家賃の減額だけじゃない！サブリース物件の知られざるリスクとは？
2015/05/28
★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.406 ―――――――――
☆☆ ■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■
☆★☆ ～あなたの老後、本当に大丈夫！？～
☆☆☆★ 日本財託ＨＰ
★☆☆☆☆ http://www.nihonzaitaku.co.jp/
―――――――――――――――――――――――――――――――――――
※このメールは、お名刺の交換や当社への資料請求、また弊社のメルマガ登
録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
ます。メルマガの配信停止をご希望の方は、本文最後にございますＵＲＬ
をクリックして下さい。
◆―――――――――― 平成２７年４月末現在 ――――――――――◆
オーナー数５,５８２名、管理戸数１４，２４０戸、入居率９９．２５％
◆――――――――――――― ＩＮＤＥＸ ――――――――――――◆
１. 家賃の減額だけじゃない！サブリース物件の知られざるリスクとは？
２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
３. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
４．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」
～参加者募集のお知らせ～
５． 編集後記
======================================================================
■ 家賃の減額だけじゃない！サブリース物件の知られざるリスクとは？
―――――――――――――――――――――――――――――――――――
今月１１日に放送されたＮＨＫのクローズアップ現代で
サブリース問題が大きく取り上げられました。
サブリース契約は、不動産会社がオーナーから不動産を借り上げして
空室があっても家賃を保証してくれる契約のことです。
家賃保証と聞くと、とても魅力的な契約に思えますが
メリットばかりではありません。
実は大きな問題も抱えています。
番組内では、
サブリース会社に言われるがまま、
家賃保証の金額を下げ続けている老夫婦や、
家賃を減額され、サブリースの契約を解除、
アパートの建築代３，０００万円の借金と半数が空室のアパートを抱える男性など、
サブリースを取り巻く切実な現状が紹介されていました。
クローズアップ現代「アパート建築が止まらない ～人口減少社会でなぜ～」
http://www.nhk.or.jp/gendai/kiroku/detail_3648.html
このコラムでも繰り返しお伝えしたように
サブリースの一番の問題は家賃の減額です。
サブリース会社は契約当初に約束した家賃で、
ずっと保証し続けてくれるわけではありません。
一定期間が経過すると、家賃の見直しを行います。
もともと賃貸需要のない立地に建てたアパートの場合、
見直しによってどんどん家賃が減額されてしまうのです。
そして、一部のサブリース会社は、家賃の減額に応じなければ、
一方的にサブリース契約を解除するということも行われています。
しかし、サブリース契約の問題はこれだけではありません。
さきほどの事例では、サブリース会社からの契約解除が問題でしたが、
オーナー側から契約解除したくてもしてもらえない場合もあるのです。
そこで今回のコラムでは、
サブリース契約を解除できないことが
もたらすリスクについてご紹介します。
サブリース契約を自分から解約する原因としては、
家賃の減額のほかにも、保証家賃の送金遅延や
高額な内装費の請求などが考えられます。
しかし、いざこちらから解約しようとすると
解約ができないということが実際に起きているのです。
では、なぜこうしたトラブルが起こるのでしょうか。
それには、サブリース会社が利益を上げる仕組みを
考えてみるとよくわかります。
オーナーから借り上げた不動産を入居者に貸し出す家賃と、
オーナーに送金する保証家賃の差額が
サブリース会社の利益になります。
その差額は実際の家賃の１０％～２０％程度です。
サブリース会社にとっては、満室が続けば、
差額分の利益を受け取り続けることができますし、
空室になればオーナーへの保証家賃の額だけ赤字になります。
つまり、サブリース会社にとって、
収益源となるのは空室リスクが少ない、
都心のマンションということになります。
例えば、空室期間が短く、空室が出てもすぐ埋まる
東京２３区の物件はまさにサブリース会社にとってお宝物件です。
簡単には手放しません。
しかも、借主としてのサブリース会社は
法律でも守られています。
通常、オーナーは入居者と賃貸借契約を解約しようとしても、
正当な理由がない限りできません。
借地借家法で、賃貸人に比べ立場も弱く、経済的にも不利があるとされる
借家人の権利が強く守られているのです。
借主であるサブリース会社は、オーナーにとっての借家人ですから
サブリース会社であっても、借地借家法が適用されるというカラクリです。
ではサブリース契約を解約できない場合、
どのようなリスクがあるのでしょうか。
一番の問題は、物件の収益性が悪くなるということです。
そもそも東京２３区のような賃貸需要が旺盛な立地にある不動産で、
入居者募集に強い管理会社に任せていれば、
空室リスクを心配する必要はありません。
結果として、サブリース契約をしない方が、
収益性が高まるのです。
もうひとつが、売却時の価格が安くなるケースがあるということです。
不動産の価格は、その不動産から将来にわたって得られる
利益額をもとにして決定されます。
これを収益還元法といいます。
さきほどお伝えしたように、
サブリース契約の場合、直接入居者と賃貸借契約を結んでいる場合に比べて、
オーナーが受け取る利益額は少なくなります。
利益が少なくなるということは、
収益還元法で決定される不動産価格も
安くなってしまうということです。
また、サブリース物件を購入した場合、
このサブリース契約が外れない限り、
不動管理会社を自由に選ぶことができません。
そのため、投資家はサブリース物件の購入に二の足を踏むので、
なかなか買い手が見つかりずらいこともあります。
投資用物件の購入にあたって、
サブリース物件の特徴をよく理解したうえで、
投資をしているのであればよいのですが、
もし、あなたがこうしたデメリットを
理解せずに購入したり、サブリース契約を結ぶ際には注意が必要です。
もちろん、すべてのサブリース会社が
解約に応じてくれないわけではなく、
誠実に対応してくれる会社が大半です。
しかし、法律上の観点でいえば、
サブリース会社の権利は借地借家法でしっかり守られています。
サブリース契約といっても、契約内容はさまざまで、
空室が発生した場合、一定の免責期間を設けたうえで
保証家賃を送金するという契約もあります。
だからこそ、空室リスクを考慮しなくていいからといって、
安易にサブリース契約に飛びつくのではなく、
契約のリスクを十分理解して投資をおこないましょう。
日本財託 マーケティング部 末続 彩乃(すえつぐ あやの)
◆ スタッフプロフィール ◆
東京都練馬区出身の２６歳。
入社５年目。マーケティング部に所属し、セミナーやＨＰの運営、
メールマガジンの執筆などを通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。
趣味は姉弟で作るボーカロイド『初音ミク』を利用した作詞・作曲。
https://www.youtube.com/watch?v=m2TsDwUP22A
インターネット配信中です。YouTubeで視聴できます。
《LINEクリエーターズスタンプ作りました》
【URL】http://line.me/R/shop/detail/1047930
※携帯に転送するとアクセスできます。
【検索方法】LINE→その他→スタンプショップ→画面を下にひっぱる→
検索画面が出現→「のんざえも」で検索→ダウンロード
お時間あるときに、よければアクセスしてください！
◆ ≪不動産投資コラムが４００本以上≫
不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから
http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/
====================================================================
■ ２．≪オーナー様の生の声 合計４３５話 ＨＰ掲載中≫
マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
――――――――――――――――――――――――――――――――――
《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》
【資金の効果的な運用 No.１０２】
『親子３代で不動産オーナーになる』
Ｔ・Ｈ様 ７３歳 東京都在住
日本財託を知ったきっかけ：親族の紹介
物件購入日：平成２７年１月
ご購入物件：中野区（丸の内線「中野富士見町」徒歩５分）平成３年築
これまで家族全員がそれぞれアパート経営をしてきましたが、
これからはワンルーム投資だと考えるようになりました。
きっかけは相続でした。
父が持っていた北区に３棟のアパートは弟が引き引き継ぎ、
私と妹は、ある程度まとまったお金を受け取りました。
いまさらローンを組む気にもなれず、どうしたものかと頭を悩ませていた時、
妹がワンルームを購入したという話を聞きました。
http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report04/3-2.html
=====================================================================
■ ３. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
≪簡単スピード査定サービス実施中≫
https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp_vend/
――――――――――――――――――――――――――――――――――
日本財託グループでは、東京２３区内の中古ワンルームマンションの
ご紹介だけではなく、ワンルームマンションの買い取りも行っております。
創業２５年、これまで１万戸以上のワンルームを取り扱ってきた実績を活かし、
正確でスピーディーな査定を実施。最短１週間で現金化します。
≪日本財託の５つのメリット≫
メリット１ スピード査定
翌営業日までに査定金額をお伝えします。
メリット２ 仲介手数料不要
日本財託が買主になるので仲介手数料はかかりません。
メリット３ 売却後のトラブルも心配なし
買主は日本財託になるので、売却後のトラブルの一切心配ありません。
メリット４ 手続きは簡単
マンション名と号室が分かれば査定金額をお出しできます。
メリット５ 最短１週間で現金化
抵当権の設定のない不動産であれば最短１週間で現金化できます。
≪簡単スピード査定のお申込みはこちらから≫
https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp_vend/
=====================================================================
■ ４. セミナーのご案内 ～ 参加無料 ～
【延べセミナー参加者１５，０００名の実績！】
『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』
【東 京】２０１５年６月１３日（土）ＰＭ１：００～３：３０
セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）
https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp3/
――――――――――――――――――――――――――――――――――
◆ セミナーで学べる内容をご紹介 ◆
『なぜ、中古ワンルームなのか？』
『なぜ、東京なのか？』
『一棟アパート経営との違い』
『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』
『投資物件の見分け方 失敗しない３つのポイント』
『地震に強い物件選び３つのポイント』
など、
最新の不動産市況を読み解きながら、
『なぜ、いまが買いどきなのか』
客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。
◆ 特選物件のご紹介 ◆
≪セミナー限定≫
年間平均入居率９８％の賃貸管理会社の特選物件のご紹介
当社では、毎月約８０戸以上の中古ワンルームマンションを
ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。
こうした、表に出ない物件の情報も、
セミナーにご参加頂いた方にご紹介しております。
満室経営を目指すためには、
入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。
平均入居率９８％を誇る賃貸管理会社が選んだ物件を公開しておりますので、
物件情報に興味がある方も、
ぜひこの機会にセミナーにご参加ください！
セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）
https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp3/
■ 賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか？
長期安定収入を得るための賃貸ノウハウ公開！
【賃貸管理セミナー】開催中！
２０１５年６月２７日（土）１０：３０～１２：００
入居率９８％の入居者募集のノウハウに加えて、
今回のセミナーでは、≪滞納トラブルの解決事例≫もたっぷりご紹介！
ぜひご参加ください♪
http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_kanri/index.html
======================================================================
■ ５．編集後記
―――――――――――――――――――――――――――――――――――
先日、久しぶりに大きな地震が東京を襲いました。
一斉に鳴り出した緊急メールとほとんど同時に、
静岡県に住む母親からLINEの書き込みがありました。
「そっちで地震があったみたいだけど大丈夫？」
どれだけ心配症なのかと思いつつも、大丈夫だよと返しました。
地震のほかにも、ちょっと風邪をひいたことを伝えると、
一大事とばかりに色々と心配をしてくれます。
これだけ両親から心配されるようになったのは、
私が高校生の時に遭った交通事故が原因です。
当時、実家の静岡県を離れて、
和歌山県で寮生活をしていました。
ソフトテニスの強豪校である信愛（しんあい）高校に
入学したためです。
憧れの高校だったので喜んで進学しましたが、
両親の本音は地元に居て欲しかったのだと思います。
そこで出会えた恩師のおかげもあり、高校３年生の時には、
ソフトテニスの４大大会のうち、３つの大会で優勝。
残りの１つの大会で準優勝という成績を残すことができました。
大会も終わり、大学進学に備えていつものように
練習を終えたある日のことです。
気がつくと、いつの間にか夜９時を過ぎていました。
「やばい、寮の門限に間に合わない」慌てて自転車にまたがりました。
いつもの帰り道を飛ばして走っていると、
赤信号を無視してきたトラックに跳ね飛ばされたのです。
「大丈夫か？」トラックの運転手の声で気がつきました。
横断歩道を渡っていたはずが、
交差点の真ん中まで飛ばされたようです。
その時は、事故に遭ったというのに、
とにかく門限に遅れていることで頭がいっぱいで、
『大丈夫です。大丈夫です』と繰り返し応えていました。
衝撃でタイヤがゆがんだ自転車を押して帰ろうとした瞬間、
突然、目の前が真っ暗になりました。
そのまま、意識不明の状態で救急車に運ばれ、
ふたたび目が覚めたときは、病院のベットの上でした。
目が覚めると、私の手を両手で包み込むようにして握り、
目に涙を浮かべている両親がいました。
事故当日の夜１０時頃、学校の先生からの連絡で事故にあったことを知り、
４３０キロも離れている道のりを６時間以上も運転して、
駆けつけてくれたのです。
私が目覚めたのに気付くと、
母は私に覆いかぶさるように泣き崩れました。
その様子で、自分がどれだけ危険な状態だったことを知ったのです。
両親は医師から後遺症があるかもしれないと
聞かされていたそうですが、
幸い、少し重めの全身打撲で済みました。
「普通の女子高生の筋肉量なら首が折れていますよ。(笑)」
医師から驚かれるほど、身体を鍛えていたおかげで助かりました。
それ以来、ちょっと風邪を引いたり、怪我をしただけでも、
すぐに心配して連絡をくれます。
８年前から親元を離れて暮らしているため、
もしかしたら両親のなかでは、
１５歳ままの私で止まっているのかも知れません。
これまではメールでのやりとりで、返信に時間がかかっていた母ですが、
最近では念願のLINEデビューを果たしました。
いまでは、得意気にスタンプや写真を
送ってくるようになりました。
まったく話とは関係ないスタンプも頻繁に送られてきますが、
自分のことを気にかけてくれていることはよくわかります。
離れて暮らしているため、なかなか伝えることができませんが、
しっかりした社会人になったと安心してもらえるよう、
時折、近況を伝えようと思います。
日本財託 法人営業部 A・E
◆スタッフプロフィール
静岡県富士宮市出身の２３歳。
新卒２年目。法人営業部に所属し、お客さまの希望に合ったお部屋を紹介しています。
休日は、母校の立教大学でソフトテニス部のコーチを務めている。
今月開催された第６６回関東学生ソフトテニス選手権大会１部リーグでは、
立教大学は団体戦３位入賞を果たした。
----------------------------------------------------------------------
◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、
どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
お待ちしています。
ご意見・ご感想はこちらから ⇒ mg-info@nihonzaitaku.co.jp
======================================================================
▼このメールのお問い合わせはこちらにお願いします
【メール】mg-info@nihonzaitaku.co.jp
【ＵＲＬ】http://www.nihonzaitaku.co.jp/
【発 行】株式会社 日本財託
TEL：03‐3347‐2411 FAX：03‐3347‐2300
【発 行】株式会社 日本財託管理サービス
TEL：03‐3347‐2414 FAX：03‐3347‐2420
【住 所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル9F･10F
【担 当】坂元 寛和
======================================================================
