もう一つの繰り上げ返済！「返済額軽減型」のメリットとは！？
2015/07/16
★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.413 ―――――――――
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１. もう一つの繰り上げ返済！「返済額軽減型」のメリットとは！？
２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
３. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
４．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」
～参加者募集のお知らせ～
５． 編集後記
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『今すぐ東京の中古ワンルームを買いなさい！』
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著 者：株式会社 日本財託
代表取締役 重吉勉
出版社：かんき出版
価 格：１，５００円（税別）
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日本財託 代表取締役 重吉勉の２年ぶりとなる新刊
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アベノミクスによる株価上昇、金融緩和による低金利、
東京オリンピックの決定等をうけて不動産投資市況も過熱気味です。
こうした環境をうけて、
値上がり益を期待した不動産投資や
過度な借金をした投資も目につくようになりました。
新刊では、こうした値上がりや節税を目的とするのではなく、
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不動産投資の必要性や再開発が進む東京の魅力、
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不動産投資のいまがわかる1冊です。
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≪目次≫
第１章 老後資金は貯めてはいけない！
それが経済的自由への道
第２章 賃貸管理２５年の結論！
不動産投資は東京の中古ワンルーム投資がいちばん！
第３章 東京大改造不動産投資は生まれ変わる東京を買え！
第４章 中古ワンルームはこれを買え！
第５章 不動産投資の成功の法則「レバレッジの黄金率」
第６章 知れば差がつく不動産投資ローンとのつきあい方
第７章 空室、滞納だけじゃない！
不動産投資の８大リスクと解決法
第８章 物件選びと同じくらい賃貸管理会社選びが重要
第９章 不動産投資と税金これだけ覚えておこう
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■ もう一つの繰り上げ返済！「返済額軽減型」のメリットとは！？
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先日、繰り上げ返済や投資資金の貯め方に関する
ミニセミナーを開催しました。
『繰り上げ返済』に特化したセミナーは、
当社でも初の試みでしたが、
返済資金の作り方や家計の見直し方法など大好評でした。
繰り上げ返済をすすめれば、金利の上昇リスクに対応することができ、
さらに支払利息を減らすことができます。
繰り上げ返済には、２種類の方法があります。
毎回の返済額は変えずに返済期間を短くする「期間短縮型」と、
返済期間はそのままで毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」です。
一般的には、利息の軽減効果が大きい「期間短縮型」が
有利と言われています。
しかし、その他の要素も考えると
実は一概に「期間短縮型」ばかりが
良いというわけではありません。
そこで今回のコラムでは
「返済額軽減型」の繰り上げ返済のメリットについて
ご紹介します。
そもそも「期間短縮型」が有利といわれるのは
利息の軽減効果が「返済額軽減型」よりも大きいことにあります。
ローンを組むと、最初の数年間は
毎月の返済額のうちの半分以上が利息の支払いにあてられます。
しかし、繰り上げ返済を行った場合
その全額が元本部分の返済にあてられるため
大きく利息が軽減されるのです。
具体的に数値でシミュレーションしてみましょう。
例えば１０００万円を金利２．５％、３０年間の条件で借りると
毎月の返済金額は３９，５１２円です。
３０年間の利息の支払総額は４２２万円になります。
１年後に１００万円の繰り上げ返済を１回行った場合、
「期間短縮型」では約９６万円の利息が軽減されるのに対し
「返済額軽減型」は約６８万円にとどまります。
その差は、約３０万円です。
この利息軽減効果の額だけ注目すると、
「期間短縮型」のほうがメリットは大きくなります。
では、繰り上げ返済をする場合は、
期間短縮型で進めるべきなのでしょうか？
しかし、物ごとはそれほど単純ではありません。
家計を見直し、ボーナスにもほとんど手を付けず、
コツコツ貯めた５０万円、１００万円という虎の子の資金が、
繰り上げ返済後、一気に手元からなくなってしまうのです。
それで、毎月のローン返済額は一切変わりませんから、
生活自体もなにも変化はありません。
ただ、手元から資金がなくなってしまうだけです。
ローン返済が終わるまでは、
繰り上げ返済の効果を実感することはできません。
手元資金がなくなる不安や、万が一の出費のことを考えると
なかなか思い切って繰り上げ返済に踏み出せない方も
多いのではないでしょうか。
利息の軽減効果は大きくても、
簡単には実行できない難しさが「期間短縮型」にはあるのです。
そこで、おすすめしたいのが「返済額軽減型」という
もう一つの繰り上げ返済です。
このやり方であれば、毎月のキャッシュフローを増やすことができ
繰り上げ返済してすぐに効果を得ることができます。
例えば、先ほどと同じ条件で、ローンを借りて
「返済額軽減型」で繰り上げ返済した場合
毎月の返済額は４，０４３円減ります。
年間にすると約４．８万円が手元に残るので
ワンルームであれば固定資産税をまかなえますね。
さらに毎年１００万円の繰り上げ返済をすすめると、
返済の軽減額は、
２年後には毎月８，１８５円（年間約１０万円）、
３年後には毎月１２，４３２円（年間約１５万円）となり、
手元に残るお金はどんどん増えていきます。
購入時の頭金が少なく、
家賃収入からローンの返済を差し引くと
手元に現金があまり残らないという方にはありがたいですよね。
さらに、月々の返済比率を抑えることができるため
ローンが通りやすくなる効果もあります。
返済比率とは、年収に対する年間返済額の割合のことを指します。
たとえば年収が５００万円の方が
毎年ローンを１００万円返済しているとすると、
返済比率は２０％になります。
金融機関は返済比率も融資基準の一つとして検討しているので、
返済比率が下がるほど、ローンが借りやすくなるのです。
現状の返済比率が高い方は、
完済まで待たずとも、返済比率を下げることで
次の物件を購入することも可能です。
金融機関によって、繰り上げ返済手数料の金額や
繰り上げ返済の最低金額など返済の条件は様々ですが、
基本的にはどの金融機関でも
「期間短縮型」と「返済額軽減型」のどちらも選ぶことができます。
繰り上げ返済は進めたいけれど、
手元資金がなくなることに抵抗があるという方は、
「返済額軽減型」も検討してみてくださいね。
投資相談はもちろん繰り上げ返済や資金計画などの
ご相談も承っておりますので、
お気軽にご相談ください。
日本財託 営業部 天田 浩平（あまだこうへい）
◆ スタッフプロフィール ◆
神奈川県横浜市出身 ３０歳。
営業部に所属し、東京中古ワンルームを通じて、
お客様の老後の不安を家賃収入で解決することを目指している。
どのような返済計画を立てれば
効率良く資産が増やせるかを徹底的に研究。
セミナー講師としても活躍している。
２０１４年営業マン融資実行件数全国１位の成績を記録。
書籍「農業大卒の僕が２９歳で年間１７０戸のマンションを売って
日本一の営業マンになった秘密の方法」を８月に出版予定。
◆ ≪不動産投資コラムが３００本以上≫
不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから
http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/
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■ ２．≪オーナー様の生の声 合計４４２話 ＨＰ掲載中≫
マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》
【資金の効果的な運用 No.１０５】
『実は皆が不動産投資を始めてる』
Ｔ・Ｂ 様 ４８歳 東京都在住
日本財託を知ったきっかけ：友人の紹介
物件購入日：平成２６年１１月
ご購入物件：品川区（東急池上線「大崎広小路」徒歩４分）平成１１年築
２０年来の付き合いになる親友から「不動産投資をやっている」と聞いたことが、
興味を持つきっかけでした。
その親友は外資系コンサル会社で働いています。
それなりに給料ももらっているはずです。
それなのになぜ、わざわざ不動産投資という危ない投資を始めたのか、
当時は理解できませんでした。
http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report04/post-292.html
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■ ３. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
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日本財託グループでは、東京２３区内の中古ワンルームマンションの
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創業２５年、これまで１万戸以上のワンルームを取り扱ってきた実績を活かし、
正確でスピーディーな査定を実施。最短１週間で現金化します。
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メリット１ スピード査定
翌営業日までに査定金額をお伝えします。
メリット２ 仲介手数料不要
日本財託が買主になるので仲介手数料はかかりません。
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買主は日本財託になるので、売却後のトラブルの一切心配ありません。
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マンション名と号室が分かれば査定金額をお出しできます。
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【東 京】２０１５年８月２日（日）ＰＭ１：００～３：３０
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◆ セミナーで学べる内容をご紹介 ◆
『なぜ、中古ワンルームなのか？』
『なぜ、東京なのか？』
『一棟アパート経営との違い』
『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』
『投資物件の見分け方 失敗しない３つのポイント』
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最新の不動産市況を読み解きながら、
『なぜ、いまが買いどきなのか』
客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。
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満室経営を目指すためには、
入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。
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物件情報に興味がある方も、
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■ 賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか？
長期安定収入を得るための賃貸ノウハウ公開！
【賃貸管理セミナー】開催中！
２０１５年７月２５日（土）１４：００～１５：３０
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今回のセミナーでは、≪滞納トラブルの解決事例≫もたっぷりご紹介！
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■ ５．編集後記
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私の母は、いつも子どもを優先してくれる
やさしい人です。
ある時、食器を集めるのが大好きな母の、
お気に入りの食器を割ってしまったことがあります。
「容あるものはいつか壊れるものだから、
破片が危ないから近くによらないでね。」
そう言うと怒りもせず、後片づけをしてくれました。
ある時、引っ越しで運ばれてきた段ボールを開けようと、
カッターの勢いを付け過ぎてしまいました。
中に入っていた母の洋服も段ボールと一緒に切ってしまい、
オロオロしていたところ、母に見つかりました。
洋服を広げて、
「わー切られてる！」とおどけて見せてくれました。
どんな失敗をしても、それが故意でなければ、
母は責めたり怒ったりすることはありません。
むしろ子どもが気にしないように、
きまって笑顔で接してくれます
これまで、母の優しさに何度も助けられました。
大学４年生の時、手術で入院したことがあります。
手術当日、付き添いの母がついてくることができるのは、
手術室の手前までです。
いざ母と別れると不安でたまらず、
涙が溢れてきました。
「麻酔が効かなかったらどうしよう」
「そのまま目が覚めないことはないのか」
それまで大きな病気や怪我もしたことがないため、
様々な不安が頭から離れてくれませんでした。
『大丈夫だよ、そんな難しい手術じゃないから』
何度も看護師さんが励ましてくれましたが、
涙はいっこうに止まりません。
「ほら、お母さんも」と言って、
看護師さんが後ろを指差しました。
後ろを振り向くと、
ガラス窓越しにやたらと手を振ったり、ピースをしたり、
必死に励まそうとしてくれている母の姿が見えました。
病気のことを知ったとき、
自分のことのように一緒に悩んでくれた母が、
安心させようと笑顔を見せてくれています。
余計に泣けてきましたが、
勇気をもらい手術室に向かうことができました。
麻酔から目が覚めると病室のベットの上でした。
「大丈夫、感覚はちゃんとあるの」
麻酔の後遺症を心配していたのか、
私の手や足をツンツンとつつきながら、
しきりに母が尋ねてきます。
まだ意識がボンヤリとしているうえ、
呼吸器も付いていて、満足に声が出せないような状態です。
「そっとしておいて。」
内心そう思いましたが、
それだけ心配していてくれたのかと思うと嬉しい気持ちになり、
必死に首を動かして応えました。
これまでも母に感謝の気持ちは持っていましたが、
この出来事をきっかけに、新しい気持ちが芽生え始めました。
これから母が歳を重ねて体が不自由になったときには、
私が母を優しく支えたいと思うようになったのです。
まだまだ、私には真似できないことばかりですが、
いつか母のような思いやりを持った女性になりたいと思います。
日本財託 法人営業部 T・M
◆ スタッフプロフィール ◆
岡山県岡山市出身の２５歳。
法人営業部にて、社宅契約事務を担当しています。
契約書の作成や条文の確認、入金手続きを行い、
入居者がスムーズに生活を始められるようサポートをしています。
最近は友人と一緒に日帰りバスツアーにハマっている。
今月は桃狩りに行こうと計画中。
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どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
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【担 当】坂元 寛和
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