★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.430 ―――――――――
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◆――――――――――　平成２７年１０月末現在 ――――――――――◆

オーナー数５，８２８名、管理戸数１５，０３２戸、入居率９９．１１％

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　１. 吉本興業の創業家もはまった相続対策の落とし穴とは！？
　　
　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
　
　３.　ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
　
　４．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」
　　　　　　　　　 ～参加者募集のお知らせ～

　５． 編集後記

◆◆◆◆◆◆◆◆日本財託グループからのお知らせ◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

　女性だからできる、女性だからこそ備えておかなければならないお金の話
　
　『女性のためのまるわかりマネー講座』
　
　　日時：１１月２８日（土）１１：００～１２：３０
　　会場：新宿サンエービル１０Ｆ　会議室
　
　　　　～　参加無料・定員２０名　～

　◆セミナーのお申し込みはこちらから（参加無料）　　
　　
　http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_money/

　　お電話でもお問い合せ・お申し込みいただくことができます。
　　フリーダイヤル：０１２０－４１１－０４７

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　女性には、結婚や出産、育児、子供の進路、そして両親の介護など、
　たくさんの人生の転換点があります。
　
　女性にはこうしたイベントが多いからこそ、
　いまのうちから、将来に備えておく必要性を
　感じている人も多いのではないでしょうか。
　
　ただ、お客様とお話ししていて感じるのは、
　必要性は感じているのですが、
　具体的にアクションを取られている方は少ないということです。
　
　『心配はしているけれども忙しくて。』
　『そもそも、何をすればいいのかわからない。』
　『なんとなく毎月の貯金だけはしている。』
　
　などなど、その理由はさまざまです。

　ひょっとしたら、みなさんもそうかもしれませんね。
　
　こうした時には、
　まずは目の前の心配事をはっきりとさせて、
　備えておくべきことが分かれば、
　自然と必要な行動をとることができるようになります。
　

　そこで、今回は
　『女性のためのまるわかりマネー講座』と題して、
　
　女性だからできる、女性だからこそ備えておかなければならない
　『お金』についてわかりやすく紹介していきます。
　
　女性が一生でかかるお金はいくらか、
　どうやってお金を殖やして、守っていけばいいのか、
　病気にどのように備えておけばいいのか、
　
　など、女性のライフプランについて
　どのように考えればよいのか、
　しっかりとお伝えしていきます。
　
　自身のライフプランを考えてみたい方は
　ぜひこの機会に参加してみてはいかがでしょうか。
　
　もちろん参加費用は無料です！

　●　このような方におすすめのセミナーです

　・将来に備えて賢いお金の殖やし方を知りたい方
　・なんとなく将来のお金のことが心配な方
　・自分のライフプランについて考えてみたい方
　・女性ができるマンション投資について詳しく聞きたい方

　●　セミナーのおもな内容

　・結婚、出産、育児に介護　女性が必要とするお金を徹底解剖
　・オフェンスとディフェンスを使い分けてお金を殖やす・守る
　・高利回りの商品は怖い、低い利回りでは増えない！ではどうする！？
　・若い女性ほど○○にかかりやすい！？
　・リスク分散の２つのポイント『資産と時間』
　・保険で節税になる！？

　◆『女性のためのまるわかりマネー講座』

　　日時：１１月２８日（土）１１：００～１２：３０
　　会場：新宿サンエービル１０Ｆ　会議室
　
　　　　～　参加無料・定員２０名　～

　◆セミナーのお申し込みはこちらから（参加無料）　　
　　
http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_money/

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　■　吉本興業の創業家もはまった相続対策の落とし穴とは！？

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　先日、テレビを見ていたら、
ある仰天エピソードが紹介されていました。

『他人から１５億円相続した芸人』の話しです。

他人といって、赤の他人ではなく
　血縁のない養母からの相続です。

その養母はもともと祖母の友人で、
　身内が全くいないということでした。

　その方の養子に入り、養母が体調を崩してからというもの、
　亡くなるまでの７年間、
ずっと献身的な介護を続けていました。

３年前に養母が亡くなられてから
はじめて１５億円もの資産があることを知ったそうです。

今でも芸人としての収入はほとんどゼロですが、
毎月３５０万円もの家賃収入を得ているといいます。

それだけの家賃収入があれば、
生活費を心配することなく夢を追うことができます。

　養母から献身的な介護をしてくれた芸人への
　お礼だったのかもしれませんね。

さて、一方おなじお笑いでも、吉本興業の創業家では、
　相続で笑い事では済まされないことが起きていました。

今年４月に約９，０００万円もの相続税の
　追微課税を受けたのです。
　
　では、吉本興業の創業家で行われた相続対策の
　いったい何が問題だったのでしょうか。
　
　とても気になりますよね。

　そこで今回のコラムでは、
　吉本興業の創業家が行った相続対策の事例を紐解きながら、
　相続対策の注意点について確認していきたいと思います。

　吉本興業の創業家が行った相続対策のなかで、
　問題とされたのは、相続した不動産の取り扱いです。

　生前に相続対策として購入した不動産を、
　相続後にすぐに売却して、換金したことが特に問題視されたのです。

　では、詳しい経緯について、
　順を追って確認していきましょう。

　ことの発端は、吉本興業の創業者の１人娘であるＡ氏が
　亡くなる４ヶ月前に、
　約３億７０００万円の賃貸マンションを購入したことから始まります。

　その後、Ａ氏が亡くなると、全ての遺産を受け継いだ長男は、
　この３億７０００万円の賃貸マンションの評価額を
　約１億２０００万円として申告しました。

　相続税は相続した財産の評価額に基づいて計算されます。

　相続財産のうち、不動産の評価額は購入時の価格ではなく、
　土地は路線価、そして建物は固定資産税評価額に基づいて評価されます。

　この路線価や固定資産税評価額は、
　不動産の購入価格よりもずっと低い金額になるので、
　評価額に基づいて計算される相続税の節税につながるのです。

　また、不動産を賃貸用として貸し出していた場合には、
　評価額をさらに引き下げることが可能です。

　この相続税評価額の引き下げ効果を
　吉本興業の創業家も利用した訳です。
　
　そしてＡ氏が亡くなってから２か月後に、
　賃貸マンションを売却されました。

　もし、Ａ氏が３億７，０００万円のマンションではなく、
　同額を現金で保有していた場合、現金の相続税評価額は不動産とは異なり
　そのままの額面金額で評価されます。
　
　つまり、現金を賃貸不動産に変え、
　亡くなられた後にすぐにまた賃貸不動産に換金した一連の行為が、
　相続税を意図的に回避するための手段として指摘されたのです。
　

　すぐに物件を手放さずに、
　ずっと持ち続けていたのであれば、話は違ったのかもしれません。

　不動産を持ち続けることが前提であれば、
　安定して収益を得られる賃貸不動産であることが重要です。

　この点、最近話題になっているタワーマンションを利用した節税は
　賃貸経営の視点からは不安が残ります。
　
　総戸数の多いタワーマンションなら、
　おなじ広さの部屋でも、
　１戸あたりの土地の持ち分は小さくなり、土地部分の評価額が抑えられます。

　さらに高層階になればなるほど、販売価格は高額になりますが、
　相続税評価額は、低層階も高層階も変わりません。

　その結果、相続税評価額と時価との間に大きな差が生じるので、
　たしかに相続税の節税にはつながります。

　しかし、所有し続けることを考えると、
　タワーマンションの収益力は不安定で利回りも低くなっています。

　タワーマンションの家賃は立地や階数にもよりますが、
　数十万円以上はかかります。

　これだけの家賃を毎月支払える方が
　どれだけいるでしょうか。

　実際、当社でも、タワーマンションをはじめ、
　高額賃料の価格帯の入居者を募集することがありますが、
　いつも苦労しています。

　先日も新築で高額賃料のマンションを購入したオーナー様から
　入居募集の依頼を受けましたが、空室を埋めるまで５ヵ月もかかりました。

　
　では、同じ賃貸不動産でもアパート経営はどうでしょうか。
　遊休地にアパートを建てる相続対策はいまも盛んに行われています。

　ただ、このアパート経営も持ち続けられるかどうかは
　立地次第です。

　もし、地方や郊外の駅から離れた場所にアパートを建てた場合、
　将来空室が長期化することは目に見えています。
　
　いくら不動産会社がアパートを一括借り上げして、家賃を保証してくれるといっても、
　いつまでも同じ金額の家賃を保証してくれるわけではありません。

　築年数が経過して、これから保証が必要というときに、家賃の見直し交渉を迫られます。
　交渉に応じなければ、一方的に契約を切られてしまうこともあります。

　最終的に空室だらけのアパートが手元に残るということになりかねません。

　資産として持ち続けるには、
　賃貸需要があり、投資効率にも優れた不動産であることが必要です。

　
　この点、東京２３区内の駅から徒歩１０分以内の
　中古ワンルームマンションであれば、
　賃貸需要も安定しており、将来にわたって安定した収益をもたらしてくれます。

　相続税の評価額も購入価格のおよそ３分の１程度に圧縮することができ、
　相続税の節税にもつながります。

　ワンルームマンションを相続したご家族も、
　収益性の確かな都心の不動産ですから、
　これからも所有し続けて、家族の生活を助けてくれるはずです。

　
　不動産投資で一番大切なことは節税でなく、
　将来にわたって安定的に家賃収入を手にすることです。

　節税対策も大切ですが、それだけに執着してしまうと、
　思わぬ失敗をしかねません。

　不動産を活用した相続対策を検討する際には、
　節税効果を抜きにしても、不動産経営が成り立つほどの収益性のある
　不動産であることが欠かせません。

　日本財託　マーケティング部　小林　和徳(こばやしかずのり）

　◆スタッフプロフィール

横浜市出身の３７歳

マーケティング部所属し、セミナーやＨＰの運営、
メールマガジンの執筆などを通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。

３人の子供と友達のような親子関係を辞めて、
父親の威厳を取り戻したいと思っている。

◆　≪不動産投資コラムが３００本以上≫
　　　不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから
　　　
　 http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/

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　■ ２．≪オーナー様の生の声　合計４６０話　ＨＰ掲載中≫
　　　　マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【資金の効果的な運用　No.１１５】

　『自宅購入とマンション投資は両立できる！』

　Ｒ・Ｕ様　３１歳　神奈川県在住
　日本財託を知ったきっかけ：紹介
　物件購入日：平成２７年９月
　ご購入物件：墨田区（都営浅草線「本所吾妻橋」徒歩９分）
　　　　　　　昭和６３年築

　２年前、結婚して家族ができました。

　「大切な家族を守り続けたい」
　特に「お金のことで心配をかけたくない」
　と資産設計を考えるようになりました。

　まず考えたのは「自宅の購入するか、賃貸を続けるか」です。

　どちらもメリットとデメリットがあると思いますが、
　やがて自分のものになることを考えて、購入を決意しました。

　同じ時期、テレビで見かけた
　新築ワンルームマンション投資に興味を持ちました。

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report04/post-309.html

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　■　３.　ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください

　≪簡単スピード査定サービス実施中≫

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　日本財託グループでは、東京２３区内の中古ワンルームマンションの
　ご紹介だけではなく、ワンルームマンションの買い取りも行っております。

　創業２６年、これまで１万戸以上のワンルームを取り扱ってきた実績を活かし、
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　　翌営業日までに査定金額をお伝えします。

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　　日本財託が買主になるので仲介手数料はかかりません。

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　■　４.　セミナーのご案内　～　参加無料　～　　

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　『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』
　
　【東　京】２０１５年１２月５日（土）ＰＭ１：００～３：３０

　 セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

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　◆　セミナーで学べる内容をご紹介　◆

　『なぜ、中古ワンルームなのか？』
　『なぜ、東京なのか？』
　『一棟アパート経営との違い』
　『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』
　『投資物件の見分け方　失敗しない３つのポイント』
　『地震に強い物件選び３つのポイント』

　など、
　
　最新の不動産市況を読み解きながら、
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　客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

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　■　５.　編集後記

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　先月、息子の橙真（とうま）が１歳の誕生日を迎えました。

　公園で遊ぶのが大好きなので、
　ミキハウスのシューズをプレゼントしました。

　これから橙真が成長して、どんな人生を歩んでいくのか。
　
　もちろん現時点ではわかりませんが、何か好きなことを見つけて、
　打ち込んでくれればいいなと期待しています。

　私自身も小学校３年生の頃から大学１年生までの１１年間、
　女の子ながらも兄たちと一緒に柔道を習っていました。

　６歳上の兄がやっていたこともあり、
　自然と柔道に打ち込むようになっていました。

　「強くなりたい」
　その一心で必死に練習を続けてきました。

　試合に勝って喜んだことも、
　伸び悩んで苦しんだこともありましたが、
　いつも支えてくれたのは、両親でした。

　稽古が終わった後、私が日課の５キロのランニングをすると、
　父は自転車に乗って追いかけ、応援してくれます。

　「頑張れ、良いペースだぞ！もう少しでゴールだ。」

　また、いったい、どこで学んだのか、
　握力強化のために、独自の"米粒トレーニング"を
　編み出してくれたこともあります。
　
　手のひらいっぱいにお米を掴んで、
　１粒も落とさないように別の容器に移し替える。

　これを１０回続けてできるまで、ひらすらやり続けます。
　
　そんな両親の目の前で勝ちたいと意気込み、
　静岡県大会への出場をかけた中学３年の最後の大会では、
　決勝戦に残ることができました。
　
　決勝戦の相手は、準決勝で同じ部活の友人を倒しています。
　それも私がいつも勝てず、負けてばかりの友人です。

　これまでの実績だけを考えれば、
　勝てる見込みはほとんどありません。

　それでも、米粒トレーニングの効果があったのか、
　定かではありませんが、相手を十分ひきつけることができ、
　体落（たいおとし）が決まりました。

　「技あり！」

　この技ありを試合時間いっぱい守り抜き、
　なんとか優勝することができました。
　
　この喜びを伝えようと応援してくれている両親の顔を見ると、
　よほど嬉しかったのか、私より先に泣いていました。

　両親の泣き顔につられて、私も涙が溢れ出てきました。

　休みの日なのに、平日よりも早く起きて、
　片道３時間もかかるような遠い試合会場まで連れて行ってくれたこと。

　階級を落すための減量メニューでも、
　飽きないよう、いつも工夫を凝らした料理を作ってくれたこと。

　汗をたっぷり吸った重たい柔道着を、毎日洗濯してくれたこと。

　これまでの両親への感謝の気持ちがあふれてきて、、
　涙でぐしゃぐしゃになりながら母の胸に飛び込みました。

　その後の県大会では、３位の成績を残すことができました。
　
　私の両親は柔道に限らず、進路や就職そして、結婚に至るまで、
　いつも側で見守り、一番応援をしてくれました。

　両親のように子供の頑張っている姿を応援し、
　支え、見守っていけるような親になりたいと、
　今は子育てに奮闘中です。

　そんな両親は今も私の一番の応援団です。
　
　里帰りする際には、
　まずは自分の両親に感謝の気持ちを伝えつつ、
　子育てについてアドバイスをもらいたいと思います。

　日本財託　法人営業部　N・K

　◆スタッフプロフィール

　静岡県焼津市出身。
　
　法人営業部で、法人社宅の契約業務を担当しています。
　素早いスピードを重視しながらも、正確な対応を心がけています。
　
　何かと手がかかる１歳の息子を溺愛。
　読み聞かせてとせがむ絵本を読み聞かせつつ、
　スポーツは野球をやらせて、
　いつか甲子園に連れていって欲しいと密かに思っています。

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　　どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
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【住　所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル9F･10F
【担　当】坂元　寛和

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