★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.444 ―――――――――
☆☆　　　　■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■
☆★☆　　　　　～あなたの老後、本当に大丈夫！？～
☆☆☆★　　 日本財託ＨＰ
★☆☆☆☆ 　http://www.nihonzaitaku.co.jp/
―――――――――――――――――――――――――――――――――――

※このメールは、お名刺の交換や当社への資料請求、また弊社のメルマガ登
　　録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
　　ます。メルマガの配信停止をご希望の方は、本文最後にございますＵＲＬ
　　をクリックして下さい。

◆――――――――――　平成２８年２月末現在 ――――――――――◆

オーナー数５，９９８名、管理戸数１５，６３６戸、入居率９９．６５％

◆―――――――――――――　ＩＮＤＥＸ　――――――――――――◆

　１. 知らぬ間に民泊に使われるマンション！？無断民泊のリスクと防止策　　　

　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
　
　３.　ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
　
　４．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」
　　　　　　　　　 ～参加者募集のお知らせ～

　５． 編集後記

======================================================================
　
　■　知らぬ間に民泊に使われるマンション！？無断民泊のリスクと防止策
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
―――――――――――――――――――――――――――――――――――
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
ホテルや旅館にかわる宿泊先として、
『民泊』がいま注目を集めています。

　今年１月からは、東京都大田区で条例が施行されるなど、
　公的な制度も整いはじめました。

　自身が所有する不動産を民泊として利用することで、
　収益を上げようと考えるオーナーも増加しています。

　また、書店では民泊を利用した投資法を紹介する書籍も目にするようになりました。

　その一方で、騒音やゴミ出し、鍵の紛失など、
　民泊によるトラブルも報告されています。

　まだまだスタートしたばかりで、課題も多い民泊ですが、
　実は、オーナーが知らないところで、
　自分自身の物件が民泊に利用されているという事例が、
　最近になって散見されるようになりました。

　入居者が契約した物件を民泊物件として
　使っているケースです。

　今回のコラムでは、民泊が注目を集めるなか、
　増加している入居者の民泊転貸のリスクと
　その防止策についてお伝えしていきます。

　そもそも賃貸借契約書の文面に、自身の居住用として利用することと
　それ以外の目的で利用した際には、
　解約できる旨をしっかり明記しています。

　もちろん民泊は、自身の居住目的以外の利用になるので、
　解約の対象になります。
　
　
　ただ一方で、入居者が転貸していたとしても、
　毎月入居者が家賃を支払ってくれるのであれば、
　問題ないという方もいるかもしれません。
　
　しかし、勝手に入居者が民泊目的で部屋を転貸していると、
　知らぬ間に大きなリスクを抱えることになります。

　例えば、民泊の利用者が犯罪者であったり、
　室内で犯罪行為が行われる可能性も否定できません。
　
　
　さらに怖いのが、火災です。
　
　民泊として部屋を利用していた場合に、
　火災が起きてしまったら、
　その被害は保険が下りない可能性があります。

　そのときは、民泊として利用していた入居者に費用を請求することになりますが、
　入居者に支払い能力がないことも考えられます。

　そうなってしまうと、最終的にはオーナー自身が復旧工事費用を
　負担せざるを得ないことになります。

その他にも、利用者は旅行気分で騒ぐため、
　壁紙や床の傷みが激しいケースもあり、
　通常の使用に比べて損耗リスクも高まります。

　オーナーとしては、たまったものではありませんよね。
　
　そのため、入居者が勝手に転貸していることが分かったら、
　すみやかに解約してもらうことが、一番の解決策です。

　先日、入居者が部屋を民泊として利用していると
　疑わしい事例がありました。
　
　「ちょっと前から、見知らぬ外国人が出入りしていてね。
　　ひょっとして民泊していませんか。」

　そう連絡をいただいたのは、
　都営大江戸線「東新宿」駅徒歩１分
　新宿区にあるマンションの管理人です。

　総戸数６６戸のうち、
　１３戸を当社で管理しています。

　管理人の話しによれば、今年に入ってから、
　キャリーバックを引く
　見慣れない外国人を見かけるようになったそうです。
　　
　先日も、マンションでは見かけたことがない
　ブロンドヘアの外国人が、
　エントランスに入ってきました。
　
　声をかけたそうですが、
　「ニホンゴガワカナライ」といって素通りされてしまったそうです。

　不信に思って後を付けたところ、
　当社の管理している部屋に入っていったというのです。

　その部屋の入居者は、日本人の女性のはずです。

　数日分の防犯カメラを見させてもらうと、
　アジア系や欧州系といった複数の外国人が、
　室内に出入りしていることが確認できました。

　民泊で間違いありません。

　ただ、民泊として利用していることを、
　真正面から尋ねたところで、
　そのまま認める入居者はほとんどいません。

　多くの場合は、知らぬ存ぜぬでやり過ごそうとします。

　先ほどの入居者に確認したところ、
　『外国人の友達が多くて、日本に来たときに遊びに来ているだけ。』
　といってかたくなに認めようとしません。

　その場合、まずは民泊の代表サイトである
　エアビーアンドビーに部屋が登録されていないか確認して、
　裏取りをしていきます。

　ここで登録されていれば、動かぬ証拠となるのですが、
　先ほどの部屋は確認できませんでした。

　そうした場合、次は室内を見せて欲しいとお願いします。

　民泊として利用されているのであれば
　室内はホテルのように生活感がないはずです。

　また逆に、家族の写真が飾ってあったり、本やＣＤの収納棚があるなど、
　生活感がある部屋だったら疑いが晴れることになります。

　ただ、室内を見せていただけるかどうかは、
　入居者次第です。

　今回のケースでは、忙しくて時間が合わない、部屋が汚くて見せられないなど
　のらりくらりとかわすばかりで、
　室内を確認させてくれませんでした。

　室内確認に協力いただけない場合は、
　「民泊として利用していると分かった際には、すぐに退去する」
　このような内容の誓約書に署名してもらうようにしています。
　
　署名をもらうことで、民泊として利用したことが分かった際は
　毅然とした対応をとることを、入居者に意識づけることが目的です。
　

　先ほどの入居者もはじめのうちは、
　やっていないのだから署名の必要がないと否定的でしたが、
　最終的には、サインをしてもらいました。

　後日、もう民泊として利用することが難しいと分かったのか、
　問題の入居者から解約通知が送られてきました。

　今年に入ってから、入居者の民泊利用が判明したケースは、
　７件ありました。

　入居者の民泊の利用が発生した時には、
　先ほどご紹介したように、利用実態を確認のうえ、
　速やかに退去してもらいます。

　今後、東京オリンピックの開催に向けて、
　外国人旅行客が増えることが予想されるなか、
　ますます民泊の転貸によるリスクが高まることも考えられます。
　
　建物管理会社との連携やマンションへの張り紙、
　そして、発覚した際には毅然とした対応を取るなど、
　これからもオーナー様からお預かりした大切な資産をしっかりと、
　守っていきたいと思います。
　

　日本財託管理サービス　管理部管理課 土橋　正季（つちはしまさき）

　◆　スタッフプロフィール　◆

　和歌山県出身の４２歳

　管理部に所属し、漏水や火災といった緊急時のトラブルをはじめ、
室内設備や騒音問題など入居者のお困り事の解決を行っています。

日本財託グループでは野球部の監督も務める。
　４２歳になった今でも野球を通じて熱く青春している。

　
　
◆　≪不動産投資コラムが３００本以上≫
　　　不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから
　　　
　 http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/

====================================================================

　■ ２．≪オーナー様の生の声　合計４７５話　ＨＰ掲載中≫
　　　　マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

――――――――――――――――――――――――――――――――――

《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【家族の生活を守る　No.３３】

　『不動産と保険を組み合わせた資産形成』

　Ｋ・Ｏ様　５２歳　東京都在住
　日本財託を知ったきっかけ：小冊子「貯めたお金で賢く２倍に増やす！」
　ご購入日：平成２７年９月
　ご購入物件：渋谷区（京王線「幡ヶ谷」徒歩１０分）平成１０年築
　　　　　　　頭金２００万円　他２戸所有

　私と妻は２０歳ほど年が離れた夫婦です。
　おそらく妻の人生は、私よりも長いでしょう。

　だからこそ、私が亡くなった後の生活費について、
　今から備える必要がありました。

　おそらく不足するであろう、将来の生活費をカバーするため、
　私が選んだのが不動産投資です。

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report02/post-324.html

=====================================================================

　■　３.　ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください

　≪簡単スピード査定サービス実施中≫

　https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp_vend/

――――――――――――――――――――――――――――――――――

　日本財託グループでは、東京２３区内の中古ワンルームマンションの
　ご紹介だけではなく、ワンルームマンションの買い取りも行っております。

　創業２６年、これまで１万戸以上のワンルームを取り扱ってきた実績を活かし、
　正確でスピーディーな査定を実施。最短１週間で現金化します。

　≪日本財託の５つのメリット≫

　メリット１　スピード査定
　　翌営業日までに査定金額をお伝えします。

　メリット２　仲介手数料不要
　　日本財託が買主になるので仲介手数料はかかりません。

　メリット３　売却後のトラブルも心配なし
　　買主は日本財託になるので、売却後のトラブルも一切心配ありません。

　メリット４　手続きは簡単
　　マンション名と号室が分かれば査定金額をお出しできます。

　メリット５　最短１週間で現金化
　　抵当権の設定のない不動産であれば最短１週間で現金化できます。

　≪簡単スピード査定のお申込みはこちらから≫

　https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp_vend/
　
=====================================================================

　■　４.　セミナーのご案内　～　参加無料　～　　

――――――――――――――――――――――――――――――――

　【延べセミナー参加者１６，０００名の実績！】
　『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』　

　【大　阪】２０１６年４月２日（土）ＰＭ１：００～３：００
　【名古屋】２０１６年４月９日（土）ＰＭ１：００～３：００
　【大　阪】２０１６年４月１６日（土）ＰＭ１：００～３：００
　【東　京】２０１６年５月１４日（土）ＰＭ１：００～３：３０

　 セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

　 https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp3/

　◆　セミナーで学べる内容をご紹介　◆

　『なぜ、中古ワンルームなのか？』
　『なぜ、東京なのか？』
　『一棟アパート経営との違い』
　『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』
　『投資物件の見分け方　失敗しない３つのポイント』
　『地震に強い物件選び３つのポイント』

　など、
　
　最新の不動産市況を読み解きながら、
　『なぜ、いまが買いどきなのか』
　客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

　◆　特選物件のご紹介　◆

　≪セミナー限定≫
　　年間平均入居率９８％の賃貸管理会社の特選物件のご紹介

　当社では、毎月１００戸以上の中古ワンルームマンションを
　ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。

　こうした、表に出ない物件の情報も、
　セミナーにご参加頂いた方にご紹介しております。

　満室経営を目指すためには、
　入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。
　
　平均入居率９８％を誇る賃貸管理会社が選んだ物件を公開しておりますので、
　物件情報に興味がある方も、
　ぜひこの機会にセミナーにご参加ください！

　セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

　https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp3/

　■　賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか？

　　　　長期安定収入を得るための賃貸ノウハウ公開！
　　　　　　　　　　　　　　　　　　【賃貸管理セミナー】開催中！

　２０１６年３月２６日（土）１３：３０～１４：３０

　入居率９８％の入居者募集のノウハウに加えて、
　今回のセミナーでは、≪滞納トラブルの解決事例≫もたっぷりご紹介！　
　ぜひご参加ください♪

　http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_kanri/index.html

=====================================================================

　■　５.　編集後記

―――――――――――――――――――――――――――――――――――
　
　先日、お客様の元に向かう途中、
　住宅街を歩いていると、
　ピアノの音色が聞こえてきました。

　途中で何度も演奏が止まるのは、
　きっとピアノのレッスンなのでしょう。

　聞こえてくる曲を演奏しているのは、　
　おそらく小学生低学年の子どもです。
　
　私もちょうど小学生の頃に、
　同じような曲で練習をしていたことを
　思い出しました。

　私が１７年間続けてきたピアノから離れて、
　もう１年が経ちます。

　私は姉の影響で、
　５歳からピアノを習い始めました。

　音楽を聴くことが大好きで、
　小学生のころから、クラシックやジャズも含め、
　様々な演奏に触れてきました。

　ただ、ピアノに触るのは週に一度、
　柳沢先生とのレッスンの３０分だけ。

　そのころは楽譜を読むことが苦手で、
　演奏といっても音にあわせて何とか指を置く程度。

　練習することが嫌で嫌で
　何度、ピアノを辞めさせてくれと
　言ったか分かりません。

　しかし、芸術にはずっと触れておくべきだと、
　両親は辞めさせてはくれませんでした。

　学習塾や水泳といった他の習い事は
　すぐ辞めさせてくれたにも関わらずです。

　そもそも、レッスンは先生が自宅にやってくるので、
　逃げようがありません。

　先生も、練習しない私に、
　根気よく向き合ってくれました。

　中学生になる頃には、
　自分の好きな曲をだいたい弾けるようになったのです。

　お気に入りは、
　スコットジョプリンの「エンターテイナー」でした。

　ほとんど練習しないのは相変わらずでしたが、
　柳沢先生とは３０分のレッスンの間、
　色々な話をするようになりました。

　音楽のことはもちろん、大学受験のこと、就職のこと。
　恋の悩みも相談し、当時の彼女を先生に紹介したのは、
　母親よりも先でした。

　いつも柳沢先生が私を導いてくれました。

　当初は嫌々続けていたものの、
　音楽よりも多くのことを学んだかもしれない１７年、
　週１回３０分のレッスン。

　しかし、昨年の３月、就職で親元を離れ、
　一人暮らしを始めるのを機に、
　ピアノを辞める日がやってきました。

　最後のレッスンの朝、
　これで終わりかと思うとなんだかソワソワします。
　
　常に辞めたいと思っていたはずの、
　いざピアノを辞めるとなると、
　不思議と名残惜しくなります。

　最後のレッスンの場所は、
　私が希望した柳沢先生の住む横須賀。

　突き抜けるような青空の馬堀海岸を歩き、
　家に向かいます。

　先生の自宅に上がり、菓子折りを渡して、
　それからは、いつも通りにレッスンが始まりました。
　
　いざピアノを弾きはじめると、
　これまでの先生との出来事が思い出され、
　涙が鍵盤に落ちそうになります。
　
　下を向きながら演奏をしているので、
　いまにも涙をこぼれそうで、
　普段の３倍くらいまばたきをして必死でこらえていました。
　
　人生２２年のうちの１７年、
　柳沢先生は間違いなく、両親以上に、
　私に向き合ってくれていた大人でした。
　
　両親に話さないことも何でも相談し、
　高校進学、大学進学そして就職、すべての節目で、
　背中を押してくれたのはいつも先生です。

　練習嫌いの私がもっと一生懸命に取り組んでいれば、
　もっと色々なことを教われたかもしれない。

　そう思うと、両親と先生に対する
　感謝の念と悔しさの両方の感情が沸いてきて、
　鍵盤もぼやけてよく見えません。

　そんな私の心はとうにお見通しなのか、
　レッスン後、記念写真を二人で撮らせて欲しいと
　告げたところ、先生はこう言います。

　「はーくん、これで終わりじゃないでしょ。
　　これからも続くからね。」

　写真はかたくなに拒否されました。

　寂しさを隠すためだったのか、
　本気でそう思っていたのかは分かりません。

　しかし「先生と生徒」の関係がこれからも続くことに、
　少しホッとしました。

　もし、写真を撮っていたら、
　二人の関係が思い出に変わってしまったかもしれません。

　１年が経ち、ピアノを弾く機会はもちろん減りましたが、
　音楽は毎日のように聞いています。

　社会に出て、色々な年代の人にお会いする中で、
　ふとピアノのことで話が弾むと、先生の顔が思い出され、
　嬉しくなります。

　そろそろ、また馬堀海岸に行って、
　レッスンという名の近況報告をして来ようと思っています。

　日本財託　営業部　I・H

　◆　スタッフプロフィール　◆

　横浜市出身の２３歳。

　営業部で、東京中古ワンルームマンションを通じて
　お客様の老後の不安を解消するお手伝いをしています。

　高校２年で株を始めるも４０万の大損をしたことをきっかけに、
　様々な投資に興味を持つ。
　
　その中でも中古ワンルーム投資が一番と確信し、
　大学３年で宅建、４年でＦＰ２級を取得し、
　昨年４月、日本財託に入社。

----------------------------------------------------------------------

　◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、

　　どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
　　お待ちしています。

　　ご意見・ご感想はこちらから ⇒ mg-info@nihonzaitaku.co.jp

======================================================================

　▼このメールのお問い合わせはこちらにお願いします
【メール】mg-info@nihonzaitaku.co.jp
【ＵＲＬ】http://www.nihonzaitaku.co.jp/
【発　行】株式会社　日本財託
　　　　TEL：03‐3347‐2411　FAX：03‐3347‐2300
【発　行】株式会社　日本財託管理サービス
　　　　TEL：03‐3347‐2414　FAX：03‐3347‐2420
【住　所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル9F･10F
【担　当】坂元　寛和

======================================================================