★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.422 ―――――――――
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◆――――――――――　平成２７年８月末現在 ――――――――――◆

オーナー数５，７４６名、管理戸数１４，８０１戸、入居率９９．０２％

◆―――――――――――――　ＩＮＤＥＸ　――――――――――――◆

　１. 『草むしり』から『放置自転車の撤去』まで！
　
　　　　資産価値を守る最前線の現場レポート

　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
　
　３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」
　　　　　　　　　 ～参加者募集のお知らせ～

　４． 編集後記

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　■　草むしりから放置自転車の撤去まで！資産価値を守る最前線の現場レポート

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　『空室を一日でも早く解消して、日割り家賃をお届けする』
　
　オーナー様からお預かりしたマンションの空室を早期に解消し、
　マンション経営で安定した利益をあげられるよう、
　日々こうした思いで管理に取り組んでいます。
　
　その想いを実現するために、
　当社では、空室を早期に解消するため様々な取り組みを実施しています。

　たとえば、提携する賃貸仲介会社５，０００社への空室情報の発信や
　賃貸仲介者専用ホームページの開設、
　さらに、内装工事期間を短縮して、内見機会を増やす
　「内装７日間ルール」などを設けています。

　しかし、制度を定めるだけでは、
　早期に空室が埋まることはありませんし、
　不動産の資産価値も維持できません。
　
　たとえ空室が埋まったとしても、
　入居者が快適に過ごせないような環境では、
　家賃の値下げを持ちかけられたり、
　場合によっては、退去にもつながりかねません。
　
　そこで入居者が快適に暮らせるよう、
　さらに、不動産の資産価値が損なわれないよう、
　日々、物件の現場に足をはこび、トラブルを未然に防いでいます。

　
　今回のコラムでは、
　入居者の快適な暮らしと不動産の資産価値を守るため
　管理の現場で起こっているトラブル解決事例についてご紹介します。
　
　
　わたしたち一棟建物管理課では、
　おもに１棟アパート・マンションの管理を行っています。
　
　故障箇所の修繕や資産価値を維持・向上させるための提案、
　そして、物件を巡回して、問題が生じていないか確認しています。
　
　今年の夏、当社が管理している１棟アパートに住む
　大学生の母親から連絡がありました。

　『息子の住む部屋に虫が出るんです。
　　庭の草からつたってきているのではないでしょうか。
　　あの雑草どうにかしてください！』

　しかし、入居者の住まいは２階です。
　
　２階の部屋に虫が侵入するほど、
　雑草が成長しているとも思えません。
　
　ともあれ、現地にいって現状を確認してみることにしました。

　実際に現地を見てみると、
　虫がわくほど雑草がうっそうと生えているわけではありませんでした。
　
　ただ、夏の盛りということもあり、
　一部の雑草は腰のあたりまで元気よく成長しています。
　
　入居者の母親からご相談を頂いた物件は、
　家賃の集金代行や空室時の募集などを行う賃貸管理のみを
　当社では行っております。
　
　庭先や建物自体の共用部分は
　建物管理会社の管轄です。

　庭の状況を見る限り、
　建物管理会社がうまく機能していないようです。

　とはいえ、
　『これは建物管理会社の仕事で、うちには関係ありません。』と
　言えるはずもありません。
　
　対応が遅れた場合、その分家賃の値下げを依頼してきたり
　最悪の場合、退去してしまうことにもなります。

　そうなってしまうと、オーナー様の不動産経営にも大打撃です。

　真夏の炎天下の中、
　草むしりの決行です！
　
　太陽がさんさんと降り注ぐ中、
　中腰になってもくもくと雑草を抜いていきます。

　じりじりと背中を焼くように
　太陽光が容赦なく照りつけてきます。
　
　背中を丸めて中腰になり、
　黙々と雑草を抜いていきます。
　
　すっぽり抜けるものもありましたが、
　なかには、どっしりと地面に根付いているものもあります。
　
　悪戦苦闘すること１時間。
　
　ワイシャツもズボンも汗でべったりと
　肌に張り付いています。
　
　入居者の母親にすっかり雑草を取り終えたことを伝えると、
　大変喜んでいただきました。
　
　建物管理会社には、防草シートと除草剤を使って
　荒れないように対策をとるようにお願いし、
　今後も経過を見守ることにしました。
　

　決して派手なことではありませんが、
　建物の景観が悪ければ、埋まる空室も埋まりません。
　
　こうした仕事も建物の資産価値を守るためには、
　とても重要な作業です。

　このほかにも、建物の景観を損ねたり
　生活環境の悪化を招くのが、自転車や粗大ごみの放置です。

　粗大ごみが放置されたままだと
　建物の美観を損ねるだけでなく、

　さらに周囲に『ここはごみを捨てても良い場所なんだ』
　と誤ったメッセージを送ることになります。

　速やかに撤去する必要があります。
　
　問題は放置自転車です。

　放置自転車を安易に撤去してしまうと、
　あとから現れた持ち主から所有権を主張され、
　トラブルになりかねません。

　そこで、放置自転車の撤去作業には
　十分な準備をして行うようにしています。

　まず、サドルに埃が被っていたり、
　ずっと同じ場所に置いてある自転車に目をつけ
　放置状態であることを確認します。

　放置の可能性が高い場合は、猶予期間を半年と定め、
　撤去まで期限を記したシールを貼りつけます。

　もちろんその間も、持ち主が見落とさないように
　ポスターや掲示板で撤去作業の告知は欠かせません。

　撤去間近になれば、さらに最終通告として改めて札を貼り
　満を持して撤去作業を行っています。

　約半年をかけた監視と準備で
　苦情などのトラブルなく撤去を行うことができるのです。

　資産価値を守るためには、
　建物自身の異変や変化にいち早く気づくことです。
　
　そのためにも、定期的な物件の巡回は
　大変効果的です。
　
　異変やトラブルの芽を見つけたら、
　環境が悪化する前に、即時に対応をとることができます。

　また、トラブルを防止するだけでなく、
　物件を見て回ることで、それが新たな収益源につながることもあります。
　
　先日も、車一台分の空きスペースがあり、
　最寄駅からもほど近い物件で、
　カーシェアサービスを導入し、収益力アップに貢献することができました。
　
　資産価値を守るだけではなく、
　収益力の改善にも努めています。
　
　こうした取り組みの基本となるのは
　いかに現場に出て、物件の現況を把握することだと思います。

　地道で時間のかかることも少なくありませんが、
　文字通り、雨の日も風の日も『現場百篇（ひゃっぺん）』を信条に
　日々の管理にまい進していきます！
　

　日本財託管理サービス　管理部一棟建物管理課　春本　紘平（はるもと　こうへい）

　◆　スタッフプロフィール　◆

　東京都中野区出身の３６歳。

　管理部一棟建物管理課として、
　修繕工事の提案や建物の資産価値を長期に渡って維持するために
　外観のリノベーション、水道管のオゾン洗浄などの提案を行う。

　前職は建設会社の現場監督。
　その経験と建物の知識を生かし建物の資産価値の維持・向上を目指している。

　仮想と現実を融合したオンラインゲーム『イングレス』（Ingress）にハマる。
　ゲーム攻略の為、ケータイ片手に歩く距離は劇的に増えているが、
　体重が減る気配さえなく不思議でならない。
　ついつい訪れた建物の外観をじっくり見学してしまう。

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　■ ２．≪オーナー様の生の声　合計４５１話　ＨＰ掲載中≫
　　　　マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【資金の効果的な運用　No.１０９】

　
　『誰でも始められる投資』

　Ｓ・Ｈ　様　４４歳　埼玉県在住
　日本財託を知ったきっかけ：知人の紹介
　ご購入日：平成２５年１０月
　ご購入物件：豊島区（東京メトロ有楽町線「東池袋」徒歩１分）
　　　　　　　平成１６年築　頭金１５０万円
　　　　　　　

　３０代後半に差しかかった頃、
　現状の自分の給料と生活パターンを振り返ると、
　なんとなく先行きが見えてきました。

　すると、このまま同じような生活を続けていくことに疑念を抱き、
　「もっと稼ぎたい！」「もっと自由な時間がほしい！」
　と思うようになりました。

　とはいえ、すぐに仕事を辞めたり、転職することはできません。
　まずは今の給料以外の収入を得る方法はないかと、真剣に考えました。

　その頃から、積極的に投資に関するセミナーに参加したり、
　書籍を読んだりしましたが、全くの無知からのスタートだったので、
　見聞きする言葉自体が初めての単語ばかりです。

　経済や資産運用について、意味が分からない用語は、
　その都度調べながら、少しずつ理解できるようになりました。

　日本財託のセミナーに参加したのもその頃です。

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report04/post-301.html

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　■　３.　セミナーのご案内　～参加無料　～

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　【延べセミナー参加者１６，０００名の実績！】
　『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』
　
　【東　京】２０１５年１１月７日（土）ＰＭ１：００～３：３０

　セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

　　https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp3/

　◆　セミナーで学べる内容をご紹介　◆

　『なぜ、中古ワンルームなのか？』
　『なぜ、東京なのか？』
　『一棟アパート経営との違い』
　『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』
　『投資物件の見分け方　失敗しない３つのポイント』
　『地震に強い物件選び３つのポイント』

　など、
　
　最新の不動産市況を読み解きながら、
　『なぜ、いまが買いどきなのか』
　客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

　◆　特選物件のご紹介　◆

　≪セミナー限定≫
　　年間平均入居率９８％の賃貸管理会社の特選物件のご紹介

　当社では、毎月約８０戸以上の中古ワンルームマンションを
　ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。

　こうした、表に出ない物件の情報も、
　セミナーにご参加頂いた方にご紹介しております。

　満室経営を目指すためには、
　入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。
　
　平均入居率９８％を誇る賃貸管理会社が選んだ物件を公開しておりますので、
　物件情報に興味がある方も、
　ぜひこの機会にセミナーにご参加ください！

　セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

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　■　４．編集後記

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　私には、親友のように仲の良い１つ上の姉がいます。

　「あっちゃん」こと、安津子（あつこ）お姉ちゃんです。

　私とあっちゃんは顔が似ていないだけでなく、
　性格もまったくの正反対です。

　あっちゃんは、誰に対しても人当りがよく、
　白い肌で頬がぷにっとした、
　まるでマシュマロのような癒し系の女性です。

　引っ込み思案で恥ずかしがり屋な私からしたら、
　よく笑い、よくしゃべる、社交的なあっちゃんは憧れの存在です。

　私たちはお互いに「あっちゃん」「かよちゃん」で呼び合い
　まるで親友のようにいつも一緒でした。

　夏は、２人で市民プールに出かけ
　アイスを食べながら帰り、
　冬になれば、お揃いの赤いちゃんちゃんこを着て
　こたつで一緒にゲームをするのがお決まりでした。

　そんなあっちゃんが
　今年ついに結婚することになりました。

　相手は、１年以上お付き合いした
　笑顔が素敵な優しそうな男性です。

　先月の８月末に、暑い中スーツを着て
　「結婚を前提に同棲をさせて下さい！」とあいさつに来たのです。

　額の汗を何度もハンカチでぬぐいながら、
　正座で挨拶する彼氏の隣で
　あっちゃんは頬を赤く染めて、とてもうれしそうです。

　１０月末にこの家を出て行くことが決まり
　あっちゃんの引越しの手伝いをすることになりました。

　『やったね！あっちゃん！２人の生活が楽しみだね。』

　そういいながら引越しの手伝いをしますが、
　心の底では、寂しくて仕方ありません。

　あっちゃんの部屋は、殺風景な私の部屋とは全く違い、
　壁は一面ピンクでどこか甘いお菓子の匂いがします。

　寂しさを振り払うように
　サンリオやディズニーのぬいぐるみを整理していくと、

　あっちゃんの部屋には、私とのたくさんの思い出が
　今も大切に残されていることに気がつきました。

　小学生の時にあっちゃんに負けじと習ったピアノの譜面、
　冬休みの課題が間に合わず、あっちゃんに手伝ってもらった
　大量の手作りストラップ。

　お小遣いを２人で出しあってようやく買ったのに
　ハトが飛び出たまま、買ってすぐ壊れてしまったハト時計・・・

　掃除をしていくと、次々にあっちゃんとの
　思い出が蘇ってきます。

　そんな中、つぎはぎだらけのポスターを見つけたときは
　思わず手が止まりました。

　それは、私が中学生の頃に、
　ビリビリに破り捨てた
　ポスターだったからです。

　地元の絵画コンテストへ応募しましたが
　自信があったのにもかかわらず、
　落選してしまった苦い思い出の１枚です。

　１つ１つの紙片がセロハンテープで
　丁寧につなぎあわされています。

　あっちゃんがこっそり
　バラバラの絵を拾って、直してくれていたのです。

　あの時、入賞したあっちゃんが羨ましくて
　たしか、やつあたりしてしまったのに！

　なんだか恥ずかしくて、
　見て見ぬふりをしてしまいましたが

　他にも次から次へと出てくるのは
　私との思い出のものばかりです。

　宝探しのような片付けの中で、
　２４年間、短い様で長い間
　一緒にいたことを感じることができました。

　常に隣にいたあっちゃんがいなくなるのは
　体の半分を失うようで、とても寂しいです。

　しかし、部屋の掃除をきっかけに、今では姉の幸せを
　誰よりも祝福してあげたいと思えるようになりました。

　先日、来年７月の挙式のために、
　あっちゃんのドレス選びに付き合う約束をしました。

　世界で一番キュートな花嫁にしてあげたいと思います。

　
　日本財託　マーケティング部　I・K

　◆　スタッフプロフィール　◆

　東京都武蔵野市出身の２３歳。

　新卒２年目。マーケティング部に所属し、セミナー準備や運営、
　営業活動のフォローを行う。

　３年前、段ボールに捨てられていた猫「めんま」を溺愛している。

　シルバーウィークに深大寺で行われた猫の里親を募集するイベントへ参加。
　生後４カ月のメスねこ『たらちゃん』を新しい家族に迎えました。

　嫉妬して一時家出をしていた「めんま」ですが
　最近歩み寄るようなしぐさもするようになり、ほっとしています！

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　　どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
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