不動産投資の鉄則
2009/12/17
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■ １. 不動産投資の鉄則
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住宅ローンの破綻による競売物件が急増しています。
０９年４〜９月に競売にかけられた物件数は４万５８８０件。
前年同期の２万９５５３件から、実に５５％も増加しました。
（不動産競売流通協会調べ）
しかし、これはなにもマイホームに限ったことではありません。
投資用のマンションを購入したオーナー様の
ローン破綻も増えています。
そうした情報が当社にも、
たくさん寄せられてきてます。
どうしてローン破綻者が急増しているのでしょうか。
その原因に、
ここ５年間のファンドバブルの影響があります。
ファンドバブル発生の担い手となったのが、
外資系の証券会社です。
リーマンブラザーズ、メリルリンチ、モルガンスタンレー・・・
彼らは、特定目的会社をつくり、東京の不動産を買い漁っていました。
さらに、彼らは
系列のローン会社を次々に設立していきます。
外資系金融機関のローン会社は
わずか数年のうちに６社も設立されました。
リーマンブラザーズ系列。
メリルリンチ系列
ゴールドマンサックス系列
ベアースターン証券系列
など、
彼らの特徴は、
『審査が非常に甘い』ということでした。
「外資に勤めていれば、それがたとえ新入社員であっても融資する」
「貸し出しの枠は年収の１０倍まで」
「物件価格の１００％のフルローン」
こうして作り出した貸付債権を、まとめて金融商品にして、
海外の資産家に売却していたのです。
まさに、サブプライムと同じやり方です。
そこに、商売道徳はまったくありません。
儲け優先主義そのものです。
そうした、うまい話・儲かる話に乗ってしまった、
一般のサラリーマンや医師が、新築のワンルームを４戸、５戸と
購入していったのです。
新築のワンルームマンションは、
１戸２０００万円から２５００万円はします。
それを、４戸も５戸も買えば、
１億円以上の借金を抱えることになります。
一般のサラリーマンが１億円もの借金を抱えたらどうなるでしょうか？
普通に考えれば、返済できるわけがありませんよね。
実際、こうした投資話に乗ってしまったサラリーマンの多くが
多重債務者となってしまいました。
《３０代 勤務医Ｃさんのケース》
Ｃさんは不動産会社からの電話セールスをうけ、
複数の会社から新築物件を４戸をフルローンで
約１億円の借金をして同時期に購入されました。
購入後もしつこい電話セールスは続き、
悪いことに、連続して入居者の退去がありました。
さらに、新築時の入居者が退去したことによる、
家賃の下落、長期の空室が続いたことから、
Ｃさんはうつ状態に陥ってしまいました。
このままでは、的確な意思能力も欠いてしまうような、
状態になってしまったため弁護士に相談。
弁護士のアドバイスで「自己破産」の手続きに入られています。
《４０代地方在住 サラリーマンＢさんの場合》
東京都中央区の新築マンションを３戸購入されたＢさん。
借入金は３戸合計で約７０００万円でした。
Ｂさんが地方在住ということで、
東京の土地勘がないことをいいことに、
「東京の中央区の物件を購入しておけば、
家賃の下落はないし、物件価格も下がりません。
お買い得ですよ。」
といった営業トークに乗せられて、
同時期に新築の物件を３戸購入されました。
しかも、分譲価格とほぼ同額のローンを組んでしまったため、
初めから毎月の収支は赤字でした。
そのうえ、この不況でＢさんの給料も下がってしまい、
ローンの支払いが困難になって、
「任意売却」というかたちで３物件を手放すことになりました。
そして、リーマンショックが起こったあと、
ファンドバブルの発生で次々と設立された
外資系のローン会社は１社も残っていません。
債権回収会社だけを残して、
個人の破綻債権の処理を行っているのです。
これは、
２０年前のバブルとまったく同じ現象です。
不動産投資の最大のリスクは、
空室や滞納ではなく『過剰な債務』です。
マンション経営を断念するのは
債務のコントロールができなくなった人がほとんどです。
そうならないためにも、
将来の
『家賃下落リスク』
『空室リスク』
を見込んだ上で、
資金計画を立てておくことです。
『家賃がどれだけ下がったら、毎月持ち出しがでるのか把握しておく』
『空室が続いたときに備えて、毎月の家賃収入をためておく』
『こまめな繰上げ返済をすることで、金利上昇リスクに備える』
など、
不動産投資の最大のリスクである『債務』を
普段からコントロールしておく習慣が大切です。
そして、
最大のリスクヘッジは債務自体をゼロにしてしまうことです。
なにしろ、債務さえなければ
たとえ空室や滞納が発生したとしても、
毎月支払うコストは１万円程度の管理費・修繕積立金だけです。
空室や滞納の発生をオーナー様が未然に防ぐことは難しいですが、
『債務』のコントロールはオーナー様の心がけ次第です。
債務のコントロールは、
安定したマンション経営を行うための鉄則です！
日本財託 マーケティング部 坂元 寛和
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