★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.424 ―――――――――
☆☆　　　　■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■
☆★☆　　　　　～あなたの老後、本当に大丈夫！？～
☆☆☆★　　 日本財託ＨＰ
★☆☆☆☆ 　http://www.nihonzaitaku.co.jp/
―――――――――――――――――――――――――――――――――――

※このメールは、お名刺の交換や当社への資料請求、また弊社のメルマガ登
　　録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
　　ます。メルマガの配信停止をご希望の方は、本文最後にございますＵＲＬ
　　をクリックして下さい。

◆――――――――――　平成２７年９月末現在 ――――――――――◆

オーナー数５，７８９名、管理戸数１４，９３８戸、入居率９９．２２％

◆―――――――――――――　ＩＮＤＥＸ　――――――――――――◆

　１. １０室中７室が２年も空室！アパート満室化ドキュメント

　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
　
　３.　ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
　
　４．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」
　　　　　　　　　 ～参加者募集のお知らせ～

　５． 編集後記

◆◆◆◆◆◆◆◆日本財託グループからのお知らせ◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

　特別企画セミナー

　≪１棟アパートマンションオーナー向け≫
　
　コスト削減、空室解消！
　『１棟アパート・マンション収益力改善セミナー』
　
　日時：１０月２５日（日）１３時３０分～１５時１０分（開場１２時３０分）
　場所：新宿サンエービルＢ１ 会議室
　　　　東京都新宿区西新宿１－２２－２

　http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_congruence/index.html

――――――――――――――――――――――――――――――――――

　築年数の経過とともにすすむ家賃の下落、
　空室期間の長期化、そして増える修繕費。

　オーナーにとっては頭が痛いところですよね。
　
　ただ、収益力の低下に関して、
　なにも打つ手がないわけではありません。
　
　ちょっとした知識やノウハウを駆使するだけで、
　コストを大幅に圧縮でき、入居者からも選ばれる
　アパート・マンションに生まれ変わらせることも可能です。
　
　そこで、今回はアパート経営のコスト削減、空室期間の短縮にノウハウを持つ
　スペシャリスト３社が集まり、
　
　１棟アパート・マンションの収益力を改善する
　特別セミナーを開催します。
　
　もちろんセミナーの参加費用は無料です。
　
　収益力の低下や空室でお悩みのオーナー様は
　ぜひこの機会にご参加ください！

　≪タイムスケジュール｜各講演３０分≫

　第１部 １３：３０～１４：００
≪アパート満室化ドキュメント≫
　『突然、法人契約の打ち切り、
　　　２３室中１５室が空室のアパートが３ヵ月で満室に！』

　株式会社日本財託管理サービス 管理受託課 有賀由紀子

　第２部 １４：０５～１４：３５
　『あなたも損をしているかも？
　　　　　　　ここまで下がる共用部の電気代！』
　　
　よつばエコロジー株式会社 日本橋支店長 笹井 恒宏

　第３部 １４：４０～１５：１０
　『今や標準化？！入居者様向け
　　　インターネット使いたい放題サービスが空室を埋める！』
　
　株式会社ブロードエンタープライズ 武田 宗一郎

　日時：１０月２５日（日）１３時３０分～１５時１０分（開場１２時３０分）
　場所：新宿サンエービルＢ１ 会議室
　　　　東京都新宿区西新宿１－２２－２

　http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_congruence/index.html

======================================================================
　
　■　１０室中７室が２年も空室！アパート満室化ドキュメント

―――――――――――――――――――――――――――――――――――
　
私たち日本財託は、区分のワンルームマンションの賃貸管理を
　中心に行っていますが、
１棟アパートの賃貸管理、建物管理も行っています。

　区分所有のマンションの場合、
　建物の改修や修繕工事、新設備の導入には、
　オーナー全員で構成される管理組合での決議が必要です。

　その点、１棟アパートの場合は修繕やリノベーションの計画を、
オーナーの意志で自由に決めることができるという特長があります。

　ただ一方で、オーナー自身が日常的な管理計画を策定し、
　計画的に修繕を実施しなければ、
　建物の資産価値は損なわれてしまいます。

　１棟アパートは建物管理で自由度が高い分、
　オーナーの管理責任も重大になります。

　そのため
　エントランスにゴミが散乱していたり、
　共用部分の電灯が切れているなど、建物管理が行き届かず、
　せっかく好立地の物件でも空室がなかなか埋まらないことがあります。
　

　今回のコラムでは、
　建物の管理状態に問題があり、１０室中７室が
　実に２年以上も空室だったマンションを満室化した事例をお伝えします。

　この一棟アパートは、
　西武新宿線「野方」駅から徒歩６分のところにあります。

　築２９年と築年数は経過していますが、
　立地を考えれば、ここまで入居者募集で
　苦戦する物件ではありません。

　長期空室の特別な理由があるはずです。

　現地を訪れてみて、長期空室の理由がすぐにわかりました。
　アパートの管理状態が大変劣悪なものだったのです。
　
　エントランスのメールボックスには、
　チラシが無造作に詰め込まれ、
　入りきれないチラシがロビーに散乱しています。

　メールボックスのダイヤル錠は壊れており、
　施錠することもできません。

　外壁を触ると白い塗料が手の平にべったりとついてきます。
　もう何年も外壁工事をやっていないことが分かりました。

　２階へ続く階段は、錆びついてしまって、
　ところどころ穴も空いている状況です。

　隣地との目隠しフェンスも割れており、
　破片が床に飛び散っています。
　
　さらに、今にも剥がれ落ちそうな天井も２箇所ありました。

　問題は共用部だけではありません、
　室内も深刻な状況でした。

　キッチンのまわりの壁紙は剥がれ、
　天井からは、なにやら電気コードらしきものが垂れ下がっています。

　床には漏水で水がしみ込んだ跡があり、
　とても人が住める状態ではありません。

　すぐに、オーナーに建物の状況を報告したところ、
　３年前に、この部屋で火災が起きたことが分かりました。

　アパートの管理は、ずっと管理会社に任せていて、
　火災後の復旧状況についても、確認していないとのことでした。

　このアパートの管理会社は、
　誰もが名前を知っているような大きな会社です。

　なぜこのような状況でアパートを放置しているのか、
　管理会社に問い合わせました。

　すると電話に出た担当者は、開口一番
　「このアパート、もうダメなんです。」と切り出しました。

　火災被害が深刻で、
　建て替えない限り、賃貸物件としては使用できないと、
　消防署から勧告を受けていると言うのです。

　しかし、消防署が使用の差し止めをするという話は、
　聞いたことがありません。
　
　事実関係を地元の消防署に尋ねました。

　すると、やはり消防署側では
　住居としての使用を差し止めることはないという回答を得ました。

　火災後の処理を放置した
　管理会社の言い逃れだったのです。

　オーナーに真実を伝えると、
　信じられないといった表情で話しを聞いていました。

　「この状態のままでは、入居者は安全に住むことはできません。
　　ただ、建て替えなくてもリフォームすれば利用できます。安心してください。」
　
　そう伝えて、管理会社の変更をしてもらうことになりました。

　もう何年も放置されたままの外壁は、
　そのままでは漏水の原因にもなります。

　しっかりと防水塗装を塗り直し、
　外壁のタイルの継ぎ目には、
　シーリングというゴム状の素材を埋め込みました。

　天井が剥がれて隙間ができていた箇所は、
　取り壊して天井部を新設しました。

　さらに、錆びついて穴まで開いていた階段は
　補強工事を行い、
　そのうえで滑り止めのシートを張りました。

　これで雨の日でも安心です。

　３年前に起きた火災の消火活動で、漏水被害にあったまま、
　放置された室内は思い切ってリノベーションを実施しました。

　分譲当時のキッチンは、最新のキッチンに入れ替え、
　上部には換気扇を取り付けました。

　カーペットはホワイトのフローリングに変更し、
　壁紙はデザインクロスを張りモダンな仕上がりとなりました。

　建物の外観工事で３４０万円、
　空室の７部屋分の内装工事で４００万円、
　合計７４０万円がかかりました。

　その結果、２年も７室の空室が埋まらなかったアパートが、
　３ヶ月で満室となったのです。

　周辺にある築３０年が経ったアパートの相場家賃は５万円でしたが、
　相場より１万５千円高い、６万５千円で
　新しい入居者を決めることができました。

　外観工事とリノベーション工事で７４０万円がかかりましたが、
　なにもしなかったら、７部屋分の年間家賃５４６万円は入ってきません。

　オーナー様にも大変満足していただきました。

　≪写真で見るリノベーション工事のビフォーアフターはこちらから≫
　http://www.nihonzaitaku.co.jp/bs/object/images/20151008.pdf

　今回お伝えした事例は、火災事故が放置された特殊なケースですが、
　立地が良くても、なかなか入居が決まらない場合は、
　建物管理に問題があることが考えられます。

　空室が何ヶ月も続いている場合には、
　ぜひ１度、現地に足を運んで建物の様子を確認してみてください。

　実際、過去にご相談いただいたケースでは、
　夏場に空室に虫が湧いていたり、排水溝から異臭がする部屋、
　退去後のリフォーム工事が行われず、放置されていた部屋もありました。

　また、建物の劣化状況は目に見えるだけでは分からないこともあります

　当社は、建物の劣化状況を診断し、
　レポートにまとめてお伝えするサービスを無料で行っています。
　
　空室でお困りな方だけでなく、建物の資産価値を維持向上させたい方も
　ぜひ、お気軽にご相談ください。

　日本財託管理サービス　賃貸営業部管理受託課　木戸　厚志（きどあつし）

　◆　スタッフプロフィール　◆

　福岡県福岡市出身の３２歳。
　
　マンション経営でお悩みのオーナーに対して、改善の提案を行っています。
　現状把握・改善策定・実施の流れを意識した提案は、ご好評いただいています。　

　彼女にせがまれて飼いはじめた「グリム」と「サミー」の２匹の犬を溺愛。
　台風の日でも欠かさず１時間程の散歩を行う。

◆　≪不動産投資コラムが３００本以上≫
　　　不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから
　　　
　 http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/

====================================================================

　■ ２．≪オーナー様の生の声　合計４５３話　ＨＰ掲載中≫
　　　　マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

――――――――――――――――――――――――――――――――――

《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【資金の効果的な運用　No.１１１】

　
　『チャンスは掴み取るもの』

　Ａ・Ｙ様　４９歳　東京都在住
　日本財託を知ったきっかけ：インターネット
　物件購入日：平成２１年４月
　ご購入物件：墨田区（総武線「両国」徒歩３分）
　　　　　　　平成１２年築　他４戸　頭金４００万円

　　　　　　　

　将来のための堅実な備えとして、
　マンション投資を勧める怪しい電話がよくかかってきます。

　こうした話には、注意が必要です。

　本当に良い話なら、向こうからやって来るはずはありません。
　こちらから出向いて行かなければ、チャンスは掴めないのです。

　何が起きるか分からない時代に備えるため、
　自分で行動を起こして見つけたのが、日本財託です。

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report04/post-303.html

=====================================================================

　■　３.　ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください

　≪簡単スピード査定サービス実施中≫

　https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp_vend/

――――――――――――――――――――――――――――――――――

　日本財託グループでは、東京２３区内の中古ワンルームマンションの
　ご紹介だけではなく、ワンルームマンションの買い取りも行っております。

　創業２６年、これまで１万戸以上のワンルームを取り扱ってきた実績を活かし、
　正確でスピーディーな査定を実施。最短１週間で現金化します。

　≪日本財託の５つのメリット≫

　メリット１　スピード査定
　　翌営業日までに査定金額をお伝えします。

　メリット２　仲介手数料不要
　　日本財託が買主になるので仲介手数料はかかりません。

　メリット３　売却後のトラブルも心配なし
　　買主は日本財託になるので、売却後のトラブルの一切心配ありません。

　メリット４　手続きは簡単
　　マンション名と号室が分かれば査定金額をお出しできます。

　メリット５　最短１週間で現金化
　　抵当権の設定のない不動産であれば最短１週間で現金化できます。

　≪簡単スピード査定のお申込みはこちらから≫

　https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp_vend/
　
=====================================================================

　■　４.　セミナーのご案内　～　参加無料　～　　

――――――――――――――――――――――――――――――――――

　【延べセミナー参加者１６，０００名の実績！】
　『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』
　
　【東　京】２０１５年１１月７日（土）ＰＭ１：００～３：３０

　セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

　　https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp3/

　◆　セミナーで学べる内容をご紹介　◆

　『なぜ、中古ワンルームなのか？』
　『なぜ、東京なのか？』
　『一棟アパート経営との違い』
　『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』
　『投資物件の見分け方　失敗しない３つのポイント』
　『地震に強い物件選び３つのポイント』

　など、
　
　最新の不動産市況を読み解きながら、
　『なぜ、いまが買いどきなのか』
　客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

　◆　特選物件のご紹介　◆

　≪セミナー限定≫
　　年間平均入居率９８％の賃貸管理会社の特選物件のご紹介

　当社では、毎月約８０戸以上の中古ワンルームマンションを
　ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。

　こうした、表に出ない物件の情報も、
　セミナーにご参加頂いた方にご紹介しております。

　満室経営を目指すためには、
　入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。
　
　平均入居率９８％を誇る賃貸管理会社が選んだ物件を公開しておりますので、
　物件情報に興味がある方も、
　ぜひこの機会にセミナーにご参加ください！

　セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

　https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp3/

=====================================================================

　■　５.　編集後記

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

人は情報の９０％以上を目から得ているといいます。　

私もスイカ割りで目隠しをして、まっすぐ歩けず、
　振り下ろしたバットが、地面をたたいたことがあります。
　　　
　そんな目隠しの状態でするスポーツがゴールボールです。

　１チーム３名のプレイヤー同士が、
　鈴の入ったボールを転がして、相手方のゴールを狙います。

　コートの大きさは、バレーボールコートほどで、
　自分たちの陣地に転がってくるボールをゴールに入る前に食い止め、
　投げ返します。

　このスポーツの最大の特徴は『目隠しをすること』。
　鈴の音を頼りにプレイしなければなりません。

　２０１２年のロンドンパラリンピックで
　日本女子代表チームが見事金メダルを勝ち取り

　少しずつ知名度が上がってきたようですが、
　まだまだ、知る人ぞ知るマイナーなスポーツです。

　実は私も、視覚障がいを持つ友人に教えてもらい
　初めてこのスポーツのことを知りました。

　彼の名は、ノブさん。

　ノブさんは目が不自由ですが、明るい性格の男性です。
　体格は大きいのに可愛らしい笑顔のギャップが人を惹きつけるのか、
　彼の周りにはいつも人が集まってきます。

　またノブさんは、マッサージの国家資格をもつヘルスキーパーで、
　私の持病の腰痛を月に何度か診察してもらううちに仲良くなりました。

　そんななか、彼がゴールボールという競技の
　日本代表キャプテンだと知ったのです。

　初めて知るその競技に興味を持ち、
　ノブさんの好意で練習会に参加させてもらうことになりました。

　体力には多少の自信があり、
　当初はゴールボールを軽く考えていました。

　しかし、練習場所の盲学校に行くと、
　その甘い考え方は一気にくつがえされます。

　まず、選手の投げるボールがとても速い！
　目隠しをしていなかったとしても、
　取るのが難しいほどのスピードです。

　さらに、投げ合うボールの大きさはバスケットボールほどで、
　鈴が入っているためか頑丈なつくりです。

　試合中にボールを体に受けたプレイヤーが、
　あまりの痛さに「ウッ！」と、うめき声をこぼします。

　誤って顔にボールが当たってしまった女性プレイヤーは、
　うっすら鼻血を流しています。

　『大変なところに来てしまった。。。』

　想像以上にハードなスポーツだと分かり
　まだ見学しているだけというのに、不安がこみ上げてきます。

　しかし、こんなに熱い競技に出会えることはなかなかないと思い
　気持ちを奮い立たせて、いざやってみることにしました。

　ボールを受け取るどころか、投げることもままならず、
　見当違いの方向に転がってしまいます。

　あげく、コート内で自分の場所がわからなくなってしまい
　すっかり迷子です。

　目隠しで何も見えない中、
　硬いボールを体で受け止める恐怖感が強かったのですが、

　なにより、見えなくなることで、
　普段何気なくとれているコミュニケーションが
　ほとんどとれなくことが衝撃的でした。

　できないことが悔しくて、そこから毎月の練習会に通いました。

　ノブさんのアドバイスを参考にすると、
　徐々にコツがつかめてきます。

　ゴールボールの奥深さに魅了され、ついには同僚を誘うほどです！

　ゴールボールをプレイする仲間も増え、
　今では１１月の東京都大会に向け、楽しく汗を流しています。

　私も参加する仲間たちも、初めての大会です。

　出場するからには、優勝目指して大会を盛り上げ、
　ゴールボールの普及に少しでも貢献できればと思っています。

　２０２０年の東京パラリンピックでは
　ゴールボール日本代表のノブさんをたくさんの仲間たちで、
　思いっきり応援したいと意気込んでいます！

　日本財託　総務部　S・N
　
　
　◆スタッフプロフィール
　
　東京都世田谷区出身の３６歳
　
　総務部にて、主に官公署等届け出書類の作成を担当。
　
　最近では新宿区の「ワーク・ライフ・バランス推進企業」
　認定を受けることができました。
　また、障がい者向けの雇用環境整備士(第2種)資格を取得、
　社員がイキイキと長く勤めたいと思える職場の
　さらなるダイバーシティ化に貢献しようと思っています。
　
　最近、実弟が「顔ハメ看板ハマり道」を出版、
　ご興味のある方はぜひ！

　AmazonのＵＲＬはこちらから

　http://qq4q.biz/o8tG

----------------------------------------------------------------------

　◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、

　　どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
　　お待ちしています。

　　ご意見・ご感想はこちらから ⇒ mg-info@nihonzaitaku.co.jp

======================================================================

　▼このメールのお問い合わせはこちらにお願いします
　　　【メール】mg-info@nihonzaitaku.co.jp
　　　【ＵＲＬ】http://www.nihonzaitaku.co.jp/
　　　【発　行】株式会社　日本財託
　　　　　　　　TEL：03‐3347‐2411　FAX：03‐3347‐2300
【発　行】株式会社　日本財託管理サービス
　　　　　　　　TEL：03‐3347‐2414　FAX：03‐3347‐2420
　　　【住　所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル9F･10F
　　　【担　当】坂元　寛和

======================================================================