★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.149 ―――――――――
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　１.　家賃相場の最前線はいま！？
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　■ １．　家賃相場の最前線はいま！？

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　最近巷では、激安商品や激安サービスが出回り
　あらゆるモノの値段が安くなっています。

　こうした状況は、
　賃貸住宅の『家賃』も例外ではありません。
　
　今回のコラムでは、
　現在の相場家賃の状況、そして相場家賃が下がったときに
　家主はどういった対応をとるべきなのかを、
　お話したいと思います。

　結論は、
　『家賃下落リスクを考慮しても、
　　東京の中古ワンルームマンション投資がお勧め』です！
　

　先週の日曜日、鍋でもしようと
　近所のスーパーに買い物に行ったときのことです。

　『特売、特売、いまならさらに豚肉３０％引き！』

　若い定員の威勢の良い声が響いていました。

　声につられて、しゃぶしゃぶ用のお肉を手にとってみると、
　値札の上から３０％引きの黄色いシールが張られていました。

　結局、
　２０００円もしないで、
　２人分の鍋の材料を買うことができました。

　
　スーパーの特売に限らず、
　最近では激安商品が巷に出回っています。

　西友の３９,８００円の３２型デジタル液晶テレビ。　
　イオンの９８０円のボジョレ・ヌーボー。
　ドンキホーテの６９０円のジーンズ。
　２９０円均一の居酒屋。

　
　さらには、
　５５０万円の戸建て住宅なども登場し、
　話題となってます。

　なんだか、ここまでくると本当に日本は大丈夫なんだろうかと
　心配になってきます。

　
　こうした状況を受けて２０日、
　政府は日本経済は物価が持続的に下落する
　『ゆるやかなデフレ状況にある』と認定しました。

　デフレ認定の理由として、
　冒頭にあげたような『消費者物価の下落』。
　
　そして、
　『需要と供給のギャップ』をあげています。

　モノを作っても、欲しい人がいないので余ってしまう。
　だから、モノの価格がどんどん下がっていくのです。

　デフレの波は、　
　身近な商品やサービスだけではなく
　『家賃』にまで影響を及ぼしています。

　昨年のリーマンショック以降、
　家賃相場は下落傾向が続いています。

　例えば、
　先月当社が契約した１６２物件のうち、
　１０％以上家賃が下落しているものは、２０件ありました。

　この１０％以上家賃が下落した物件には、
　３つの特徴があります。

　一つ目は、『長期入居物件』であることです。
　
　１０％以上の賃料下落があった２０件のうち９件が、
　５年間以上、前入居者が住まわれていた物件でした。

　ここ１０年ほど、家賃はゆるやかに下落傾向にあったので、
　前入居者の入居期間が長ければ、長いほど、
　現在の家賃との開きが大きくなっています。

　二つ目は、『立地』です。
　
　前家賃が１０％以上下がっている物件のなかには
　前入居者が２年程しか住んでいなかったものもあります。

　こうした物件の多くは都内２３区ではなく市内、
　例えば、八王子の駅から徒歩１０分以上かかるというものでした。

　三つ目は、『高額家賃』です。
　
　ここでは１００,０００円以上の家賃設定の物件を
　高額家賃の物件として考えます。
　
　前家賃が１００,０００円以上した物件は、
　１０％以上家賃が下がった２０件のうち、９件が該当します。

　この９件の前入居者の入居期間は平均３.２年です。

　つまり、高額家賃の物件は、入居期間の長短に関わらず
　賃料の下落リスクが大きいといえます。

　では、このように前家賃と相場家賃に開きがあった場合、
　家主としては、どのように対応すべきでしょうか。

　『素早く空室を埋めるために、
　　相場家賃まで募集家賃を下げるべきか』

　それとも、
　『空室が長引くのを承知で、　
　　現状の家賃で募集し続けるのか』

　結論から言うと

　『相場家賃まで募集家賃を下げて、すぐに空室を埋めるべきです。
　　空室を埋めて家賃収入を得るほうが、メリットがあります。』

　
　前家賃が６５,０００円、
　そして相場家賃が６２,０００円の場合を例に考えてみます。

　前家賃と相場家賃の差額は３,０００円です。

　相場家賃で募集したときよりも、
　入居者が決まるのが１ヶ月遅れた場合、
　機会損失額は６２,０００円です。

　２ヶ月遅れた場合で１２４,０００円。
　３ヶ月遅れると、１８６,０００円にもなります。

　空室期間が長ければ、長いほど、
　機会損失額は大きくなっていくのです。

　それでも、
　『ひょっとしたら
　　入居者が早く見つかるかもしれないじゃないか！
　　なんで、相場家賃まで下げる必要があるの。』
　
　という方もいらっしゃるかと思います。

　ただ、
　現実には相場家賃から離れた家賃で募集した場合、
　空室を埋めることは難しい状況です。

　なぜなら、以前と比べて
　物件情報がはるかに手に入りやすくなっているからです。
　
　一昔前ならば、部屋を探すとなると、　
　まず駅前にある仲介会社の店舗を訪れ、
　部屋を紹介してもらっていました。

　しかし、
　現在、部屋を探すとなると、
　真っ先に行うのはインターネット検索です。
　
　インターネットに希望の条件を入力すれば、
　いくらでも物件情報が出てきます。
　昔と比べて選択肢の数が圧倒的に違うのです。

　そうなると、相場家賃と離れている物件は、
　それだけで競合物件と比べて不利になります。

　同じような部屋の広さ、立地、設備の物件があれば、
　家賃が安い方が決まりやすいのは、
　言うまでもありません。

　入居希望者と家主の情報格差がなくなったいま、
　相場家賃よりも高い家賃で空室を埋めることは、
　難しいのです。
　
　だからこそ、
　前家賃と比べて、相場家賃が下がっていたとしても、
　相場家賃で募集し、いちはやく家賃収入を得るほうが
　長期的に見てメリットが大きくなります。

　こうして、家賃の下落についてお話ししていると、
　不動産に投資する意味はないじゃないか、
　と思われるかもしれません。

　しかし、そんなことはありません。
　不動産投資は
　安定した収入を得ることのできる確かな投資法です。

　人口減少時代であっても、
　『東京』の単身世帯の数は、今後も増加していく見込みです。

　さらに、これまで入居者層として受け入れが不十分だった
　在日外国人層を取り込むなどの工夫をすれば、
　安定したマンション経営することが可能です。

　家賃の下落に関しても、
　今回のような大きな経済環境の変化を除けば、
　大幅な下落はありません。

　株式投資のように、
　一夜にして半分、３分の１といったことはありません。

　つまり、不動産投資は
　収入がそれだけ計算できる投資だということです。

　築年数の経過や経済環境による
　家賃下落リスクを差し引いても、
　定年後の安定収入を作る最適な投資先として、
　『東京の中古ワンルームマンション投資』をお勧めします。

　　　　　　　　　　　　　　　　　日本財託　マーケティング部　坂元　寛和

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