした。
『せっせっせーのよいよいよい』
手を取って何度も繰り返すと
彼女も私の真似をして笑いかけてくれました。
もっと教えてほしい、とせがむ彼女には
「アルプス一万尺」や「こぶじいさん」を教えます。
いつのまにか私たち二人のまわりには、走り回って遊んでいた子ども達が
身を乗り出して集まっていました。
子どもたちは聞いたこともない、意味も知らない日本語を口ずさみ、
身振り手振りを真似して大盛り上がりです。
擬音がかわいいのか、日本の手遊びや歌はエジプトでも大人気でした。
日本で勉強していた時には気が付かなかった発見です。
孤児院には２日間いましたが
子どもたちとの別れはとても辛いものでした。
もうきっと２度と会うことはないと分かっている子も多く
寂しいと訴える子どもたちを、ぎゅっと強く抱きしめました。
背伸びして手を振る子どもたちの姿は
バスが見えなくなるまで続きました。
言葉が通じなくても心を通わせることができたと感激し、
忘れられない８日間の卒業旅行となりました。
一緒に手遊びをした彼女が、今も私を覚えているかはわかりませんが
幸せな人生を送っていてほしいと願うばかりです。
旅行を計画するときは、ついついエジプトのツアーパンフレットを
手に取って眺めてしまいます。
ゴールデンウィークは、日程があいませんでしたが
また近い将来、たくさんの手遊びを準備して、
あの孤児院を訪れたいと思います。
日本財託管理サービス 契約部 N・S
◆スタッフプロフィール
東京都杉並区出身。
契約部にて、更新に関する契約書の作成や、
更新料の支払いについて入居者へ丁寧なご案内を行っています。
趣味は旅行。学生旅行で行ったエジプトで、遺跡めぐりにも目覚める。
これまでにカンボジアのアンコールワットや
タイのアユタヤ遺跡に出かけました。
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どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
お待ちしています。
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