★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.427 ―――――――――
☆☆　　　　■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■
☆★☆　　　　　～あなたの老後、本当に大丈夫！？～
☆☆☆★　　 日本財託ＨＰ
★☆☆☆☆ 　http://www.nihonzaitaku.co.jp/
―――――――――――――――――――――――――――――――――――

※このメールは、お名刺の交換や当社への資料請求、また弊社のメルマガ登
　　録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
　　ます。メルマガの配信停止をご希望の方は、本文最後にございますＵＲＬ
　　をクリックして下さい。

◆――――――――――　平成２７年１０月末現在 ――――――――――◆

オーナー数５，８２８名、管理戸数１５，０３２戸、入居率９９．１１％

◆―――――――――――――　ＩＮＤＥＸ　――――――――――――◆

　１. ワンルームは投資に向かない！？ワンルームマンション投資の誤解を解く！

　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
　
　３.　ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
　
　４．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」
　　　　　　　　　 ～参加者募集のお知らせ～

　５． 編集後記

======================================================================
　
　■　ワンルームは投資に向かない！？ワンルームマンション投資の誤解を解く！

―――――――――――――――――――――――――――――――――――
　
先日、賃貸住宅業界の専門誌で
『ワンルームマンション投資に関するよくある誤解』について
　取り上げられていました。
　
　これらの誤解については、弊社の代表である重吉が８年前に出版した書籍
　「中古ワンルームマンションで収益で上げる！」でも
　詳しく紹介しています。

　こうしたワンルームマンション投資に対する誤解を見てみると、
　はじめて不動産投資を学ばれる方にとっては、
　区分のワンルームマンション投資よりも、
　家賃収入額の規模の大きい１棟アパートのほうに興味をひかれるようです。

　特に、個人投資家が自身の投資体験談をまとめたブログの大半が、
　１棟アパート投資によるもので、
　ワンルームマンション投資が少ないことも、
　この傾向に拍車をかけているのかもしれません。

　そのため、ワンルームマンション投資について、
　誤って理解されている方もいらっしゃいます。

　誤った認識から投資対象からはずれているのであれば、
　それは、大変もったいないことです。

　そこで、今回のコラムでは、重吉が書籍でも紹介してきた
　ワンルームマンション投資に関するよくある誤解を
　あらためて４つにまとめ、
　ひとつずつわかりやすく解説していきます。

　まず一つ目が、空室に関する誤解です。

　ワンルームの場合、入居者がいなくなってしまったら、全く家賃が入らない。
　入居率は１００％か０％で、収入は不安定である。

　この一方で、１棟アパートの場合は、複数の部屋があるので、
たとえ空室が１室生じたとしても、他の部屋でカバーできるというものです。

　たしかに、ワンルームンが一部屋しかなければ、
　入居率は１００％か０％のいずれかしかないでしょう。
　
ただ、この問題を正しく考える上では、
前提条件をきちんと整理する必要があります。

　まず、複数の部屋のある１棟アパートと
　ワンルームマンション１戸を比較している段階で
フェアではありません。

本来なら、一棟アパートと同じ部屋数だけ
ワンルームマンションを所有しているケースで考えたほうが自然です。

　このように条件をそろえた場合、
　空室リスクは１棟アパートのほうが高くなります。

　たとえば、アパートの近隣に新しいマンションが出来た場合、
　アパート全室に影響がでます。

　退去や家賃の下落が進行してしまうかも知れません。

　また、火災などの天災で被害を受ける場合も、
　１棟アパートの場合、全室が影響を受けてしまいます。

　異なる立地にあるワンルームマンションを複数所有していれば、
　これらの影響を受ける際にも、１室だけに限定することができます。

　また、１棟アパートの場合、
　駅からの距離がマンションよりも遠いケースの方が多いのですが、

　ワンルームマンションであれば、
　比較的駅から近い場所で不動産経営を行うことができ、
　この点からも空室リスクを押し下げることができます。
　　

　２番目の誤解が、
『ワンルームに比べて、地べた（土地）のある
　一棟アパートのほうが資産価値が高い』というものです。
　

　土地がない分、法定耐用年数が過ぎてしまうと、　
　マンション自体の資産価値もなくなってしまうと考えられる方もいるようです。

　しかし、マンションに土地の持ち分がないわけではありません。
　マンションにも土地の持ち分は確保されています。

　しかも、マンションの場合は、先ほどお伝えしたように、
　１棟アパートよりも交通利便性の優れた場所にあることが多く、
　評価自体はマンションのほうが高くなります。

　東京２３区内のように、
　賃貸需要が安定しており、堅実な収益を見込める土地のマンションであれば、
　たとえマンション寿命がきたとしても、利用価値はあります。

　
東京２３区の駅から１０分以内のマンションのような好立地の条件であれば、
建て替えの話が出てくることも考えられます。

　その時は、土地の持ち分を売却して換金してもいいですし、
　建物代金を払うことで、新築分譲価格に対してかなり割安で
　新しい物件を手に入れることもできます。

　むしろ、いくら土地があるといっても、　
　１棟アパートの立地が賃貸需要の少ない地方や郊外にある場合、
　売りたくても、なかなか買い手がつかないということも考えられます。

　建て替えるといっても、
　現在の入居者に出て行ってもらうためには、費用も時間もかかります。

　土地があることよりも、
　大切なことは価値ある立地の収益不動産であるかどうかです。

　そして、３つ目の誤解が、
　『ワンルームは建物全体のオーナーではないので、
　　建物管理が思うようにできない』というものです。

　たしかに、１棟アパートのオーナーであれば、
　所有権者は基本的に一人しかいませんので、
　大規模な修繕工事やリノベーション、新設備の導入も意思決定に時間はかかりません。

　ワンルームマンションの場合、
　建物管理はすべてのオーナーで構成される
　管理組合の意思決定によって行われます。
　
　ですから、ひとりのオーナーがいくら新しい工事や共用部のリニューアルを
　行いたいといっても、議案が通らなければ実行されません。

　こうしてみると、かなり自由度が低いと思われますが
　良い点もあります。

　それは、マンションの基本的な管理や
　将来必要となる修繕費の積立金の徴収も
　建物管理会社が行ってくれるため、
　オーナーの手間と時間がかからないということです。

　その点、１棟アパートオーナーの場合は、
　将来の修繕工事のために、毎月きちんとお金を積み立てておく必要がありますし、
　これを怠ってしまうと、将来アパートのスラム化を招きかねません。

　建物管理会社が作った修繕計画書を精査して、
　最終的な意思決定も自身で行う必要があるので、
　手間も時間もかかります。

　ワンルームマンション投資の場合、こうした手間がかからないということは、
　日々忙しいサラリーマンにとっては、メリットになるはずです。

　４番目の誤解が、
　『月々のキャッシュフローは数万円程度で投資にうまみがない』というものです。

　都内の中古ワンルームマンションの場合で考えてみます。

　少額の頭金を投入してローンでマンションを購入したとすると、
　毎月の家賃収入から管理費、修繕積立金、賃貸管理手数料、そしてローン返済額を差し引くと、
　物件にもよりますがおよそ１万円程度が手元に残ります。

　現金で購入した場合で、
　手取りの家賃収入が５万円～７万円ほどです。

　１棟アパートマンションの場合は、
　ローンで物件を購入したとしても手取りの家賃収入額が
　手取りで数十万円というものも、珍しくありません。

　この点だけを見れば、確かにワンルームマンションの収益性は
　見劣りしているように見えます。
　
　ただし、最初にお伝えしたように、
　１棟アパートと同じ部屋数のワンルームマンションを所有した場合で
　比較してみると、両者の収入額は大きく変わりません。
　
　異なるのは借入リスクです。
　
　東京２３区内でＲＣ造の新築アパートを購入するとなると、
　価格は１億円をくだりませんし、地方の中古アパートでも価格は数千万円します。

　この資金のほとんどをローンで工面しますので、
　借入のリスクはとても大きなものになります。

　いざ金利が上昇し始めた時に、１億円近い借金をしているなかで、
　１００万円程度の繰り上げ返済を行ったとしても、焼け石に水です。

　その点、ワンルームマンションであれば、
　１戸ずつローンを返済していき、徐々に物件を買い足していくことで、
　借入リスクをコントロールしながら、着実に資産を増やしていくことができます。
　　
　今回ご紹介したワンルームマンションに関する
　よくある誤解については、ごく一部のものです。
　
　そのほかにも、融資のことなど、
　ワンルームマンション投資についての疑問や質問があるかたは
　ぜひお気軽にお問合せください！
　

　日本財託　マーケティング部　小林　和徳(こばやしかずのり）

　◆スタッフプロフィール

横浜市出身の３７歳

マーケティング部所属し、セミナーやＨＰの運営、
メールマガジンの執筆などを通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。

３人の子供と友達のような親子関係を辞めて、
父親の威厳を取り戻したいと思っている。

◆　≪不動産投資コラムが３００本以上≫
　　　不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから
　　　
　 http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/

====================================================================

　■ ２．≪オーナー様の生の声　合計４５７話　ＨＰ掲載中≫
　　　　マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

――――――――――――――――――――――――――――――――――

《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【資金の効果的な運用　No.１１３】

　『家賃が増えれば、将来が変わる』

　Ａ・Ｓ様　３４歳　東京都在住
　日本財託を知ったきっかけ：書籍「東京の中古ワンルームを３戸持ちなさい」
　物件購入日：平成２５年６月
　ご購入物件：杉並区（西武新宿線「下井草」徒歩１０分）
　　　　　　　平成３年築　他１戸　頭金１００万円

　会社に入社して数年経って周りを見た時、
　なんとなく「自分の将来」が見えてきました。

　「この年齢の頃には、いくらの給料をもらい、
　　こんな家に住んで暮らしているんだろうな。」

　ただ働いているだけでは、ゆとりある生活を送るのは、難しいようです。

　この将来を変えるためには、早いうちから投資を始めて、
　資産を築いていくべきだと考えるようになりました。

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report04/post-306.html

=====================================================================

　■　３.　ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください

　≪簡単スピード査定サービス実施中≫

　https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp_vend/

――――――――――――――――――――――――――――――――――

　日本財託グループでは、東京２３区内の中古ワンルームマンションの
　ご紹介だけではなく、ワンルームマンションの買い取りも行っております。

　創業２６年、これまで１万戸以上のワンルームを取り扱ってきた実績を活かし、
　正確でスピーディーな査定を実施。最短１週間で現金化します。

　≪日本財託の５つのメリット≫

　メリット１　スピード査定
　　翌営業日までに査定金額をお伝えします。

　メリット２　仲介手数料不要
　　日本財託が買主になるので仲介手数料はかかりません。

　メリット３　売却後のトラブルも心配なし
　　買主は日本財託になるので、売却後のトラブルも一切心配ありません。

　メリット４　手続きは簡単
　　マンション名と号室が分かれば査定金額をお出しできます。

　メリット５　最短１週間で現金化
　　抵当権の設定のない不動産であれば最短１週間で現金化できます。

　≪簡単スピード査定のお申込みはこちらから≫

　https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp_vend/
　
=====================================================================

　■　４.　セミナーのご案内　～　参加無料　～　　

――――――――――――――――――――――――――――――――――

　【延べセミナー参加者１６，０００名の実績！】
　『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』
　
　【東　京】２０１５年１２月５日（土）ＰＭ１：００～３：３０

　 セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

　 https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp3/

　◆　セミナーで学べる内容をご紹介　◆

　『なぜ、中古ワンルームなのか？』
　『なぜ、東京なのか？』
　『一棟アパート経営との違い』
　『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』
　『投資物件の見分け方　失敗しない３つのポイント』
　『地震に強い物件選び３つのポイント』

　など、
　
　最新の不動産市況を読み解きながら、
　『なぜ、いまが買いどきなのか』
　客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

　◆　特選物件のご紹介　◆

　≪セミナー限定≫
　　年間平均入居率９８％の賃貸管理会社の特選物件のご紹介

　当社では、毎月約８０戸以上の中古ワンルームマンションを
　ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。

　こうした、表に出ない物件の情報も、
　セミナーにご参加頂いた方にご紹介しております。

　満室経営を目指すためには、
　入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。
　
　平均入居率９８％を誇る賃貸管理会社が選んだ物件を公開しておりますので、
　物件情報に興味がある方も、
　ぜひこの機会にセミナーにご参加ください！

　セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

　https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp3/

=====================================================================

　■　５.　編集後記

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

　だんだんと寒くなってきました。
毎年、この時期になると大学受験に向けて、
予備校に通っていた時のことを思い出します。

高校２年生のとき、アルバイト先の先輩から、
楽しそうな大学生活の話しを聞くうちに、
大学進学を目指すようになりました。

すでに高校２年生が終わろうとしています。

今から本気で目指しても、準備が間に合うかどうか、
ギリギリのタイミングです。

「あの、お願いがあるんだけど。。。塾に通ってもいいかな？」

夕飯後、タイミングをみて両親に切り出しました。

これまで塾はおろか、習い事もしたことがなかったので、
　一体どうしたのかと、両親は驚いたようでしたが、
　すぐにＯＫをもらうことが出来ました。

　志望校は、都会的でおしゃれな雰囲気の青山学院大学です。

　いまから普通に勉強をはじめるだけでは、
　とても手が届かない偏差値の学校です。

　個別指導塾の講師とともに、
　受験までのスケジュールを組み立てると、
　勉強漬けの日々が始まりました。
　
　毎朝、暗記カードをひとめくりしてから、
　朝ご飯を食べました。

　電車移動中も急行に乗らず、
　各駅停車で座りながら参考書に没頭しました。

　気が付くと降りる駅を乗り過ごしてしまって、
　次の駅だったことも一度や二度ではありません。

　やればやるほど、成績もついてきて、
　まさに勉強に夢中になって取り組んでいました。

　しかし、３年の夏休みが終わったあたりから、
　点が伸びなくなってきました。

　ここで諦めず続けることが大切だと分かってはいましたが、
　いくらやっても点数が伸びず、
　現状を維持するだけで手一杯です。
　
　こうしてあっという間に、時間は過ぎてしまいました。

　結局、志望校に合格することはできませんでした。

　ただ、ここで諦めてしまっては、
　すべて無駄になってしまいます。

　どうしても諦めきれず、もう１度、親にわがままを聞いてもらい、
　浪人して予備校に通わせてもらうことにしました。

　環境が変わりましたが、相変わらず点数は伸び悩んだままです。
　
　予備校の友達に相談してみると、

　「そう言うときは、無理に考えず、頑張らない。
　早く寝て、その分明日頑張るんだよ。」
　
　あっけらかんと言い切れるのは、
　毎日１００％頑張っているという自信の裏付けだと思いました。

　自分は彼女のように頑張っていただろうか。
　そう言えない自分を恥ずかしく感じたのです。

　それ以来、勉強に集中できなかったり、やる気がでないときは、
　彼女のいる自習室に通うようになりました。

　絶対先に帰るものか、競うようにして勉強に努めました。

　試験日当日、昨年受験した頃と比べて、
　はるかに自信を持って試験に臨むことができました。

　残念ながら第一志望校には届きませんでしたが、
　第二志望の駒澤大学には合格することができました。

　悔しいというより、勉強を教えてくれた講師や、
　予備校に通わせてくれた家族に申し訳ないという気持ちでした。

　ただ、ここまで自分を追い込んだ結果だから、
　最後は納得して、第二志望の大学に通うことにしました。

　どんなに努力しても、思い通りの結果になるとは限りません。

　ただ、１つの目標に向かって頑張り続けた経験は、
　自分を大きく成長させてくれました。

　入社して半年、まだまだ分からないことだらけで、
　先輩社員に支えられている毎日です。

　それでも一歩一歩、毎日少しずつでも、
　一人前の社会人に近づいていきたいと思います。

　日本財託管理サービス　賃貸営業部　T・N

　◆スタッフプロフィール

　千葉県出身　４月入社の新卒社員

　賃貸営業部にて仲介会社からのお問い合わせ窓口、
　月１００件以上の物件図面作成を担い、空室物件の早期客付に貢献。

　休日は基本的に外出。大人数で何かするのも好き。
　１０月にディズニーシーにハロウィンのパレードを見に行くも、
　時期が早すぎて仮装の人があまりおらず、少しさびしい気持ちに。

----------------------------------------------------------------------

　◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、
　　どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
　　お待ちしています。

　　ご意見・ご感想はこちらから ⇒ mg-info@nihonzaitaku.co.jp

======================================================================

　▼このメールのお問い合わせはこちらにお願いします
【メール】mg-info@nihonzaitaku.co.jp
【ＵＲＬ】http://www.nihonzaitaku.co.jp/
【発　行】株式会社　日本財託
　　　　　TEL：03‐3347‐2411　FAX：03‐3347‐2300
【発　行】株式会社　日本財託管理サービス
　　　　　TEL：03‐3347‐2414　FAX：03‐3347‐2420
【住　所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル9F･10F
【担　当】坂元　寛和

======================================================================