月額家賃８０万円、空室期間１年以上！高額賃料物件の実態とは！？
2015/08/06
★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.416 ―――――――――
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１. 月額家賃８０万円、空室期間１年以上！高額賃料物件の実態とは！？
２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」
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４． 編集後記
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■ 月額家賃８０万円、空室期間１年以上！高額賃料物件の実態とは！？
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今年の１月から相続税の基礎控除額が４割削減され、
大きな負担増となりました。
昨年は駆け込みで多くの相続対策セミナーが開催されていましたが、
今年に入っても、各地で盛んに行われています。
相続税の節税対策のひとつとして注目を集めているのが、
タワーマンションを使った相続税対策です。
タワーマンション節税のカラクリは次の通りです。
マンションの相続税評価額は、
建物部分と土地部分をわけて計算します。
おなじ広さのマンションでも、
総戸数の多いタワーマンションでは、
１戸あたりの土地の持ち分は小さくなります。
つまり、土地部分の評価額が抑えられるのです。
さらに高層階になればなるほど、
販売価格は高額になりますが、
相続税評価額は、低層階も高層階も変わりません。
そのため、相続税評価額と時価との間に大きな差が生まれ、
大幅な節税が可能になります。
ただ、タワーマンションを使った相続対策に
待ったがかけられるかもしれません。
タワーマンションの評価方法が
パブリック・コメントにかけられる動きがあります。
パブリック・コメントとは、
国が決断を下す前に、一般の識者から意見を聞くことです。
もし、タワーマンションの相続税評価額の算出方法が
見直しされれば、これまでのような大きな節税効果は見込めません。
節税ができないとなれば、
あとは不動産の収益力だけが不動産価値を決定づけます。
タワーマンションの賃料は非常に高額です。
ひと月の家賃が５０万円以上あるようなものも珍しくありません。
こうした高額家賃のマンションは、
ワンルームに比べて数が多くはないため、
その収益力はどのくらいなのか、
空室になったとき入居者がつくまでどれくらいかかるのか、
その実態はほとんど知られていません。
今回のコラムでは、当社が行った実際に行った
入居者募集の事例をもとに、
高額マンションの実態について、ご紹介していきます。
「頼むよ。ここはひとつ頑張ってよ」
学生時代の友人から、
港区にある高額マンションの空室を埋めて欲しいというお願いでした。
昨年、友人の父親が高額マンションを購入したものの、
１度も空室が埋まらないまま、
１年が経過し、頭を悩ませていました。
マンションは港区にあり、最寄駅からも近く
立地は申し分ありません。
１年も入居者が見つからないとなると、
募集条件が適正でないことが考えられます。
このマンションの募集条件は、
家賃が８０万円、敷金・礼金ともに２ヶ月分でした。
そこでまずは、周辺の家賃相場を
正確に把握することから始めました。
３日間で、１０社の仲介店舗を訪問し、
周辺エリアで、同じような高額マンションの成約条件を確認していきます。
「このマンションですが、
どのような条件であれば、お客様に薦められますか？」
『礼金と敷金だけで３２０万円もするじゃない。
家賃を合わせたら一度に４００万円も払うことになるよ。
これじゃ、難しいよね』
『新築から１度も入居していないのですが、厳しいですね。。。』
仲介店舗の担当者からヒアリングし、当社が査定した募集条件は、
募集家賃が６０万円、礼金ゼロ、敷金１ヵ月分です。
「この募集条件なら、頑張ってみるよ。」
そう友人に伝えて受話器を置くと、
１０分もしないうちに折り返しの電話がかかってきました。
『この条件で。親父も期待しているよ。』
すぐにオーナーである父親に確認をとってくれたのです。
その後、１ヶ月で寄せられた問い合わせは１４件でした。
ようやく問い合わせも順調に寄せられるようになり、
空室を埋められる手ごたえを感じるようになりました。
ただ、ほぼ同時期に募集したワンルームの１ヶ月の問い合わせ件数は、
３１件ですから、反響は倍も違います。
やはり高額マンションの入居者募集は簡単ではありません。
そもそも高額賃料のマンションは入居できる層が限られるため、
空室期間は長くなります。
内閣府が実施する県民経済計算基づいて推計した
２０１４年の都民の平均年収は６２９万円です。
一般的に給料の４分の１から５分の１を
住居費に充てるのが妥当と言われています。
つまり家賃６０万円の高額マンションに住める人は、
年収が２４００万円から３０００万円の人だけということになります。
平成２５年国民生活基礎調査によれば、
年収が２０００万円以上の世帯は、
わずか１％だけしかありません。
このわずか１％のマーケットだけで、
空室を解消しなければならないのです。
継続して募集しましたが、
なかなか申し込みをもらえるまでには至りません。
ただ、問い合わせの数は大きく変わっていないことから、
募集条件は間違えていないことが分かりました。
その後も粘り強く募集を続け、
募集を開始して５か月後、
ようやく入居希望者が見つけることができました。
入居者は年収が５０００万以上もあるドクターでした。
友人も喜んでくれました。
この高額マンションをオーナーである友人の父親は、
２億９０００万円で購入しています。
当初の募集家賃は８０万円で
表面利回りは３．３％を見込んでいました。
ところが実際に成約した家賃は６０万円です。
表面利回りは２．４％になります。
管理費や修繕積立金を考慮した
手取り利回りは１．９％です。
ふたたび退去となれば、
今回と同じように空室を埋めるまでに
日数がかることが考えられます。
一方、中古ワンルームの手取り利回りは４％から６％です。
さらに空室も１ヶ月程度で決まるため、
より確実な利回りを得ることができます。
さきほどの高額賃料のマンションは空室が埋まるまで
トータルで１７か月かかりましたら、その差は歴然です。
いまタワーマンション節税が注目を集めていますが、
節税スキームが否定されてしまえば、収益力がないので、
持ち続けることはできません。
また、節税スキームが変わらなくても、
相続が発生したときに入居者がいなければ、
『貸家建付地の評価減』が使えないというリスクがあります。
もちろん、相続が発生してすぐに物件を売却してしまうと、
不動産を相続税評価額ではなく、時価で評価する必要があります。
実際、タワーマンションを相続発生後、
すぐに売却して否認されたケースもあります。
相続対策を一番に考え、収益力をおろそかにして物件を選ぶと、
制度が変わった時には、もう取り返しがつきません。
不動産投資の目的は節税ではありません。
あくまで安定的に家賃収入を手にすることが目的です。
日本財託管理サービス 賃貸営業部 綱川 貴也（つなかわたかや）
◆ スタッフプロフィール ◆
賃貸営業部にて、空室物件の早期客付けを実現するため、
最大の協力会社である賃貸仲介会社との信頼関係の構築に向けて、
定期的な訪問営業も欠かさず行なっている。
３ヶ月前から生後６ヵ月のポメラニアンを飼い始めた。
ビール好きのため「麦（むぎ）」と命名、
２匹を飼う機会があれば「ホップ」にしたいと思っている。
帰宅後はダイエットを兼ねた散歩が日課となっている。
◆ ≪不動産投資コラムが３００本以上≫
不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから
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■ ２．≪オーナー様の生の声 合計４４５話 ＨＰ掲載中≫
マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》
【充実した管理システム No.５０】
『予想以上の達成感と満足感』
Ｈ・Ｏ 様 ４０歳 神奈川県在住
日本財託を知ったきっかけ：書籍「中古ワンルームマンションで収益を上げる！」
物件購入日：平成２５年５月
ご購入物件：板橋区（都営三田線「高島平」駅２分） 平成１０年築
自己資金２５０万円 他４戸 ご登場回数：２回目
マンション投資を始めてから２年が経過し、
現在は５戸の中古ワンルームを所有しています。
今は「少しでも早くローンを完済したい」
「もっと所有物件を増やしたい」という目標を持つようになり、
人生にハリが出来ました。
あの時、マンション投資を始めて本当に良かったと思います。
物件を購入するには多額の資金が必要なのではと心配していましたが、
実際はローンを活用することで、わずかな自己資金で済みました。
所有する５戸を平均してみると、自己資金は物件価格の１割程度です。
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◆ セミナーで学べる内容をご紹介 ◆
『なぜ、中古ワンルームなのか？』
『なぜ、東京なのか？』
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『投資物件の見分け方 失敗しない３つのポイント』
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『なぜ、いまが買いどきなのか』
客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。
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■ ４．編集後記
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名古屋支店に転勤になり、
すっかり名古屋の生活にも慣れたころの話です。
日に日に背を伸ばす名古屋駅前のビル群を
眺めながら帰宅していると、突然携帯が鳴りました。
『元気か？調子はどうだ？』
電話の相手は、父親でした。
毎日が忙しく、ほとんど連絡を取っていなかったため
声を聞くのも久しぶりです。
元気だと伝えると、少し間があって
遠慮がちに切り出されました。
『実はさ・・・明日母さんが手術するんだ。』
突然の話に、思わず携帯を落としかけます。
検査入院や手術スケジュールなど
事前に分かっていたはずです。
なぜ、早く教えてくれなかったのかと
父親を問いつめましたが、
話を聞くと、
「浩一朗には言わないで欲しい」と
母親が希望したようでした。
幸いにも命にかかわるような手術ではないようですが
私に心配をかけまいと、口止めしていたのでしょう。
私の母親は前向きな人ですが、
陰から見守ってくれるような控えめなタイプです。
中学生の時、地元千葉の野球クラブチーム「松戸ポニー」で
野球にひたすら打ち込めたのも、母がやりたいことならやりなさいと
背中を押してくれたおかげです。
それこそ、母は横断幕を振って
大声で応援するようなタイプではありません。
しかし、桜でんぶでハートが描かれたお弁当を開くと
母なりの応援メッセージを感じるのです。
社会人になってからも「実家の事は気にせず
一生懸命やってきなさい。」が母の口グセです。
それに甘えて、実家のことを気にかけることなく
仕事に没頭していたことを今回反省しました。
今年の春に母の手術は無事成功し
５月の休暇を使って、実家に帰省しました。
「おかえり、お腹出たわね・・・」
久々に会って、第一声がこれか（笑）
元気そうだと安心しましたが、
母は手術前と比べて少しやつれたようにも見えました。
にこやかにしている母親をみると、
恥ずかしいことに
ついつい涙腺が緩んでしまいます。
ちょっとトイレ、とあわててかけこみ
ホッとして涙をぬぐいました。
母の手術をきっかけに、
実家のことを気にかける機会が増えました。
とはいえ、用件なくわざわざ電話するのも恥ずかしいため
出張で地方を訪れる際は、ここぞとばかりに
お土産や特産品を送りつけています。
「美味しくいただきました。母より」
そっけない文面ですが、
毎回律儀にメールを送ってくるため喜んでくれているようです。
先月７月で、名古屋支店が１周年を迎えました。
名古屋に転勤して１年半が経ち、
支店の開設メンバーとして忙しい日々を送っています。
今年の夏は、名古屋名物「みそ煮込みうどん」を手土産に
実家に顔を出したいと思います。
日本財託 第一営業部 名古屋支店 S・K
◆ スタッフプロフィール ◆
千葉県松戸市出身の３４歳。
実家が地方郊外アパート経営で苦労していた姿をみて、
リスクの少ない東京中古ワンルームマンション投資の魅力を伝えている。
マンション投資セミナーでは講師としても活躍中。
日本財託グループの野球部「ジャパンビーンズ」にも所属し
健康保険組合主催の大会では４番バッターを務めた。
チャンスの場面ではホームラン性のあたりを打つも
逆風に戻され、惜しくも外野フライに倒れる。
逆風に立ち向かう事こそが人生のテーマ、と
お腹まわりの引き締めと来年の大会に向けた素振りを早くもスタート。
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どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
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