★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.417 ―――――――――
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◆――――――――――　平成２７年７月末現在 ――――――――――◆

オーナー数５，７０７名、管理戸数１４，６６６戸、入居率９８．９３％

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　１. 住所は正しいのに荷物が届かない部屋！？長期化した空室の意外なリスクとは？
　
　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
　
　３.　ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
　
　４．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」
　　　　　　　　　 ～参加者募集のお知らせ～

　５． 編集後記
　
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　■　住所は正しいのに荷物が届かない部屋！？長期化した空室の意外なリスクとは？
　
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　８月も残りあと２週間程。
　今年の夏も記録的な猛暑日が続きましたね。

　お盆が過ぎてジリジリと暑いこの時期は
　賃貸業界にとって閑散期と呼ばれています。

　もしかしたら、春先の繁忙期を逃して閑散期に突入してしまい、
　空室が長期化してお悩みの方もいらっしゃるかもしれません。

　実は、そんな長期化した空室が狙われて
　犯罪に使われてしまうケースが最近見られるようになってきました。

　高齢者の身内に装った電話をかけ、
　現金をだまし取る「オレオレ詐欺」に利用されるという事例が
　目立つようになったというのです。

　具体的には、賃貸住宅の空き部屋に現金を送らせ
　住人になりすまして受け取るといった手口です。

　犯行グループに共通しているのは、
　空室が長期化している物件だということです。

　そこで今回のコラムでは、
　空室を悪用されないためのポイントについてご紹介します。

　Ａさんは、他の賃貸管理会社に管理を任せていましたが、
　長期の空室に頭を悩ませていました。

　そこで賃貸管理会社を当社に変えていただき、
　その後、無事新しい入居者を決めることができました。

　しかし、空室が埋まって１週間ほど経過した時、
　入居者から思わぬ連絡が入りました。

　『ネットで商品を買ったのに、全く届かなくて困っています。』
　
　引っ越したばかりで住所を間違えたか、
　元の住所で郵便物の転送届けをしていないのかと思いましたが、
　いずれも違うようでした。
　
　運送会社に指定した住所は、確かにＡさんの物件です。
　
　そこで、運送会社に確認の連絡を入れたところ、
　意外な答えが返ってきました。
　
　『現住所は警察から配達の制限がされているため、
　　配送をストップしている』というのです。

　詳しい状況を確認するために、警察に問い合わせると、
　「オレオレ詐欺」で使われていたことが判明しました。

　犯行グループは、だまし取った現金を空室へ送るよう指示し
　受け取り場所として利用していたようです。

　警戒を強めるとともに、このように犯罪に利用された疑いがある部屋には
　いかなる配達もしないように、
　運送会社へ配達制限を依頼しているとのことでした。

　空き部屋とはいえ、しっかり戸締りもしているのに
　なぜ、犯罪に利用されてしまうのでしょうか。

　その手口は様々です。
　
　送付場所に空き部屋を指定し、投函された不在伝票を
　郵便受けから抜き取って再配達を回収するケースや、　
　その住所の入居者を装い、玄関先で受け取るケースもあるようです。
　
　また、入居希望者を装って内見時に部屋の合鍵を作成するなど、
　手口は巧妙です。

　長い時間、部屋に居座っているわけではないため
　把握することはなかなか難しく、
　オーナーであるＡさんも前管理会社も、
　犯罪で利用されていたことを知りませんでした。

　すぐに、警察に配送制限を解除してもらい、
　入居者の荷物は無事に配達されるようにしてもらいました。

　荷物が届くようになったとはいえ、現在の入居者にとっては、
　自分の部屋が過去になにかしらの事件に使われてしまったと分かれば
　不安がり、退去の原因になってしまうケースもあります。

　長期の空室がせっかく解消したのに、
　また空室になりかねません。

　そこで、入居者へ事情を説明し
　入居時にあたらしい鍵に交換しているため、
　犯行グループに再度悪用される可能性は極めて低いことを、
　丁寧に説明して安心していただくことができました。
　
　
　今回、Ａさんの物件が知らぬ間に
　詐欺グループに利用されていたのは、
　長期の空室が最大の要因です。
　
　事件や犯罪に巻き込まれないためには、
　空室の長期化を防ぐのが一番の対策になります。
　
　
　Ａさんは、空室になるたびに前管理会社の他にも
　複数の会社に仲介の依頼をしていました。

　前管理会社が空室をなかなか埋められないことから、
　他の会社にも声をかけていたのです。
　
　このように、複数の不動産会社に
　重ねて仲介を依頼することができる契約を「一般媒介契約」といいます。

　媒介契約には３種類あり、
　「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」といった
　他の不動産会社に重ねて依頼することができない契約もあります。

　それらに比べて、広く入居希望者を募集することができる点が
　一般媒介契約のメリットです。

　しかし、一般媒介契約にはデメリットもあります。

　ほとんど会社では真剣に募集活動を実施しますが、
　一般媒介契約だと他社にも同時に依頼しているため
　不動産会社が募集に本腰を入れてくれない可能性もあります。

　一般媒介契約でも、一番早く入居者を見つけてくれた会社に
　管理を変更するという条件が付いていれば、
　各社も本腰を入れて募集をするでしょう。
　
　しかし、こうした条件なしに、一般媒介契約で募集すると、
　あとまわしにされてしまう可能性があるのです。
　
　ネット上にいつまでも空室の情報が公開されているとなると
　その物件が空き部屋になっている情報が広まってしまいます。

　空室が続いているかどうかを調べるために
　犯人はこういった情報も入手しているのです。

　
　いくつもの会社に声をかけるよりも、
　入居者募集に強い信頼のおける賃貸管理会社に
　任せる方が空室が早く埋まります。

　ちなみに当社の管理物件の空室は、
　およそ１ヶ月程度で次の入居者が決まっています。

　空室が長期化することは、
　単に家賃が入ってこなくなるということだけでなく、
　犯罪に悪用されるリスクにもさらされることになります。

　閑散期で空室が長期化しているという方は、
　ぜひお気軽にご相談ください。
　

　日本財託管理サービス　賃貸営業部　管理受託課　山形　敏也（やまがたとしや）


　◆　スタッフプロフィール　◆

　管理受託課にて、賃貸管理のご相談窓口として、
　オーナー様に信頼のできる賃貸管理会社の大切さをお伝えしている。
　　
大学時代に身に付けた英語力は社内で評判。
　外国人入居者の通訳として他の部署から頼られることも。

　休日の楽しみは、妻と一緒にレゲエパンクバンド『ＳｉＭ（シム）』の
　ライブに行くこと。
　つい先日、このバンドが主催する夏フェスに足を運びました。

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　■ ２．≪オーナー様の生の声　合計４４６話　ＨＰ掲載中≫
　　　　マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【資金の効果的な運用　No.１０７】

　
　『２０年ぶりの投資用マンション』

　Ｒ・Ｋ 様　６０歳　東京都在住
　日本財託を知ったきっかけ：日経新聞
　物件購入日：平成２４年６月
　ご購入物件：江東区(東京メトロ東西線・都営大江戸線「門前仲町」徒歩９分）
　　　　　　　 平成１７年築　他１戸
　　　　　　　

　２０年前、投資用マンションの電話勧誘を受けて、
　実際に本所吾妻橋まで物件を見に行ったことがあります。

　それなりに名の通った不動産会社の部長さんが案内をしてくれたのですが、
　とにかく態度が悪かったことを覚えています。

　「よく分からない、怖い、だまされる」
　案内されているうちに恐怖心を抱くようになりました。

　まったく話しを進める気もなくなり、お断りしました。
　しかもその後、憎まれメールが送られてくる始末です。

　すっかり興ざめしてしまいましたが、
　ふたたび不動産投資を考えるようになったのは、
　１２年前の引っ越しがきっかけでした。

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report04/post-296.html

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　■　３.　ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください

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　日本財託グループでは、東京２３区内の中古ワンルームマンションの
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　『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』
　
　【東　京】２０１５年９月５日（土）ＰＭ１：００～３：３０

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　■　５．編集後記

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　私には６歳と２歳の息子がいます。

　長男の亮汰（りょうた）が３歳くらいの頃でしょうか。

　いつの間にか戦隊ヒーローものに夢中になり、
　一日中録画ビデオを見て、変身ポーズのマネをするようになりました。

　その姿が可愛かったので私も一緒になって見たり、
　暇さえあれば戦いごっこをしていました。

　よりリアルに再現するため、
　私も録画した番組を何度も見返し、
　セリフを覚えた回もあるほどです。

　ヒーローものを見ていると暴力的になりやすい、
　そんな話を聞いたこともあります。

　保育園の中で友達とケンカをしたと聞くと、
　悪影響なのかと悩んだこともありました。

　しかしそんな心配を吹き飛ばすくらいのヒーローエッセンスが
　息子には刷り込まれていた様です。

　ショッピングモールに出かけた際、
　配っていた風船をもらいハシャギながら歩いていると、
　泣いてる小さい子がいました。

　すると亮汰はその子に近寄り、持っていた風船を手渡しました。

　なぜ、あげたのかと理由を聞くと
　「泣いてる子を助けるのが正義の味方だから」と
　胸を張って誇らしげです。

　３歳年下の弟、颯人（はやと）は、
　亮汰の触るもの全てを欲しがり、よく駄々をこねます。

　そんな時にも「使っていいよ」と貸してあげます。

　その理由も「小さい子に優しくしてあげるのがヒーローだから」です。

　いつの間にか戦隊ヒーローから、
　人として必要なことをたくさん学んでいたんですね。

　私は一緒になって遊んでいただけなのですが。。。

　父親と力一杯遊ぶことは、
　子供にとってストレスの解消になるし、
　力加減や悪ふざけ等の限度の学習にもなる様です。

　日常の何気ない遊びでも、
　子供にとっては大事なことなんだなと学びました。

　そんな長男も来年は小学生。

　最近はアニメやゲームに夢中ですが、
　いつまでもヒーローのかっこ良さと優しさは忘れずに、
　成長して欲しいなと思います。

　仕事から帰ると、変身グッズを身に付けた息子たちが、
　小さな刀を持って私に戦いを挑んで来るので、
　今日も精一杯相手をしようと思います。

日本財託管理サービス　管理部業務課　S・K

　◆　スタッフプロフィール　◆

　東京都新宿区出身の３６歳。

　入居者解約受付から退去時の立会いなど、一刻も早く入居者を決めて、
　１日でも多くの日割り家賃を手にしていただくため、
　内装工事をスピーディーに行っている。

　３か月の食事制限と筋トレだけの『ノーライザップ』で、
　１０キロ減、体脂肪率２２％から１３％へのボディに生まれ変わった。
　
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　　どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
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