★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.429 ―――――――――
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◆――――――――――　平成２７年１０月末現在 ――――――――――◆

オーナー数５，８２８名、管理戸数１５，０３２戸、入居率９９．１１％

◆―――――――――――――　ＩＮＤＥＸ　――――――――――――◆

　１. 問い合わせ数と内見数が一目瞭然！募集活動の『見える化』で空室を早期解消する！
　　
　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
　
　３.　ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
　
　４．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」
　　　　　　　　　 ～参加者募集のお知らせ～

　５． 編集後記

◆◆◆◆◆◆◆◆日本財託グループからのお知らせ◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

　プロの実務家から相続知識を学ぶ２日間
　自分にぴったりの相続対策法・専門家を見極める目が養える！

　◆『５０歳になったら相続学校』
　　相続知識検定マスター取得講座（全６講座）

　日　時：１２月６日（日）・１３（日）　両日２日間
　場　所：新宿サンエービル　地下１F　会議室
　　　　　東京都新宿区西新宿１－２２－２
　受講料：全５講座＋検定料　３０，０００円（税別）
　
　
　◆講座の詳しい内容・お申込みはこちらから

　https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp_souzoku/
　
　※詳細ページでは「よくある相続トラブル事例」を
　　ご紹介しています。ぜひご覧ください。
　　
お電話でもお問い合せ・お申し込みいただくことができます。
　　フリーダイヤル：０１２０－４１１－０４７

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　相続対策というと節税対策ばかりが注目されがちですが、
　相続で一番大切なことは、
　相続で遺した財産で、
　これからも家族が末永く幸せに暮らしていくことです。
　
　相続がきっかけで家族が不仲になってしまっては、
　なんのための相続なのかわかりません。
　
　節税対策も、もちろん重要ですが、
　「円満相続」がなにより大切です。
　
　
　今回ご紹介する
　≪５０歳になったら相続学校≫
　『相続知識検定マスター取得講座』は、
　
　家族が円満に相続を乗り越えること、
　それによって家族の絆を深めてもらうことをコンセプトにした講座です。

　講座では、この円満相続に導くために
　必要な相続の基礎知識やノウハウを
　
　相続実務の最前線で活躍するプロの実務家から
　楽しく学ぶことができます。

　
　●　こんな方におすすめです

　・相続税の増税で我が家の相続が心配という方
　・短期間で手軽に相続に関する知識を身に付けたい方
　・都内に戸建や投資用不動産をお持ちの方
　・相続問題を相談できる専門家を探したい方
　・家族にピッタリの相続対策法を見つけたい方
　・近い将来相続が発生しそうな方

　●　５０歳になったら相続学校で学べるポイント

　・相続に関する基本的な知識を身に付けることができる
　・相続に精通した専門家を見る目を養える
　・自分で選別できるようになる
　・実際に事例をもとに相続の知識を楽しく身に付けられる

　◆『５０歳になったら相続学校』
　　相続知識検定マスター取得講座（全６講座）
　
　日　時：１２月６日（日）・１３（日）　両日２日間
　場　所：新宿サンエービル　地下１F　会議室
　　　　　東京都新宿区西新宿１－２２－２
　受講料：全５講座＋検定料　３０，０００円（税別）

　５つの講座と検定試験で相続に関する知識・ノウハウが身につきます
　
　・第１講座　相続を学ぶことで円満相続を
　・第２講座　民法上の相続の基礎知識と応用
　・第３講座　相続税・贈与税の基礎知識
　・第４講座　遺言書を作るための基礎知識
　・第５講座　幸せな相続は準備と入口で決まる
　・第６講座　相続知識検定マスター試験とその解説

　◆講座の詳しい内容・お申込みはこちらから

　https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp_souzoku/
　
　※詳細ページでは「よくある相続トラブル事例」を
　　ご紹介しています。ぜひご覧ください。
　　
お電話でもお問い合せ・お申し込みいただくことができます。
　　フリーダイヤル：０１２０－４１１－０４７

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　■　問い合わせ数と内見数が一目瞭然！募集活動の『見える化』で空室を早期解消する！

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　最近、通勤や帰宅時はすっかり肌寒くなりましたね。

　今年も残すところ、あと１ケ月半、
　年があければもう繁忙期です。

　繁忙期は人の移動が１年間で最も多い時期ですから、
　空室を埋めるには絶好のチャンスです。
　
　ただ一方で、この時期を逃してしまうと、
　とたんに空室を埋めるのに苦労することになります。

　繁忙期になかなか空室が埋まらずに
　やきもきした経験をお持ちの方もいるのではないでしょうか。

　
　「今、頑張って募集していますから。もう少し待ってください。」

　いくら賃貸管理会社が頑張っているといっても、
　実際にどのような行動をとってくれているのか、
　その実情まではうかがい知ることはできません。

　空室になって家賃収入が入らなくなっても、
　ローンの支払いは待ってくれません。

　いつ次の入居者を決めてくれるのか、
　気が気ではありませんよね。

　そこで、今回のコラムでは、

　空室でお悩みのオーナー様に安心していただけるよう、
　新しく始めた取り組みである
　「お部屋探しの進捗状況の見える化」について
　お伝えしていきたいと思います。

　日本財託では、四半期ごとに
　ワンルームマンションの賃貸成約状況をまとめた
　「賃貸実績レポート」を発行しています。

　このレポートではエリアごとの成約賃料や
　退去してから次の入居者が決まり、家賃が発生するまでの期間（空室期間）を
　公開しています。

　当社が管理するワンルームマンションにおける
　直近１年間（２０１４年１１月から２０１５年１０月）の
　空室期間の平均日数は２８．４日でした。

　ただ、この空室日数はあくまで平均日数です。

　空室解消の目安にはなりますが、
　オーナー様にとって関心があるのは、
　自分の物件はいつ決まるのかということでしょう。

　自分が所有している物件は、本当に１ヶ月で空室が埋まるのか。
　空室期間が１ケ月を超えてくるようだと、
　本当に空室が埋まるのか心配ですよね。

　それが、投資用マンションを購入したばかりで、
　はじめての空室ならばなおさらです。

　そこで、当社では、
　入居者募集中の物件への『お問い合わせ件数』と『内見数』を
　今月からリニューアルしたオーナー様専用ホームページで公開しています。

　入居者から退去予告があった翌日には、
　募集資料を作成し、
　その翌々日には仲介会社に情報を配信しています。
　
　その空室情報を見ていた仲介会社から
　「物件図面を送ってほしい」
　「ポータルサイトに掲載する写真はないのか」
　「申し込みは入っていないのか」　

　など、さらに詳しい情報についてお問合せを頂きます。
　
　その数は１日平均８００件ほどにもなります。

　空室情報に対して、仲介会社から一定のお問い合わせがあるということは、
　家賃設定などの募集条件が、
　正しく設定されているかという目安となります。

　お問い合わせがない状況が続くなら、
　エリア、物件の特徴を踏まえ、
　周辺相場よりも高い募集条件の設定をしていることが考えられます。

　その場合、募集状況をご案内し、条件を見直してもらうよう、
　オーナー様にご提案させていただくこともあります。

　順調に仲介会社からお問い合わせをいただくことができれば、
　第一ステップはクリアです。

　そして、退去後は、
　お問い合わせ件数よりも内見数を重点的に見ていきます。

　室内を見学に来るということは、
　募集の条件面はほぼクリアしているとうことです。
　後は、イメージ通りの室内なら、晴れてお申し込みとなります。

　ちなみにこの時期は、まだ本格的な繁忙期を迎えていませんが、
　それでも１週間のうちに２件の内見は欲しいところです。

　なかなか内見が入らない場合は、こまめに仲介会社を訪問したり、
　とにかくコミュニケーションを活発に行います。

　このように、日々私たちが募集活動において目安としている
　問い合わせ件数や内見数といった項目をオーナー様にも公開していますので、　
　本当にしっかり募集をしているのかどうかも判断することが可能です。

　お部屋探しの進捗状況が一目で分かることにより、
　オーナー様にとっても新しい提案をする機会もできます。

　先日、入居者を募集中のオーナー様から、
　募集家賃の見直しの提案をいただきました。

　１ヶ月前に退去予告があり、すぐに入居募集を開始しました。
　
　仲介会社からのお問い合わせは約４０件、
　入居者が退去してから、まだ１週間ですが、
　３件の内見を行いました。

　残念ながら成約には至りませんでしたが、
　出だしは好調です。

　『週末の３連休が勝負どころですね。』

　オーナー様に報告をしていたところ、
　「この際、思い切って家賃を２，０００円、値下げしようと思います。」
　突然のお申し出をいただいたのです。

　確かに周辺相場と比べると強気な家賃設定ではありましたが、
　いたずらに空室期間を長引かせるよりは、
　３連休で確実に決めたいというオーナー様の決断でした。

　今回は家賃設定に関するご相談でしたが、
　問い合わせ状況がお互いに明確に見えるようになったことで、
　
　空室の早期解消に向けて
　設備のリニューアルやリノベーションなど
　より幅広い選択肢も柔軟に検討しやすくなりました。
　

　また、オーナー様専用ホームページでは、
　お問い合わせ件数や内見件数を確認できるだけなく、
　内装工事完了後のお部屋の様子を紹介しています。

　内見するお部屋がきちんとリフォームされているのか。
　写真で見ることで、さらに安心して頂けるはずです。

　
　年が明ければいよいよ繁忙期です。

　空室中のオーナー様にも安心して
　募集状況を見守ってもらえるよう、
　しっかり業務に取り組んでいきたいと思います。
　

　日本財託管理サービス　賃貸営業部　向嶌 涼（むこうじまりょう）


　◆スタッフプロフィール

　静岡県出身の４０歳

　賃貸営業部に所属し、城南・城北エリアを担当しています。
　年間を通じて９８％以上の入居率を維持するため、
　仲介会社から賃貸市況のトレンドをヒアリングして、
　オーナー様に提案を行っています。

　小学生の頃から、好きなキャラクターを模写をして
　イラストの技術を磨いてきた。
　とくにジョジョと北斗の拳はプロ級。

◆　≪不動産投資コラムが３００本以上≫
　　　不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから
　　　
　 http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/

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　■ ２．≪オーナー様の生の声　合計４５９話　ＨＰ掲載中≫
　　　　マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【老後の年金を作る　No.２５２】

　『少しの勇気と努力で、豊かな老後を』

　Ｔ・Ｄ様　６７歳　千葉県在住
　日本財託を知ったきっかけ：書籍「東京の中古ワンルームを３戸持ちなさい」
　物件購入日：平成２５年１０月
　ご購入物件：文京区（都営三田線「白山」徒歩１分）
　　　　　　　昭和６１年築

　６５歳の節目になるのを機に、
　そろそろ会社を退任しようと考え始めていました。

　老後のための資産にしようと始めていた株式投資は
　負け続けており、投資信託も思ったほど利益が出ません。

　どうしたら良いものか、と悩みながら
　いつもの本屋に行った時のことです。

　投資コーナーの一角に
　「東京の中古ワンルームを３戸持ちなさい」
　という題名の本に目が行きました。

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/post-308.html

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　■　３.　ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください

　≪簡単スピード査定サービス実施中≫

　https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp_vend/

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　日本財託グループでは、東京２３区内の中古ワンルームマンションの
　ご紹介だけではなく、ワンルームマンションの買い取りも行っております。

　創業２６年、これまで１万戸以上のワンルームを取り扱ってきた実績を活かし、
　正確でスピーディーな査定を実施。最短１週間で現金化します。

　≪日本財託の５つのメリット≫

　メリット１　スピード査定
　　翌営業日までに査定金額をお伝えします。

　メリット２　仲介手数料不要
　　日本財託が買主になるので仲介手数料はかかりません。

　メリット３　売却後のトラブルも心配なし
　　買主は日本財託になるので、売却後のトラブルも一切心配ありません。

　メリット４　手続きは簡単
　　マンション名と号室が分かれば査定金額をお出しできます。

　メリット５　最短１週間で現金化
　　抵当権の設定のない不動産であれば最短１週間で現金化できます。

　≪簡単スピード査定のお申込みはこちらから≫

　https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp_vend/
　
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　■　４.　セミナーのご案内　～　参加無料　～　　

――――――――――――――――――――――――――――――――――

　【延べセミナー参加者１６，０００名の実績！】
　『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』
　
　【東　京】２０１５年１２月５日（土）ＰＭ１：００～３：３０

　 セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

　 https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp3/

　◆　セミナーで学べる内容をご紹介　◆

　『なぜ、中古ワンルームなのか？』
　『なぜ、東京なのか？』
　『一棟アパート経営との違い』
　『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』
　『投資物件の見分け方　失敗しない３つのポイント』
　『地震に強い物件選び３つのポイント』

　など、
　
　最新の不動産市況を読み解きながら、
　『なぜ、いまが買いどきなのか』
　客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

　◆　特選物件のご紹介　◆

　≪セミナー限定≫
　　年間平均入居率９８％の賃貸管理会社の特選物件のご紹介

　当社では、毎月１００戸以上の中古ワンルームマンションを
　ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。

　こうした、表に出ない物件の情報も、
　セミナーにご参加頂いた方にご紹介しております。

　満室経営を目指すためには、
　入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。
　
　平均入居率９８％を誇る賃貸管理会社が選んだ物件を公開しておりますので、
　物件情報に興味がある方も、
　ぜひこの機会にセミナーにご参加ください！

　セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

　https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp3/

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　■　５.　編集後記

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　先日、大阪に住んでいる友人が
　「今度、東京に移って仕事を探そうと思って」と切り出してきました。

　不動産会社に勤めていることもあり、
　おすすめの街や通勤電車の混み具合まで教えてあげたところ、
　とても喜んでもらえました。

　最近は友人となにげない会話の中から、
　相談に乗ることも増えてきたような気がします。

　仕事のこと、職場や友人、家族との人間関係など、
　相談内容は様々です。

　昔は相談に乗るようなタイプではありませんでしたが、
　大学時代のアルバイトがきっかけで、
　よくアドバイスをするようになりました。

　
　当時、私はテレビゲームも取り扱う古本屋に勤めていました。

　ゲームとマンガの買取と販売、その両方が私の仕事です。

　そのおかげで、お店に並ぶ商品のラインナップは
　ほぼ頭に入っていました。

　ある日、一人のおばあさんが来店しました。
　
　お客様の大半は若い人ですから、
　子どもを連れていないおばあさんはよく目立ちました。

　中古ゲーム売り場のあたりをウロウロとして、
　いくつかのソフトを手にとっては、棚に戻していました。

　普段は話しかけることはあまりないのですが、
　様子が気になったので、「何かお求めですか？」と一言かけてみました。

　おばあさんが言うには、
　孫の誕生日プレゼントにゲームソフトを買ってあげたいけれども、
　何を買えば良いのかわからないとのことでした。

　聞けば、お孫さんはポケモンのアニメが大好きな４歳の男の子。

　そこで、おばあさんにはポケモンの最新ソフトとゲーム機本体をお勧めしました。

　またお孫さんが今後、長く使うことや公園など外に持ち運ぶことも考え、
　付属品もご案内しました。

　買取の仕事で、角が削れていたり、液晶が傷ついているために、
　査定金額を下げなければいけないゲーム機をよく見ていました。

　きっと、この方のお孫さんも、
　ああいうふうに使い込むのだろうな。

　そう思いながら、
　予備のタッチペン、キズが付きにくい液晶フィルム、
　ゲーム機をキズから守るクリアカバー、クッションポーチ、
　これらも併せて紹介したところ、大変喜んでご購入頂きました。

　それから２週間ほどして、
　そのおばあさんが再びお店にいらっしゃいました。

　お孫さんがプレゼントを気に入ってくれたこと、
　恥ずかしがり屋だった子がゲームをきっかけに新しい友達をつくったこと、
　嬉しそうに話してくれました。　

　公園でも友達と遊んでいるようだったので、
　カバーやポーチをつけたことも正解だったようです。　

　上手くアドバイスができた結果、
　こんなにも喜んでもらえたことに、
　今までにない充実感を覚えました。

　それ以来、何かお客様が困っている姿を見かけたら
　進んで声をかけられる自信がつきました。

　
　いまでは相談相手も相談内容も変わりましたが、
　相手の役に立ちたいという想いは、
　昔に比べてさらに強くなっている気がします。

　これからも頼られる相談相手として
　力になれる存在でありたいと思います。

　日本財託　経理部　F・M

　◆スタッフプロフィール

　大阪府出身の２９歳

　経理部に所属し、入出金の対応や確認、物件売買など、
　主に日本財託の経理処理を担当する。

　飲み放題のお店に行ったり、酒屋さんに行って談義するほど
　地酒にハマっています。最近飲んだ変り種は古代米で作られたお酒。
　赤ワインのような味がしてビックリしますが、お勧めです。

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　　どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
　　お待ちしています。

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　　　　　 TEL：03‐3347‐2411　FAX：03‐3347‐2300
【発　行】株式会社　日本財託管理サービス
　　　　　 TEL：03‐3347‐2414　FAX：03‐3347‐2420
【住　所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル9F･10F
【担　当】坂元　寛和

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