★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.414 ―――――――――
☆☆　　　　■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■
☆★☆　　　　　～あなたの老後、本当に大丈夫！？～
☆☆☆★　　 日本財託ＨＰ
★☆☆☆☆ 　http://www.nihonzaitaku.co.jp/
―――――――――――――――――――――――――――――――――――

※このメールは、お名刺の交換や当社への資料請求、また弊社のメルマガ登
　　録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
　　ます。メルマガの配信停止をご希望の方は、本文最後にございますＵＲＬ
　　をクリックして下さい。

◆――――――――――　平成２７年６月末現在 ――――――――――◆

オーナー数５，６６４名、管理戸数１４，５０９戸、入居率９９．０２％

◆―――――――――――――　ＩＮＤＥＸ　――――――――――――◆

　１. １週間で問い合わせ１０５件！真夏に集中するエアコントラブルのスピード解決法
　
　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
　
　３.　ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
　
　４．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」
　　　　　　　　　 ～参加者募集のお知らせ～

　５． 編集後記
　
　
■　■　■　■　■　■日本財託グループからのお知らせ■　■　■　■　■　■　

　≪新刊情報≫
　シリーズ累計７万部　
　
　賃貸管理２５年の社長が本音で書いた
　『今すぐ東京の中古ワンルームを買いなさい！』

　http://www.amazon.co.jp/dp/4761270942
　
　　丸善丸の内本店
　　ビジネス書ランキング　第１位
　　（６月１８日～２４日）
　
　　　著　者：株式会社　日本財託
　　　　　　　代表取締役　重吉勉
　　　出版社：かんき出版
　　　価　格：１，５００円（税別）
　
■　■　■　■　■　■　■　■　■　■　■　■　■　■　■　■　■　■　■　

　６月１０日、かんき出版より
　日本財託 代表取締役 重吉勉の２年ぶりとなる新刊
　「今すぐ東京の中古ワンルームを買いなさい！」が発売されました！
　
　アベノミクスによる株価上昇、金融緩和による低金利、
　東京オリンピックの決定等をうけて不動産投資市況も過熱気味です。
　
　こうした環境をうけて、
　値上がり益を期待した不動産投資や
　過度な借金をした投資も目につくようになりました。
　
　
　新刊では、こうした値上がりや節税を目的とするのではなく、
　不動産投資で長期安定収入を得るため投資法を明らかにしています。
　
　不動産投資の必要性や再開発が進む東京の魅力、
　中古ワンルームマンション投資の特徴、ローン活用法やリスク、税金まで
　賃貸管理会社を２５年経験してきた社長が本音で書いた
　不動産投資のいまがわかる1冊です。

　ぜひ書店でお手に取って内容をお確かめください！
　
　
　≪目次≫
　
　第１章　老後資金は貯めてはいけない！
　　　　　それが経済的自由への道
　　　　　
　第２章　賃貸管理２５年の結論！
　　　　　不動産投資は東京の中古ワンルーム投資がいちばん！
　　　　
　第３章　東京大改造不動産投資は生まれ変わる東京を買え！
　
　第４章　中古ワンルームはこれを買え！
　
　第５章　不動産投資の成功の法則「レバレッジの黄金率」
　
　第６章　知れば差がつく不動産投資ローンとのつきあい方
　
　第７章　空室、滞納だけじゃない！
　　　　　不動産投資の８大リスクと解決法
　
　第８章　物件選びと同じくらい賃貸管理会社選びが重要
　
　第９章　不動産投資と税金これだけ覚えておこう

　≪書籍の購入はこちらから≫
　
　http://www.amazon.co.jp/dp/4761270942
　
============================================
　
　■　１週間で問い合わせ１０５件！真夏に集中するエアコントラブルのスピード解決法
　
―――――――――――――――――――――――――――――――――――
　
　先週の日曜日、関東甲信地方で梅雨が明けました。
　いよいよ夏本番ですね。
　
　東京でも連日猛烈な暑さが続いており、
　気温が３５度以上になる日も珍しくありません。
　
　日中の猛暑はもちろん、夜も２５度以上になる、
　熱帯夜が続いており、エアコンなしでは寝付けませんよね。
　
　皆が一斉にエアコンを使いだすこの時期になると、
　修理や交換の依頼も急増します。
　
　梅雨明け前後からの一週間で、
　１０５件のエアコンの修理・交換依頼がありました。
　
　これは昨年と比べても、
　２割増のペースです。

　今日は、猛暑が続き急増するエアコン工事に関する
　当社の対応についてご紹介します。

　７月～９月までの３か月間で、
　１年間のエアコン交換工事の４割が集中します。
　
　これだけのエアコンの修理・交換が一時期に集中するので、
　その都度、エアコンを発注するのではなく、
　毎年エアコンをまとめて一括購入し倉庫で保管しています。
　
　いざエアコンの交換が必要になったときに、
　肝心のエアコンが欠品して、入居者をお待たせしないように、
　まとめて在庫を持つようにしているのです。
　
　そして、購入したエアコンは協力会社の倉庫で保管してもらい、
　交換の必要に応じて、都内の各地に配送してもらっています。

　私たちが、エアコンの修理・交換で
　最も気を付けていることは「スピード」です。
　　
　３５度に迫るような気温が連日続いていますから、
　エアコンを使わなければ、熱中症になってしまいます。
　
　夜間はエアコンをつけずに、寝ることは考えられないですよね。
　
　だからこそ、エアコンが使えなくなったとき、
　こちらの都合で修理・交換が遅くなってしまうと、
　大きなトラブルになります。
　
　「エアコンが使えなかった期間は家賃を払わない！
　　夜はホテルで寝たからをホテル代を支払え。」
　
　こうしたクレームを頂く可能性もあるのです。

　
　入居者の快適な生活を取り戻すために　
　１日も早い復旧工事を心がけています。
　
　
　先日、エアコンからの水漏れで困っているという連絡を
　入居者からいただきました。

　「エアコンを使えば、布団が濡れてしまう。
　　ただ、エアコンなしの生活は寝苦しくてかなわない。
　　今日、明日にも直してくれほしい。」
　　
　入居者からの切実なご要望でした。
　
　　
　エアコンの水漏れの原因で多いのが
　ドレインホースの詰まりです。
　
　ドレインホースは、
　エアコンから出る水を排水するためのホースです。
　
　ホースを使ってベランダや屋外に排水できないため、
　室内機から水漏れを起こしているのです。

　ドレインホースに空気圧をかけて、
　ホース内の詰まりがなくなれば、
　すぐに復旧できることもあります。

　復旧作業は１５分ほどで終わるのですが、
　問題は入居者と工事日の都合が合わないことです。

　ワンルームにお住まいの入居者のほとんどが
　学生や社会人です。

　日中は職場や学校に出かけているため、
　夜間でしか都合がつかないという入居者もいます。

　エアコンの交換工事は騒音が伴うので
　夜間作業はできませんが、
　今回のようにドレインホースに空気圧をかける作業なら、
　騒音もないので、隣人にも迷惑をかけることはありません。

　そこで、入居者が帰宅後に訪問させていただき、
　夜間に作業を行いました。

　幸い、空気圧をかけたことで、
　詰まりが取れ、エアコンも無事復旧させることができました。
　
　今回はドレインホースの詰まりが原因だったのでうまくいきましたが、
　エアコン故障の多くは老朽化によるものです。
　
　製造が１０年以上過ぎているエアコンは、
　交換部品が入手困難になるため、
　エアコン自体を交換する必要があります。

　量販店でエアコンを購入して取り付けようとすると、
　１週間から１０日ほどかかってしまいます。

　しかも、エアコンの取り付け工事の時間も、
　細かく指定ができません。
　午前、午後というアバウトな分け方です。

　私たちは入居者からご希望の日程を聞き、
　原則として、その日時で工事を行うようにしてます。
　
　それでも、日程が合わない場合には、
　入居者から入室許可を頂き、
　当社のスタッフが工事に立ち会い、エアコンを取り付けています。

　エアコンの交換自体は、２時間ほどで終わります。
　動作確認後は作業報告書を書くようにしています。
　
　作業報告書といっても、
　「エアコンの交換作業を行うため、入室させていただきました。
　ありがとうございました。」
　といった入居者へのメッセージに入室時間を加えたものです。
　
　この作業報告書を玄関に置き、ようやくエアコンの交換作業が完成です。

　もちろん、入室前や後には入居者へ電話をしていますが、
　つながらない場合がほとんどです。

　このメッセージを見た入居者から、
　わざわざお礼の連絡をいただくこともあります

　入居者が部屋で快適に過ごすためには、
　１日でも早くエアコンを復旧する必要があります。
　
　エアコンの在庫切れで工事の遅れを防ぐため、
　あらかじめ一括購入して、倉庫に保管していたエアコンを
　有効活用しています。
　
　入居者の都合でエアコンの交換工事まで、
　日数がかかる場合には、冷風機を貸し出し、
　暑さをしのいでもらっています。
　
　入居者が部屋で快適に過ごすためには、
　１日でも早くエアコンを復旧する必要があります。

　入居者の対応を誤れば、それが不満につながり、
　次の更新時期に退去してしまうかもしれません。
　
　一方で、入居者が最も困っているときに、
　最速のスピードで交換工事が実施できれば、
　入居者から感謝もされ、長く住み続けてくれるかもしれません。
　
　そのため、エアコンに関するお問い合わせは、
　スピードを重視して対応しています。
　
　これからいよいよ夏本番を迎えます。
　
　入居者からの問い合わせはピークを迎え、
　いくつものエアコン工事が並行して行われます。

　さらに、エアコンだけではなく、
　漏水や他の設備の故障などもあり、
　この時期は息つく暇もありません。
　

　時には、どの部屋のエアコン工事だったのかを見失うほど、
　受付書類の山に埋もれていますが、
　
　スピード、そして丁寧な修理、交換工事を行い、
　入居者が快適な夜を過ごせるよう、
　チーム一丸となって取り組んでいきます。

　日本財託管理サービス　管理部管理課　土橋　正季（つちはしまさき）　

　
◆　スタッフプロフィール　◆

和歌山県出身の４２歳

管理部に所属し、漏水や火災といった緊急時のトラブルをはじめ、
室内設備や騒音問題など入居者のお困り事の解決を行っています。

日本財託グループでは野球部の監督も務める。
　４２歳になった今でも野球を通じて熱く青春している。

　
◆　≪不動産投資コラムが３００本以上≫
　　　不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから
　　　
　http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/

===========================================

　■ ２．≪オーナー様の生の声　合計４４２話　ＨＰ掲載中≫
　　　　マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

――――――――――――――――――――――――――――――――――

《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【老後の年金を作る　No.２４７】

　
　『５０歳半ばで始める！定年後の安定した生活基盤づくり』

　Ｓ・Ｓ 様　５８歳　東京都在住
　日本財託を知ったきっかけ：書籍「中古ワンルームは「東京２３区」を買いなさい」
　物件購入日：平成２４年３月
　ご購入物件：北区（山手線・東京メトロ南北線「駒込」徒歩５分）平成元年築 他２戸

　いよいよ来年、定年退職をむかえます。
　
　少し前に会社で定年後のライフプラン説明会が開催されました。
　老後に必要な生活費をシミュレーションして、
　老後計画の策定方法について説明を受けました。

　みな一様に「年金だけでは生活費が足りない」
　「退職金や貯金を取り崩していくしかないかな」と話していました。
　

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/post-293.html
　
　
=============================================

　■　３.　ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください

　≪簡単スピード査定サービス実施中≫

　https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp_vend/

――――――――――――――――――――――――――――――――――

　日本財託グループでは、東京２３区内の中古ワンルームマンションの
　ご紹介だけではなく、ワンルームマンションの買い取りも行っております。

　創業２５年、これまで１万戸以上のワンルームを取り扱ってきた実績を活かし、
　正確でスピーディーな査定を実施。最短１週間で現金化します。

　≪日本財託の５つのメリット≫

　メリット１　スピード査定
　　翌営業日までに査定金額をお伝えします。

　メリット２　仲介手数料不要
　　日本財託が買主になるので仲介手数料はかかりません。

　メリット３　売却後のトラブルも心配なし
　　買主は日本財託になるので、売却後のトラブルの一切心配ありません。

　メリット４　手続きは簡単
　　マンション名と号室が分かれば査定金額をお出しできます。

　メリット５　最短１週間で現金化
　　抵当権の設定のない不動産であれば最短１週間で現金化できます。

　≪簡単スピード査定のお申込みはこちらから≫

　https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp_vend/

===========================================

　■　４.　セミナーのご案内　～　参加無料　～　　

　【延べセミナー参加者１６，０００名の実績！】
　『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』
　
　【東　京】２０１５年９月５日（土）ＰＭ１：００～３：３０

　セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

　　https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp3/

――――――――――――――――――――――――――――――――――

　◆　セミナーで学べる内容をご紹介　◆

　『なぜ、中古ワンルームなのか？』
　『なぜ、東京なのか？』
　『一棟アパート経営との違い』
　『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』
　『投資物件の見分け方　失敗しない３つのポイント』
　『地震に強い物件選び３つのポイント』

　など、
　
　最新の不動産市況を読み解きながら、
　『なぜ、いまが買いどきなのか』
　客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

　◆　特選物件のご紹介　◆

　≪セミナー限定≫
　　年間平均入居率９８％の賃貸管理会社の特選物件のご紹介

　当社では、毎月約８０戸以上の中古ワンルームマンションを
　ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。

　こうした、表に出ない物件の情報も、
　セミナーにご参加頂いた方にご紹介しております。

　満室経営を目指すためには、
　入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。
　
　平均入居率９８％を誇る賃貸管理会社が選んだ物件を公開しておりますので、
　物件情報に興味がある方も、
　ぜひこの機会にセミナーにご参加ください！

　セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

　https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp3/

　■　賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか？

　　　　長期安定収入を得るための賃貸ノウハウ公開！
　　　　　　　　　　　　　　　　　　【賃貸管理セミナー】開催中！

　２０１５年７月２５日（土）１４：００～１５：３０

　入居率９８％の入居者募集のノウハウに加えて、
　今回のセミナーでは、≪滞納トラブルの解決事例≫もたっぷりご紹介！　
　ぜひご参加ください♪

　http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_kanri/index.html

===========================================

　■　５．編集後記

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

　かれこれ２５年以上、手紙を書くことにハマっています。

　手紙に夢中になったきっかけは
　保育園のイベント「郵便屋さん」でした。

　はがきサイズに切った厚紙に
　クラス名と名前を書いて園内のポストに入れると、
　係の子が郵便配達員のようにはがきを届けてくれるのです。

　保育園の先生や絵が上手な友達からもらったはがきは
　どれもかわいらしい絵が描かれており、私の宝物でした。

　手紙の楽しさを知って以来、他県へ転校してしまった友達や
　学区の関係で違う中学になった友達との文通をずっと続けてきました。

　中には返事をくれない知り合いやメールで済ませる友人もいましたが、
　それでも書くことをやめようとは思いませんでした。

　もらった時のうれしさを
　受け取った相手にも感じてほしいからです。

　毎年の年賀状も母親から１人で出しすぎだと
　注意されるほどたくさん出しています。

　しかし、私が会社に就職してから、慌ただしくなるにつれ、
　年賀状のやりとりが途絶えてしまった人がいます。

　私が大学時代アルバイトしていた
　大型スーパーの女性社員のＴさんです。

　Ｔさんとの出会いは私が大学1年の時です。
　忙しい人でしたが、アルバイト経験がない私に
　１つ１つ丁寧に教えてくれました。

　親子ほど年が離れている上、配属された部署で私が一番年少だったこともあり、
　とてもかわいがってもらいました。

　失敗するともちろん注意されましたが、
　どうすればいいのか丁寧にアドバイスをもらいました。

　大学１年から卒業するまでの４年間、
　楽しくアルバイトをできたのは、
　ほめ上手なＴさんがいたからだと思います。

　就職するため、アルバイトを辞める日も
　わが子のように喜んで送り出してくれました。

　そんなＴさんが定年を迎えて退職することを
　当時から知り合いの社員さんに聞きました。

　退職したら地元に戻ってしまうため、
　会うなら今しかないと最終出社日を教えてくれたのです。

　残念ながら仕事は休めませんでしたが
　大学時代お世話になった感謝の気持ちを伝えたくて、

　ケーキ型に生けたアレンジメントフラワーと
　メッセージカードをＴさん宛に送りました。

　その翌年、Ｔさんからお花のお礼状をかねて年賀状が届きました。

　『さよちゃん、お花ありがとう。
　定年まで勤めるのは大変だけど楽しいこともいっぱいありました。

　さよちゃんも仕事がんばってください。
　ちなみに私は今第二の人生をスタートさせ、
　阪神タイガースの応援に明け暮れています！』

　多忙な職場を離れ、ゆっくり過ごしているのかと思いきや、
　定年後の生活を大いに楽しんでいるようです。

　嬉しいことに、これをきっかけに、
　またＴさんとのやりとりが再開しました。

　昨年の年賀状には、阪神が優勝してうれしかったことと、
　大阪まで試合を見に行ったことが書かれていました。

　Ｔさんは、野球観戦に一層熱を入れているようです。

　今年はどんな内容で送られてくるのか
　いまから楽しみです。

　日本財託　総務部　K・S

　◆スタッフプロフィール

　石川県金沢市出身。

　総務部に所属し、会社の備品管理、給与計算や労務管理、
　さらに人材の採用を行っている。

　家に季節のお花を生けるのがマイブーム。暑い夏を乗り切れるように
　ひまわりを飾りました。元気な黄色にパワーをもらっています。
　
----------------------------------------------------------------------
　◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、
　　どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
　　お待ちしています。

　　ご意見・ご感想はこちらから ⇒ mg-info@nihonzaitaku.co.jp

============================================

　▼このメールのお問い合わせはこちらにお願いします
　　　【メール】mg-info@nihonzaitaku.co.jp
　　　【ＵＲＬ】http://www.nihonzaitaku.co.jp/
　　　【発　行】株式会社　日本財託
　　　　　　　　TEL：03‐3347‐2411　FAX：03‐3347‐2300
【発　行】株式会社　日本財託管理サービス
　　　　　　　　TEL：03‐3347‐2414　FAX：03‐3347‐2420
　　　【住　所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル9F･10F
　　　【担　当】坂元　寛和

===========================================