★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.423 ―――――――――
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　１. マンションはいつまで持つの？軍艦島からみる２つのマンション寿命

　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
　
　３.　ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
　
　４．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」
　　　　　　　　　 ～参加者募集のお知らせ～

　５． 編集後記

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　■　マンションはいつまで持つの？軍艦島からみる２つのマンション寿命

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　『本当にマンションって、６０年も持つんですか？』

　先日、配信したコラムを読んだ読者からの質問です。

　９月１７日配信号
　コラム『いまが売り時に惑わされない！
　　　　　　　　　不動産を最後まで持ち続けたほうが良い理由とは！？』

http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/category03/post-315.html

　このコラムのなかでは、
　マンションの寿命を６０年として、
　所有期間中の家賃収入額を計算しました。

　そのうえで、投資用不動産は途中で売却せず、
　最後まで持ち続けたほうが、
　最終的に利益は大きくなるとお伝えしました。

　ご質問にあるように、
　マンション寿命が６０年よりも短いのであれば、
　持ち続けるという結論も危ういものになります。
　
　マンション寿命はいったいどれくらいなのか、
　そして、６０年という根拠はどこにあるのか、
　気になるところですよね。

　そこで、今回のコラムでは、
　マンション寿命について、
　物理的な寿命と、経済的な寿命という
　２つの視点から考えていきたいと思います。
　
　
　マンションの物理的な寿命は、
　コンクリートの耐用年数からわかります。

　国土交通省がまとめた資料「ＲＣ造（コンクリート造）の寿命に係る既往の研究例」の
　なかで紹介されている資料を参考にすると、
　１００年以上の耐久性があるとされています。
　
　　・一般建物の耐用年数は１２０年、
　　　外装仕上げにより延命し耐用年数は１５０年
　　　（大蔵省主税局）
　　　
　　・鉄筋コンクリート造建物の物理的寿命を１１７年と推定
　　　（飯塚裕「建物の維持管理」鹿島出版会）
　　　
　実際に、建てられてから９９年が経過している
　コンクリート造の住宅が国内にあります。
　
　先日、世界遺産にも登録された長崎県端島（はしま）、
　通称「軍艦島」です。

　７階建ての３０号棟と呼ばれる鉄筋コンクリート造の建物は、
　大正５年、１９１６年に建てられた集合住宅です。

　１９７４年に炭鉱が閉山されて以降、
　４０年以上もメンテナンスがされずに、
　潮風にさらされ続けてきましたが、
　いまだに建物躯体部分は姿をとどめています。

　最近では２００年の耐久性があるコンクリートが開発されており、
　今後は技術の進歩によって「物理的耐用年数」は、
　さらに伸びることが考えられます。

　ただ、物理的にマンションの寿命が１００年以上見込めるとしても、
　最後まで稼働し続けて、利益をあげられるかどうかは、
　また別の話です。
　
　軍艦島の住宅にしても、
　形は保っていますが、あのような状況では
　たとえ利便性の高い都内に立地していたとしても、
　売買することはおろか、賃貸することもできません。
　
　これが経済的な寿命がつきてしまっている状態です。

　たとえば、同じ築年数が経過したコンクリート造の住宅でも、
　２０１３年に取り壊された同潤会「上野下アパートメント」（台東区）は
　築８４年が経過していましたが、
　最後まで住まいとして活用されていました。
　
　これは建物の管理を継続的に行っていたため、
　経済的寿命もこれだけ延ばすことができたケースです。
　
　
　では一般的には、経済的な寿命はどれほどあるのでしょうか。

　この経済的耐用性からマンションの寿命を把握するうえで、
　興味深い資料があります。

　２０１３年に早稲田大学の小松幸夫教授が行った調査です。

　この調査では、取り壊しになった建物のデータを元に、
　建物の平均寿命を推計しました。

　建物がいつ取り壊されたかは、
　固定資産台帳に基づいて調査しています。

　この小松教授の調査によれば、
　鉄筋コンクリート造のマンションの
　平均寿命は６８年とされています。
　
　このことから、いわゆるマンションの寿命は、
　先日のコラムでご紹介したように、
　およそ６０年程度は持つものと考えられます。

　ただし、これはあくまでも平均値であり、
　全てのマンションが６０年間にわたって
　稼働し続けられると断言できるものではありません。

　途中、建物のメンテナンスが不十分であれば、
　その分マンションの寿命は縮んでしまいます。

　マンション寿命をまっとうさせるためには、
　建物の管理をしっかりと行うことが重要です。

　投資用マンションを購入して終わりではなく、
　管理組合の総会に積極的に参加するなどして、
　マンションの資産価値を守っていく意識を持つことが欠かせません。
　
　建物管理にも関心を向けて、
　資産価値をしっかり守っていきましょう。
　

　日本財託　マーケティング部　小林　和徳(こばやしかずのり）

　◆スタッフプロフィール
　　
横浜市出身の３７歳

　マーケティング部所属し、セミナーやＨＰの運営、
　メールマガジンの執筆などを通じて
　東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。
　
３人の子供と友達のような親子関係を改めて、
　父親の威厳を取り戻したいと思っている。

◆　≪不動産投資コラムが３００本以上≫
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　■ ２．≪オーナー様の生の声　合計４５２話　ＨＰ掲載中≫
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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【資金の効果的な運用　No.１１０】

　
　『故郷の中国よりも東京の不動産を選んだ理由』

　Ｔ・Ｒ様　５３歳　東京都在住
　日本財託を知ったきっかけ：書籍「東京の中古ワンルームを3戸持ちなさい」
　ご購入日：平成２７年６月
　ご購入物件：横浜市鶴見区（京浜東北線「鶴見」徒歩５分）
　　　　　　　平成元年築　他１戸　頭金４００万円
　　　　　　　

　中国から来日して２１年が経ち、
　すっかり東京での暮らしもなじんでいます。

　資金に余裕ができたことから、
　不動産投資をしようと考えました。

　故郷の中国で不動産投資を始めようと、
　帰国する度に調べていたのですが、最終的に見送ることにしました。

　中国と日本の状況をさまざまな点で比べると、
　賃貸に出した場合、どちらの物件に入居が付くかは明確でした。

　そこで、私の第二の故郷である東京で
　不動産投資を始めようと思ったのです。

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report04/post-302.html

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　■　５．編集後記

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「Lynx(リンクス）を復活させよう！」

毎回、旧友と会うたびに盛り上がる話題です。

Lynxとは、私が１９歳の時に、
地元の仲間３人とつくったバンドです。

私はエレキギターを担当していました。

バンドといっても、ライブハウスで活動するのではなく、
もっぱらレコーディングを楽しんでいました。

それぞれがオリジナルの曲を作って、持ちよるのですが、
３人の好きな音楽はバラバラです。

当時、私はエアロスミスのようなハードロック、
さらにヘビメタにも興味がありました。

他のメンバーは、プレスリーに代表されるロカビリーや、
エリック・クラプトンのような大人な感じのロックを好んでいました。

　作った曲は全部で２０曲。
音楽性に統一感はありませんが、１枚のＣＤに全曲詰め込んで、
まわりの友達に配り歩きました。

バンド結成２年目、いよいよ初めて人前で演奏する機会が訪れました。

他のバンド仲間たちと、ライブハウスを貸し切ることになったのです。

記念すべきデビューの地は、
横浜にある老舗ライブハウス「セブンスアベニュー」です。

当日ライブハウスには、１００人ほどのお客さんが集まりました。

　お客さんといっても、ほとんど知っている顔ばかり、
　いわゆる身内です。

　ステージでは、満を持してオリジナル曲を８曲演奏しましたが、
　結果は散々でした。

　普段はスタジオにこもってばかりでしたから、
　演奏はできても「パフォーマンス」ができません。
　
　ただ、突っ立って楽器を演奏しているだけですから、
　躍動感がないのです。
　
　しかも、誰も知らないオリジナルの曲です。
　いま当時を振り返れば、盛り上がる要素はひとつもありません。
　
　他のバンドは、当時流行していたジュディマリやボウイの曲を演奏して
　場を盛り上げていたのとは対照的です。
　
　また機会があれば、ライブをしたいねと話していたものの、
　社会人になると仕事が忙しくなり、バンドは自然消滅していました。

　あの失意のライブから２１年目。
　
　４０過ぎの男たちがふたたび集まり、
　Lynxを再結成することになったのです！

　当時ベースを担当していたメンバーが、
　４０歳を過ぎて何か新しことを始めようと、
　ドラム教室に通い始めたのがきっかけでした。

　その話を聞き「とりあえずスタジオに入ろう！」と集まったのです。

　楽器もすべてレンタル、演奏する曲目も決めず、
　まさに「とりあえず」といった状態です。

　しかし、音を出した瞬間、
　当時の感覚がみるみる蘇ってきました。

　各パートが一つになった時の一体感、大音量の心地良さ、
　何より同じ目的を持って過ごす仲間達との時間。

　今の生活に不満があったわけではありませんが、
　足りない物があったとしたら、この時間なのではないか？

　本気でそんな風に考えてしまうほど、充実した時間でした。

　その想いは他のメンバーも同じだったようで、
　定期的にスタジオに集まるようになりました。

　エアロスミスに憧れてギターを手に取ってから２１年、
　いまではブルースも聞くような年になりましたが、
　内に秘めた熱い情熱は、いまも昔も変わりません。
　
　　
　日本財託　システム部　Y・H

　◆スタッフプロフィール

　横浜市出身の４２歳。
　
　システム部に所属し、オーナー様、入居者様、
　管理物件に関する情報を一元管理する
　当社独自の賃貸管理システムのメンテナンスや
　バージョンアップ作業に携わる。

　趣味はエレキギターの演奏で、学生時代はヘビメタバンドで活躍。

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