★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.443 ―――――――――
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　１. マイナス金利で注目を集めるリート！リートと実物不動産投資を徹底比較

　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
　
　３.　ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
　
　４．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」
　　　　　　　　　 ～参加者募集のお知らせ～

　５． 編集後記

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　■　マイナス金利で注目を集めるリート！リートと実物不動産投資を徹底比較

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　日銀がマイナス金利を導入してから１か月がたちました。
　
　普通預金の金利はわずか０．００１％にまで下がり、
　１００万円を預けても、１年で１０円の利息収入しかつかなくなりました。
　
　株や債券で運用する投資信託や個人向け国債など、
　金融商品は軒並み苦戦しています。
　
　そんな中、安定した利回りが
　取れるリートがいま注目を集めています。

　資産運用を考える上で、リートと実物不動産投資を
　比較検討されている方も多いかもしれません。

　しかし、リートと実物不動産投資は
　同じ不動産への投資ではありますが、
　その性格は大きく異なります。

　そこで、今回のコラムでは、
　マイナス金利で注目をあつめる
　リートと実物不動産投資の特徴を比較することで、
　あなたの目的にあった投資先の見極め方をお伝えします。

　まずは、リートの特徴から確認していきましょう。

　リートは投資家から集めた資金で、
　オフィスビルや商業施設などの不動産を購入し、
　家賃収入や売却益を投資家に分配する投資信託の一種です。
　
　
　では、なぜマイナス金利がリートの後押しになっているのでしょうか。
　
　それは、借入金利が下がることで、金利負担が軽減され、
　結果として、不動産の運用益も拡大することが期待されるからです。
　
　実際、リートの平均価格は、
　マイナス金利導入の発表前から１６％も上昇しました。
　
　上場しているリート５３銘柄の時価総額合計は、
　２月末には１１兆５千億円と過去最大規模になっています。
　　
　リーマンショック直前の時価総額が６兆８千億円ですから、
　実に１．７倍にもなります。

　年明けからの乱高下相場を経て、
　ようやく１万７千円まで戻してきた株式市場とは対照的です。
　
　
　このリートの特長は３つあります。
　
　１つ目は、少額で始めることができることです。
　
　上場リートは一口を数万円から数十万円で購入できます。
　
　株式投資と同じように小口の投資資金で、
　不動産に投資できることから人気を集めています。
　
　２つ目は流動性の高さです。
　
　株式と同じように市場で取引できるため、現金が必要なときには、
　すぐに売却することが可能です。

　また、配当金だけではなく、
　売買差益（キャピタルゲイン）を狙うこともできます。
　
　３つ目は、高い利回りです。

　現在、上場リートの配当金平均利回りは３．３％程度です。
　
　普通預金の金利が０．００１％ほどしかないことを考えれば、
　文字通り「桁違い」の利回りです。
　
　
　これらの特長を踏まえて、実物不動産への投資と
　比較をしていきたいと思います。
　
　１つ目の少額で始められる投資という面では、
　たしかに実物の不動産を現金で購入しようとすると、
　都内の中古ワンルームマンションであれば、
　１，０００万円～２，０００万円が必要です。

　しかし、都内の中古ワンルームマンションは投資用ローンが活用できるので、
　１００万円程度の自己資金があれば投資をスタートすることができます。

　しかも、ローン返済には家賃収入を充てることができるので、
　繰り上げ返済をあわせて行えば、
　さらに効率的に資産を作ることが可能です。
　
　２つ目の流動性については、
　東京２３区内のワンルームマンションであれば、
　年々人気が高まっているので、現金が必要になった時には、
　素早く現金化することができます。

　また、３つ目の利回りについても、
　都内の中古ワンルームマンションの
　家賃収入から経費を差し引いた手取り利回りは４～６％で、
　リートの平均利回りを上回ります。
　
　年２回、配当が分配されるリートと違って、
　入居者がいれば、毎月決まって家賃が入ってくることも
　メリットの一つです。
　
　毎月安定して収入が見込めるからこそ、
　老後の私的年金として実物不動産投資は最適です。

　これが運用成績によって、入ってきたり、入らなかったりでは、
　収入の柱として期待することはできません。

　そして、収入の柱として投資を考えるのであれば、
　価格下落リスクも良く考慮する必要があります。

　リートはリーマンショックの影響によって
　２００７年から２００９年にかけての１６か月間で、
　平均価格が７３％も下がりました。
　
　この１年ほどで見ても、中国の株価下落の影響を受け、
　昨年１月から９月の間で、約３割下落しています。
　
　アベノミクス後の好調な不動産市況が続く中でも、
　リート価格は３０％の変動をしているのです。
　
　一方で、実物不動産の場合は、
　都内の駅から徒歩１０分以内にあるような
　賃貸需要が確かなエリアの物件に投資をすれば、
　物件価格が急落することはありません。

　いくら他の金融商品と比べて、
　リートが高い利回りを期待できるからといっても、
　価格が２割も３割も下がった中では、
　せっかくの配当金も使うに使えないですよね。

　今後のリートについては、
　専門家によって様々な見立てがあります。

　オフィス賃料の増額や
　国債での運用が難しくなった金融機関からの資金流入で
　相場を押し上げるといったもの、

　一方で、株式市場の先行きの不透明さが
　リートに悪影響を与えるとする声もあります。

　リートを今始めるのであれば、
　市場の過熱ぶりに振り回されず、しっかりとリスクまで吟味した上で
　投資をする必要があるでしょう。
　
　
　このように同じ不動産への投資であっても、
　リートと実物不動産投資ではその特徴が異なります。

　それぞれの特徴はまとめると、リートは「運用」、
　そして実物不動産投資は「経営」です。
　
　リートは、あくまでも投資信託であり、
　物件選びなどに投資家が口を出すことはできません。
　その分、運用の手間やコストはほとんどかかりません。

　資金をコツコツと積み立てて、
　資産運用をしていくことになります。
　
　一方、不動産投資は、
　事業として不動産を経営していくことになります。
　
　経営は英語でマネジメントと言いますが、
　この元になった単語「manage」には、
　「（人材や資源を）上手に扱う」という意味があります。
　
　不動産投資を行っていく上では、自己資金だけでなく、
　様々な他人の力を借りる必要が出てきます。
　
　たとえば、ローン借入の力、入居者からの家賃の力、
　物件を管理する管理会社の力などです。
　
　それらを組み合わせて「上手く扱う」ことによって、
　一人の力ではなしえないスピードで、
　資産を増やしていくことが可能です。
　
　いずれにしてもマイナス金利のこの時代は
　不動産に投資をするには絶好の機会です。
　
　不動産への投資を検討する際に、
　今回ご紹介した実物不動産とリートの
　それぞれの特徴を投資に役立てて頂ければ幸いです。

　日本財託　マーケティング部　横尾　幸則（よこおゆきのり）

　◆　スタッフプロフィール　◆

　埼玉県大宮市出身の２８歳。

　マーケティング部で、セミナーやＨＰの運営、
　メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
　東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。

　このところ友人の結婚式ＶＴＲの制作に追われ、
　重いマックブックを持ち歩いているため肩こりに悩まされている。
　
　
◆　≪不動産投資コラムが３００本以上≫
　　　不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから
　　　
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【資金の効果的な運用　No.１２２】

　『実践者の声に勝るものなし』

　Ａ・Ｇ様　３５歳　静岡県在住
　日本財託を知ったきっかけ：インターネット
　ご購入日：平成２４年９月
　ご購入物件：江東区（東京メトロ半蔵門線「清澄白河」徒歩８分）
　　　　　　　平成４年築　頭金６０万円　他１戸所有　

　就職してからというもの働き詰めで、自分の時間を確保することが難しくなりました。

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　■　５.　編集後記

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　４ヵ月前、福井県から上京してきました。
　
上京する前、私はどうしても
父に謝りたかった事がありました。

それは７年前、１８歳の夏の出来事です。

父はトラックの運転手です。

夜間の運転が多く、日中に寝て夜起きるという
昼夜逆転の生活を続けていました。

家族との生活リズムが合わないだけでなく、
中学に上がった頃から、父と言葉を交わすこと自体が
嫌になってしまいました。

　典型的な反抗期です。

「学校最近どうなんや、頑張っているか。」

父から話しかけられても、私は『うん』と頷くだけ、
すぐに父の前を通り過ぎました。

それでも、父なりに歩み寄ろうとしていたのでしょう。
何かと話しかけてきます。

「昨日めっちゃきれいな空撮ったやって」

そう言われても『そうなんや』たった一言応えるだけ。
　こんな調子がもう中学生の頃から、ずっと続いていました。

「おはよう。今日はどっか行くんか？」

ある日曜日、いつものように父から話しかけられました。

『おかえり。わからん』

その日もたった一言だけ応えて、
父の前を通り過ぎようとした時です。

バサっという音とともに、背中に何か当たりました。

足元には、父が読んでいた新聞が散らばっていました。

私の態度に我慢できず、
父が新聞紙を投げ付けたのです。

『なんでこんなもん、投げられなあかんのや』と父の方を振り向くと、

あの父がぽろぽろと涙を流していました。

「どうして、そんな態度しかとれんのやっ！」

　涙を流しながら、射抜くように私を見つめています。

初めて父が泣いている姿を見た私は、
どうしていいか分からず、その場を逃げ出しました。

　その日を境に、半年ほど
　父から話しかけられることはなくなりました。
　
　その年の父の誕生日を祝ったことをきっかけに
　父との関係も改善し、
　ようやく普通に話しをすることができるようになりました。
　
　
　それでも、私の心の片隅には、
　ずっとあのときの出来事がひっかかっていました。
　
　私たち家族のために、
　昼夜逆転の厳しい仕事をずっと続けてくれているのに、
　なぜあんな態度しかとれなかったのか。。。
　
　ずっと謝りたかったのですが、
　ようやく親子の関係も良くなりつつあります。
　
　蒸し返してしまって、せっかくつながり始めた関係が
　壊れることが怖くて「ごめんなさい」の
　たった一言が言えませんでした。
　
　ただ、このままの関係を続けていったとしても、
　本当に関係が修復できたとは思えません。

　
　上京する直前、思い切って素直な気持ちを
　伝えることにしました。

　社会人として働くようになってから、
　初めて仕事の大変さが分かるようになったこと。
　
　長時間の夜間の運転で疲れ切っているにも関わらず、
　私と話すわずかな時間を作るために、
　ずっと寝ずに待ってくれていたこと。

　どれも今だからこそ分かったことです。

　そして、最後にずっと伝えられなかった言葉。

　「ずっと、あの時の事謝りたかったけど、
　　謝ることできてなくて、ごめんなさい。」

　７年かかって、やっと父と向き合うことができました。

　『うん、うん』

　そう頷きながら父が娘の前で流した二度目の涙は、
　父と私の大切な思い出です。

　２５歳になってからの上京は反対される事も多かったですが、
　父だけが反対をせず、「頑張れや」と背中を押してくれました。

　今では父からメールが来ることを、
　とても楽しみにしている自分がいます。

　「東京は大変そうだけど会社に着けたかな？
　　いま静岡を走っているけど、快適。」

　先日、東京で大雪が降った日もメールが送られてきました。

　『雪道を歩くの田舎娘は上手だから大丈夫。もう東京は晴れています。
　　運転気をつけてね、お父さん。』

　直接言葉を交わせない分、
　いつも気持ちを込めて返信しています。

　はじめて父と離れて暮らして、もう４ヵ月になります。
　
　二人の距離は離れていますが、
　７年前のあのころに比べれば、
　ずっとずっと父を身近に感じています。
　
　ゴールデンウィークに実家に帰る際には、
　東京で働く娘の元気な顔を父に見せたいと思います。
　

　日本財託　事業部　Y・Y

　◆　スタッフプロフィール　◆

　福井県福井市出身。

　事業部にて、物件買取の契約書や仲介図面の作成、
　ＤＭの発送作業などを担当しています。
　
　初めての一人暮らしで料理をよく作っています。
　レシピを調べながら手探りでしたが、
　最近はパラパラで美味しいチャーハンを
　作れるようになりました！　
　
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　　どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
　　お待ちしています。

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