お金の貯め時は３回！資産形成の絶好機を活かす
2015/06/04
★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.407 ―――――――――
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１. お金の貯め時は３回！資産形成の絶好機を活かす
２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
３. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
４．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」
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５． 編集後記
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■ お金の貯め時は３回！資産形成の絶好機を活かす
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先週、高校時代の同級生と３年ぶりに再会しました。
友人の目下の悩みは
これからの子どもの教育費のようです。
大学までの進学を見据えて、
学資保険に加入しているそうなのですが、
そのほかにも、何かした方がいいのかと
頭を悩ませていました。
たしかに子どもの教育費はかかりますが、
小学生から中学生までの義務教育の期間は、
実は、資産形成の絶好機でもあります。
今回のコラムは、
なぜこの義務教育の期間が資産形成の絶好機なのか。
そして、
この時期にマンション投資をはじめると、
将来どれだけの家賃収入が得られるようになるのか、
具体的にシミュレーションしていきます。
ライフステージごとにかかるお金についてみていくと、
人生のなかで、お金の「貯め時」が３回あることが分かります。
１回目が『就職してから結婚まで』、
２回目が『子供の義務教育の期間』
そして、３回目が『子どもが大学を卒業して定年を迎えるまで』です。
それぞれのタイミングについて、
見ていきましょう。
最初は『就職して結婚するまでの独身期間』です。
独身時は、稼いだお金をすべて自分のために使うことができます。
天引き貯金をしていれば、毎月一定額を貯めていけるはずです。
特に、実家暮らしであればなおさらです。
お金を貯めるための条件はそろっていますが、
残念ながら、この期間中にお金をきちんと貯められる人は
そう多くはありません。
私もそうでしたが、
はじめて就職してまとまったお金が入るため、
欲しいものがあれば、お金をすぐに使ってしまいがちです。
友人や同僚とのお酒の席が多いのもこの独身時代です。
まだ将来のことを考えるには、若すぎるのでしょう。
大抵の場合、将来と向き合うようになるのは、
結婚して子供が生まれてからです。
２度目のお金の貯め時が、
『子どもの義務教育が終わるまでの期間』です。
共働き家庭の場合、
子どもを保育園や幼稚園に通わせるとなると、
ある程度のお金も必要になります。
ただ、子どもが小学生に上がると、
保育料も必要なくなり、支出が減り始めるので、
一転して、お金を貯めやすい環境になっていきます。
最後の３回目の貯め時が、
『子供が大学を卒業して定年を迎えるまで』です。
この頃には、子どもはすでに自立しているので、
養育費もかかりません。
この時期は、退職までにしっかり老後の生活の基盤を
作っておきたいところです。
３回あるお金のため時のうち、
最も重要な時期が２番目の
『結婚してから義務教育が終わるまでの期間』です。
結婚するまではお金が貯めやすい時期ではありますが、
一方で、散財しやすい時期でもあるので、資産形成は順調には進みません。
また、子どもが独立してから退職するまでの期間は
お金は確かに貯めやすいのですが、老後までの期間が短いのが難点です。
ですから、子どもが義務教育を終えるまでの９年間こそが、
資産形成の黄金の９年間になるのです。
では、具体的にシミュレーションをしてみましょう。
小学校入学と同時に、１５００万円の中古ワンルームを購入したとします。
手取り家賃収入は６５，０００円で手取り利回りは５．２％です。
このワンルームを３００万円を頭金にして、
金利２．５％の借入期間３０年のローンを利用します。
そして、この１，２００万円のローンを、
毎年１００万円ずつを繰り上げ返済していき、
ローン完済を目指します。
毎年の繰り上げ返済資金は、
子どもの養育費がかからない時期だからこそ、
ボーナスや毎月の給料のなかから積み立てて捻出します。
すると、１，２００万円のローンは、
ちょうど義務教育機関の９年間で完済できる計算です。
義務教育期間が終わると、
いよいよ学費が高くなってくる高校・大学です。
一般的に高校、大学ともに私立に通わせると、
６００万円から７００万円が必要となります。
これまで繰り上げ返済にまわしていた、
１００万円は教育資金として利用してきます。
ただ、お金がかかる時期だからといって、
それで不動産投資をやめてしまっては
もったいありません。
マンション投資の良いところは、
入居者の家賃収入がローン返済に活用できるところです。
あなたがローンを返済しなくても、
入居者があなたのためにローンを返済して、
資産形成を手伝ってくれるのです。
しかも、手元にはこの９年間でローンを完済した
マンションがあります。
ここから入る家賃も新たに購入するマンションの
ローン返済に充てることができます。
では、先ほどと同じ条件のマンションを
１，５００万円のフルローンで購入した場合、
ローンの返済までにどれぐらいの期間が必要でしょうか。
ローンは１戸目の家賃収入６５，０００円と
新たに購入したマンションから得られる６５，０００円を合算した、
１３万円ずつ毎月返済していきます。
すると、このローンは１１年１ヶ月で完済することができます。
高校と大学の通学期間は７年ですから、
次のお金の貯め時である、『大学卒業後から定年まで』の期間に
返済期間が約４年間だけ重なることになります。
仮に、子どもの大学卒業から、
毎年１００万円ずつ繰り上げ返済を再開したとすると、
このローンは９年８ヶ月で完済できます。
２回の繰り上げ返済で、
ローンを完済することができるのです。
そして、２戸のローンのないマンションがある状態で、
同条件の３戸目のマンションをフルローンで購入し、
繰り上げ返済をさらに行えば、
完済スピードはさらに早まります。
３戸の手取り家賃収入の合計１９５，０００円で毎月ローンを返済し、
毎年１００万円ずつ繰り上げ返済をすすめると
１，５００万円のローンはわずか５年で完済できるのです。
ローンのない３戸のマンションから得られる
家賃収入は約２０万円です。
毎月決まってあなたの銀行口座に振り込まれます。
それだけあれば、毎月夫婦で温泉旅行に出かけたり、
豪華なディナーも楽しめますね。
また、子どもが高校や大学に通っている方でも、
マンション投資をいまから始めていれば、繰り上げ返済ができなくても、
ローンは入居者の家賃収入で返済されていきます。
子どもたちが自立した後で、
資産形成を有利に行うためにも、早いうちに取り組むことが効果的です。
ぜひお金の貯め時を意識しながら、
上手に資産形成を進めていきましょう。
日本財託 マーケティング部 小林 和徳(こばやしかずのり）
◆スタッフプロフィール
横浜市出身の３６歳
マーケティング部所属し、セミナーやＨＰの運営、
メールマガジンの執筆などを通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。
３月に引っ越したマイホームの真横が保存緑地のため、
生い茂っている木々は、まるで「ジャングル」さながら、
夏に向けての虫除け対策を思案中。
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マイホームのローンを抱えている間は、
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■ ５．編集後記
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私には２つ歳の離れた兄がいます。
小学生の頃、両親が夜遅くまで共働きをしていたのもあって
兄と２人っきりでよく留守番をしていました。
遊ぶ時も何をするにも一緒の私たちは
近所でも評判の仲良し兄弟と言われていたようです。
しかし、私が中学生になったばかりの頃
今では忘れてしまうほど些細なことで、
兄と大ゲンカをしてしまいました。
仲直りしたい気持ちはありましたが、
謝ったら負けを認めるような気がして
すっかり謝るタイミングを失ってしまったのです。
几帳面でまじめな兄は、いつもクールで
勉強もスポーツも万能です。
それに比べて、私はおおざっぱでマイペースな性格のため
顔こそ似ているものの、全くタイプは正反対です。
兄を羨ましいと思う気持ちもあり
素直になれなかったのかもしれません。
高校へ進学すると、私はバイトに明け暮れるようになりました。
さらに兄が就職し家を出ると、ますます顔を合わせる機会は少なくなります。
ついに謝るどころか、お互いに無視するようになり
一言も口をきかないまま何年も経ってしまいました。
４年前、私が２３歳のときに
兄が結婚することを両親から聞かされました。
「弟だから仕方なく招待したのかもしれない。」
結婚式に招待されたことに驚きましたが
兄に嫌われていると思うと、気が重かったのを覚えています。
結婚式が終わり、なごやかに披露宴がすすむ中
サプライズは突然起こりました。
プランナーさんから、
兄が中座する際のエスコート役を頼まれたのです！
突然の出来事に頭の中は真っ白になりました。
心の準備ができていないまま、
とりあえず新郎の待つ檀上にあがります。
司会者にせっかくだからと一言頼まれ、
適当なことでも言ってすぐに終わらせようと思った矢先のことでした。
私にだけ聞こえるように、兄の低い声が背後から聞こえました。
『ともや。いままで、ごめんな。』
驚きのあまり、一瞬固まってしまいましたが、
ようやく理解できると、涙があふれて止まりませんでした。
ボロボロと男泣きをしながら、
ひねりだすように「結婚おめでとう」と伝えるのが精一杯です。
他のお客さんは、これまでの経緯を全く知らないため
突然泣きだす私をみて驚いたに違いありません。
まわりを気にせず顔をぐしゃぐしゃにして泣いたため
すっかり会場の笑いものになってしまいました。
照れくさそうに笑う兄に、むしろエスコートされながら退席し
会場の外で、久々にたわいもない話ができました。
兄との間にあった、わだかまりが
あの一言で温かく溶けていったのを感じました。
今では兄と二人で飲みに行くようになり
仕事のアドバイスをもらうなど、昔の仲良し兄弟に戻ることができました。
最近は、姪っ子のお留守番も頼まれるほどです。
兄とは、もう二度とすれ違わないように
思ったことは素直に言い合える関係を築いていきたいと思います。
日本財託管理サービス 管理部管理課 I・T
◆スタッフプロフィール
東京都足立区出身の２７歳。
管理部に所属し、入居者が快適な生活を送れるようにお困り事に迅速に対応する。
状況を正確に把握し、修理を手配する。
兄夫婦とは、月に１回夕食に招かれるほど仲がいい。
最近は懐いてきた２歳の姪っ子にメロメロになっている。
姪っ子の好みも覚え、２人きりのお留守番もお手のもの。
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どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
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