★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.441 ―――――――――
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　１. マイナスは金利だけじゃない！？国勢調査もマイナスに！安定収益をもたらす立地の見極め方

　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
　
　３.　ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
　
　４．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」
　　　　　　　　　 ～参加者募集のお知らせ～

　５． 編集後記

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　■　マイナスは金利だけじゃない！？国勢調査もマイナスに！安定収益をもたらす立地の見極め方
　
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　先月の２６日、
　総務省が『２０１５年国勢調査』の人口速報を発表しました。

　今回の発表で、国勢調査を開始して以来はじめて、
　日本の人口がマイナスに転じたことが分かりました。
　
その数、なんと９４万７，３０５人！

９０万人というと、東京２３区内で
最も人口が多い世田谷区に匹敵します。

わずか５年前の前回調査から、
　これだけの人口が減少したのです。

　さらに、あの大阪府でもはじめて人口が
　マイナスとなりました。　
　
　少子高齢化、人口減少社会の日本の姿が
　今回の調査で改めて明らかになりました。

　日本全体としては人口が減少していますが、
　すべてのエリアでおなじように
　人口が減少しているわけではありません。

　前回調査から、人口が増えているエリアもあるのです。
　
　賃貸需要は人口の数が多ければ多いほど、安定するので
　これらの人口増加エリアで投資をすれば安心ですよね。
　
　ただ、より安定した不動産経営を行うためには、
　単に人口の増加だけに目を向けるだけでは足りません。
　
　そこで、今回のコラムでは、
　人口増加エリアのなかでも、より安定した不動産経営を行うための
　ポイントについてお伝えしていきます。
　
　
　まず、今回の調査を改めてみると、
　４７都道府県のうち、３９道府県で人口が減っています。
　
　そして人口の増加エリアは、
東京をはじめとして、
埼玉、千葉、神奈川、愛知、滋賀、福岡、沖縄の８都県です。

　さらに、今回の調査では、
　人口の増加を市町村別にも発表しています。

　東京２３区内で最も人口が増えた区は、
　港区の３８，２５９人でした。
　
　そして、この港区の約２倍の人口の増加となったのが、
　福岡県福岡市です。
　
　この５年間で実に７４，７６７人も増えました。

この話を聞くと、物件価格が安く、利回りも高くなる
福岡市の物件に興味が沸いてくる方もいるかもしれません。

確かに、将来にわたり安定した家賃収入を得るなら、
人口が増えているエリアに投資することが鉄則です。

　そのうえ、利回りが良いなら、
　それに越したことはありません。
　
　ただ、人口が増加しているエリアでも、
　どの年代層が増えているかを見極めることで、
　さらに不動産経営を安定したものにできます。
　
　ポイントは「生産年齢人口」です。

生産年齢人口とは、１５歳から６４歳の人口を表します。
つまり現役のサラリーマン世代です。

『人口減は受け止めざるを得ない。
できる限り生産年齢人口を維持することを心がける。』
　
　人口減少問題を抱える高知県の知事が
あるビジネス紙のインタビューで答えていました。
　
　現役世代の人口が安定して増え続けるということは、
　それだけエリア内に雇用があるということです。

　そして、雇用を求めて人が集まれば、
　そこでお金を消費することになります。
　
　お金が消費されれば、経済が活性化し、
　さらに雇用も増え、社会インフラも整備されていきます。
　
　もちろん、現役世代の人口増加は、
　税収面でもおおいに期待できます。
　
　経済活動が活性化している都市の将来性が高いのは、
　言うまでもありませんよね。
　
　だからこそ、
　高知県知事もそれだけ危機感をもっていたのです。

　このように、都市の将来性という観点を考えれば、
　生産年齢人口の推移や割合をみることが大切です。

　では、さきほどの生産年齢人口を、
　福岡市と東京２３区で
　比べてみましょう。

　今回の国勢調査の発表は速報値のため、
　残念ながら年齢別の人口は公表されていません。

　そこで、福岡市と東京都がそれぞれ出している
　将来人口推計を元に見ていきたいと思います。

　まずは福岡市です。

　２０１５年の福岡市の総人口約１５３万人のうち、
　生産年齢人口は約１００万人です。

　その後、福岡市の総人口は１６０万人まで増え続け、
　２０３５年にピークを迎えると予測されています。

　しかし、生産年齢人口の減少は、
　２０１１年からすでに始まっていて、
　今年は１００万人を割る見込みです。

　つまり、人口が増えているといっても、
　生産年齢人口が増えているわけではありません。

　今後も生産年齢人口の減少傾向は
　続いていくと予測されています。

　一方、東京２３区の生産年齢人口は約６１０万人。

　年々増え続け、２０２５年にピークの約６１４万人となり、
　その後、緩やかに減少していくと見られています。

　また、総人口に占める生産年齢人口の割合は
　福岡県６１．４％のところ、
　東京都は６６．２％と上回っています。

　東京の生産年齢人口数と割合は日本一です。

　生産年齢人口を見れば、
　その都市の経済の活力が見えてきます。

　不動産投資をするうえで、
　都市の将来性は欠かせない観点です。

　都市が継続して発展していくということは、
　それだけ賃貸需要も安定するということです。

　人口が増えているということは、
　もちろん大切な要素ですが、
　生産年齢人口の動きも注目してみてくださいね。
　

　日本財託　マーケティング部　小林　和徳(こばやしかずのり）

　◆スタッフプロフィール
　　
　横浜市出身の３７歳

　マーケティング部所属し、セミナーやＨＰの運営、
　メールマガジンの執筆などを通じて
　東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。
　
　３人の子供と友達のような親子関係を改めて、
　父親の威厳を取り戻したいと思っている。

　
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　■　５.　編集後記

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　先週の日曜に開催された『東京マラソン２０１６』に、
　日本財託の社員４７名がチャリティーランナーとして参加しました。

　チャリティーランナーの参加費は、社会貢献活動の一環として、
　ボランティア団体へ寄付されます。

　４７人のチャリティーランナーの１人として、
　私も東京マラソンを走りました。

　東京マラソンへの挑戦を決意したのは、
　妻の妊娠がきっかけです。

　夫として妊婦中の妻を支えながらも、
　何か新しいことにチャレンジしたいと思ったのです。

　さらに完走すれば、メダルがもらえるとのこと。

　生まれてくる子どもへ、
　完走メダルをプレゼントしようと決めました。

　
　ちょうど１年前から練習を重ね、
　２０キロ程は走れるようになったものの、
　本番は４２．１９５キロ。

　全く想像の及ばない未知の領域への挑戦です。

　毎回練習を終える度、本当に完走できるのか不安でした。

　「パパ、行ってくるよ。完走メダル、持って帰るからね。」

　大会当日、スヤスヤと眠る７ヵ月の娘「彩叶（あやか）」に約束して、
　会場に向かいました。

　今回は１０回目となる節目の大会ということもあって、
　いつもよりもたくさんのランナーが参加して、
　とても活気に満ちあふれていました。

　スタートの号砲が鳴り響いてからも、
　参加者が多いためなかなか集団は動かず、
　スタートラインを切れたのは１０分後のことでした。
　
　ボランティアの皆さんのサポート、そして沿道の応援に支えられ、
　練習していた２５キロ地点までは順調に走ることができました。

　３０キロを過ぎた辺りから、
　今まで経験したことがない痛みがふくらはぎに走りました。

　足の疲労がピークに達していたのだと思います。
　
　走った距離が１キロなのに１０キロと思えるほど、
　とても長く感じました。

　『まだ、１０キロもあるのか...』
　
　１キロごとの距離表示を見るたび、
　もう走るのを止めたいと心が押しつぶされそうになります。
　
　「もう、諦めるか。いやいや、絶対に完走するんだ。」

　心の中で葛藤を続けながら、歩みは止めず、前へ前へ。
　マラソンは自分との勝負です。

　最大の関門、佃大橋からのアップダウンを乗り越え、
　とうとう４０キロ地点まで到達。

　ゴール地点のビックサイトが見えてくると、
　最後の力を振りしぼって全力で走り抜け、そのままゴール。

　「やった！！」

　思わず両手を突き上げて叫びました。

　首にかけてもらった完走メダルの重さは、
　本当に格別です。

　痛む両足を引きずりながら家路を急ぎ、
　帰宅するやいなや、彩叶のもとへ。

　「パパは約束を守ったよ。」

　そう言葉をかけながら彩叶にメダルをかけると、
　泣き出してしまい、妻に怒られてしまいました。

　娘は娘で、父の苦労も知らず、
　そのあとメダルを噛んだり、投げたり、
　やりたい放題です。
　
　メダルはすっかりおもちゃとなってしまいましたが、
　もう少し彩叶が大きくなったら、
　あの時、パパは頑張ったんだよと伝えたいと思います。
　

　　日本財託　第二営業部　Y・K

　◆　スタッフプロフィール　◆
　東京都世田谷区出身の３５歳

　セミナーや個別相談会を通じ、
「東京・中古・ワンルーム」の魅力を多くの方にご紹介している。

元保険コンサルタントという経歴を活かし、
マンション投資によるお客さまのライフプランのご提案を行っている。

　妻と７ヵ月になる娘を溺愛する父親。
　将来の夢は妻と娘と一緒にフルマラソンを完走すること。

◆日本財託では今年も社会貢献活動の一環として、
　４７名が東京マラソンを走りました。

　詳細は、こちらからご覧ください。
　http://www.nihonzaitaku.co.jp/mt/201602/NewsRelease-nihonzaitaku-20160229-Tokyo_Marathon.pdf
　
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　　どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
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