★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.436 ―――――――――
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◆――――――――――　平成２７年１２月末現在 ――――――――――◆

オーナー数５，９０４名、管理戸数１５，３３８戸、入居率９８．９７％

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　１. ワンポイントで効果抜群！コストを抑えて競争物件との差別化を図る！
　
　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
　
　３.　ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
　
　４．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」
　　　　　　　　　 ～参加者募集のお知らせ～

　５． 編集後記

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　■　 ワンポイントで効果抜群！コストを抑えて競争物件との差別化を図る！

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１月から賃貸業界は繁忙期に入り、
お部屋探しの対応で社内は慌ただしくなってきました。

もし、空室でお悩みなら、
なんとしてもこの繁忙期のうちに入居者を見つけて、
空室を解消しておきたいですよね。

入居者を決めるためには、
まずインターネットであなたの物件に
興味を持ってもらうことが大切です。

興味を持ってもらえなければ、
見学に来てもらうことができません。

そのためには、他の数多くの物件に埋もれることなく、
物件を差別化して、際立たせることがポイントになります。

差別化と言っても、何も１００万、２００万もお金をかけて、
リノベーションする必要はありません。

たった１枚の壁紙を変えるだけで、
お部屋全体の雰囲気がガラッと
変わって魅力的になることもあります。
　
　ネット上の写真も見栄え良くなるので、
　お客様からのお問い合わせも頂きやすくなります。
　
今回のコラムは、
このワンポイントクロスを利用して、
部屋の魅力を高め、空室解消をした事例をご紹介します。

空室の相談を受けた物件は、
川崎駅から徒歩１５分にある築２１年の一棟アパートです。

軽量鉄骨造２階建ての構造で、
２階部分はオーナーの住居となっていますが、
１階部分を賃貸用として利用しており、
１Ｋタイプのお部屋が５室あります。

築年数の経過もあり５年ほど前から空室がなかなか埋まらなくなり、
退去が出るたびに
３ヵ月から半年も空室が続くようになりました。

ご相談いただいた時も、
半年以上の空室が続いているお部屋が１室。
さらに翌月、退去する予定の入居者もいるということでした。

まずは建物の現状を把握するため、現地を訪れました。

建物はきちんと清掃も行き届いていて問題は見られません。

防犯カメラをはじめ、モニター付きのインターフォン、
ウォシュレット完備と設備も申し分ありません。

気になる点と言えば、
駅から徒歩１５分と少し離れていることです。

前管理会社から受け取った賃貸契約書を確認すると、
このアパートの入居者はすべて４０代から６０代でした。
しかも、これまで女性の入居者は１度も住んだことがないといいます。

川崎駅の特徴を考えれば、
充分に若者の賃貸需要は見込めるはずです。

若者の興味を引き付ける工夫ができれば、
空室解消への近道になると考えて
実施したのがワンポイントクロスです。

　一般的な賃貸マンションの壁紙（クロス）は、
　ベーシックな白色がほとんどで、目立った特徴はありません。

　駅近のような好立地の物件ならば、
　それでも充分に入居者から選ばれるのですが、
　駅から１５分と離れていれば、そうもいきません。

　最寄駅から離れるほど、
　競争物件も増えることになるからです。

　コストを抑えながら、
　競争物件との差別化を図るなら、
　ワンポイントクロスの利用が最適です。
　
　壁紙を張り替えるといっても、
　居室の壁面すべてを張り替える必要はなく、
　文字通り、張り替え場所は部分的です。
　

　お部屋全体の白色のクロスとは別色のクロスを、
　リビングの一面だけに貼ることで
　アクセントが生まれます。

　張り替える場所も限定的ですから、
　コストも抑えられます。

　どんなクロスを用いるかによって、値段は変わってきますが、
　平米あたり１，１００円から１，５００円の単価が目安となります。

　仮にリビングの壁紙１面が１０平米だとしたら、
　１万１，０００円から１万５，０００円という低コストで、
　ワンポイントクロスを貼ることができます。

　ワンポイントクロスを実施する場所は、
　リビングだけに限りません。

　大きく梁（はり）が出ている構造の部屋であれば、
　その梁を利用することで、良いアクセントになります。

　居室だけではなく、トイレや洗面所のような
　水回りも効果的です。
　
　いずれも、ちょっとした工夫ですが、
　デザイナーズマンションのような雰囲気が生まれます。
　
　
　≪ワンポイントクロスの施工事例はこちらから≫
　http://www.nihonzaitaku.co.jp/bs/object/onepointrenov.pdf
　

　実際、ワンポイントクロスを利用してから入居募集を行うと、
　通常３ヶ月から半年かかっていたものが、
　２週間程で入居を決めることができました。

　それも狙いどおり
　２０代の女性が入居することになりました。

　この女性は、周辺の物件にも
　足を運んで見学をされたのですが、
　どれも決め手にかけるというか、ピンとこない感じでした。

　当初、駅から少し離れているということで、
　あまり乗り気ではなかったのですが、
　室内に入った途端に目の色が変わりました。

　「こういうデザイン性のある空間はいいですね。
　　ここにしようかな。」
　　
　部屋自体に特徴があるわけではありません。
　違うのは居室のワンポイントクロスでアクセントをつけただけです。

　また、募集する入居者によって
　クロスの色や種類を変えることもあります。

　１階と３階にそれぞれ１戸ずつ、
　空室を抱えているアパートがあったのですが、
　それぞれクロスの種類を変えました。
　
　一般的に防犯面から女性は上層階を好まれます。

　そこで１階のお部屋では男性を対象にブルー、
　３階は女性向けにオレンジの暖色系の
　ワンポイントクロスを施しました。

　その結果、狙い通り１階には男性、
　３階には女性の入居者が決まりました。
　

　空室解消のためのリフォームといっても、
　低コストで行えて、高い効果を生むものもあります。
　
　もちろん、ワンポイントクロスだけでなく、
　電熱コンロをＩＨクッキングヒーターに変更したり、
　浴槽のシャワーヘッドをステンレス製に変えたり、
　そのほか、浴室に大きな鏡を付けるなど、
　
　小さな工夫を組み合わせることで、
　お部屋の印象をグッと変えて、
　さらに入居者を引き付けることができます。

　私たちは物件の立地や構造など、
　その物件の特徴にあわせた低コストのリフォームをご提案し、
　早期の空室解消を実現します。
　
　空室でお悩みの方は、ぜひ一度お気軽に
　ご相談ください。

ご相談、お問合せはこちらから
　https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/kanri/contact/index.html

　日本財託管理サービス　賃貸営業部管理受託課　木戸　厚志（きどあつし）

　◆　スタッフプロフィール　◆

　福岡県福岡市出身の３２歳。
　
　マンション経営でお悩みのオーナーに対して、改善の提案を行っています。
　現状把握・改善策定・実施の流れを意識した提案は、ご好評いただいています。　

　彼女にせがまれて飼いはじめた「グリム」と「サミー」の２匹の犬を溺愛。
　台風の日でも欠かさず１時間程の散歩を行う。

◆　≪不動産投資コラムが３００本以上≫
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　■ ２．≪オーナー様の生の声　合計４６７話　ＨＰ掲載中≫
　　　　マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【老後の年金を作る　No.２５４】

　『信頼と実績が何よりの決め手』

　Ｙ・Ｅ様　３０歳　東京都在住
　日本財託を知ったきっかけ：インターネット
　物件購入日:平成２５年４月
　ご購入物件:文京区（山手線「大塚」徒歩１０分）
　　　　　　 平成２年築　他１戸

　社会人になって３年が経ち、
　自分のライフプランについて考える機会があり、
　資産運用に興味が湧いていました。

　私達の世代は親の世代とは全く異なる状況です。
　預金金利の低さや、年金が将来支払われるかどうかも分かりません。
　そんな将来への不安から資産形成が必要だと感じていたのです。

　まずは株やＦＸ、投資信託など様々な投資を試しましたが、
　値動きが激しく自分に向いていないと思いました。
　

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/post-316.html

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　『なぜ、中古ワンルームなのか？』
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　■　５.　編集後記

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　１週間前、トイプードルのレオと散歩に出た妹から、
　電話がかかってきました。

　「レオが犬とケンカして、動かない！」

　他の犬と鉢合わせてケンカになったとのこと。
　そのときに、足に怪我をしてしまったのです。

　「脚が折れてるかもしれない」
　うろたえる妹とレオのもとに、父と私で向かい、
　すぐに車で動物病院に連れていきました。

　幸い脚は折れておらず、
　ちょっとした打撲で安心しました。

『どうだったのよ、大丈夫なの？』

　電話に出た途端、母が尋ねてきました。
　
　余程心配していたのでしょう。
　
　診察結果を伝えると安心したのか、
　良かったと安堵の声が聞こえてきました。

　レオは私たちにとって大切な家族の一員です。

　そんなレオとの出会いは突然でした。

　いまから９年前、
　アルバイトを終えて帰宅すると、
　まるでぬいぐるみのような子犬が
　リビングにちょこんと座っていました。
　
　私も驚きましたが、子犬も驚いてこちらを凝視しています。
　
　固まっている私に
　「あ、おかえり～」と母がのんきに声をかけてきました。

　「どう、かわいいでしょう。
　　この子を飼うことにしたのよ！」

　母の一言にますます混乱しました。

　幼い頃から犬や猫を飼いたいと何度言っても、
　許してもらえなかったからです。

　母はペットが嫌いなわけではありません。
　
　ただ、子どもたちがペットの命の重みを分かるようになるまで、
　飼わないと決めていたそうです。

　私が大学生、そして妹も高校生となり、
　そろそろ良いかもと思って、
　ふらり寄ったペットショップ。

　ケージの向こうから、
　じっと見つめてきた子犬がレオです。

　「飼うならこの子しかいない！」

　母は直感し、家族の誰にも相談なく、
　その場で引き取ってきたのです。

　我が家は突如、レオ中心の生活に変わりました。

　その日から、食卓に上る話題も
　犬の世話の仕方が大半を占めるようになりました。
　
　犬の世話や躾の仕方など、
　各々が調べた情報を披露して話しに花を咲かせました。

　夜もレオの散歩のため、
　早く帰宅するようになりました。

　１年に１度の家族旅行の条件も、
　犬と一緒に泊まれるペンションです。

　さらに３年後、同じトイプードルのジョイも弟分として加わり、
　４人と２匹の大家族になりました。

　時には、お気に入りのメガネを歯形だらけのボロボロにされたり、
　ソファーを壊されたりしましたが、
　それよりもレオに助けられることの方がたくさんあります。

　仕事で失敗して落ち込んでいるときは、
　誰にも言えない愚痴や不満を
　レオとジョイに聞いてもらいました。

　私の気持ちが伝わるのか、側から離れようとしません。
　その日は一緒に寝ると不思議と心が楽になるのです。

　そんなレオもまもなく１０歳。
　人間でいえばもう６０歳近くです。

　レオがいない日常など想像できません。
　でも、いつかはお別れするときが来るのでしょう。

　レオやジョイのおかげで、
　どんな命でも思いやる優しい大人に、
　少しはなれたと思います。。。

　ひょっとしたら十数年後、
　母と同じように『ペットを飼うのはダメ！』なんて、
　
　そんなことをまだ小さな子供たちに
　言っているかもしれませんね。
　
　それも、ずいぶんと先のことなので、
　いまはレオとジョイと一緒に楽しい思い出を
　たくさん作りたいと考えています。

　日本財託管理サービス　賃貸営業部　M・A

　◆スタッフプロフィール
　
　東京都出身、千葉県柏市在住。
　賃貸営業部にて、アットホームやＳＵＵＭＯといったお部屋情報サイトに
　月２００件以上の空室物件を掲載し、一日も早い客付に貢献。

　「ポルノグラフィティ」の大ファン。ライブがあるたびに全国を飛び回る。
　ライブを通じて知り合った友人たちと共に、
　２月には通算２３回目の公演を見に行く予定。

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　◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、

　　どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
　　お待ちしています。

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【住　所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル9F･10F
【担　当】坂元　寛和

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