３点式ユニットバスをバス・トイレ別に分ける！家賃アップの効力は！？
2015/05/21
★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.405 ―――――――――
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１. ３点式ユニットバスをバス・トイレ別に分ける！家賃アップの効力は！？
２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
３. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
４．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」
～参加者募集のお知らせ～
５． 編集後記
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■ ３点式ユニットバスをバス・トイレ別に分ける！家賃アップの効力は！？
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先日、友人の女性からお部屋探しの相談を受けました。
カフェのあるおしゃれな街に住みたい、
勤務先から２０分以内、家賃は出せても８万円など、
いろいろな希望を言っていましたが、
絶対にこれだけは譲れないという条件が「バス・トイレ別」でした。
身体を洗うスペースがなかったり、
これまでホテル以外では、ユニットバスを経験したことがないから、
なんとなく嫌だというのです。
バスとトイレが一体になっている３点式ユニットも、
はじめて登場したころは、若者から人気を集めた設備でした。
当時の若者の目には、外国のリゾートホテルを彷彿させ、
おしゃれに映ったのでしょう。
水回りの設備をコンパクトにまとめられるので、
限られたスペースを有効活用でき、総戸数を増やすことができると
デベロッパーも好んで採用しました。
しかし、いまでは３点式ユニットの人気も下火になり、
バスとトイレが別になっている物件でなければダメという
入居者も出てきています。
では、３点式ユニットだから
入居が決まらないかといえば、そうでもありません。
入居者にとって、お部屋探しの重要なポイントは
『手ごろ家賃と立地』です。
そのため、
周辺相場に見合った家賃で募集すれば、
３点式ユニットであっても、入居者をつけることが可能です。
ただ、新しく分譲されるマンションはバスとトイレが別になっており、
最近では独立洗面台が備え付けられているワンルームマンションも出てきています。
３点式ユニットは設備面で見劣りするので、
どうしても家賃も下がりがちになります。
そこで、最近注目されているのが、
３点式ユニットをバス・トイレ別に変更するリフォーム工事です。
では、本当に分離工事によって、
家賃の値下げを止め、競争力を維持することができるのでしょうか。
今回のコラムは、実際の当社が実施した工事の実例を元に、
３点式ユニットからバス・トイレ別にするリフォーム工事の効果について、
ご紹介していきます。
通常、３点式ユニットを撤去して、
バスとトイレを新設する工事を行った場合、
１００万円ほどの費用がかかります。
最近では、コストを圧縮するために、
３点式ユニットのスペースはそのままで、
バスとトイレが分かれたセパレートタイプのユニットバスに、
丸ごと入れ替えるというリフォーム工事が盛んに行われています。
ユニットを丸ごと交換するため、
約６０万円ほどの費用に抑えることができます。
では実際、分離工事を行った場合、
家賃はどの程度上昇するのでしょうか。
当社が管理している物件のなかで、
分離工事を行った事例が９０件あります。
交換工事を行った物件の平均築年数は２５年で、
交換前の平均家賃は６７，６８５円でした。
分離工事実施後の平均家賃は７１，９６７円で
工事前に比べて家賃が平均４，１２４円上昇しました。
家賃の上昇分を１年間に換算すると
約５０，０００円になります。
ユニットの入れ替え工事費は約６０万円ですから、
家賃の増加分だけで投下資金を回収しようとすると、
１２年かかる計算です。
ただ、バスとトイレを分けるメリットは、
家賃収入の向上だけではありません。
空室期間の短縮というメリットもあります。
先ほどのユニットの入れ替え工事を行った事例９０件のうち、
約７割にあたる６５件の物件で
工事完了前に次の入居者が決まりました。
たしかに、リフォーム工事の期間は３週間ほどかかるので、
工事完了前に募集を始めているという点もありますが、
図面上ではすでにバス・トイレ別の間取りで募集しているため
仲介会社も入居希望者に勧めやすいというメリットがあります。
実は、バス・トイレ別にするだけで、
入居希望者の目に留まる確率はグッと高くなります。
ポータルサイトではお部屋探しの条件として、
「バス・トイレ別」という項目が必ず設けられています。
項目にチェックをつけられなければ、
残念ながら３点式ユニットの物件は入居希望者の目に留まりません。
そうなれば、いくら最寄駅からも近く、新宿や渋谷、東京などの
ビッグターミナルへの交通が便利な立地であっても、
お部屋選びの選択肢に立てないこともあります。
バス・トイレ別に変更することで、
お部屋探しの選択肢に入ることができるのです。
不動産投資で家賃収入を得るためには、
入居者に選んでもらい、物件に住んでもらう必要があります。
いくら好立地の物件を持っていたとしても、
入居者がいなければ、家賃は入ってきません。
だからこそ、常に入居者に選ばれるように
室内設備にも気を配る必要があります。
かつて、床材として主流だったカーペットがフローリングに取って代わり
キッチンも電熱コンロからＩＨコンロに変わったように、
ユニットバスにもこうした流れが出始めています。
また、分離工事を行うに当たっては、
提携ローン会社のリフォームローンが利用することができます。
現在のリフォームローンの利率が固定金利で３．１５％、
６０万円を最長１５年で組むと毎月の返済額は約４，０００円です。
家賃の増加分で十分カバーできる範囲です。
現状では、３点式ユニットバスでも、
相場家賃で募集をすれば素早く空室を解消することができます。
しかし今後、設備のトレンドがより一層、バストイレ別に傾いてくると、
家賃がゆるやかに下落することも考えられます。
３点式ユニットの物件を所有している方は、
この分離工事も、資産価値を維持するための選択肢のひとつに
されてはいかがでしょうか。
日本財託管理サービス 管理部 部長 槙島 隆行(まきしま たかゆき)
◆ スタッフプロフィール ◆
東京都大田区の出身の３９歳。
給湯器やエアコンの故障、漏水事故などの生活トラブルを迅速に対応し、
入居者の快適な生活をサポートする管理部をまとめています。
高校時代の友人たちと１泊２日でいける小旅行にはまっている。
最近では、華厳の滝や伊勢神宮を巡っている。
◆ ≪不動産投資コラムが４００本以上≫
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■ ５．編集後記
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東京都三鷹市に、３つのお座敷テーブルと
カウンター５席しかない小料理屋があります。
いま流行のおしゃれな料理屋とは違い、
昔ながらの古くて味のある小さなお店です。
そのお店の名は「お食事処 光代（みつよ）」。
私の祖母である「チヨコばあば」が切り盛りするお店です。
昔ながらの「焼きそば」や「モツ煮」「切干し大根」など
祖母の薄めで優しい味付けが味わえます。
私は小学生の時から、大学を卒業するまで
暇を見つけてはお店の手伝いをしていました。
店先を掃いた後、おしぼりを丸め
店が開くと、使い終わったお皿を洗います。
一番楽しみだったのはお通しの味見です。
つまみ食いが大好きだったため、
いつしか私の役目になっていました。
味が薄すぎないか心配するばあばも
「今日もおいしいよ」の一言を聞くと安心してくれるようです。
そのおふくろの味を目当てにやってくる
お客さんのほとんどが常連さんです。
わざわざ、ばあばと話すために
狭いカウンターに肩を寄せあって座り
遅くまでワイワイと盛り上がっています。
とはいえ、お客さんの話をきいていると
心配ごとや病気など深刻な話ばかりです。
年金が少ないという愚痴や持病の痛風が痛むこと、
さらには妻が最近帰ってこないことまで
様々な人生相談が繰り広げられています。
年配のお客さんも、聞き上手なばあばの前では
まるでお母さんに甘える子どものようです。
そんなお客さんに慕われるばあばですが、
体調を悪くして、残念ながら３月に閉店してしまいました。
私にとって第二の実家が無くなったような寂しさですが
これまで無理をしてでも店を開けていた、
ばあばの体を考えると内心ほっとしています。
ありがたいのは、閉店してからもお客さんから感謝の手紙が届くことです。
『チヨちゃん、体調はいかがですか。
この前、お店の前を通りました。今でもたまに足が向いてしまいます』
ばあばは、たくさんの手紙を何度も読み返し
仏壇の下の引き出しに大切にしまっています。
閉店して以来、ばあばは外出の機会が減ってしまったため
母の日に花屋へ誘いました。
日頃の感謝と長い間お疲れ様の気持ちを込めて
好きな花を選んでもらったのです。
選んだピンクのユリの花は、
枯れないように小まめに水をかえるばあばのおかげで
玄関でいまもきれいに咲いています。
これまで人のために頑張ってきたばあばには
これからの人生を自分のために楽しく過ごしてほしいと考えています。
そのために、孫としてたくさんの思い出をプレゼントしたいと思います。
日本財託 マーケティング部 I・K
◆ スタッフプロフィール ◆
東京都武蔵野市出身の２３歳。
新卒２年目。マーケティング部に所属し、セミナー準備や運営、
営業活動のフォローを行う。
４年前に段ボールに捨てられていた猫「めんま」を溺愛している。
毎日、猫のしつけに奮闘中です！
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