★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.412 ―――――――――
☆☆　　　　■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■
☆★☆　　　　　～あなたの老後、本当に大丈夫！？～
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◆――――――――――　平成２７年６月末現在 ――――――――――◆

オーナー数５，６６４名、管理戸数１４，５０９戸、入居率９９．０２％

◆―――――――――――――　ＩＮＤＥＸ　――――――――――――◆

　１. 増加する高齢入居者！高齢化リスクを解消する新たな取り組みとは！？
　
　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
　
　３.　ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
　
　４．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」
　　　　　　　　　 ～参加者募集のお知らせ～

　５． 編集後記
　
　
■　■　■　■　■　■日本財託グループからのお知らせ■　■　■　■　■　■　

　≪新刊情報≫
　シリーズ累計７万部　
　
　賃貸管理２５年の社長が本音で書いた
　『今すぐ東京の中古ワンルームを買いなさい！』

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　　丸善丸の内本店
　　ビジネス書ランキング　第１位
　　（６月１８日～２４日）
　
　　　著　者：株式会社　日本財託
　　　　　　　代表取締役　重吉勉
　　　出版社：かんき出版
　　　価　格：１，５００円（税別）
　
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　６月１０日、かんき出版より
　日本財託 代表取締役 重吉勉の２年ぶりとなる新刊
　「今すぐ東京の中古ワンルームを買いなさい！」が発売されました！
　
　アベノミクスによる株価上昇、金融緩和による低金利、
　東京オリンピックの決定等をうけて不動産投資市況も過熱気味です。
　
　こうした環境をうけて、
　値上がり益を期待した不動産投資や
　過度な借金をした投資も目につくようになりました。
　
　
　新刊では、こうした値上がりや節税を目的ではなく、
　不動産投資で長期安定収入を得るため投資法を明らかにしています。
　
　不動産投資の必要性や再開発が進む東京の魅力、
　中古ワンルームマンション投資の特徴、ローン活用法やリスク、税金まで
　賃貸管理会社を２５年経験してきた社長が本音で書いた
　不動産投資のいまがわかる1冊です。

　ぜひ書店でお手に取って内容をお確かめください！
　
　
　≪目次≫
　
　第１章　老後資金は貯めてはいけない！
　　　　　それが経済的自由への道
　　　　　
　第２章　賃貸管理２５年の結論！
　　　　　不動産投資は東京の中古ワンルーム投資がいちばん！
　　　　
　第３章　東京大改造不動産投資は生まれ変わる東京を買え！
　
　第４章　中古ワンルームはこれを買え！
　
　第５章　不動産投資の成功の法則「レバレッジの黄金率」
　
　第６章　知れば差がつく不動産投資ローンとのつきあい方
　
　第７章　空室、滞納だけじゃない！
　　　　　不動産投資の８大リスクと解決法
　
　第８章　物件選びと同じくらい賃貸管理会社選びが重要
　
　第９章　不動産投資と税金これだけ覚えておこう

　≪書籍の購入はこちらから≫
　
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　■　増加する高齢入居者！高齢化リスクを解消する新たな取り組みとは！？
　
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　今年から、昭和２２年から２４年に生まれた
　いわゆる「団塊の世代」が６５歳以上になります。

　すでに日本は、
　４人に１人が高齢者という時代に突入しています。

　内閣府は今年の高齢者人口が
　過去最高の３,３９５万人にのぼると予想しています。

　世界でも類を見ない超高齢化社会の到来です。

　さらに今後は高齢者のなかでも
　単身高齢者が年々増えるとみられています。

　そうなると重要になってくるのは、
　高齢者の生活サポートです。

　実際に、当社が管理している物件にも
　一人暮らしをしている高齢者がいます。

　当社では、入居募集の際の年齢制限を
　６５歳未満と定めていますが、

　長期間お住まいになっている方や、
　管理の委託を受けた時点で、すでにご高齢になっていた入居者など、
　様々な理由で高齢の入居者がいらっしゃいます。

　６５歳以上の入居者の数は
　６月末時点で２１７名。

　当社の６月末の管理物件数が１４，５０９戸ですから、
　１．５％程度です。
　　
　今回のコラムでは
　加速する入居者の高齢化にむけた
　新たな取り組みをご紹介します。

　入居者の高齢化がこのまま加速すると、
　どのような問題がおこるのでしょうか。

　まず問題となるのが
　「孤立死」です。

　孤立死は自然死として扱われるので、
　事故物件には該当しません。
　
　しかし、孤立死の状況によっては
　賃貸募集の際に告知義務が発生する場合があります。

　明確な基準はありませんが
　亡くなってから１カ月以上発見されなかったり、
　部屋の状態によっては、事故物件と同じように
　告知義務が発生する可能性があるのです。

　もし、告知をしなかった場合、
　入居者から損害賠償責任を問われることも考えられます。
　
　そのため、
　当社では７０歳以上の入居者に対して
　毎月必ず電話で連絡を取っています。

　部屋の設備に不具合がないか、
　また、困っていることがないかをお伺いして、
　生活サポートをしながら、定期的に安否確認しているのです。
　

　入居者のＡさんもその一人でした。

　Ａさんの携帯番号に３日間、
　連絡し続けましたが、いっこうにつながりません。
　
　呼び出し音がならないうちに
　すぐに留守電のガイダンスが流れてしまいます。

　結局連絡がとれず、
　Ａさん宅を訪問することにしました。

　病気で苦しんでいないか、体調を崩して倒れていないか、
　不安が頭をよぎります。

　到着後、インターフォンをならすと
　すぐに返事があり、すんなりとＡさんが出迎えてくれました。

　「いや～わざわざ悪いね。ケータイの操作がわからなくてね。」

　どうやら、留守電に切り替わる設定になっていた上に
　その設定を解除する操作方法がわからず
　電話を取ることができなかったようです。
　
　せっかくなので、Ａさんと確認しながら設定変更を行い
　さらに着信した際に「日本財託管理サービス」と表示されるようにしました。

　Ａさんとはそれ以降、毎月電話で連絡を差し上げ、
　そのたびに感謝の言葉をいただいています。

　Ａさんのように電話がなかなかつながらない場合、
　その場合は、郵便物を書留で送り
　受け取った記録で安否確認を行っています。
　
　それでも安否を確認できない方は
　毎月平均で１５件から２０件ほどいらっしゃるので、
　さきほどのＡさんのように部署で手分けして
　必ず訪問をするようにしています。

　このように、細やかな連絡や訪問をすることで

　オーナーの資産価値を守るだけでなく、
　高齢の入居者が快適に暮らせるよう生活をサポートし、
　万が一のことがないように高齢者の暮らしを見守っています。

　入居者の高齢化で
　次に問題になるのが「認知症」です。

　入居者が認知症になってしまった場合、
　家賃の振り込みを忘れたり、
　設備の修理などの交渉もできなくなります。
　
　幸いなことに、当社の入居者で認知症と
　診断されてしまった事例はまだありません。

　しかし万が一に備えて
　当社では認知症サポーターとして社員が資格をとるなど、
　高齢の入居者をいつでもサポートできる体制を整えています。

　必要であれば、後見人をつけてもらったり
　ケアワーカーさんへ相談するなど
　認知症の方に対しての対応マニュアルも部署で作成しています。
　
　もちろん、入居者が認知症と疑われる場合には、
　まず保証人に連絡をして、その対応を求めます。
　
　
　ただ、この保証人にも高齢化の問題があります。
　
　定年を迎えるなどして、
　契約当初よりも収入が減少することにより、
　保証能力が低下しています。

　こうした状況で、入居者に滞納が発生すれば、
　保証人としての責任を果たせなくなり、
　家賃の回収が困難になります。
　
　そこで、新しく始めた試みが
　高齢の保証人に対する保証会社への切り替えです。

　保証会社は、賃貸契約時に必要な保証人としての機能を
　一定の料金を支払うことで代行してくる会社のことです。
　
　現在６５歳以上の方を保証人として登録している入居者に対して
　賃貸契約の更新時に、保証会社への切り替えをおすすめしています。

　さらに、保証会社への切り替えが円滑に進むように、
　利用料金も割り引いてご紹介しています。
　
　
　東京圏では今後１０年間で、
　７５歳以上の後期高齢者が
　１７５万人まで増えると予測されています。

　日本人の４人に１人が高齢者という時代に加え、
　さらに高齢者の数は増加していきます。
　
　こうした時代にあっても、
　マンション投資で安定した収益をあげられるように、
　先手を打って取り組んでいきたいと思います。

　
日本財託　債権管理部　吉末　篤司（よしすえあつし）

◆　スタッフプロフィール　◆

東京都調布市出身　４３歳。
　
　債権管理部にて、滞納家賃の回収だけでなく、
　高齢の入居者様への定期訪問を行っています。

　趣味のマラソンを８年続けている。
　週２回の休みは、ストイックに２０キロをもくもくと走りこむほど。
　
◆　≪不動産投資コラムが３００本以上≫
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　http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/

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　■ ２．≪オーナー様の生の声　合計４４１話　ＨＰ掲載中≫
　　　　マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【資金の効果的な運用　No.１０４】

　『定年後も生活レベルを落とさない』

Ｓ・Ａ 様　５４歳　東京都在住
　日本財託を知ったきっかけ：知人の紹介
　物件購入日：平成２６年１１月
　購入物件：千代田区（総武線「浅草橋」徒歩３分）

　建設会社の開発事業部門に勤務していたため、
　賃貸ビル事業に関する基本的な知識はありました。
　
　ただ、不動産投資は投下資金の回収に時間がかかるという
　イメージを抱いており、あまり効率がいい運用だとは思っていませんでした。
　
　もともと、不動産投資を始めることになったのも、
　結婚をきっかけに引っ越すことになったからです。
　

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report04/post-291.html
　
　
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　■　３.　ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください

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　ご紹介だけではなく、ワンルームマンションの買い取りも行っております。

　創業２５年、これまで１万戸以上のワンルームを取り扱ってきた実績を活かし、
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　　日本財託が買主になるので仲介手数料はかかりません。

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　■　４.　セミナーのご案内　～　参加無料　～　　

　【延べセミナー参加者１６，０００名の実績！】
　『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』
　
　【東　京】２０１５年８月２日（土）ＰＭ１：００～３：３０

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　◆　セミナーで学べる内容をご紹介　◆

　『なぜ、中古ワンルームなのか？』
　『なぜ、東京なのか？』
　『一棟アパート経営との違い』
　『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』
　『投資物件の見分け方　失敗しない３つのポイント』
　『地震に強い物件選び３つのポイント』

　など、
　
　最新の不動産市況を読み解きながら、
　『なぜ、いまが買いどきなのか』
　客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

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　平均入居率９８％を誇る賃貸管理会社が選んだ物件を公開しておりますので、
　物件情報に興味がある方も、
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　２０１５年７月２５日（土）１４：００～１５：３０

　入居率９８％の入居者募集のノウハウに加えて、
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　■　５．編集後記

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　新しい命を授かってから６か月が経ち
　だんだんとお腹も大きくなってきました。

　最近の母とのＬＩＮＥは
　もっぱらお腹の子の話ばかりです。

　しっかり栄養のあるものを食べているのか
　ちゃんと寝れているのか、気にかけてくれているようです。

　風邪をひいても薬が飲めずこじらせたり
　つわりでめげそうになるたびに

　母に弱音を吐いたりしていたため
　はらはらさせていたに違いありません。

　母子手帳を受け取ったことを話すと
　私が生まれたときの母子手帳とへその緒が入った木箱を
　送ってくれました。

　２６年前に交付されたピンクの母子手帳は
　すっかり色あせてしまっています。

　何気なく中を開くと、少し黄ばんだページには
　びっしりと母のコメントが書かれていました。

　「生後１か月目　おっぱいを飲みながら寝てしまう。
　そのまま寝かせようとすると起きて、ぐずってまた飲みだす。
　おかげで授乳が終わらない！」

　「彩乃はあまりわがままを言わない。妹が生まれて
　お姉ちゃんのように接してしまうけど、まだ２歳。
　寂しくないように、たまにはたくさん甘えさせてあげよう。」

　そこには、悪戦苦闘した
　子育ての日々がびっしりと書かれていました。

　その当時、余裕がなく手こずっていた母の姿を思い浮かべると
　漠然とした不安が少しだけ薄れていく気がしました。

　大きくなっていく私とともに
　少しずつお母さんになっていく母を知ることができたのです。

　遠回しですが、心配しなくても大丈夫と
　励ましてくれたに違いありません。

　長女である私の母子手帳には
　たくさんの不安や悩みが記録されており

　右も左もわからない中で、
　必死に愛してくれたことを実感することができました。

　現在は安定期に入り、体調も落ち着いて
　先日、里帰り出産をすると母に報告しました。

　ひさびさに実家に帰ると
　梱包された段ボールなどで部屋が埋まっています。

　よくよく聞くと『ヤフーオークション』で
　ベビーカーやベッド、ベビーバスなどの育児セットを
　ごっそり落札したというのです！

　驚くことに、深夜までサイトにかじりついて
　入札していたようです。

　それほど孫の誕生を楽しみにしてくれているのがわかり
　思わず笑ってしまいました。

　学資保険の心配やら、私以上に忙しそうです。

　わが子の母子手帳はまだピカピカですが、
　私の母がしてくれたように、
　奮闘した日々や周りからのたくさんの愛情を
　残すことなく記していきたいと思います。

　日本財託　マーケティング部　S・A

　◆　スタッフプロフィール　◆

　東京都練馬区出身の２６歳。

　入社５年目。マーケティング部に所属し、セミナーやＨＰの運営、
　メールマガジンの執筆などを通じて
　東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。

　趣味は姉弟で作るボーカロイド『初音ミク』を利用した作詞・作曲。

　https://www.youtube.com/watch?v=B0QRKq3I4ds
　新曲をインターネット配信中です。YouTubeで視聴できます。

　《LINEクリエーターズスタンプ作りました》

　【URL】http://line.me/R/shop/detail/1047930
　※携帯に転送するとアクセスできます。
　
　【検索方法】LINE→その他→スタンプショップ→画面を下にひっぱる→
　　　　　　　検索画面が出現→「のんざえも」で検索→ダウンロード

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