不動産投資の収益最大化に必要な３つのポイントとは！？
2016/01/28
★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.437 ―――――――――
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オーナー数５，９０４名、管理戸数１５，３３８戸、入居率９８．９７％
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１. 不動産投資の収益最大化に必要な３つのポイントとは！？
２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
３. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
４．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」
～参加者募集のお知らせ～
５． 編集後記
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■ 不動産投資の収益最大化に必要な３つのポイントとは！？
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不動産投資をするからには、
投資物件から得られる収益の最大化を目指したいですよね。
では、どうすれば不動産投資から得られる
収益を最大化することができるでしょうか。
それには３つのポイントがあります。
一つ目が収入額を増やすこと。
二つ目がその収入が途切れないようにすること。
つまり空室期間をいかに短くするかということです
そして三つ目、支出を少なくすることです。
この３つのポイントを抑えていれば、
自然と収益も最大化することができます。
私たちは、日ごろオーナー様から
たくさんの空室のご相談をいただきます。
その際には、空室の早期解消だけでなく、
物件の資産価値の向上につながる提案や
また支出の削減についても
提案する余地があれば積極的に行っています。
空室の早期解消だけではなく、
トータルサポートでオーナー様の
収益最大化の実現を目指しています。
今回のコラムは、空室解消だけで終わらず、
オーナー様の収益を最大化するために行った
当社の取り組みについてご紹介します。
空室のご相談をいただいた物件は、
吉祥寺駅から徒歩１２分、
築２１年になる一棟マンションです。
鉄筋コンクリート造３階建て、
１Ｋタイプの部屋が１２戸あります。
そのうち３戸は、
もう３ヵ月以上も空室が続いていました。
これまで依頼していた賃貸管理会社は、
「空室を解消するために、もっと広告料を増やしてほしい。
家賃を下げてほしい。」
としか言いません。
そこで、空室を解消する良い手立てはないかと
当社に相談いただいたのです。
マンションは徒歩１２分と少し距離はありますが、
最寄駅は若者から絶大な人気がある吉祥寺です。
この強みを活かせば、空室の早期解消は難しくないと考えました。
空室解消のコンセプトは
『女性が住みたいと思うマンション』です。
現在のマンション設備で気がかりだったことは、
オートロックがないことです。
部屋の前まで誰でも入ってこられるので、
防犯面から女性に敬遠されがちです。
とはいえ、オートロック設備を導入するには、
３００万円もの費用がかかり、
これでは採算が合いません。
そこで、ホームセキュリティーシステムの『セコム』を
導入することになりました。
セコムであれば導入コストは
１戸あたり３，０００円程度で加入することができます。
緊急時、ボタン１つ押せば、警備員が駆けつけてくれますので、
オートロックとまではいきませんが、
女性にも防犯面をアピールできます。
次に導入した新設備が『インターネットの無料回線』です。
お部屋で過ごす時、テレビよりもインターネットを使って
動画を見るという人も増えています。
ネット環境が整っていれば、容量制限を気にすることなく
動画を楽しむことができます。
入居者個人でインターネット回線を通そうとすると、
毎月５，０００円程度の費用がかかります。
年換算するとひと月分の家賃にも相当します。
ネット無料物件に入居すれば、
この費用がまるまる浮くことになるので、
入居者に対して強烈なアピールになります。
導入費用は１０戸程度のアパートであれば、
初期導入コストを回収するまでの期間中は、
１戸あたり月額１，５００円～２，０００円程度、
導入コスト回収後は保守メンテナンス料のみになるので、
月額８００円～１，０００円程度です。
この費用は家賃に上乗せできるので、
オーナーは持ち出しなく、空室を解消して、
建物の資産価値を上げられたことになります。
回線費用分を家賃に上乗せしても、
入居者個人で回線を導入するより
低コストですから入居者にもメリットがあります。
また、すでに住んでいる入居者にとっては、
これまで以上に快適な生活が送れるはずですから、
長期入居も期待できます。
こうした取り組みを行い、
募集を開始してから１ヵ月半後に
すべての部屋を満室にすることができました。
ただ、問題はここで終わりではありません。
このマンションは、これまで１度も大規模修繕工事をしておらず、
そのための費用も積み立てていなかったのです。
満室になったからといってお金が貯まるのを待っていては、
建物の老朽化はさらに進んでしまいます。
すぐにも大規模修繕工事に取りかかりたいところです。
そこで、大規模修繕工事費用を捻出するために、
借入を利用することにしました。
ただ、残債がまだ２，４００万円残っており、
月々の返済は約２３万円あります。
このままの状態でさらに借入を増やすと、
毎月の返済負担が大きくなり過ぎます。
そこで、まず行ったのが現状の金利の見直しです。
残りの返済年数が９年、そして金利１．９７５％だった借り入れを
新たな金融機関から金利１．２７５％で借り換えました。
さらに、ローンの返済期間を２０年に延ばしたことで、
毎月のローン返済額を約１１万円に圧縮しました。
次に、もともとの返済負担額を超えないよう、
大規模修繕工事の費用として、
２，０００万円の新たな借り入れを起こしました。
金利と借入期間は、さきほど借り換えたローンと同じ条件で、
毎月の返済額は約９万円になります。
借り換えたローンと大規模修繕工事のローンを合わせた
毎月の返済額は約２０万円です。
金利の見直しを行う前より、
毎月の支出を抑えて、
大規模修繕工事をまかなえるほどの資金を
無事調達することができました。
「家賃も増えて、建物もきれいになるし、
これからが楽しみね。」
そういって笑ってくれたオーナー様の笑顔が印象的でした。
現在、資産価値が向上したマンションを
お子様達の世代へ円滑に引き継げるよう、
専門家と協力をしながら、相続のお手伝いもしています。
今回ご紹介した事例のように、私たちは空室解消だけではなく、
資産価値の向上や支出の見直しを含めて、
トータルコーディネートを行っています。
物件の立地や構造、築年数によって
行う施策は様々ですが、どのような物件であっても、
収益の最大化を目指した提案を致します。
最近、空室が目立つ、家賃が徐々に下落している、
費用負担が重たいなど、不動産経営でお悩みのことがあれば、
ぜひお気軽にご相談ください。
日本財託管理サービス 賃貸営業部管理受託課 木戸 厚志（きどあつし）
◆ スタッフプロフィール ◆
福岡県福岡市出身の３２歳。
マンション経営でお悩みのオーナーに対して、改善の提案を行っています。
現状把握・改善策定・実施の流れを意識した提案は、ご好評いただいています。
彼女にせがまれて飼いはじめた「グリム」と「サミー」の２匹の犬を溺愛。
台風の日でも欠かさず１時間程の散歩を行う。
◆ ≪不動産投資コラムが３００本以上≫
不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから
http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/
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■ ２．≪オーナー様の生の声 合計４６８話 ＨＰ掲載中≫
マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》
【家族の生活を守る No.３２】
『将来のために安心を買う』
Ｄ・Ｆ様 ３９歳 神奈川県在住
日本財託を知ったきっかけ：書籍「今すぐ東京の中古ワンルームを買いなさい！」
物件購入日:平成２７年１１月
ご購入物件:中野区（西武新宿線「鷺ノ宮」徒歩８分）
平成１９年築 頭金１１０万円
私には小学３年生になる息子がいますが、障がいを抱えています。
将来的に仕事に就けるか分かりません。
私は定年がない自営業ですので、
元気なうちは収入を得て、家族を養っていくことができます。
ただ、自分にもしもの事があった場合、
我が子に経済的にみじめな思いをさせてしまうのではないかと、
ずっと気がかりでした。
そこで自分に何かあった場合にも収入が得られる方法として、
興味を持ったのが不動産投資です。
http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report02/post-317.html
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■ ３. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
≪簡単スピード査定サービス実施中≫
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日本財託グループでは、東京２３区内の中古ワンルームマンションの
ご紹介だけではなく、ワンルームマンションの買い取りも行っております。
創業２６年、これまで１万戸以上のワンルームを取り扱ってきた実績を活かし、
正確でスピーディーな査定を実施。最短１週間で現金化します。
≪日本財託の５つのメリット≫
メリット１ スピード査定
翌営業日までに査定金額をお伝えします。
メリット２ 仲介手数料不要
日本財託が買主になるので仲介手数料はかかりません。
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買主は日本財託になるので、売却後のトラブルも一切心配ありません。
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マンション名と号室が分かれば査定金額をお出しできます。
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抵当権の設定のない不動産であれば最短１週間で現金化できます。
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■ ４. セミナーのご案内 ～ 参加無料 ～
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【延べセミナー参加者１６，０００名の実績！】
『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』
【東 京】２０１６年３月５日（土）ＰＭ１：００～３：３０
セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）
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◆ セミナーで学べる内容をご紹介 ◆
『なぜ、中古ワンルームなのか？』
『なぜ、東京なのか？』
『一棟アパート経営との違い』
『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』
『投資物件の見分け方 失敗しない３つのポイント』
『地震に強い物件選び３つのポイント』
など、
最新の不動産市況を読み解きながら、
『なぜ、いまが買いどきなのか』
客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。
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当社では、毎月１００戸以上の中古ワンルームマンションを
ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。
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セミナーにご参加頂いた方にご紹介しております。
満室経営を目指すためには、
入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。
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物件情報に興味がある方も、
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２０１６年２月２０日（土）１３：３０～１４：３０
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今回のセミナーでは、≪滞納トラブルの解決事例≫もたっぷりご紹介！
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■ ５. 編集後記
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先日、あるテレビ番組で
「ママがおばけになっちゃった」という絵本を特集していました。
なんでも、昨年最も売れた絵本だそうで、
累計３０万部を突破したと言います。
興味本位でチャンネルを変えずに見ていましたが、
絵本の紹介が終わるころには、
涙が止まりませんでした。
『子どもは誰もがママが好き。ママも子どもが大好き。』
お互いを大切に思う気持ちから、
気づかされることがありました。
学生時代、プロ野球選手を目指して、
ずっと野球をやってきましたが、
いつも母が支えてくれていました。
毎日、激しい練習でユニフォームは泥だらけ、
普通に洗っても落ちないような頑固な汚れです。
それでも、いつも汚れ１つない
真っ白なユニフォームを用意してくれていました。
中学、高校、大学とたびたび膝の故障に見舞われ、
ついつい弱音を口にしてしまったときも、
「健太朗なら大丈夫。悔いがないようにがんばりなさい。」
そう笑っていつも励ましてくれました。
おかげで大学を卒業するまで、
野球が続けることができました。
今にしても思えば、母に感謝することばかりですが、
当時は「親なんだから当たり前」と思っていました。
本当に恥ずかしい限りです。
転機が訪れたのは、
母にガンが見つかったことです。
医師からは手術をすれば治ると言われていましたが、
３ヵ月以上も入院することになりました。
母がいないこの３ヶ月で、
これまで当たり前だと思っていた生活が、
当たり前ではないことをようやく痛感することになったのです。
ユニフォームを洗濯機で洗ってみても、
こびりついたドロ汚れは落ちません。
手が荒れるほど漂白剤をたっぷりつけ、
額にはうっすら汗が浮かぶほど、
ゴシゴシと強くこすり合わせて洗って
ようやくいつものユニフォームになりました。
『毎日、こんな大変なことをしていたのか。。。』
それだけではありません。
母が入院して数日もすると、目立ち始める細かなゴミや埃、
そして、食事の用意。
野球だけに専念できるように、
いかにこれまで母がサポートしてくれていたのか、
身を持って知りました。
母のお見舞いに行った時のことです。
普段は元気にやり取りをしているのですが、
ボソリとつぶやきました。
「手術がうまくいかなかったら。。。
どうしようか健太朗。」
これまで母から弱音を聞いたことなどありません。
『そんなことないよ。天が見守っているから、
ぜったい大丈夫だから！』
反射的に強い言葉で元気づけましたが、
この後も母が気弱になる場面が何度かありました。
これまで母に支えてもらった分、
これからは自分が支えると心に決め、
入院してから退院するまで１日も欠かさず
お見舞いに行きました。
いまではガンもすっかり完治し、
元気に生活を送っています。
この３か月の入院期間で、
母への感謝の想いを育むことができました。
社会人になり、いつの間にか薄れがちだった、
母への感謝の気持ちを
この絵本をきっかけに改めて思い出すことができました。
母に会社で活躍した話しをすると
「将来、もっともっと凄くなるんでしょ？」
と気合を入れ直されることもたびたび。
母の力にならなければとは思うものの、
まだまだ、母は強しです。
絵本「ママがおばけになっちゃった」は、
身近な周りの大切な人への感謝の気持ちに気づかせてくれる。
そんな１冊です。
お子さんがいる人に限らず、
ぜひ一度、読んでみてはいかがでしょうか。
日本財託 営業部 S・K
◆スタッフプロフィール
埼玉県春日部市出身の２６歳。
日本財託の営業部に所属、東京・中古・ワンルームをご紹介し、
お客様が経済的自由を手に入れるためのお手伝いをしている。
高校野球の名門 春日部共栄高校を経て、国学院大学へ進学。
中学時代には、２００６年シニアリーグ日本代表に選抜された。
昨年、雑誌『THE 21』に取材を受け、
「実践する第一印象の整え方」について語っている。
http://www.nihonzaitaku.co.jp/publicity/mt/201601/201512%20THE21.pdf
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